El mercado se ajusta a las formas sociales de hoy y la vivienda responde con tipologías que adoptan todas las variantes según cada etapa.

Las mudanzas traen estrés, pero al estrés no sólo lo causa la cantidad de muebles y bártulos que hay que meter en cajas y trasladar. Lo que también agobia es la razón de la mudanza, casi siempre provocada por un cambio de vida que, deseado o no, exige la elección de una vivienda acorde con la etapa por venir.

Generalmente las personas se agrandan porque se juntan, se casan o tienen hijos. Y hacen el proceso inverso, se achican, cuando se divorcian o enviudan, o cuando emigran de la casa paterna para inaugurar el primer departamentito de soltero. La arquitectura y el mercado inmobiliario acompañan desde siempre el ciclo vital de las personas ofreciendo propiedades usadas y a estrenar, de las cuales muchas han quedado obsoletas porque fueron proyectadas para un modelo de familia como la de Mafalda , hoy reemplazada por la de Los Simpson . Como fuere, sin créditos hipotecarios accesibles y una capacidad de ahorro limitada, la aventura de pasar del monoambiente a la casa con jardín se ha vuelto una carrera de obstáculos.

Toda una estrategia

“El mercado se mueve por tres razones: la inversión, los cambios en la vida y el déficit de vivienda -expresa Alejandra Covello, de Covello Propiedades-. Pero sin dudas lo permanente son las ventas del Registro Civil , como le digo yo.”

Planificar la mudanza según se esté divorciado, soltero o ensamblado ya no es tan fácil como lo era hace diez años, cuando para pegar el salto de una vivienda estándar a otra mejor bastaba con pedir prestado al banco o a los padres. Hoy, aspirar a un hábitat acorde con las necesidades que impone la vida posmoderna supone diseñar una estrategia que permita acomodar el presupuesto al espacio disponible, sin endeudarse.

“Es como el Fiat 600, el primer autito que uno compraba después de haber tenido motoneta. Antes el monoambiente era la primera vivienda para solteros o parejas que recién se iniciaban y que apenas llegaban al ambiente único, a lo sumo al dos, con la ayuda de los padres o juntando plata de la venta del autito. Eran propiedades de no menos de 20 m2 con kitchenette. Pero cuando hace ocho años el gobierno porteño de turno modificó parte del Código de Planeamiento, se fijó un metraje mínimo y patios de primera, que antes eran de 2 x 2, y ahora son aire luz”, explica Armando Pepe, de la inmobiliaria homónima y presidente del SOM.

Pero con el tiempo el monoambiente dejó de ser una opción. Los últimos emprendimientos casi no contemplan el uso residencial de esta tipología, cuya denominación comercial ha virado hacia otra más marketinera : ahora al espacio único le dicen estudio , tal como llaman en Francia a una propiedad pequeña destinada a trabajo o vivienda temporaria.

“En la Argentina, el monoambiente o estudio es el que mueve el mayor número de inversores, hay pocos consumidores directos. Hoy, el 70% de lo que se construye es de uno y dos ambientes. La gente lo compra -sobre todo gente del interior- para refugio de dinero. Entran en el pozo de la obra para tenerlo guardado y el día de mañana sacarle una renta o dárselo a los hijos. Son personas que tienen ahorros, casi no hay operaciones de crédito en esas propiedades. Los clientes priorizan la ubicación: Barrio Norte, Palermo y las zonas céntricas, y buscan emprendimientos casi en un 80% nuevos, edificios de muchas unidades para bajar los costos de mantenimiento”, dice Rafael Baigún, de la inmobiliaria que lleva su nombre.

Metros por barrio

El departamento de dos ambientes es hoy la meta para las personas solas o en pareja, pero deben resignar barrio para conseguir más metros. “Cuando el cliente que dispone de dinero y no tiene crédito compra su primer dos ambientes, desde el vamos resigna la zona y busca, por ejemplo, si tiene 60.000 dólares para gastar, en Núñez o Belgrano. Este es el primer paso”, explica Covello.

Recién cuando la pareja decide tener un hijo se produce el gran salto: vender para comprar un tres ambientes. A menos que la situación económica sea holgada, la prioridad sigue siendo la superficie y no la ubicación. “Hoy, los saltos son muy difíciles de dar, requieren mucha inversión y muy pocas operaciones se están haciendo con crédito porque nadie llega a la cuota que exigen los bancos. Para mudarse a un departamento grande hace falta cash , ahorros. Igualmente difícil es pasar del usado al nuevo, claro que depende de la zona donde esté buscando. Pero departamentos nuevos hay pocos a precios accesibles -agrega Baigún-. Hace unos días le vendí uno de tres dormitorios a una pareja que esperaba su segundo hijo. Vendieron el de tres, se mantuvieron dentro del mismo metraje, pero que con otra distribución. Prefirieron perder barrio, es decir, resignar ubicación por cantidad de ambientes.”

Para Armando Pepe, la zona sigue siendo un bien indeclinable, aunque reconoce que el contexto cambió. “El que vivió toda la vida en el Centro quiere seguir viviendo en el Centro. En 1978 hice una torre en Olivos a causa de un estudio de mercado en el que observamos que muchos jóvenes que se casaban o se iban a vivir solos querían seguir en la zona, pero no les daba para comprar la casa. Entonces hicimos una torre de 230 departamentos de uno y dos ambientes. Se vendió en 90 días. En ese momento no había opciones ya que lo que se construía eran departamentos muy grandes -recuerda-. Ahora se da el proceso inverso. Hace más de diez años le vendí un 4 dormitorios a una señora que ahora me dijo: Nos quedamos solos, los chicos se casaron y sobran los 400 metros cuadrados, buscame algo más chico.”

El sueño del jardín

“El sueño de la casa es una cuestión ancestral -explica el arquitecto Jorge Sarquis, director del Centro Poiesis y director de la carrera de Especialización en Investigación Proyectual de la UBA-. Para la pareja joven el nidito de amor es el mismo de la torta de bodas: la casa con techito a dos aguas y el árbol al lado. La gente quiere ir a vivir a los countries por la seguridad y el jardín, pero el imaginario colectivo está distorsionado por los medios. Compra la felicidad que representa eso. Pero algunos no tienen idea de lo que significa vivir aislados.”

Sin embargo, la explosión de las urbanizaciones demuestra que ese sueño sigue vigente y asequible, ya que en la ciudad una propiedad semejante cuesta casi 50% más que en countries y barrios cerrados, dice Alejandra Covello: “Es el sueño final de la pareja, pero hay dos temas: el costo es más alto que en Capital y a eso se suma el trastorno del viaje, la distancia, tener dos autos, etcétera. Por eso muchas familias deciden volver a la ciudad, aunque en proporción son más las que no regresan”, comenta.

Según Verónica Grondona, arquitecta y desarrolladora de barrios y condominios en la zona norte, las parejas regresan a la Capital porque la mujer no se acostumbró a no trabajar y estar en la casa todo el día o porque el nivel de gastos que supone mantener ese estilo de vida superó su presupuesto. Sin embargo, observa, crece la demanda de condominios y dormies en los countries. En algunas parejas que se divorcian el hombre deja la casa y para no alejarse de los hijos alquila algo más chico en la zona. “Hay mucha demanda de gente sola y también de gente mayor, cuyos hijos y nietos viven en el country, y deciden instalarse para mantener la cercanía. Por eso los condominios se venden volando. Son espacios chicos, de entre 55 y 150 metros, y con servicios”, explica Grondona.

Para los que deciden volver a la ciudad el proceso tampoco es sencillo. Las casas son más caras, los muebles no entran en el departamento nuevo y no todos tienen baulera, explica Alejandra Covello. En ese contexto, a veces impredecible, el desafío de la arquitectura contemporánea, sostiene Sarquis, es diseñar espacios que resuelvan las nuevas realidades de los usuarios del siglo XXI, que son tan dinámicas como la vida misma.

Marina Gambier, 28 de agosto de 2010.
Publicado por La Nación.

En lugar de invertir fondos en la construcción de viviendas, hay que subsidiar las cuotas y/o las tasas de interés de los créditos bancarios.

De este modo habría diez veces más beneficiarios con los mismos fondos.

El Gobierno está impulsando una nueva línea de créditos hipotecarios que permita construir más viviendas y mejorar las condiciones de acceso a la misma de los sectores de ingresos medios. Este objetivo puede lograrse cambiando de modelo, apalancando los recursos disponibles, que seguramente provendrán de los fondos previsionales, como suele ocurrir en otros países del mundo.

Mientras en el esquema actual los fondos que los bancos reciben de la ANSES se invierten en la construcción de las viviendas, es necesario que esos fondos se apliquen al subsidio de las cuotas y/o de las tasa de interés, instrumentando canales de captación de recursos de ahorristas a través de certificados de ahorro o títulos, de manera de acceder al mercado bursátil por parte de los bancos que participen del programa.

Así, el subsidio aportado por el Estado se limita a pagar la diferencia de puntos de la tasa de interés o la diferencia de cuota establecida, que deberá de ser nominal por única vez; y temporal en base a la verificación de la situación socio-económica del comprador.

Para graficar la propuesta imaginemos una viga o palanca con un apoyo central, en que una punta tenga una vivienda cuyo precio de $ 100, para levantarla y lograr el equilibrio tenemos que aplicar una carga de $ 100, en este caso los brazos de la palanca son iguales.

Cambiando el modelo adoptamos lo que afirmó Arquímedes hace 2.000 años: “Dadme un punto de apoyo y moveré la tierra”. Por ello, para levantar una vivienda de $ 100 corremos el punto de apoyo hacia la izquierda y lo ubicamos de forma que la relación de brazos sea b = 10a debiendo aplicar fuerza de $ 10, con lo cual financiaríamos 10 viviendas de $ 100, en lugar de una con los mismos recursos disponibles. Se puede así construir 10 veces más, según el largo que se establezca a los brazos de la palanca.

Construida la vivienda, si el 20 o 25% del ingreso mensual del aspirante más su grupo familiar no alcanza para pagar las cuotas resultantes aplicando la tasa de interés de mercado, el Estado debiera otorgar un subsidio a la cuota y/o a la tasa de interés y/o encajes diferenciales que permita el acceso a la vivienda por ese aspirante. El comprador deberá demostrar su encuadre a aquellos que estén en condiciones de ser sujetos de crédito subsidiado. Y aplicando ese subsidio a cada cuota no hay que desembolsar el crédito total sino en las cuotas mensuales resultantes.

¿Por qué el subsidio? Como se recordará, después de la debacle del 2001 se lanzaron varios planes de créditos para la compra de vivienda. A pesar de que el BCRA autorizó el financiamiento de hasta el 100% del precio de la unidad y que se afectara hasta un 40% de los ingresos familiares, hubo un gran sector de la población que no pudo acceder a estas líneas de crédito.

Una demostración de que lo que espera el sector medio son los créditos que anunció el Banco Hipotecario con fondos de la ANSES: el día del lanzamiento se presentaron, para postularse, cerca de 200.000 personas. Pero, como informaron los medios periodísticos, “muchos quieren, pero casi la mitad reconoce que no pueden pagarlos”.

El problema no es de vivienda sino de salarios. Del análisis de los índices que elabora la UADE, relacionado y graficado, surge que desde julio de 1994 hasta diciembre de 2001 el poder de compra del m2 y el costo de construcción tuvieron la misma tendencia; pero, a partir del enero 2002, el salario tuvo una caída del 40% y el costo de la construcción fue creciendo. Esto significa que, actualmente, el poder de compra del salario es solo del 46,2%. O sea que se necesitan 2,5 salarios para comprar un m2.

Como se recordará, la debacle de 2001 afectó al sector de la construcción. La brecha entre el costo de la construcción y el poder de compra del salario se fue incrementando, y hoy es 7.5 veces más profunda.

Para comprar una vivienda de 60 m2, una persona necesitaría 150 sueldos, pero como tiene que atender sus consumos diarios una afectación del 25% de sus entradas, resultaría en una hipoteca a 600 meses, es decir, a 50 años.

Si se tiene en cuenta que la edad promedio de los sujetos de crédito es de 35 años, éste quedaría comprometido hasta los 85 años, cosa que es un verdadero desatino… Que podría resolverse otorgando un subsidio explícito a la demanda por una única vez.

* Presidente de la Comisión de Economía del Centro Argentino de Ingenieros

Por Ing. Moisés Resnick Brenner, 23 de agosto de 2010.

Cada vez más, antiguas viviendas se convierten en restaurantes, en una combinación que une decoración y diseño

Cool, moderna, con onda, divertida, original, cosmopolita, zen, mediterránea, tradicional, son sólo algunos de los muchos adjetivos que pueden calificar a lo que hoy se llama una experiencia gastronómica. Porque más allá de que esté o no familiarizado con el concepto de marketing de experiencia o sensorial, cualquier amante de la buena mesa sabe que un restaurante no se elige únicamente por la calidad de su comida. “Ambientación y decoración, propuesta gastronómica y calidad del servicio son los tres elementos que, en íntima relación, definen la identidad del lugar y suman a la hora de hacer de una experiencia gastronómica algo gratificante”, explica Roberto García Moritan, socio de Astrid & Gastón.

Este restaurante, fundado en Lima en 1994, llegó a Buenos Aires en marzo de 2009, siendo ya una marca sólida y con fuerte identidad. Una buena razón para escuchar lo que García Moritan puede decir acerca de la búsqueda del inmueble capaz de acomodarse a la imagen de esa marca, ligada a la alta cocina peruana y ya consolidada internacionalmente. “Desde el primer momento tuvimos claro que queríamos una casa, algo diferente del modelo tradicional de restaurante. Entendíamos que una casa daría al lugar un estilo más personal y claramente asociado con la marca. Lo que sí resultaba complicado era definir el barrio. Nos empujaban a Puerto Madero, pero no estábamos seguros, hasta que encontramos esta casa en la calle Lafinur y ya no tuvimos dudas. Reunía los valores propios que identifican a Astrid & Gastón aunque, por supuesto, al ser una propiedad vieja hubo que remodelarla. Las tareas demandaron 7 meses y una inversión mayor a la prevista. Sin embargo estamos muy felices, hemos posicionado la marca en el país y, por si fuera poco, le hemos transmitido algo de su impronta al entorno.”

Aunque a partir de una situación diferente, Fleur de Villers también eligió una casa para instalar su restaurante en Palermo Hollywood. Dedicado a la clásica comida francesa, no casualmente, bautizó al lugar La Maison. “Pretendía estar en mi restaurante tan cómoda como cuando recibía amigos en mi hogar parisiense, y aspiraba a que los comensales también se sintieran como en su casa. Buscaba algo que nunca hubiera estado destinado a la gastronomía y que tuviera un espacio al aire libre. Cuando vi ésta, una típica casa chorizo, aunque estaba en ruinas me enamoré a primera vista: el jardín, las grandes aberturas hacia la galería trasera, las ventanas a la calle. Lo fundamental estaba, el resto podía renovarlo a mi manera. Me puse a hacer números, llamé a un entendido en habilitaciones para que me diera el OK y me puse de acuerdo con Sergio Tobal, una de las empresas que comercializaba la propiedad, para firmar el contrato.”

Es precisamente el titular de Sergio Tobal Estudio Inmobiliario el que comenta algunos de los aspectos que caracterizan al mercado de inmuebles destinados a la gastronomía. “No podría decir que aquellos que esperan abrir un restaurante muestren una marcada preferencia por las casas. Ocurre que, por ejemplo, en Palermo Hollywood lo que hay disponible son casas antiguas y algunos galpones, garajes. No hay otro tipo de inmuebles en oferta”, explica.

Claro que ése no es el único polo gastronómico de la ciudad. El arquitecto Gregorio Berberían, de Shenk SRL Inmobiliaria Constructora, asegura que entre las zonas más buscadas por los restaurateurs se cuentan, además “Puerto Madero, Las Cañitas, cierto retazo de Núñez y un sector de Chacarita cercano a varias productoras. En Puerto Madero, a diferencia de los otros polos, no se ofrecen casas, sino locales de grandes dimensiones que, desde un principio, fueron pensados para la gastronomía”.

Aun en esos casos, la habilitación puede ser un escollo. Por eso, Berberian destaca: “Antes de cerrar cualquier operación inmobiliaria, el interesado en abrir un restaurante debe cerciorarse de que podrá habilitarlo en la propiedad elegida. Esto no lo garantiza siquiera que el inmueble ya se haya usado con ese fin. Las normas municipales han cambiado mucho y son cada vez más estrictas”.

Sergio Tobal coincide y agrega que otra cuestión para considerar es “si la casa se encuentra sobre terreno propio. Para los PH hay que conseguir autorización de copropietarios y hacer figurar en el reglamento, por ejemplo, el permiso de tiraje a los cuatro vientos”.

Vale tener en cuenta la experiencia de los responsables de Astrid & Gastón, que tuvieron inconvenientes con la habilitación de un extractor. “Hace diez años -dice García Moritan- permitían cualquier cosa y hoy estamos pagando los platos rotos de otros tiempos. Pero está bien que exijan cuando las reglas son coherentes, aunque podría ser todo algo menos burocrático.” Y también la de la joven oriunda de Lyon que, a pesar de haber pasado varias inspecciones y realizado las consecuentes correcciones, todavía espera la aprobación final de La Maison.

De números a los sentidos

Un 95% las casas destinadas a restaurantes son alquiladas y remodeladas por los interesados en el negocio gastronómico, aunque algunas veces las compran inversores que las refaccionan y luego las alquilan. Según informan los broker consultados, los restaurateurs “suelen preferir las que no se han reciclado, las que se ubican sobre veredas anchas que posibilitan poner allí algunas mesas, las que se desarrollan en una sola planta y en sus alrededores hay posibilidad de estacionamiento”, comenta Berberian.

En cuanto a los contratos, Sergio Tobal informa: “Es habitual firmarlos por 3 o 5 años con opción a 3 más. El que se conforma con un contrato corto es porque no tiene idea del negocio y los tiempos que exige recuperar la inversión”. Según los entrevistados, los valores del alquiler de una casa apta para la gastronomía pueden variar entre 6000 y 35000 pesos mensuales. En tren de especificar algo más la cuestión, cabe sacar un promedio para lo que es Palermo Hollywood. “Entonces hablaríamos de 6000 a 12.000 pesos para una casa no refaccionada, y entre 12.000 y 18.000 mensuales para una adaptada al uso.”

Refacción y sus claves

Según el arquitecto Diego Esses, una casa vieja tiene sus limitaciones y los ojos de un profesional de la arquitectura son fundamentales a la hora de adaptarla a su nueva función: dar cabida a vivencias gastronómicas positivas. “Para eso hay que lograr la sectorización deseada y el esquema circulatorio correcto, lo que suele implicar intervenir en la estructura de la antigua construcción. Este punto es de vital importancia, junto con la apertura de vidrieras y con la obra de los paquetes húmedos compuestos por cocina y sanitarios que demandan generosas dimensiones en relación con una casa. Se da por descontado que serán de nueva concepción y seguramente no respetarán la ubicación original. No hay que olvidarse además de la ley 962 de accesibilidad, que exige contar con baño para discapacitados y la necesidad de sortear los desniveles que cuente el inmueble.”

Si bien, como expresa Esses, es muy difícil estimar costos de refacción, Fleur de Villers calcula que gastó unos 170.000 pesos en la remodelación básica, sin considerar los gastos de barra y ese tipo de cosas. Por su parte, el arquitecto Berberian calcula que una refacción puede rondar entre los 700 y 1000 dólares el m2.

Como se señalaba al comienzo de la nota, una experiencia gastronómica es, sin duda, una experiencia sensorial en la que cuenta todo lo que el cliente percibe, incluido lo que le comunica el espacio en que se encuentra. Eso, por lo visto, no es ajeno a la frialdad de los números y tampoco a la calidez de una casa con historia.

Paula Gómez , 23 de agosto de 2010.
Publicado por La Nación.