Con la irrupción del crédito, entra en escena el comprador que adquiere una propiedad para vivir y cambia la lógica del negocio; los barrios que se desarrollarán y el nuevo rol del inversor.

El sector se prepara para dar vuelta la página y dejar en el olvido los peores años de la industria. El Gobierno avanza en medidas que prometen la (r) evolución de los ladrillos. La llegada del crédito movió al mercado de los usados, pero por ahora no promete nuevos desarrollos porque la financiación es solo apta para unidades que se pueden escriturar. De todas formas en el mediano plazo algunos números alientan a que se aproxima un click en el sector que tendrá su efecto derrame con el surgimiento de nuevos emprendimientos. En marzo se firmaron un 43,6 por ciento más de escrituras que en el mismo mes del año pasado, según informó el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. En el primer bimestre, el incremento interanual había sido de casi 70 por ciento. Otro signo alentador es que, en el primer trimestre de este año, las encomiendas registradas -el paso previo antes de arrancar un proyecto residencial privado- crecieron 70 por ciento respecto del mismo período de 2016 y 80 por ciento versus 2015, el más recesivo en el mercado residencial de nuevos desarrollos de los últimos ocho años, según datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), entidad que realiza ese relevamiento. En el nuevo escenario, quienes decidan apostar a los ladrillos en los próximos meses tendrán que tener en cuenta las diez claves que definirán al mercado que viene.

El crédito marcará el ritmo de la demanda

En marzo, el 20,4 por ciento de las operaciones de compra de propiedades de la Capital se realizaron con crédito, el récord en nueve años, según el informe del Colegio de Escribanos. Durante la administración Kirchner, en la ciudad de Buenos Aires, sólo un 6 por ciento de las operaciones fueron con crédito hipotecario, frente al 26 por ciento de la década de la convertibilidad, En términos de PBI, la Argentina está aún muy lejos de otros países de la región, en donde la media es de 4,4 por ciento e incluso de sus propias marcas históricas. “En 1999/2000, el mercado alcanzaba el 5 por ciento del PBI. Hoy representa el 0,5 por ciento”, detalla el desarrollador Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo.

El gran acierto del nuevo Procrear de establecer tasas del 3,5 por ciento más actualización por CER es que genera cuotas por debajo de las de un alquiler. Un relevamiento de Reporte Inmobiliario concluyó que el monto mensual de una hipoteca es 17 por ciento menor a la de un alquiler, al relevar un dos ambientes usado en la Capital. “El panorama es promisorio. Se pasó del Procrear de Cristina de 2014, que subsidiaba implícitamente casas en los countries con una tasa del 14 por ciento con 30 por ciento de inflación, a hacerlo explícitamente en la que el Estado pone el 40 por ciento”, analiza Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV).

Se generarán proyectos para la clase media

El comprador que adquiere una unidad para vivir gana protagonismo y exige otro tipo de departamentos: más accesibles en precios y fuera de los barrios más caros de la ciudad. Este cambio ocasionó una suba en la demanda en zonas que los inversores no miraban, un fenómeno que tuvo su efecto en los precios. Las propiedades suben más en Liniers, Saavedra y Chacarita que en Núñez y Belgrano, de acuerdo con un relevamiento realizado por el sitio especializado Zona Prop. “En el corredor norte de la Capital -Recoleta, Palermo, Barrio Norte y Belgrano- el aumento promedió el 5,4 por ciento, mientras que en el corredor noroeste -Villa Urquiza, Saavedra, Chacarita, Villa Ortúzar, Parque Chas, Villa Crespo y Paternal -subió 6,7 por ciento”, detalla Federico Barni, director ejecutivo de Navent el grupo dueño de Zona Prop. “La llegada del subte y el Metrobus puso en boga zonas en las que el mismo producto puede conseguirse por precios hasta 30 por ciento menos que los que están en áreas consolidadas”, afirma Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima.

Los precios seguirán subiendo

Mientras los propietarios de los pocos terrenos que quedan en la Capital son inflexibles en las negociaciones, los desarrolladores intentan avanzar en un mercado que los pone a prueba a diario. “La combinación de un alza promedio de sólo el 5 por ciento en dólares en el valor de las propiedades en el último año con un costo de construcción en su máximo histórico que aumentó 40 por ciento en dólares pulveriza la utilidad del negocio”, explica Damián Tabakman, rector de la escuela de negocios EN Real Estate, quien aclara que mientras no puedan trasladarse esos aumentos a precios se complica la generación de nuevas obras. A este dato se suma un escenario de mayor demanda, crédito y disponibilidad por parte de los inversores. Hoy incluso se da el fenómeno de que quien construye un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro emprendimiento con lo que gana. Una realidad que hace impensada una baja en los valores.

Saldrán proyectos con amenities en barrios medios

“Durante 10 años se construyó para el 10 por ciento más rico del país. El crédito permite que nos animemos a zonas frías, barrios buenos que no avanzaron porque no hay financiación”, afirma Llambías, socio de la desarrolladora Red Consulting and Management que avanza con un emprendimiento de US$ 40 millones de inversión que construirá en la ex planta de Aurora ,ubicada en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo. Gonzalo Monarca es otro de los jugadores que en los últimos meses adquirió tierra en barrios en los que hasta ahora no invertía, como Barracas, La Boca y San Telmo. “Si bien quienes forman parte de lo más alto de la pirámide siguen comprando, también comienza a hacerlo la parte media baja, una demanda para la que estamos generando unidades de tickets de hasta $ 3 millones”, explica.

Cambia el rol del inversor

Algunos seguirán apostando a la fórmula location, location, location e invierten en proyectos que se venden por encima de los US$ 10.000/m2 pero surgen oportunidades. “Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva. Ahora se generarán negocios genuinos y no bonos de ladrillos”, analiza Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios, y aclara que el inversor no quedará fuera de la partida. Será clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Además, la expectativa es que en un futuro inmediato los inversores se apropien del negocio del boom de hipotecas.

Los desarrolladores negocian con el Estado y con los vecinos

Todos los actores tienen que cambiar el chip. El nuevo modelo es colaborativo, alejado de la fórmula individualista del empresario que negocia un terreno y construye un proyecto sin conocer al vecino. En el mundo, se está yendo hacia modelos público-privados que apuntan a revitalizar y recuperar zonas. Para ello, la integración de la comunidad al debate es clave. “Hoy el desarrollador tiene que obtener la licencia para operar al momento de lanzar un nuevo producto y tiene que validar sus credenciales ante todos los actores del sector”, analiza Tino Lutteral, director de la desarrolladora Nuevo Urbanismo. Se avecina un nuevo mercado inmobiliario basado en la gestión de suelo de calidad, un desafío que pondrá a prueba la flexibilidad de los desarrolladores, urbanistas y todos los players del sector.

Surgen nuevos sistemas de construcción

Los desarrolladores arrancan de un costo muy ajustado conformado por una incidencia de la tierra que varía entre los US$ 600/m2 y los US$ 1500/m2 dependiendo del barrio y un costo de construcción, en su máximo histórico entre US$ 1300/m2 y US$ 1500 el metro -en la década del 90 era de US$ 700-. Estos números, los obligan a mirar otras alternativas que además de ser más accesibles demanden menos tiempo de construcción. Y que en muchos casos terminan combinándolas con el ladrillo. “En la Argentina se tarda dos años en construir un edificio mientras que en otros países tres meses”, advierte Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonio FDI.

El mercado de capitales, futura fuente de financiamiento

Superado el desencanto que generó que los ladrillos solo hayan atraído US$ 162,7 millones, el dinero que sumaron los cinco fondos comunes de inversión cerrados aprobados que permitían blanquear sin multa; en el sector confían en el desarrollo del mercado de capitales como fuente de financiación de proyectos inmobiliarios. Para lograrlo, será clave que el Congreso apruebe la ley que incluye la reforma que exime del impuesto a las ganancias al instrumento. El cambio convertiría a los fondos cerrados en un vehículo transparente y que se tribute según sea la carga de cada participante del fondo. “El gran partido saldrá cuando sea aprobada la norma”, afirma Marcos Ayerra, presidente de la Comisión Nacional de Valores (CNV).

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Los precios de las unidades se establecerán en UVA

Hace poco más de un mes se habilitó el uso de las UVA y el UVI para actualizar cualquier contrato en la cadena: desde el constructor hasta la comercialización y la escrituración. El sistema es similar al modelo chileno que utiliza la Unidad Funcional (UF) para la adquisición de cualquier bien durable y que logró sacar el chip de hablar en dólares. Hoy, la mayoría de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. Mario Gómez, director de la inmobiliaria Le Blue, incluso plantea hasta la posibilidad a futuro de que los alquileres puedan pagarse en UVA. La novedad es que en los próximos meses, algunos desarrolladores se animarán a vender directamente en esa unidad. “A la gente le preocupa la inflación y el dólar, porque cualquier modificación de este último impacta en los insumos de construcción. A las UVA, en cambio, las puede seguir en el día a día, las siente más cercana y con mayor previsibilidad”, explica Monarca.

Vuelve el concepto del vecindario

El valor de las propiedades en relación con el poder adquisitivo genera proyectos con unidades cada vez más pequeñas. Por eso surgen emprendimientos con amenities que incentiven a socializar. El concepto de coliving con espacios que favorecen la interacción y que combinan la intimidad de la vida privada y las áreas comunes en las que se puede interactuar. En el tercer milenio, la gente busca encontrarse, superar el aislamiento que genera la tecnología.

Por Carla Quiroga, Sábado 6 de mayo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Los brotes verdes asoman también entre los ladrillos.

La construcción en marzo repuntó: subió 10,8 por ciento frente al mismo mes del año anterior. Es el primer aumento del sector en 14 meses principalmente impulsada por la obra pública, clave en el acuerdo federal de construcción anunciado por el Gobierno a principio de abril. El mismo planea levantar 100.000 viviendas y reducir el déficit habitacional, reactivar el sector y crear 100.000 puestos de trabajo . Sin embargo, los “brotes verdes” aún no alcanzan para reactivar al mercado de la construcción privada -que representa al 75 por ciento del sector-. Es que pese al acuerdo para mejorar la competitividad, un dólar planchado y tasas elevadas no ayudan a que los empresarios se definan a arrancar con los proyectos en la gatera. Para lograrlo será clave que el Gobierno trabaje en la forma que permita utilizar los planes de crédito hipotecario para comprar unidades que aún no fueron construidas y que por ende, no se pueden escriturar. “El impulso que tomó la obra pública se expandirá a la privada por el efecto blanqueo y la financiación. El veranito durará”, afirma el economista José Luis Espert. Otra de las noticias de la semana fue el lanzamiento de las cajas de ahorros hipotecarias que implementará el Banco Nación. Se trata de un producto para jóvenes que funcionarán como una especie de garantía. La idea es que una persona mayor deposite dinero a nombre de un menor en una cuenta de ahorro.

Esos fondos se actualizarán por la Unidad de Vivienda (UVI) que sigue la evolución del índice de la construcción. Con lo cual la idea es que el dinero depositado en la cuenta de ahorro vaya actualizándose en el tiempo en función del valor del metro cuadrado de construcción. La novedad, en este caso, es que a los 10 años, la entidad se comprometería a financiar al beneficiario de la cuenta con un crédito hipotecario por hasta cuatro veces el valor de sus ahorros. Por otra parte y también con el objetivo de facilitar el proceso de compra de un inmueble, el Banco Central aprobó ayer una norma que obliga a los bancos a dejar sin efecto, de manera excepcional y a pedido explícito de sus clientes, los límites impuestos a las trans-ferencias electrónicas de dinero, para facilitar las compras de vehículos o de inmuebles. Apunta a remover la barrera que significa los topes para este tipo de movimientos de operaciones que, por lo general, llegan a un máximo de $100.000 por día. Así, las medidas que generan una mayor transparencia y “desburocratizan” la compra de una propiedad avanzan. El tiempo dirá si se reflejan en mayores ventas

Por Carla Quiroga, Sábado 29 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Los desarrolladores se animan a usar métodos alternativos a la combinación del ladrillo con el cemento; y hasta mezclan ambos sistemas.

El clásico ladrillo, el que tanto les gusta “acariciar” a los argentinos, tiene rivales que avanzan a paso firme y promete dar pelea en los próximos años. Si bien el sistema tradicional húmedo es el más difundido en la región, la construcción en seco -por entramado y paneles- gana terreno y los materiales “húmedos no tradicionales” como las placas de poliestireno expandido -EPS, mejor conocido como telgopor- o los bloques de hormigón celular son los nuevos representantes de métodos que prometen mayor rapidez y sustentabilidad y, en algunos casos, menor costo.

Algunas voces en el sector inmobiliario están empezando a hablar más fuerte sobre los métodos alternativos a la combinación del ladrillo con el cemento. Aunque varían según la zona en la que se edifique, las opciones de composición de los materiales son múltiples, y hasta se pueden mezclar con elementos de la construcción húmeda. El método de edificación en seco, entre sus principales ventajas propone una baja en el costo constructivo que, según fuentes del sector, puede llegar a representar hasta un 20 por ciento, si se utilizan los materiales de manera inteligente; sobre todo si se tiene en cuenta los denominados costos indirectos: menor desperdicio de material, tiempo de trabajo y gastos de logística.

Mariano Sardáns, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI, añade que darle más espacio a estas alternativas puede ser de gran ayuda para resolver el déficit habitacional en la Argentina, que hoy se calcula que afecta a 3,5 millones de hogares. “Claramente hay variables impositivas que inciden en el costo de la construcción, pero un sistema constructivo que conlleva mayor tiempo multiplica cualquier ineficiencia”, sostiene. Agrega que los costos actuales de la edificación por metro cuadrado -US$ 1100/m2- y la relación con el salario promedio “hace que mucha gente quede fuera del alcance de la vivienda propia”.

“Todavía tenemos la mentalidad de que las construcciones tienen que durar toda la vida, al igual que pensaban nuestros padres o abuelos. Actualmente hay casas que se tienen que dinamitar para poder volver a edificar en el terreno, y si esto se piensa hoy, ya no tiene sentido, porque ¿cómo va a ser la vida dentro de cincuenta o cien años? Deberíamos hacer viviendas que duren el tiempo razonable y que faciliten las reformas y los arreglos”, reflexiona Alfonso Bonfiglio, presidente de Anclaflex, una compañía que produce revestimientos, impermeabilizantes y masilla, un adhesivo para la construcción en seco.

Para este método la combinación más común es la de un entramado de steel framing -un esqueleto estructural de acero galvanizado- y paneles aislantes -con lana de vidrio, poliuretano, celulosa o EPS, entre otros-. De todas formas, las fuentes del sector coinciden en que no hay suficiente conocimiento de las ventajas que trae aparejadas el sistema y que todavía perduran los prejuicios.

El Instituto de la Construcción en Seco (Incose) calculaba en 2016 que, en la Argentina, el consumo aproximado de placas de yeso de habitante por año es de 0,8 metro cuadrado per cápita, mientras que en Chile ese mismo indicador asciende a tres y en los Estados Unidos, a nueve. Sin embargo, la tendencia crece: el organismo reunió un directorio nacional de poco más de 130 constructores en steel framing, el entramado más común en la Argentina que, por ejemplo, será utilizado para la construcción de 3000 jardines de infantes, anunciados por el gobierno en 2016.

Francisco Pedrazzi, vicepresidente de Incose, aclara que es una técnica que nació en los Estados Unidos, donde es muy popular, y que Chile es el país latinoamericano donde tiene mayor desarrollo por su buen comportamiento antisísmico. En la Argentina, está presente principalmente en la Patagonia, pero el potencial, aclara, está en todo el país: “La necesidad de construir con sistemas sustentables, factibles de ahorrar energía y tecnológicamente flexibles propiciarán un escenario de crecimiento”, predice.

Desarrolladores se animan a utilizar materiales alternativos Shutterstock

El factor “sustentabilidad” juega a favor de la construcción en seco. En primer lugar, según datos otorgados por Dow -una de las compañías que fabrica material aislante para paneles- la construcción en seco consume hasta un 70 por ciento menos de energía, la utilización del agua es prácticamente nula en todo el proceso y la obra termina sin desperdicio alguno. La empresa añade que “la construcción tradicional de ladrillo es responsable del 40 por ciento de los residuos generados por una ciudad”.

El Instituto Nacional de Tecnología Industrial (INTI), el aislamiento térmico en la construcción permite ahorrar hasta un 50 por ciento de la energía que se utiliza tanto para la calefacción como para el aire acondicionado. “Un tabique común con lana de vidrio puede ser hasta un 75 por ciento más aislante que una mampostería de ladrillo hueco de 8x18x33″, explica Corinna de Barelli, gerente de marketing de Knauf, especializada en la fabricación de placas de yeso, y presidenta de Incose.

Por otro lado, Francisco Pedrazzi, vicepresidente de Incose, añade que el steel framing, por su composición en capas, “logra valores de aislamiento que ahorran en promedio tres veces más que una obra húmeda”.

Entre los mitos que envuelven a la construcción en seco, De Barelli señala el prejuicio de que proveen poco aislamiento acústico. La ejecutiva afirma que “un tabique común, comparado con un ladrillo de 8, ya aísla diez decibeles más” y que, si a eso se le suma, por ejemplo, lana de vidrio, el aislamiento puede llegar a ser un 30 por ciento mayor. El segundo mito más común es que se trata de estructuras débiles por su menor espesor. “Los productos tienen la misma resistencia que un muro de ladrillo. A un tabique de placa de yeso se le puede colgar objetos de 30 a 50 kilos por metro cuadrado y la pared no se cae”, apunta. La consultora especializada ConsulSteel añade que la diferencia en espesor del muro de la construcción en seco es una ventaja, porque permite un 13 por ciento menos de ocupación del terreno.

Asimismo, se trata de un método útil para cualquier tipo de construcción -tanto residencial como comercial- y realizadas para todos los niveles socioeconómicos. No obstante, se desaconseja el uso de steel framing en construcciones de más de dos pisos, ya que deja de ser un sistema competitivo en costos. Para las terminaciones de las construcciones en seco, se pueden utilizar, entre otros elementos, paneles de cemento, chapas acanaladas e incluso ladrillo visto. Se pueden combinar herramientas de la construcción húmeda sin problemas.

Las críticas a los sistemas alternativas están relacionadas con la pérdida de mano de obra y la durabilidad. “Existen construcciones tradicionales que tienen centenares de años demostrando la durabilidad del sistema; dudo que podamos decir lo mismo de otros materiales que están en el mercado hace menos de 20 años”, puntualiza Ángel Di Benedetto, director del Grupo Unicer, la organización que reúne a seis empresas fabricantes de ladrillos cerámicos. “El ladrillo, utilizado correctamente en un sistema constructivo de calidad, colabora con la aislación térmica que exige la ley”, agrega la arquitecta Sandra Amerise que asesora en sustentabilidad al grupo que entre sus productos tiene una línea de doble pared. La diferencia de este ladrillo con los convencionales es que tiene una mayor cantidad de huecos. Esto hace que se generen cámaras de aire que, al estar interrumpidas entre sí, no permiten que el aire pase en forma continua y cortan el puente térmico, controlando la temperatura interior y el intercambio de energía con el exterior. Otra característica es que tiene 25 cm de alto en vez de 19. Esto significa que la construcción de una pared requiere de una hilera menos de ladrillos, por lo cual la edificación tendrá una junta menos, disminuyendo la posibilidad de transmitancia térmica. “Este punto genera un efecto dominó de bonanzas: si hay una hilera menos de ladrillos, hay un ahorro económico en materiales y se aceleran los tiempos de obra; y si se utiliza menos material, la obra genera menos residuos y reduce su contaminación ambiental. Estas ventajas aplicadas en un plan de vivienda social, por ejemplo, ahorrarían mucho tiempo, dinero y energía”, señala Amerise y agrega que estos ladrillos están elaborados con arcillas aluvionales, aquellas que se extraen del segundo estrato del suelo y no son aptas para trabajos agrícolas o ganaderos. “Además la fabricación del producto no tiene ningún agregado químico”, concluye.

Di Benedetto argumenta que el concepto de “sustentabilidad”, en el que la construcción en seco le lleva ventaja a la húmeda, debe observarse de una manera holística. “No se refiere solamente al cuidado del medioambiente, sino también al de nuestra sociedad. Entendemos que la construcción con ladrillos genera empleo y movilidad social, ya que la mano de obra no requiere altos niveles de instrucción y puede emplear a aquellos que se ven en una situación de emergencia socioeconómica”, dice.

Sin embargo, De Barelli afirma que más de 3000 personas pasan por capacitaciones de Knauf por año -entre ellas, albañiles que buscan actualizarse y trabajadores de otros oficios que desean aprender sobre la colocación de placas de yeso- y que la construcción en seco es un método “que se aprende fácilmente”. Para los actores involucrados, es solo una cuestión de tiempo. “Paulatinamente, se está superando la idea errónea que sostiene que todo material de construcción debe ser pesado y voluminoso para ser de calidad”, reflexiona Graciana Calcavecchia, directora comercial de la constructora Criba, quien advierte que no hay que perder de vista el próximo desarrollo: la impresión 3D, que podría cambiar todas las reglas en el sector.

Cuestión de costos

Los datos de costos varían según la fuente, pero para la consultora ConsulSteel, especializada en investigaciones sobre steel framing, calcula que un proyecto con estructura de acero galvanizada y paneles de yeso con revestimientos tanto para el interior como para el exterior, el costo de la construcción por m2 alcanza los $ 10.500. En tanto, estima que el m2 en una obra tradicional con estructura de muros dobles portantes de ladrillos comunes y bloques cerámicos huecos portantes con interiores de ladrillo hueco ronda los $ 10.900, un 4,3 por ciento más caro.

En la construcción en seco, los materiales componen el 71 por ciento del precio final y la mano de obra, un 29 por ciento -contra un 64 por ciento y 36 por ciento, respectivamente del sistema tradicional-. Finalmente, el tiempo total de obra es de dos meses promedio para steel framing y seis meses para construcción húmeda.

Por Sofía Terrile, Sábado 29 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El empleo formal en la Industria de la Construcción alcanzó en febrero de 2017 un total de 381.052 puestos de trabajo, con lo que se registró un alza del 1,9% mensual, variación que implica la creación de casi 7.000 puestos de trabajo en un solo mes.

Según el informe de Coyuntura del IERIC (Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción), con datos correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2017, la comparación con el nivel de empleo sectorial de febrero de 2016 presentó también un destacable incremento del 3,1% interanual, confirmando la tendencia de recuperación exhibida en enero pasado.

Por otro lado, la variación en la cantidad de puestos de trabajo formales entre febrero de 2017 y noviembre último, mes en el cual, dada la estacionalidad que rige la actividad sectorial suele registrarse el pico anual de empleo, arroja una merma de tan sólo el 0,7%. De todas formas, el nivel de febrero es superior al de los restantes once meses de 2016.

Otros datos que aporta el informe son los siguientes:

* El indicador de empleo promedio por empresa también registró una expansión en febrero, situándose en un nivel de 13,2 puestos de trabajo registrados por firma constructora y evidenciando un incremento del 1,3% mensual y del 3,5% interanual.

* A nivel territorial la recuperación mensual del empleo en la construcción resultó generalizada durante febrero. A diferencia de lo sucedido en enero pasado, la expansión no se concentró en las Grandes Jurisdicciones sino que resultó fundamentalmente impulsada por la mayor actividad en el Resto del país. Mientras que en las Grandes Jurisdicciones la cantidad de puestos de trabajo registrados se elevó un 1,1% mensual, el incremento en el Resto del País fue casi el triple (3,2%), siendo el más destacable el exhibido por la Región Noreste (5,9%).

* Dentro de las Grandes Jurisdicciones, en los municipios que conforman el Gran Buenos Aires (GBA) la expansión del nivel de empleo sectorial fue del 1,1% respecto a enero, mientras que en la Ciudad Autónoma fue de solo el 0,6%.

* El salario promedio percibido en el mes de febrero por los trabajadores registrados en la Industria de la Construcción fue de $13.439, marcando una expansión del 38,3% interanual. El ritmo de crecimiento salarial más elevado durante el primer bimestre del año se registró en la provincia de Córdoba (53,8% interanual), siguiéndole en importancia las provincias de Catamarca (52,2%), La Pampa (50,9%), Chaco (50,3%) y Corrientes (47,9%).

* El número de empleadores que realizan su actividad en la Industria de la Construcción disminuyó un 0,8% interanual en el mes de marzo de 2017, siendo apenas superior a la de febrero pasado (0,7%). Esta baja representa la salida de actividad de unos 200 empleadores en los últimos doce meses, cifra que resulta inferior a la registrada en igual período de los años 2013 y 2015.

El informe completo puede ser consultado en: www.ieric.org.ar/coyuntura.asp

Jueves 4 de mayo de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Los desarrolladores buscan satisfacer la demanda de unidades de entre 40 y 100 m2 en edificios con servicios; son espacios que permiten la personalización y la refuncionalización.

Que el edificio cuente con un salón de usos múltiple no se negocia.

Los avatares económicos que padece en los últimos tiempos la Argentina que en muchas compañías generaron la reducción de plantas de empleados y el achicamiento de gastos -fruto del incremento en las tarifas de los servicios, entre otros gastos-trajo un fuerte cambio en las demandas del mercado oficinas, el cual parece haber dejado -al menos por un tiempo- la búsqueda de locaciones amplias para concentrarse en unidades de dimensiones pequeñas con superficies que van entre los 40 y los 100 metros cuadrados.

Según los especialistas, el interés por este tipo de producto no sólo se centra en las pymes y en los profesionales independientes. Las grandes empresas también comenzaron a plantearse un cambio de paradigma laboral que profundiza aún más el modelo colaborativo.

Sin duda algo que queda claro al hablar con los referentes del sector es que esta multiplicación de factores amplía la demanda y estimula la oferta, planteando para los desarrolladores un nuevo desafío que les permita armar un producto capaz de satisfacer a estas nuevas necesidades sin dejar de ser rentable. “Esta dinámica dio lugar a un nuevo nicho que genera el nacimiento de edificios de oficinas o mixtos con plantas flexibles, de menor dimensión, en las que predomina un entorno de trabajo. Esta tendencia propone más espacios comunes de calidad como un business center, coffee lounge, terrazas, piletas, gym y social room entre otros” destaca Marcelo Buyo, gerente general de Grupo Portland que construye Palmera Bureau. “Es un edificio con unidades de oficinas chicas con los amenities de un edificio de lujo”, agrega.

Para Bruno Martino, director ejecutivo de la constructora Comasa, la mutación que vive el mercado está llevando al sector corporativo a un escenario que no es del todo desconocido dado que hace un tiempo ya se había vivido algo similar. “Este es un fenómeno que se instaló nuevamente en el sector corporativo. Su reaparición hizo proliferar nuevas obras, las cuales responden a los parámetros de calidad actuales, es decir que cuentan con diseño de espacios con altos niveles de personalización y muebles funcionales, pensados para profesionales independientes, empresas en crecimiento o pymes a las que se les dificulta el ingreso a oficinas tradicionales o que buscan asentarse en un punto estratégico con acceso rápido a Capital Federal y a todos los corredores”, relata el ejecutivo. Hoy la empresa que lidera desarrolla Vilanova Office, un complejo corporativo que busca transformarse en el primer business center del corredor oeste.

En medio de este escenario la personalización de las diferentes plantas de cada inmueble pasó a ser una de las mejores estrategias que encontraron los desarrolladores. Es la clave para poder ofrecer muchos tipos de oficinas en un solo inmueble. Hoy cada edificio presenta una amplia variedad de tipologías, que varía piso a piso.

Otra de las ventajas es que en muchos casos estos espacios hasta pueden ser diseñados en más de una ocasión permitiendo así la rápida y económica refuncionalización. “Brindarle al inquilino flexibilidad para que pueda elegir de qué manera armar su lugar de trabajo es uno de los diferenciales que agrega valor a un emprendimiento corporativo. “Así, un cliente puede diseñar su propio lugar acorde a las necesidades de su modelo negocio. Sin duda, esta tendencia de optar por oficinas de plantas versátiles está en crecimiento y cada vez cuenta con más adeptos”, cuenta Hernán Nucifora, que lanzó recientemente un proyecto denominado Campus Norte, que responde a este criterio y que se encuentra próximo a General Paz y Panamericana.

Algunos brokers que prefirieron mantener sus declaraciones en off the record afirmaron que no son pocas las empresas que ante el incremento de servicios como la luz y el gas, los consultaron invocando la necesidad de conseguir un espacio más pequeño pero que mantenga la impronta de los tradicionales inmuebles corporativos. Lo cierto es que ya sea, por aquellos que se encuentran en un momento de crecimiento como por los que buscan reducir sus erogaciones para salvar su empresa este tipo de inmuebles se convirtió en una de las vedettes del mercado en los tiempos que corren.

En la ciudad, la demanda tiene otro chip

En la ciudad de Buenos Aires el mercado de oficinas parece latir a un pulso diferente del que resuena en los alrededores de la Capital Federal. En el mercado porteño y en el de zona norte, la demanda busca más metros. Cuando hablan de unidades pequeñas se refieren a espacios que oscilan entre 100 y 500 metros cuadrados. Aquí los edificios a diferencia de los del Gran Buenos Aires cuentan con plantas flexibles pero de mayores dimensiones, las cuales también ofrecen la posibilidad de ser divididas entre varias compañías. Pero sin duda, la gran disparidad está en los servicios que reclaman los potenciales ocupantes a los desarrolladores.

“Hoy, a la hora de mudarse las compañías no solo buscan mejorar la eficiencia de sus plantas, acortar en muchos casos la distancia entre la casa y la oficina de sus empleados sino que además reclaman mejorar la calidad de trabajo. Para satisfacer esta demanda y la necesidad de contar con mayores atractivos, cada vez son más los desarrolladores que eligen sumar en sus edificios espacios compartidos para dar a sus ocupantes una mejor convivencia. En definitiva: mejores lugares de trabajo generan experiencias más gratas”, comenta Eleonora Lefevre, broker de la división de oficinas de LJ. Ramos.

Sobre las demandas de los empresas y de los posibles ocupantes Pablo Papadópulos, gerente de la división de oficinas de la misma inmobiliaria explica que en los últimos tiempos se experimentó un cambio notorio. “Si bien se buscan unidades más pequeñas, entre los pedidos que nos llegan, las empresas interesadas en mudarse quieren un área de uso común con una buena sala de reuniones, o un amplio salón de usos múltiples, gimnasio, vestuarios para damas y caballeros con un sector de duchas, cocheras y un área para bicicletas. Este último punto se convirtió en algo cada vez más importante para las compañías, debido a que su personal -la mayoría de ellos entre los 19 y los 25 años- opta por cuestiones ecológicas y de practicidad por moverse en bicicletas por la ciudad. Para cumplir con esta exigencia, los desarrolladores resignar tres cocheras, es decir unos 60 metros cuadrados para destinarlo al sector donde suelen entrar entre 25 y 30 bicicletas”, explica el broker.


Las unidades chicas

Los proyectos de micro-oficinas con amenities de lujo parece que no sólo forman parte de un fenómeno que se registra en las proximidades de la ciudad de Buenos Aires sino que recientemente comenzó a manifestarse en la propia Capital Federal. Según algunos especialistas, estos son ocupados por los denominados clientes golondrinas -personas o microempresas que se encuentran en transición y sólo permanecen en el lugar por uno o dos años-.

Uno de los ejemplos porteños de este tipo de desarrollos es Palacio Raggio, ubicado en diagonal a la Plaza de Mayo y donde se ofrecen unidades de entre 30 y 70 metros cuadrados. “Cuando compramos este inmueble nos dimos cuenta que había un segmento de profesionales desatendidos que buscaban en el casco neurálgico de la ciudad la necesidad de instalar sus operaciones en un punto estratégico a menor costo pero con mayor calidad y amenities de lujo. Así fue como decidimos que esta era una excelente oportunidad para empezar a incursionar en la ciudad de Buenos Aires con este tipo de productos, que desde hace un tiempo comenzaron a multiplicarse en zona norte. El tiempo dirá si teníamos razón o no al hacer esta apuesta”, concluye Rodrigo Fernández Prieto, desarrollador del proyecto.

Por Leandro Murciego, Lunes 24 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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