por Enrique Luis Abatti, Ival Rocca (h) y Armando Pepe
(Estudio Abatti & Rocca -tel. 4315-0135- y Armando Pepe S.A. -tel. 4382-0109-)


I. – LA RECIENTE NORMA (Art.676 ter CPCC -PBA-).

Acaba de sancionarse (publicada en el B.O. -PBA-) el 14/I/2011, una reforma al CPCC (PBA) que incorpora al capítulo del “Desalojo” el art. 676 ter, estableciendo un procedimiento abreviado para el desalojo de inmuebles por las causales de “falta de pago” o “vencimiento del contrato”. Festejamos esta decisión acertada de los legisladores provinciales, que ponen casi en paridad el CPCC (PBA) con las normas contenidas en los arts. 680 bis y 684 bis del CPCCN (nación) en relación al proceso de desalojo, generando mayor seguridad jurídica a las relaciones locativas. Además, será un paliativo a la imperiosa necesidad de los locadores de pactar la jurisdicción nacional de la Capital Federal, a efectos de lograr la aplicación del desalojo abreviado allí preexistente. De todos modos, previo al análisis técnico y valorativo en relación a sus bondades o falencias, repasaremos en apretada síntesis el proceso de desalojo en la provincia de Buenos Aires, cuyo estudio puede ser ampliado en Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Locaciones y proceso de desalojo, Abacacía, Bs. As., 2010, p. 245 y ss.

II. – DESALOJO INMEDIATO: LOCATARIOS POR VENCIMIENTO DEL CONTRATO O IMPAGO DE ALQUILERES; COMODATARIOS CON PLAZO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO O CUMPLIMIENTO DE LA FINALIDAD (ART. 676 TER CPCC -PBA-)

1. – Normas relacionadas.

La nueva norma dispone: “Art. 676 ter. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupación inmediata. En supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el Artículo 676 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la contraparte, más los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como la multa, con la caución real”.

Esto supone que debe aplicarse el procedimiento del art. 676 bis CPCC (PBA) para el desalojo de tenedores precarios o intrusos, que establece “En los casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor o intruso, en cualquier estado del juicio luego de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega de la finca si el derecho invocado fuera verosímil y previa caución real por los eventuales daños y perjuicios que se pudieren irrogar. El juez sólo ordenará la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata de la finca, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante.”

2. – Legitimación.

1) El legitimado activo puede peticionar la entrega anticipada del inmueble en cualquier etapa del proceso luego de trabada la litis, tal como lo determina el art. 676 bis.

2) Los legitimados activos (actores) podrán ser: a) propietario; b) condómino; c) herederos; d) locador; e) locatario principal en caso de sublocación; f) usufructuario; g) usuario; h) poseedor; i) comodante por contrato de comodato a plazo (vencido) o cuando se ha cumplido la finalidad convenida; j) administrador de la sucesión; k) mandatario; l) consorcio o copropietario de PH; ll) “superficiario” en derecho real de superficie forestal; m) dador en el leasing por causales de falta de pago de cánones o plazo vencido.

3) Los legitimados pasivos (demandados) podrán ser: a) locatario; b) sublocatario en caso de sublocación; c) comodatario con contrato de comodato a plazo (vencido) o cuando se ha cumplido la finalidad convenida; d) tomador en el leasing caído en las causales de impago de cánones o plazo vencido.

Aclaración: Algunos fallos de la Prov. de Bs. As., han asimilado al locatario con contrato vencido, al tenedor precario como legitimado pasivo y han admitido la demanda de desalojo por la causal del art. 676 bis CPCC (PBA) (Cám. 1ra. Apel. Civ. y Com. Mar del Plata, Sala II, 21/VIII/99, elDial-W12B01; Cám. Apel Civ. y Com. Pergamino, 16/VI/94, elDial-WC248) posición que no es compartida por Areán (Areán, Beatriz, Juicio de desalojo, Hammurabi, Bs. As. 2004, p. 788, con cita de fallo Cám. 1ra. Apel. Civ. y Com. Mar del Plata, Sala II, 15/IV/99, LLBA). Personalmente también creemos, que esa admisibilidad amplia no fue la intención del legislador, y la prueba está en que ahora se sancionó esta reforma procesal introduciendo el art. 676 ter.

3. – Traba de la litis.

La demanda debe haber sido notificada al accionado y posibles subinquilinos y ocupantes. Esto es en resguardo de la garantía de defensa en juicio (art. 18 CN).

4. – Verosimilitud del derecho invocado.

Se debe persuadir al juez que el derecho aducido en la demanda es formalmente creíble, sea un contrato, una copia de recibo firmada por el locatario, un reconocimiento unilateral del inquilino, una carta documento donde se haya reconocido como arrendatario, etc.

5. – Peligro en la demora y medida cautelar.

Es posible que en algunos casos el antecedente normativo del art. 680 bis del CPCCN, aplicable al desalojo de intrusos, que contempla la entrega inmediata de la finca al accionante, introducido por la ley 24.434, tiene como genitor al art. 676 bis del CPCC (PBA), donde sí se exige el “periculum in mora” (no en el 680 bis CPCCN). Tal vez ésta sea la razón de la confusión entre los intérpretes del derecho, que en determinados casos los consideran medidas cautelares.

De todos modos, a nuestro entender, tanto el art. 680 bis del CPCCN (nación) como el 676 bis del CPCC (PBA), no son medidas cautelares propiamente dichas, sino procesos especiales de desalojo, con algunas de las características de aquéllas, tal como ya se sostuvo doctrinariamente (Abatti, Enrique L., Allende, Osvaldo H., “Desalojo inmediato de ocupantes precarios e intrusos. El art. 676 bis del CPCC de la Prov. de Bs. As.”, ADLA, 1993-D-5358), donde opinamos que a dicha norma le faltan los siguientes caracteres propios de las medidas cautelares: 1) no se tramita inaudita parte, porque el actor puede pedir la entrega de la finca en cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis, aunque por otro lado, daría argumento para sostener que nada impediría que ello se tramite inaudita parte, pues el texto no lo prohíbe. Al respecto sostuvimos que el trámite debería ser inaudita parte (Abatti, Enrique L. y Rocca Ival (h), “Nuevo desalojo abreviado para locaciones. Ley 25.488”, LL, sec. Actualidad, 19/II/02, p. 1); 2) no requiere de información sumaria previa.

Perjuicio potencial: peligro en la demora.

La norma dispone que el juez ordenará el lanzamiento “cuando de no decretarse la entrega inmediata de la finca, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante…” Esto conlleva a la invocación por parte del actor del “peligro en la demora” al pedir la restitución anticipada del inmueble, ya que tiempo que transcurra, le puede acarrear notorios perjuicios, en forma inminente o inmediata. Por ello, la jurisprudencia ha establecido que este perjuicio derivado de la demora en materializar el desalojo, debe ser grave, actual o inminente, no evitable sino mediante la medida que ordena el lanzamiento, lo cual si se dilata en el tiempo genera un “riesgo insalvable por demorar la recuperación de la finca”. Así se ha resuelto que “La acreditación del peligro en la demora, al igual que la verosimilitud del derecho, debe justificarse con elementos de convicción que, sin llegar a la exigencia de la prueba acabada, permitan inferir los motivos por cuales se hace imperioso que el accionante recupere la tenencia del bien. Es decir, lo suficiente como para que el tribunal advierta prima facie que si la entrega se demora para el final del juicio, ello podría producir un perjuicio de imposible o difícil reparación en aquel momento del pleito” (Cám. 1ra. Apel. Civ. y Com. Mar del Plata, Sala II, 20/VI/00, el Dial-W12CBB). Como la finalidad de la entrega anticipada del inmueble es evitar los perjuicios que pudieran derivarse de la ocupación indebida, tales la destrucción del inmueble o sus accesorios, el lucro cesante por los alquileres caídos, la pérdida de oportunidades de venta o locación, la necesidad de realizar reparaciones y el peligro que deterioros pudieran ocasionar a los mismos ocupantes o terceros o a inmuebles linderos, la acumulación de deudas por impuestos y tasa y servicios, expensas de la P.H., etc., para demostrar el peligro en la demora, a los fines probatorios, podría acompañarse un informe técnico de arquitecto o ingeniero sobre el estado del inmueble, fotografías, certificados, constancias de deuda de los organismos recaudadores de impuestos, tasas o servicios, ofrecimiento de testigos para que declaren a primera audiencia, como en toda medida cautelar, etc.

Diferencias entre las medidas cautelares y el procedimiento especial de desalojo.

Hay distingos entre las medidas cautelares y los procedimientos de desalojo establecidos por los arts. 680 bis y 684 bis del CPCCN (nación) y 676 bis y ter del CPCC (PBA), pues los últimos carecen de los siguientes caracteres:

1) no se tramitan inaudita parte, porque el actor puede pedir la entrega de la finca en cualquier estado del juicio, pos traba de litis; pero por otro lado, daría argumento para sostener que nada impediría que se tramite inaudita parte, pues no estaría prohibido por los mencionados artículos;

2) no serían provisionales, pues nada se opone a que la restitución sea definitiva y además, para responder a cualquier perjuicio que le pudiera ocasionar al demandado, se formaliza la contracautela;

3) no es accesoria, porque la finalidad en sí misma es la restitución de la finca a quien lo peticiona invocando la verosimilitud del derecho;

4) no prevé información sumaria, ni instituto similar, tal como sí es requerido por el art. 197 del CPCCN, por ejemplo.

De lo expuesto, podría sostenerse que el procedimiento contemplado por los arts. 680 bis y 684 bis del CPCCN, y 676 bis y ter del CPCC (PBA), no serían medidas cautelares, sino resoluciones que causan estado, contrariamente a las precautorias, que pueden ser modificadas o levantarse.

6. – Caución real.

El art. 676 ter CPCC (PBA) reafirma lo dispuesto por el art. 676 bis imponiendo el ofrecimiento de una fianza real, cuyo monto lo determina el juez. La fijación de la extensión -calidad y monto- de la caución es atribución del magistrado actuante en autos, de acuerdo con la mayor o menor verosimilitud del derecho y las circunstancias del caso. Así, lo cierto es que cuanto mayor es la verosimilitud en el derecho que se invoca, la contracautela que debe prestarse será menor. (CNCiv., Sala K (Aispuro Norma c/Tulian José s/Desalojo, Cám. Nac. Apel. Civil, sala K, 6/XII/07, MJ-JU-M-18474-AR). Se cumple sobre cosas inmueble o mueble registrables, sean propias del peticionante o de terceros. También sobre dinero, títulos valores (acciones, bonos, debentures, obligaciones negociables, warrants, etc.), metales preciosos. El art. 676 bis CPCC (PBA) no impone el tipo de caución real que debe fijar el juez. En la práctica, los jueces disponen –previo al otorgamiento de la medida- que el peticionante acompañe un informe dominial sobre el bien registrable ofrecido en caución y el informe de inhibiciones personales negativas del titular. Incluso podría admitirse la contracautela sobre un inmueble hipotecado, ya que el ordenamiento procesal deja librado al juez la determinación del monto de la contracautela de acuerdo a la mayor o menor verosimilitud del derecho invocado, por lo que aunque el inmueble ofrecido se encuentre hipotecado, esto debe considerarse suficiente en función la valuación del bien (Cám. Doc. y Loc. Tucumán, sala III, 20/IX/02, Lexis, Nº25/7804).

7. – Multa.

La norma contempla sanciones pecuniarias de hasta $20.000, en favor de la contraparte, cuando el actor haya logrado vigorizar la medida de desalojo inmediato ocultando hechos o documentos, sean referentes a la relación locativa o al pago de alquileres, a más de poder llegar a ejecutarse la caución real efectivizada, para responder por los daños y perjuicios irrogados al legitimado pasivo y, de haberse desocupado o no la finca.

8. – Ejecución de la multa y caución.

Tanto la caución real, como la multa que contempla el art. 676 ter CPCC (PBA), tienen la función de resarcir al demandado por la conducta ilícita del actor que hubiere ocultado hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres. En el caso de la multa, por su naturaleza procesal, se hará por el procedimiento de ejecución de sentencia. En el supuesto de la caución, su ejecución procederá por el trámite de incidente o por proceso sumario. El monto del proceso puede estar constituido por el mayor valor locativo que el demandado debió pagar por un inmueble de similares características al que fue desalojado, los gastos de mudanza y si se tratare de una locación de finalidad lucrativa, también podrá incluirse el lucro cesante, además en todos los casos, del daño moral y otros rubros resarcibles conforme lo dispuesto por los arts. 519, 522, 1068 1069 y conc. Cód. Civil.

9. – Tramitación.

Este procedimiento especial y abreviado, se puede impulsar en cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis.

a) en el proceso: Se puede optar por tramitarlo en el proceso de desalojo o formando un incidente. Se tramitará en el mismo expediente cuando la actitud asumida por el demandado no haga prever el uso abusivo de las defensas procesales, que de algún modo retardarían el desalojo o restitución inmediata de la finca.

b) por vía incidental: Será recomendable la vía incidental, desde luego previo a la elevación de los autos al superior, cuando por articulación recursiva (apelación, inconstitucionalidad, inaplicabilidad de ley, etc.), pudiera verse detenida la restitución de la finca, especialmente ante la forma de concesión de los recursos (en relación o con efecto suspensivo) y el trámite impuesto al proceso. En el ámbito del CPCCN, por incidente firme y consentido, fueron tramitados los autos de Pinsur (CNCiv, sala I, 26/IX/02, Edificadora Pinsur S.A. c/Velarde, Néstor Rubén s/Desalojo por falta de pago s/Incidente de desocupación inmediata art. 684 bis CPCCN s/Incidente art. 250 CPCCN –con n. Ival Rocca h.‑, DJ, 202-3,646).

Incluso en la justicia nacional en lo civil, hemos tenido experiencias, donde incomprensiblemente, el mismo juzgado de Ira. instancia sin fundamento alguno ha suspendido la diligencia de lanzamiento anticipado, que él mismo antes había ordenado, con el argumento en un caso, de que no existían garantías suficientes para resguardar la vida de los ocupantes, vecinos, transeúntes y demás participantes del lanzamiento (JNCiv. Nº57, de Dra. Paradiso Fabri, “Fisch, Carlota y otros c/Riveros, Raúl y otros s/Desalojo por vencimiento de contrato”), resolutorio del 14/V/2008 de la jueza Gabriela Paradiso Fabbri, que la sala E del fuero, con los votos de los Dres. Racimo, Calatayud y Dupuis, revirtió el 2/VII/2010 y, en otro, dándole cabida a una improcedente presentación del asesor de menores y luego la jueza entendiendo que no había suficiente verosimilitud del derecho, suspendió el lanzamiento (JNCiv. Nº96, de Dra. Silvia Caviglia, “Rullor SRL c/Amado, Sergio y otro s/Desalojo”), que la sala A, de los Dres. Li Rosi, Molteni y Alvarez Juliá, revocó, ordenando se practique el lanzamiento anticipado. Estos son típicos casos de dispendio de actividad jurisdiccional ocasionada por los mismos juzgadores que a veces pareciera actúan con un exceso de garantismo en favor de demandados que con notorias conductas antijurídicas originan el movimiento del aparato jurisdiccional por parte de los locadores o propietarios que deben actuar en resguardo de su derecho de propiedad prepotentemente avasallado.

10. – Recursos.

El recurso de apelación contra la resolución que dispone la entrega anticipada de la finca debe concederse con efecto devolutivo, pues aunque no se trata de una medida cautelar pura, para su viabilidad, sin embargo en la faz recursiva debe regir el art. 198 CPCC (PBA), en cuanto a que ningún incidente planteado por el destinatario de la medida (locatario, comodatario, intruso u ocupante) podrá detener su cumplimiento y la apelación deberá concederse en efecto devolutivo y, nunca con efecto suspensivo. Además, la interpretación judicial, jamás debería torcer la voluntad del legislador, cuando al imponer este sistema quiso obtener un rápido desalojo en aras de la protección de la propiedad y la seguridad en los negocios; si se utilizara la medida ilegalmente, está la caución para responder a los daños que pudieran causarse al desahuciado.

En relación al art. 676 bis del CPCC (PBA), la jurisprudencia se ha orientado en el mismo sentido al resolver que resulta aplicable el art. 198 in fine de la ley ritual y se debe conceder el recurso de apelación con efecto devolutivo (arts. 275 y 277 CPCC -PBA-) (Cám. Civ. y Com. Quilmes, 16/XI/95, Lexis Nº14/40220), consecuentemente, este mismo criterio debería ser aplicado al art. 676 ter.

11. – Constitucionalidad.

En el ámbito de la justicia nacional es común emplear, como planteo defensista, la invocación de inconstitucionalidad del art. 684 bis CPCCN, pero la jurisprudencia invariablemente ha rechazado estas “artimañas” meramente dilatorias, como aquí vemos: “Corresponde disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los términos del art. 684 bis del CPCCN, si el contrato de locación que vinculó a las partes está vencido y pese al desconocimiento de la firma allí inserta por quien se emplazó en calidad de locatario, éste reconoce su carácter de inquilino en virtud de un contrato posterior cuya existencia no se ha probado ni fue agregado a la causa. No obsta a la procedencia del lanzamiento preventivo de la finca en los términos del art. 684 bis del CPCCN, el hecho sobre que no se haya probado fehacientemente el peligro en la demora -como recaudo general de toda medida cautelar-, desde que cabría presumirlo de la privación del ejercicio pleno del derecho de propiedad a quien resulta ser titular del dominio de la finca afectado a una ocupación supuestamente ilegítima. Corresponde desestimar el planteo de inconstitucionalidad del art. 684 bis del CPCCN, en cuanto autoriza el lanzamiento preventivo de la finca, si se invocan razones de índole general, tales como la emergencia habitacional que afecta a una numerosa la población, pero no hay pruebas que avalen el pretendido perjuicio o menoscabo cierto y actual que supuestamente sufre el locatario.” (CNCiv., sala A, 17/X/02, Zaiek, María M. y Otro c/González, José y Otro, elDial, aa13d4). En igual sentido: “1- No se advierte que la norma contenida en el art. 684 bis del CPCCN (nación) resulte irrazonable ni violatoria de la garantía constitucional de la defensa en juicio. Esta -como todos los derechos individuales reconocidos- está sujeta a las leyes que reglamentan su ejercicio (art. 14 de la CN) y sólo sería observable cuando los medios que dicha reglamentación arbitra no se adecuan a los fines cuya realización procuran o cuando consagran una manifiesta iniquidad, pues el principio de razonabilidad debe cuidar especialmente que las normas legales mantengan coherencia con las reglas constitucionales durante el lapso que dure su vigencia en el tiempo, de suerte que su aplicación concreta no resulte contradictoria con lo establecido en la CN. 2- Es evidente que en el intento de simplificar y agilizar el trámite de los juicios de desalojo el legislador ha buscado equilibrar el derecho de ambas partes del proceso. Por un lado, la desocupación inmediata no funciona automáticamente a pedido del locador, sino que es menester que éste demuestre la verosimilitud del derecho invocado y otorgue previamente caución real. Además, para el caso que ocultare hechos o documentos, se prevé una fuerte multa a favor de la contraparte. Por tanto, si luego de trabada la litis, una prudente apreciación de las constancias agregadas a la causa revela que hay suficiente verosimilitud y se exige al interesado garantía suficiente para responder por los daños y la multa en caso de desvirtuarse la apariencia del derecho sumariamente comprobado, no se advierte que exista violación al necesario equilibrio y a la igualdad que debe presidir el proceso” (CNCiv., sala G, 12/II/04, Glatstein, Rosa C. c/Antonelli, César A. y otros s/Desalojo por falta de pago, elDial, ae1e20). Es de esperar que en la provincia de Buenos Aires se siga esta misma corriente, que en definitiva afianza la seguridad jurídica.

12. – El tipo de procedimiento en códigos provinciales.

En la mayoría de los códigos provinciales, tal cual era en la CPCCN (nación) antes de la reforma impuesta por la ley 25.488, rige el procedimiento sumario, por ej. Buenos Aires, Entre Ríos, La Rioja, Formosa, Jujuy, Mendoza, Chaco, Río Negro, Santiago del Estero, Santa Cruz, San Luis y en otros, directamente el sumarísimo, como Salta o una mixtura, como Santa Fe, donde es sumario para todas las causales, salvo la de falta de pago, que es sumarísimo. En Tucumán, es sumario sólo para el desalojo del comodatario y lo demás casos de desalojos se tramitan por juicios especiales. En Tierra del Fuego, es sumario, salvo para el desalojo de inmuebles fiscales sean rurales o urbanos, que será sumarísimo. En San Juan, es sumarísimo para las causales de falta de pago, vencimiento de plazo o inexistencia del mismo y para las demás, rige el sumario. En Córdoba rige un trámite abreviado con traslado de la demanda por seis días para todas las causales y, para la de falta de pago sólo se admite como prueba la confesional y el recibo donde conste el pago y únicamente admite el recurso de apelación contra la sentencia definitiva, previo pago o consignación de los alquileres adeudados.

13. – Comodato. Aplicación de la entrega anticipada del inmueble (art. 676 ter CPCC -PBA-).

a) Sujetos del proceso.

En el proceso de desalojo de comodatario intervienen dos sujetos: 1) el órgano jurisdiccional; 2) las partes, que son: a-) la actora o legitimada activa, constituida por el comodante; b-) la demandada o legitimada pasiva, conformada por el comodatario, subcomodatario, ocupantes y terceros. Conforme al art. 676 bis del CPCC (PBA), son legitimados pasivos los tenedores precarios (comodatarios precarios, art.2285 Cod. Civil) y los intrusos.

1) Legitimado activo. El comodante es el legitimado activo de la pretensión de desalojo porque es el titular de la acción para reclamar la restitución de la finca. No es necesario ser propietario, sólo basta la calidad de comodante.

2) Legitimado pasivo. El comodatario en todas sus clases o sea con plazo o sometido a finalidad determinada (art. 2271 Cod. Civil) o, precario (art. 2285 Cod. Civil), este último es el titular de un derecho a ocupar, usar y disfrutar gratuitamente un inmueble por título revocable a voluntad de quien lo autoriza. La precariedad obliga a restituir la finca en cualquier momento cuando lo requiera el comodante (art. 2285 Cod. Civil).

b) Normas aplicables. Posibilidad de extender al comodato el desalojo abreviado (art. 680 bis CPCCN -nación-).

En orden del CPCCN (nación) son aplicables a este proceso todas las normas sobre desalojo de locatarios, por cuanto nos remitimos en lo pertinente a lo expuesto en su desarrollo. Sostenemos que en el desalojo del comodatario es posible ejercitar el procedimiento especial de desalojo inmediato previsto por el art. 684 bis CPCCN. La doctrina también acompaña nuestra tesitura, así Kenny, ha sostenido refiriéndose al art. 684 bis, que como esta nueva disposición no formula distinciones para el otorgamiento de la medida cautelar, consideramos que también abarca el supuesto del vencimiento de contrato en el comodato (art. 2271 Cod. Civil) y, tanto más en el supuesto del préstamo precario del inmueble, dado que el comodante puede pedir la restitución de la cosa cuando quisiere (art. 2285 Cod. Civil) (Kenny, Héctor E., Proceso de desalojo, Astrea, Bs. As. 2006, p. 453). En el mismosentido se ha pronunciado Areán (v. Areán, Beatriz, Juicio de desalojo, Hammurabi, Bs. As., 2004, p. 832) Así lo ha resuelto la Cámara Civil en un fallo que admitió la procedencia del lanzamiento del comodatario y de un pretensor locatario en los términos del art. 684 bis CPCCN, si se acreditó el vencimiento del plazo del comodato y la existencia de una cláusula que prohibía la locación, al resolver: “1‑ Si el contrato de comodato que vinculó a las partes se encuentra vencido y además prohibía la locación del bien en favor de terceros, corresponde disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los términos del art. 684 bis del CPCCN. No obsta a la procedencia de la referida medida el grado de verosimilitud del derecho invocado por el actual inquilino de la finca, si resulta ‘prima facie’ inoponible al accionante. 2‑ La circunstancia sobre que no se haya probado fehacientemente el peligro en la demora no es óbice para disponer el lanzamiento preventivo de la finca en los términos del art. 684 bis del CPCCN, desde que cabría inferírselo de la privación del ejercicio pleno del derecho de propiedad a quien resulta titular del dominio de un inmueble cuya restitución resulta ‘prima facie’ exigible.” (CNCiv., sala A, 8/IV/03, Busco, Juan G. y Otro c/Ciociano, Horacio y Otro s/Desalojo, LL, 2003-C,435); íd. Critto, Adolfo c/Di Pascale, Rosa y Otro s/Desalojo de comodatario, Juzg. Nac. Civil Cap. Fed. Nº54, expte. Nº86.779/2004). También se ha resuelto en un proceso por desalojo de comodatario por plazo vencido: “Bs. As. 25/X/06. De conformidad con lo dispuesto en el art. 319 segundo párrafo del CPCCN -nación- (texto ley 25.488) que estimo aplicable analógicamente al caso, y al versar esta demanda sobre derechos que no son apreciables en dinero, imprímese al presente juicio el trámite del proceso sumarísimo regido por el art. 498 del CPCCN.”. “Bs. As. 14/III/07 En atención a lo solicitado, constancias de autos y en virtud de lo dispuesto por el art. 684 bis del CPCC incorporado por la ley 25.488, por resultar “prima facie” verosímil el derecho invocado en la demanda, decrétase el lanzamiento de Mabel Mulet y de eventuales subinquilinos y/u ocupantes, con relación al inmueble sito en Av. Rivadavia 1313/17, piso 9º, Dpto. “A” de esta Capital Federal (JNac. Civ. Nº 103, a cargo del Dr. Martín Christello, Sec. Dr. Eduardo Villante, expte. Nº 85.783/2006, 25/X/06, Mulet, Gaspar c/Mulet, Mabel y otro s/Desalojo por vencimiento de comodato). Consecuentemente, siguiendo el mismo razonamiento, es posible la aplicación en el orden provincial (art. 676 ter CPCC -PBA-) al desalojo de comodatario con plazo vencido o supeditado al cumplimiento de finalidad determinada (art. 2271 Cod. Civil), porque ya para el comodato precario, se aplicaba el art. 676 bis CPCC (PBA).

14. - Propuestas reformistas en códigos provinciales.

Tanto el Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH), bajo la presidencia de Enrique L. Abatti y vicepresidencia de Ival Rocca (h), como la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), con la presidencia de Enrique L. Abatti, han sido consultados sobre la reforma en el CPCC Chaco, el CPCC Córdoba y el CPCC Mendoza, en relación al juicio de desalojo, elaborando respectivos proyectos y se han emitido dictámenes académicos, donde básicamente se puntualizó.

a) Es oportuno destacar que se trata de un proceso especial de desalojo abreviado, con algunos requisitos de las medidas cautelares genéricas: 1) verosimilitud del derecho y 2) caución (real o juratoria), por cuanto esto quedará a criterio del juez; en el art. 684 bis del CPCCN (nación) es real y en general se instrumenta mediante un embargo por la suma fijada judicialmente y sobre la finca a desalojar. Por ello es importante, para que su naturaleza jurídica no se confunda con las medidas precautorias ni las autosatisfactivas, que no se le imponga el requisito del “periculum in mora”, como lamentablemente algunos jueces de 1º instancia de la Cap. Fed. –a pesar que la ley no lo expresa- han interpretado, cuestión luego revocada por la Cámara Civil, con el consiguiente dispendio témporo-procesal.

b) Convendría que abarque las causales de falta de pago y de vencimiento del plazo contractual y además el desalojo de intrusos y de ocupantes precarios (comodatarios), como lo hace el art. 676 bis. del CPCC (PBA).

c) Es primordial que este procedimiento especial pueda realizarse como incidente “inaudita parte”, para evitar planteos dilatorios de la contraparte y, además los recursos deberán concederse con efecto devolutivo.

d) Respecto al reconocimiento judicial previo para las otras causales como el cambio de destino, etc., sería deseable que el juez pudiera delegarlo en el secretario y otro funcionario del juzgado, para no recargar sus funciones. En el CPCCN -nación- (art. 680 ter), esta función, lamentablemente, es indelegable y abarca también los supuestos de las causales de falta de pago y vencimiento del contrato, cuanto en la práctica, para estos dos últimos casos, los jueces no practican esa diligencia.

e) Es imprescindible que en los códigos rituales provinciales, tal cual lo dispone el art. 14 del CPCCN (nación) a partir de la reforma por ley 25.488, se vede la posibilidad de recusación sin causa del juez, para los juicios de desalojo, tercerías y en los procesos sumarísimos y de ejecución, a fin de evitar las susodichas “chicaneadas”, además, su implantación carece de fundamento.

f) En un mundo de multicomunicaciones instantáneas se impondría cambiar la actual organización federalística para posibilitar consolidar en uno, los veinticuatro (próximos a 25) códigos rituales y, con la meta de fusionar el sistema de gobierno y administración de la república. Habría que pensar en una estructura austera y ágil, con la ciudadanía representada en único gran Parlamento Nacional y bicameral, acompañada de sólidos basamentos municipales; cavilemos sobre desechar nuestra abrumadora multiplicación de instituciones y funcionarios, que un provincialismo agobiante básicamente impone. Hoy miramos con vergüenza cómo naciones hermanas, sin desmedro para sus habitantes o regiones, desarrollaron estructuras austeras y eficientes, cuando aquí, con enormes presupuestos y malgasto de recursos, la relación gastos-resultados es deficiente.

15. – Perspectivas.

Creemos por un lado, que esto va a permitir moralizar el “juicio de desalojo” con relación a las defensas o afirmaciones temerarias -“la conciencia de la sinrazón”– pululantes en los últimos tiempos, como un grave signo de descomposición social, acompañado de la devaluación jurídica e intelectual de algunos profesionales “non santos”.

Asimismo entendemos que el “nuevo procedimiento” debe ser aplicado con mesura, sin menguar la inviolabilidad de la defensa en juicio de la persona y de los derechos (art. 18 Const. Nac.), respetando el precepto liminar que reconoce sus orígenes en el derecho romano “audiatur et altera pars” (óigase a la otra parte), es decir el correcto y temporario ejercicio –por parte del órgano jurisdiccional- de los denominados “actos de transmisión” (v.gr.: traslados, vistas, notificaciones), permitiendo al demandado una suficiente y razonable oportunidad de ser oído y de producir la prueba que hace a la defensa de sus derechos.

por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h) titulares del

ESTUDIO ABATTI & ROCCA ABOGADOS,
TELEFONO. 011-4315-0135
www.abatti-rocca-abog.com.ar

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III. – BIBLIOGRAFÍA

Abatti, E.L. y Rocca, I.(h), Locaciones y procesos de desalojo. Teoría y práctica. (Doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación), Col. Abacacía, Bs. As. 2010 ‑c/CD-Rom‑.

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Abatti, E.L., Rocca, I.(h) y Pepe, Armando, Modelos usuales de contratos, Civiles, comerciales, laborales, rurales, pról. Héctor D’Odorico, Col. Abacacía, 2da. Ed., Bs. As. 2006.

Areán, Beatriz A., Juicio de desalojo, Hammurabi, Bs. As. 2004.

Centanaro, Anotaciones en torno al nuevo proceso de desalojo abreviado instaurado por la ley 25.488, JA,2002-H-1107.

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