Los inquilinos de inmuebles destinados a vivienda para poder acceder a los beneficios establecidos en la ley de impuesto a las ganancias, deberán remitir a la AFIP, vía mail el contrato de locación vigente y los comprobantes que les entregue el locador en forma directa o el intermediario que intervenga en la cobranza de dichos alquileres.
El comprobante válido que deben entregar los intermediarios a partir del 3 de marzo de 2017, según la RG 4004, depende de la situación de los mismos frente al IVA y de la categoría en que se encuentren en el monotributo.

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Entre las modificaciones incluidas en la Ley del Impuesto a las Ganancias, la que genera mayor atención en el sector inmobiliario es la que permite al inquilino la deducción del 40% del monto pagado en concepto de alquileres destinados a vivienda (casa-habitación), en la medida que dicho importe no supere anualmente, el mínimo no imponible ($ 51.967.-) y siempre que el locatario no posea participación en ningún inmueble.
Además para gozar de dicho beneficio deberá remitir a la AFIP según RG 4003 (AFIP) el contrato original y el que corresponda a cada renovación del mismo en formato PDF, y la operación deberá estar respaldada mediante la emisión de factura o documento equivalente por parte del locador o del intermediario que participa en la cobranza de la locación.

El gobierno local diseñó un masterplán que contempla la construcción de una ciudad de 30.000 habitantes en 2030; los emprendimientos en oferta.

Los edificios de Altos de Añelo están terminados y permiten invertir a través del crownfunding.

El inmobiliario es, ante todo, un negocio de expectativas. Y así lo expresan los desarrolladores que trabajan en la zona de Añelo, en Neuquén, más conocida como Vaca Muerta. Hoy, después de un año prácticamente en suspenso para la industria petrolera a escala local y con un mercado difícil a nivel internacional, las perspectivas de mejoras en el sector están latentes y los proyectos en la zona, dicen, han comenzado a recobrar impulso.

En enero, el presidente Mauricio Macri anunció el plan de explotación de Vaca Muerta, que incluye al gobierno provincial del Movimiento Popular Neuquino, a los gremios petroleros y a las empresas del sector. Macri planteó un compromiso de inversiones por US$ 5000 millones para este primer año y aseguró que el acuerdo generará “una verdadera revolución del trabajo”.

La noticia generó una ola de confianza sobre el potencial de los ladrillos en la zona. El empresario Damián Lopo es director de Crowdium, la empresa de crowdfunding inmobiliario que tiene en su cartera de inversiones a Altos de Añelo 1. Uno de los cuatro edificios terminados que conforman el proyecto. La compañía invirtió $ 20 millones en la edificación que cuenta con 15 unidades. “Es uno de los primeros desarrollos terminados en la localidad”, destaca el ejecutivo que en dos semanas cierra el proceso de inversión. “Fue tanta la demanda que planeamos el lanzamiento de Altos de Añelo 2, otro de los edificios terminados”, agrega. En este último caso planea reunir alrededor de $ 35 millones. Lopo desembarcó en el área antes de los anuncios presidenciales que involucraron al sector energético. Las perspectivas de la zona anticipan un futuro que se intuye auspicioso. “En los negocios financieros al igual que en el mercado inmobiliario, si el inversor quiere un buen upside de su inversión tiene que comprar con el rumor y vender con la noticia, como dice el dicho”, afirma Lopo y profundiza: “Hoy el petróleo se encuentra en el mínimo histórico, lo cual presupone una menor demanda, y nos permitió con negociar mejores condiciones de compra. Paralelamente y para mitigar el riesgo, mientras el mercado del petróleo se reacomoda, logramos negociar un contrato de alquiler por dos años a US$ 25/m2, un precio superior a lo que se paga en Puerto Madero por algunas oficinas”. Es decir, quien participa del crownfunding ingresa al negocio con renta desde el comienzo porque las unidades ya están colocadas. Además para que el inversor no afronte los riesgos constructivos, la estrategia de Lopo fue comprar un complejo de departamentos, terminados, y amoblados. “Hay demanda de viviendas tanto para operarios como para ejecutivos por la cantidad de empresas instaladas”, agrega.

Otro dato, el valor de venta del m2 ronda los US$ 2300. “En nuestro caso como compramos por mayor pagamos US$ 1825/m2, con un descuento del 15 por ciento sobre el precio de lista con un contrato de alquiler en dólares asegurado”, aclara el ejecutivo.

El directivo anticipa que en los próximos dos años los valores en torno al petróleo van a fluctuar: “En el momento en que veamos que el precio levanta y la demanda crezca, podemos pensar en vender en un valor superior al actual, motivo por el cual creemos que es altamente probable que hagamos un gran negocio en la salida, también”.

Lopo confía en la forma que está estructurado su producto, en un “mercado prácticamente sin oferta y con una demanda creciente y a punto de explotar”. El crownfunding da la posibilidad que quien no tenga el ciento por ciento del capital de lo que vale una unidad, pueda participar. “Es una buena alternativa en un mercado en el que menos del uno por ciento de la población tiene más de US$ 150.000 para invertir en inmuebles”, relata y estima que los compradores están invirtiendo un promedio de $ 500.000. Aunque pueden ingresar desde $ 25.000. “El sistema está controlado por una fiduciaria regulada por la Comisión Nacional de Valores”, aclara. En la empresa subrayan que se trata de una inversión “dólar linked” donde el escenario de una cotización de esta divisa a $ 23 en dos años “es bastante probable, por lo que se espera una revalorización del activo, que calculan entre el 25 y 35 por ciento”. Además, enfatiza, se trata de un producto que no está sujeto a las fluctuaciones financieras de un mundo globalizado. “En el contexto actual, el inversor obtiene una renta de 15 por ciento anual en dólares, pero si el precio del petróleo dentro de los próximos años volviera a subir a niveles lógicos, la explosión en la demanda y la baja oferta que hay en Vaca Muerta, generaría ganancias extraordinarias”, detalla. Vaca Muerta es la cuarta reserva de petróleo y gas del mundo, motivo por el cual su población creció el mil por ciento en los últimos años y lo seguirá haciendo.

El futuro promete

A través del mismo sistema, otra compañía ha apostado a la localidad neuquina. Se trata de Crowdfunding Inmobiliario Argentino, la empresa que posee el emprendimiento Las Rosas con una oferta de dúplex de 70 m2 que se entregan llave en mano. “Durante 2016, el proyecto estuvo sin grandes movimientos y un poco retraído, pero luego de los anuncios realizados por las autoridades provinciales, nacionales y el sindicato de petróleo se están comenzando a reactivar los pedidos de nuevos dúplex y los contratos de alquiler con petroleros, lo que auspicia un buen 2017″, coinciden Miguel Ángel Alesandro, CEO de y Gustavo González, martillero de Habitar Inmobiliaria.

Consultados por la rentabilidad del negocio, los entrevistados afirman que “si bien los valores relativos a los alquileres respecto a lo invertido en ladrillos sufrieron una baja porcentual. Añelo aun sigue siendo muy beneficioso respecto a otras zonas del país”. ¿El target del inversor? “Todo ahorrista dispuesto a invertir, una de las metodologías que se ofrece es la administración de la renta sobre los dúplex por lo cual la oportunidad es doblemente tentadora”, afirman, destacando que la inversión no se enfoque sólo en el público local.

Un dato no menor es que la intendencia de Añelo, diseñó un masterplán con un objetivo de máxima prioridad: construir una ciudad de 30.000 habitantes en 2030, para lo cual deberá ampliar de forma significativa la oferta de servicios de salud, educación y vivienda, así como fomentar la radicación de industrias en la región. Desde el canal de ventas, Marcelo Viñas, titular de la inmobiliaria homónima apunta que el mercado inmobiliario en Añelo registró el “parate” de la industria petrolera durante el año que pasó. Al mismo tiempo, reconoce que se estuvo produciendo un reacomodamiento en los valores de los alquileres, estimados en relación a los sueldos que cobraban los ejecutivos del sector y que, según los acuerdos homologados hace unos pocos días, sufrieron reacomodamientos. Así y todo, señala quien además es titular del colegio de martilleros local, las oportunidades en toda Neuquén son grandes: “Hay un déficit de 60.000 viviendas a nivel provincial, por lo que siempre habrá demanda”, puntualiza Viñas, destacando que entre el 60 y 65 por ciento de la población neuquina tiene menos de 30 años, lo que convierte a la provincia en una plaza pujante. “Si bien se habló mucho de Vaca Muerta, hay otras localidades que vivieron un boom. Tal es el caso de Plottier y Centenario -a 15 km de la ciudad capital- cuyas poblaciones se incrementaron un 100 por ciento en los últimos años”, finaliza.

Por Victoria Aranda, Sábado 11 de febrero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Los especialistas aseguran que el impacto del sobrecosto en la inversión inicial queda amortizado en los primeros años de la vida útil del edificio.


El ahorro energético es uno de los principales beneficios.

En mercados donde la cultura sustentable está más avanzada, ya se ha podido verificar que encarar un proyecto bajo pautas “verdes” es altamente redituable, no solamente en variables intangibles o de difícil mensura, sino también en indicadores medibles.

La ejecución de un emprendimiento sustentable supone una ecuación distinta a la tradicional, donde se presenta la relación: a mayor inversión inicial, menor costo de operación versus menor costo inicial, mayor costo de operación. “Hay que estimar que construir un edificio sustentable exige entre un 4 y 7 por ciento más que uno tradicional”, relata Pablo Swiecicki, director del estudio Swiecicki Arquitectos – ESARQ-. “Hay que considerar ese sobrecosto original teniendo en cuenta el menor costo de operación y mantenimiento que traen aparejados la utilización de criterios sustentables en la construcción. De esta forma, su impacto en la vida útil queda amortizado en los primeros años y a partir de allí, la obra comienza a ser más económica, es decir, sustentable”, agrega. Por su parte Pablo Kiesel, gerente de Nuevos Negocios de Raghsa explica que “es más costoso construir de dicho modo ya que requiere de ciertas tecnologías, materiales y procesos que otras construcciones no, pero vale la pena ya que cada vez son más las empresas que eligen espacios AAA para ubicar sus instalaciones. Es más, las compañías internacionales que están llegando al país buscan exclusivamente oficinas de estas características”.

En otros países, el construir un edificio de este tipo suma otras ventajas ya que se otorgan beneficios impositivos, exenciones, reducciones de tasas municipales y en algunos casos mejoras en las condiciones o regulaciones urbanísticas en cuanto a las posibilidades de consturcción para un determinado lote. “Una construcción sustentable es aquella que incorpora tecnologías que reduce el consumo energético, que no daña el medio ambiente en su proceso constructivo, que utiliza el agua de lluvia y las aguas grises para otros procesos, entre otras medidas ecofriendly. A su vez, se emplaza en un sitio donde no perjudique a los vecinos de la zona, que tiene a todos sus obre-ros cuidados y protegidos, que generará crecimiento económico en el barrio, garantizará espacios sustentables a quienes habiten la edificación terminada”, enumera Raúl Sáenz Valiente, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos -CEDU-.

Para otorgar a los proyectos un aval que garantice esta condición de sustentabilidad, existe la Norma LEED -Leadership in Energy & Enviromen tal Design- del US Green Building Council. La misma toma en cuenta la optimización de recursos y materiales, la reducción del consumo de energía y, en su lugar, el uso de energías renovables, la menor generación de residuos y las emisiones de CO2, la disminución de los costos de operación y mantenimiento de edificios, la mejora de la calidad de vida para la sociedad y las generaciones futuras.

Por otra parte la certificación trae múltiples ventajas: realzan el valor de la propiedad y aumentan las ganancias, reducen los riesgos de responsabilidades, los costos operativos, optimizan el desempeño económico en cuanto al ciclo de vida del edificio; y mejoran la productividad y el bienestar de quienes allí trabajan. En datos concretos: reduce en promedio un 70 por ciento sus residuos sólidos, un 40 por ciento el uso del agua, un 35 por ciento las emisiones de dióxido de carbono y entre un 25 y un 50 por ciento el uso de energía con respecto alas edificaciones convencionales. Vale destacar que a nivel mundial, los edificios representan el 17 por ciento del uso del agua; el 25 por ciento del uso de madera; el 33 por ciento de las emisiones de CO2 y el 40 por ciento del uso de energía y materiales.

“Nuestro sistema no es inflamable y logra un ahorro energético de hasta un 60 por ciento respecto a una construcción tradicional. Además, reduce al 50 por ciento la mano de obra y los tiempos de construcción, logrando una economía del tiempo comparada con la construcción de ladrillo. Por otra parte, el sistema es antisísmico y no utiliza agua en el proceso de construcción. Además, es más liviano y resistente que el sistema tradicional”, explica Omar Eidelstein, vicepresidente de Sipanel, la compañía argentina que se dedica al desarrollo y fabricación de paneles para la construcción con SIP s -Structural Insulated Panels-.

Sáenz Valiente, por su parte, también asegura que las ventajas son numerosas. “La principal es el ahorro energético, cuando estamos en pleno contexto de crisis energética y aumento de tarifas. Los paneles solares, la luminaria LED, las láminas para vidrios que potencian la luz natural y la construcción aislante térmicamente son algunas de las tecnologías que aportan un ahorro de entre el 20 y el 60 por ciento de consumo eléctrico”, explica. Agrega que también se encuentra el ahorro de agua potable. Los tanques de aguas grises, los colectores de agua de lluvia, los artefactos sanitarios y las griferías eficientes son buenos ejemplos. Desde el punto de vista social, este tipo de construcciones suelen tener sistemas de ventilación que garantizan espacios saludables, evitando enfermedades respiratorias, alergias entre quienes los habitan . Kiesel de Raghsa detalla que, “a nivel medioambiental reduce la emisión de gases nocivos a la atmósfera, contribuyendo a la disminución del calentamiento global; se consume por lo menos un 20 por ciento menos de energía eléctrica; se reciclan toneladas de residuos por año; se ahorra hasta un 40 por ciento de agua potable utilizando grifería con válvula de doble descarga, agua de lluvia, de condensado y las aguas grises para riego y descarga de inodoros”. El mismo, agrega que a nivel humano se cuenta con tecnologías de climatización, circulación del aire, aislación sonora y luz natural, factores claves para el bienestar de quienes habiten los edificios, ya que los problemas de salud más comunes se deben en muchos casos a una calidad de aire interior deficiente.


Qué pasa en el mundo

Paulo Mancio, vicepresidente de Infraestructura, Construcción y Diseño de AccorHotels para América del Sur, sostiene que “a nivel mundial existe una preocupación de sustentabilidad muy fuerte, en especial sobre la energía eléctrica y el agua. Es un tema en muchos países debido a la falta de agua. Estamos muy enfocados en tener sistemas técnicos que puedan promover economías de energía”. El ejecutivo planteo algunos ejemplos y enfatizó que el sistema de aire acondicionado inteligente utilizado por la cadena hotelera es con la tecnología más avanzada del mundo. “Trajimos esta tecnología hace dos años desde Japón y se llama VRV, las siglas de volumen variable de refrigerante, en la cual cada persona solo utiliza lo que demanda. Su estructura es un aire acondicionado convencional con un microcomputador que se adapta tanto para caliente como frío”.

Otro ejemplo son las lámparas que cambiaron. “Hay una evolución desde la primera que tenía una tecnología incandescente que consumía oxígeno y energía hasta hoy, donde solo utilizamos tecnología LED”, agrega.

Con respecto a la economía del agua, solo para dar una idea, en una ducha de calidad, se utilizan alrededor de 9 litros por minuto le agua. “Nosotros tenemos una nieva tecnología con sistemas que pueden llegar a 5.6 litros por minuto o sea un 30 por ciento menos de consumo de agua. Los inodoros que utilizamos son con un sistema duoflox, en donde pasamos de utilizar de 12 a 16 litros originalmente a gastar entre 3 a 6 litros. Estos dos pilares de sustentabilidad”, concluye Mancio.

70% MENOS RESIDUOS

Ése es el porcentaje que disminuye la cantidad de residuos sólidos generados versus un edificio tradicional, además baja 40 por ciento el uso del agua

7% MAS CAROS DE CONSTRUIR

A la hora de definir el presupuesto, la construcción de un edificio sustentable puede resultar entre 4 y 7 por ciento más cara que una edificación que no lo es

Por Karina Salazar, Lunes 6 de febrero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

 

La operatoria logística aplica los últimos adelantos en sistemas de gestión de almacenes mediante comandos de voz; también invierte en sustentabilidad.

En Tasa Logística trabajan con Internet de las cosas

Todo se moderniza cuando la tecnología avanza. Por ello el desarrollo y la operatoria de la logística no podía quedar sin aplicar los adelantos de último modelo referido a los sistemas de gestión de almacenes -WMS-, mediante comandos de voz -voice picking-aplicables a todos los procesos de warehousing con el sistema de Windows Mobile 10 IoT.

Sin ir más lejos, Tasa Logística, la empresa que cumplió 80 años en el rubro de la distribución avanza con la aplicación de la última plataforma de Microsoft. Utiliza softwares WMS y TMS de alta performance diseñados a medida para optimizar sus operaciones logísticas de warehousing y transporte. De hecho implementó un nuevo sistema de gestión WMS basado en comandos de voz con tecnología celular aplicable a todos los procesos de warehousing.

El equipamiento actual con portable data track está siendo reeplazado por el nuevo software que emplea la tecnología celular con la última herramienta operativa denominada Internet de las Cosas. “Este sistema de últimageneración trae beneficios como la reducción de costos de inversión, tiempos de adquisición de los equipos tradicionales y la minimización de gastos de mantenimiento”, afirma Juan Darré, gerente de Tecnología de la compañía y agrega que: “a su vez, el método de voice picking phone o phone picking permite al usuario disponer de una herramienta activa de gestión de tareas y comunicación directa con la torre de control WMS, lo que otorga libertad de movimiento con ambos brazos para alcanzar una mayor productividad de pickingy una resolución más eficiente de conflictos”.

La misma empresa desarrolló tecnología de “identificaciones de radio frecuencia” al WMS, para las operaciones in-house en la planta de producción de uno de sus clientes en Concordia, Entre Ríos. Además, se apoya en el software transportation management system -TMS- o sistema para la gestión de transporte, que es un conjunto de herramientas especialmente diseñadas para cumplir con sus clientes de manera rápida y precisa, garantizando movilizaciones y entregas de productos en las mejores condiciones y con la configuración de las rutas de entrega.

Tecnología, eficiencia, más metros y sustentables. Las exigencias se multiplican en la industria logística. Plaza Logística, la empresa dedicada ala provisión de infraestructura logística e industrial en el país que desarrolla y opera parques multiclientes, anunció una inversión de $ 3000 millones para el desarrollo de infraestructura y tecnología logística en el período que va de 2016 al 2018. La apuesta se financiará con el Banco Interamericano de Desarrollo y con de la Overseas Private Investment Corporation.

El plan involucra el desarrollo de cuatro parques nuevos y la construcción de 300.000 m2 de naves logísticas e industriales. Las inversiones se realizan en los tres parques logísticos que la empresa tiene en Pacheco, Pilar y Tortuguitas, sumado a los cuatro nuevos predios que se desarrollarán. “Estos son los de Esteban Echeverría y Tigre, que están en ejecución, y los restantes serán, uno en zona sur del conur-bano y otro en la norte, para los cuá-les se están negociando las tierras a adquirir, que deben estar en sectores cercanos de alto consumo y con buenos servicios”, relata Eduardo Bastitta, CEO de la compañía quien estima que el valor de los terrenos que adquiera rondalosUS$100/m2, mientras que el alquiler de las naves promedia los US$8/m2.

Para la modernización de Plaza Logística Tortugas, Bastitta invirtió $ 20 millones en la certificación LEED Gold. Por ello, el edificio contará con un sistema de recupero de aguas grises, artefactos de iluminación LED y paneles de energía solar. Así se aplicará en todos los centros de distribución del grupo para que, luego, el plan de acción involucre la certificación de LEED existingbuddings.”Con la tecnología aplicada a la sustentabilidad  y con el formato de agrupar operadores de un mismo rubro en cada centro, se logra agilizar, densificar y hacer más eficaces las operaciones, lo que favorece a reducir los costos operativos”, relata el ejecutivo y afirma que “los parques logísticos seguirán creciendo y serán los que mayor mano de obra demandarán”.

En tanto, Tasa con 14 centros de distribución y más de 270.000 m2 cubiertos de depósitos, una flota de más de camiones y 1900 empleados también trabaja fuerte en sustentabilidad. “El predio de 40.000 m2 ubicado en Fátima, partido de Pilar fue el primero del país en el rubro que se construyó con tecnología sustentable bajo normas LEED, lo que demandó una inversión de alrededor de US$ 30 millones en 2013″, señala Agustín de Oro, gerente Comercial de la firma.

Tasa, también opera en logística en Chile y en Paraguay, donde llevará la tecnología sustentable “para la realización de un propio centro de almacenaje y distribución de 20.000 m2, en la localidad de Villeta, el que demandará una inversión de US$15 millones”, finaliza el ejecutivo.

Por Juan Manuel Raimundo, Lunes 30 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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