Qué tener en cuenta a la hora de definir dónde instalar el inmueble comercial; ventajas y desventajas de los ejes centrales y de los focos secundarios.

Perseguir la reducción de costos no implica hacer un buen negocio.

En una coyuntura económica en la que el poder de compra se redujo y las ventas continúan en descenso, los comerciantes ajustan día a día el lápiz para lograr que la balanza entre el “debe” y el “haber” les permita mantenerse a flote. Esta ecuación no es la misma para quienes tienen locales a la calle en ejes comerciales centrales, secundarios o para aquellas marcas con presencia en shopping centers donde los gastos fijos se incrementan, si bien reciben un flujo importante de público que les permite tener niveles de venta superiores. Los números no mienten. Según informó la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME), las cantidades vendidas por los comercios minoristas finalizaron enero con una caída de 2,5 por ciento frente a igual mes del año pasado. “Fue un mes muy irregular en materia de ventas, con un inicio muy flojo durante la primera quincena y recuperándose sobre el final. Pero igualmente la demanda fue menor a la de 2016″, afirma el informe.

Esta baja, sumada a los incrementos en las tarifas de los servicios y alquileres que se sintieron durante el año pasado y que ya se anunciaron para el ciclo actual, complican el panorama comercial de locadores e inquilinos. La rentabilidad baja para ambos.

Por ello al momento de evaluar dónde instalar un nuevo local o considerar la posibilidad de mudar el negocio actual se aconseja ver el panorama completo dado que perseguir una reducción en los costos no implica necesariamente una mejora en el resultado final.

La ubicación del local continúa siendo fundamental. Aquellos que están sobre ejes comerciales principales como por ejemplo la peatonal Florida. las avenidas Santa Fe, Cabildo, Rivadavia y José María Moreno en Caballito cuentan con la ventaja de la gran cantidad de afluencia de gente que la zona atrae, ya sea peatonal como vehicular. Esto asegura un buen nivel de facturación para el comerciante y de renta para el propietario, “Comprar un local en una zona consolidada y serni consolidada es una garantía de tener un buen inquilino y posibilidad de reventa”, afirma Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

En las arterias secundarias el tránsito es menor, la exposición visual también al igual que los montos de alquiler. “La clave en estos casos es analizar cuáles son los focos secundarios que realmente generan ventas. Hay determinados puntos en Palermo Soho que tienen una gran afluencia de gente y generan excelentes ventas pero si uno se aleja tan solo dos cuadras de esos focos, decae considerablemente”, ejemplifica Juan José Ramos, gerente de la div-sión locales de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

“Siempre es más rentable ser propietario de un local en pleno foco comercial. La renta en función de lo que vale el local al momento de calcularla puede ser baja—hoy ronda el 4 por ciento para los focos principales- pero la realidad es que en “plata real” un local tipo de 100 metros cuadrados en planta baja ubicado en un foco comercial puede dejar unos $150.000 cuando en uno secundario tranquilamente puede ser un tercio de ese monto. Por menos de un millón de dólares no se consigue comprar un local en un foco principal pero igualmente es negocio. En los últimos 20 años el valor siempre se incrementó a mediano o largo plazo”, agregó.

Actualmente los contratos de alquiler se cierran con un ajuste promedio del 13 por semestral. Según consideró Ramos, “si bien hay optimismo en relación a que este año la inflación puede disminuir, la realidad ya mostró varias veces que ese pronóstico no fue acertado. La oferta de locales en alquiler rondará el 7 por ciento, lo que es bueno ya que habla de un mercado dinámico con alta ocupación pero no al punto que la oferta sea tan baja y por ende los valores de alquiler aumenten de forma desmesurada”.

De cara al futuro resulta difícil proyectar cómo evolucionará el año y el impacto que recibirá la actividad comercial pero los brokers del sector son optimistas. “Los inquilinos deberán cuidar el local que tienen ya que estamos notando que los buenos empiezan a ocuparse. Los propietarios mejorarán la renta en un plazo no muy lejano y para los inversores es la mejor inversión para los próximos dos años ya que es una inversión segura en un contexto comercial que tendrá una mayor pujanza. Hasta hace 15 años no se conseguían locales en venta. Por eso apuntamos a que es la mejor inversión a futuro. Volverán los tiempos mejores. Todos los inquilinos están apuntando a una renovación. Desde enero notamos que los locales se están ocupando. Es muy posible que se empiece a notar una falta de los mismos. Los valores seguirán el ritmo inflacionario. Todavía los comerciantes en 2017 noverán grandes cambios pero a partir del segundo semestre se notará un resurgimiento”, pronostica Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Por su parte Migliorisi coincidió en que “la tendencia es a una mejora paulatina. La inflación irá bajando y eso sin duda ayuda”. concluye.

No obstante para Juan Manuel Troncoso, broker senior de la consultora inmobiliaria Colliers International el panorama no es tan claro: “Si el Gobierno no cambia el rumbo, 2017 será parecido a 2016. El gran problema es la inflación y la pérdida del poder adquisitivo. El mercado de retail va de la mano con el consumo y si este merma será un año complicado tanto para los locadores como para los locatarios”.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 13 de febrero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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El costo de ocupación del local puede representar hasta un 12 por ciento de las ventas netas y las expensas forman parte de la ecuación; por qué vale la pena estar en un mall.

A diferencia de la calle, los locales de los centros comerciales ayudan al posicionamiento de la marca.

“Los shoppings son un mundo aparte. Aseguran una alta afluencia de gente a lo largo de todo el año, el público cuenta con estacionamiento gratuito, seguridad y es donde pueden satisfacer todas sus necesidades pero los costos para ingresar a un centro comercial de categoría son altísimos. El alquiler se paga en función de las ventas del inquilino -según el rubro y la cantidad que venden oscila entre un 3 por ciento hasta un 15 por ciento- se abona también un aproximado del 15 por ciento de la facturación mensual destinado al fondo de promoción y publicidad, dinero que se utiliza para avisos institucionales que realiza el shopping entre otras acciones; las expensas suelen ser muy altas debido a los importantes gastos mensuales que afronta el establecimiento . Además, generalmente se paga un valor llave para ingresar -un mes de alquiler por año de contrato- y se tiene que cumplir con las obligaciones en cuanto al diseño del frente de los locales, los horarios de apertura y cierre, entre otras reglas.

“En los shoppings, el posicionamiento que le dan a las marcas es la mayor virtud, pero no son para cualquiera”, advierte Juan José Ramos, gerente de la división locales de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Además -continuó- el alquiler mensual tiene un valor mínimo asegurado con un monto determinado que entra en vigencia cuando el porcentaje de facturación a pagar consensuado es menor a éste.

“Un shopping o un local a la calle es caro o barato en función de sus ventas y el costo de ocupación que signifique su permanencia en el local. Un locatario puede afrontar como costo de ocupación hasta un 12 por ciento de sus ventas netas y las expensas forman parte de esta ecuación. Si se disparan más allá de lo previsto, podrán afectar notablemente el resultado del negocio”, consideró Daniel Coli, director de Centros Comerciales Latinoamérica (CCLA), consultora inmobiliaria que comercializa espacios en 15 centros comerciales de diversas provincias del país.

Mario Nirenberg, gerente general de la Cámara Argentina de Shopping Centers (CASC), explicó los conceptos que se cobran: “Los centros comerciales perciben de los locatarios básicamente un canon locativo mensual, expensas -que responden exclusivamente a los gastos de mantenimiento y servicios de la infraestructura- y un fondo de promoción y publicidad. En cambio, los locales a la calle deben realizar individualmente estas promociones que son abordadas en conjunto y con mejor impacto desde los centros comerciales”. Respecto a los gastos, el directivo de esta organización admitió que “los costos de los servicios se vieron incrementados en los últimos años de manera significativa por lo que la industria redobló esfuerzos para dotar a los centros comerciales de tecnología que permita reducirlos y racionalizar el uso de los recursos disponibles. Por ejemplo, disminuir el consumo de energía a través de mejoras en equipos de aire acondicionado e iluminación led y bajar el consumo de agua. Esto no sólo resulta en un ahorro en expensas sino además en un aporte a la sustentabilidad”.

Niremberg agregó: “Los shopping centers son espacios elegidos por el público por brindar una experiencia agradable que no sólo se limita a adquirir un producto. Se trata de un espacio de reunión y punto de encuentro. Esto no va en detrimento de otras formas de comercialización que pueden, y de hecho así ocurre, ubicarse en los alrededores de los centros comerciales que, en conjunto, potencian y revalorizan las zonas”. Sobre las diferencias entre instalar un negocio en un local abierto o dentro de un centro comercial, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, señaló: “Tener un local a la calle permite exhibir los productos o servicios en forma directa sin depender de reglamentos internos. También abarca a todo tipo de peatón y al tránsito vehícular para el caso de ubicaciones preferenciales. Las arterias secundarias sin duda se ven más afectadas por los shopping que nuclean rubros y ofrecen mayor comodidad al comprador. No obstante las tiendas virtuales en los últimos años se han convertido en competencia de ambas para muchos rubros”.

Experiencias en el mundo

Según contextualizó Coli, “el formato de shoppings está en franco ascenso en Asia, Europa del Este y Latinoamérica. En Estados Unidos desde 2013 se encuentran en una nueva etapa de desarrollo y en China no solo se construyen a mansalva sino que también baten récords. Tienen el shopping más grande del mundo: China Mali New South con una superficie bruta de 892.000 metros cuadrados. Este abogado informó que en América Latina existen alrededor de 1600 centros comerciales de más de 30.000 metros cuadrados de área locativa y se estima que hay 150 proyectos en desarrollo “por lo que la industria podría crecer entre 6 y 7 por ciento durante la próxima década”. A su vez, Chile encabeza el porcentaje del total de las ventas formales que materializa el comercio anualmente en los centros comerciales con el 25 por ciento, seguido por Perú con el 24 por ciento, México con el 20 por ciento, Brasil con el 19 por ciento, Argentina con el 17 por, ciento y Colombia con el 12 por ciento. En tanto, el ránking en cantidad de shoppings lo encabeza México con 584 centros comerciales, seguidos por Brasil (511), Colombia (196), Argentina (114), Chile (79) y Perú (71).

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 13 de febrero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Durante 2017, la demanda mantendrá el ritmo adquirido en los últimos meses del año pasado; la oferta sumará unos 160.000 metros cuadrados corporativos nuevos

Catalinas es la plaza elegida para estrenar pisos

El año último fue una etapa de grandes cambios y transformaciones que se reflejaron en un contexto macroeconómico más favorable para algunos rubros del sector. En este sentido, la construcción de oficinas estuvo cerca de los niveles récord de los últimos cinco años convirtiéndose en una de las vedettes del real estate.

Este crecimiento fue acompañado por una demanda fuerte que superó la nueva oferta reduciendo las tasas de vacancia e impactando en los precios. “La demanda convalidó rentas, al alza desplazando la frontera de los valores máximos gracias a la introducción de nuevos productos de alta calidad. El mercado respondió positivamente a los cambios de entorno incluso a pesar del persistente contexto inflacionario, presiones salariales y conflictos sindicales que aplacaron el optimismo. El resultado de este proceso ha sido un mercado fortalecido y más consolidado”, comenta Eduardo Di Buccio, research manager CBRE Argentina.

Algo de números

A fin de 2016, el inventario de oficinas clase A/A+ estaba compuesto por casi dos millones de metros cuadrados distribuidos en 199 edificios tanto en la ciudad como en la zona norte del Gran Buenos Aires. Otro dato significativo fue la producción de inmuebles de este tipo que durante el último trimestre de 2016 arrojó unos 38.700 metros cuadrados nuevos en los submercados de zona norte, la capital federal y el Distrito Tecnológico.

“A lo largo de 2016, la nueva oferta acumuló 122.056 metros cuadra-dos, un número que marca un considerable repunte de este indicador respecto de 2015 , doce meses que sumaron 47.984 metros cuadrados. El nivel de producción fue sustancialmente superior al año anterior e incluso por encima del promedio anual histórico de los últimos cinco años de 75.000 metros cuadrados”, agrega Di Buccio.

El submercado más importante fue el de Catalinas que se llevó el 55 por ciento de las nuevas superficies. Mientras que el proyecto que más miradas captó durante el cuarto trimestre fue para el back office de un banco privado nacional, ubicado actualmente en Chacarita.

Sobre 2017 Di Buccio augura que será otro año de gran expansión como lo fue 2016. “De cumplirse las proyecciones de entregas, se estarían sumando otros 159.815 metros cuadrados al inventario. En contraste con 2016, las futuras entregas se ubicarían en el corredor Libertador y en el Distrito Tecnológico”, explica Di Buccio.

La demanda marcó el ritmo del mercado en 2016. La absorción neta en Clase A/A+ acumuló 143.039 metros cuadrados, de los cuales, 48.162 se correspondieron al cuarto trimestre, siendo este último el más activo. “La recuperación de la demanda a niveles por encima de los últimos tres años, es evidencia de un cambio en la tendencia del mercado, fruto de un contexto macroeconómico más favorable”, cuenta Di Buccio. La demanda se mostró muy pro-activa hacia la nueva oferta, localizada mayormente en Catalinas y en los submercados del centro de Buenos Aires, representando el 58,8 por ciento de las superficies tomadas. Asimismo, la mayoría de las superficies recientemente entregadas fueron absorbidas en su totalidad, tanto en la comercialización previa a la entrega o porque se trataron de proyectos desarrollados a medida para un ocupante. El mercado cada vez más exigente parece reclamar proyectos flexibles y de calidad dos características que definen en gran medida a los emprendimientos que abrirán sus puertas en este 2017.

Por Leandro Murciego, Lunes 13 de febrero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Inmobiliarias Inscriptas en IVA:

Deberán habilitar un nuevo punto de venta, para facturas tipo “B” por dinero recibido por cuenta y orden de terceros y emitir las mismas:

A través del intercambio de información del servicio web o Mediante el servicio denominado “Comprobantes en línea”, a través de la página de AFIP.
Además el intermediario deberá consignar en los campos que se identifican como “Adicionales por RG”, los datos que se indican a continuación:

a) Código de Identificación “17” – Dato 01 (Operación facturada a través de intermediario).

b) Código de Identificación “18.1” – Dato a ingresar: Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT) del propietario del inmueble o de cada uno de los titulares en caso de tratarse de un condominio.

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Inmobiliarias Monotributistas

  • Categorías superiores a categoría “H”: a partir del 3-3-17 de acuerdo con la RG 4004.
  • Categorías “F” y “G”: quedan comprendidas en el Régimen de Factura electrónica a partir de junio de 2017, en virtud de la RG 3990.


Facturación Manual

Los intermediarios que sean Monotributistas y se encuentren comprendidos entre las categorías “A” y “E”  emitirán sus recibos en forma manual (pueden optar por hacerlo en forma electrónica).
Para ello deberán habilitar un nuevo punto de venta para recibos tipo “C”  por dinero recibido por cuenta y orden de terceros, y requerir la autorización para la impresión de los mismos, siguiendo los lineamientos de la RG (AFIP) 100.
En dichos comprobantes también deberán consignarse los datos del locador por cuenta de quien se recibe el dinero y el CUIT del mismo. En el caso de condominios, se puede emitir el recibo a nombre de uno de ellos (siempre el mismo) pero deberán agregarse los datos del resto de los condóminos.

Otras disposiciones
Se elimina la excepción a la emisión de facturar la locación por parte de las personas humanas que alquilaban un único inmueble, cuando el importe de la misma no superara los $ 1.500.-
A partir del 3-3-17 todas las locaciones destinadas a vivienda sin excepción, deben estar respaldadas por una factura o documento equivalente.

Los inquilinos de inmuebles destinados a vivienda para poder acceder a los beneficios establecidos en la ley de impuesto a las ganancias, deberán remitir a la AFIP, vía mail el contrato de locación vigente y los comprobantes que les entregue el locador en forma directa o el intermediario que intervenga en la cobranza de dichos alquileres.
El comprobante válido que deben entregar los intermediarios a partir del 3 de marzo de 2017, según la RG 4004, depende de la situación de los mismos frente al IVA y de la categoría en que se encuentren en el monotributo.

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