En el Congreso se apilan los proyectos que piden la derogación del decreto que flexibiliza la ley K que limitaba la extranjerización de los campos.

El sector inmobiliario rural reclama la eliminación de toda restricción.

Si hay una ley que verdaderamente divide las aguas, o las tierras en este caso en particular, es la que limita la extranjerización de los campos. Mientras se apilan los proyectos que piden la derogación del decreto del presidente Mauricio Macri para flexibilizar la ley K de diciembre de 2011, desde el sector inmobiliario rural se reclama el dictado de una nueva norma que anule la anterior y elimine todo límite. Se reedita así la polémica por una histórica resistencia al avance de inversiones inmobiliarias, especialmente en la Patagonia y zonas protegidas como los Esteros del Iberá, en Corrientes.

Ni bien llegó al poder, una de las medidas más controversiales que tomó Macri fue dar marcha atrás con el límite kirchnerista del 15 por ciento a la compra de tierras por parte de extranjeros y la restricción de un máximo de mil hectáreas para titulares de otros países en la zona agrícola. Muchos leyeron esa decisión como el primer paso hacia una ley sin topes para estas inversiones.

“Los extranjeros llegaron a tener históricamente el 6 por ciento de las tierras, como máximo. Si vienen inversiones nuevas desde el exterior a comprar más del 15 por ciento -límite que fijaba la ley K-, podemos ver si se limita la venta”, explicaba el subsecretario de Asuntos Registrales del Ministerio de Justicia de la Nación, Martín Borrelli, encargado de justificar la nueva reglamentación de la ley de tierras rurales. Agregaba que el objetivo era facilitar la llegada de inversiones productivas de capital extranjero a través de la regulación de situaciones no contempladas en el decreto 274 de 2012, que legalizó el límite a la extranjerización del suelo nacional.

De un lado

El segundo paso, el de la presentación de un proyecto de ley que elimine los límites a la compra de tierras, nunca se concretó. No obstante, quien reclama una ley que derogue la de la era K y dicte una más laxa aún que el decreto flexibilizador de Macri es la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales. Allí se agrupan los operadores inmobiliarios rurales y consignatarios de hacienda de todo el país.

“El decreto del presidente Macri no es suficiente. En la práctica, la norma sigue trabando mucho la operatoria del mercado. Es necesaria una ley pero no como la vigente porque busca defender la propiedad de la tierra de una manera excesivamente rígida”, opinó Mariano Maurette, presidente de esa cámara, al ser consultado por la nacion, y agregó: “Queremos una ley mucho más flexible que proteja a la Argentina, por ejemplo, de inversiones soberanas de otros países o gobiernos. Para esos casos, coincidimos en que debe haber una ley que lo prohíba. Ahora, restringir el acceso de un fondo de inversión que cumple con las leyes y paga los impuestos, que contrata mano de obra argentina y trabaja con tecnología de punta, no tiene ningún sentido.”

Lo cierto es que una ley de ese calibre tendría por lo menos un trámite complicado en un Congreso atomizado en período preelectoral, donde ningún bloque por si sólo puede lograr la sanción. Y en lo que respecta a la ley de tierras, las posiciones son antagónicas.

Y del otro

Hasta hora, los legisladores no presentaron proyectos para dictar una nueva ley o derogar la anterior. Lo que sí existe en el Congreso son ocho propuestas de kirchneristas y aliados para derogar el decreto flexibilizador macrista y hasta declararlo inconstitucional.

“Mediante la supuesta intención de ‘favorecer la inversión extranjera’ y ‘adecuar la reglamentación a las disposiciones del nuevo Código Civil y Comercial’, se derogaron los controles que estaban a cargo de la UIF y la AFIP y se dejó sin efecto las sanciones para los intermediarios”, denunció el senador de Tierra del Fuego José Ojeda, del Frente para la Victoria, a través de su proyecto.

Sobre ese mismo punto puso la lupa la diputada K Silvina Frana al remarcar que el control de la UIF es clave dado que “el Registro Nacional de Tierras Rurales detectó que, durante los años de vigencia de la ley, de 16,2 millones de hectáreas en manos extranjeras, más de 1,1 millón son de empresas registradas en paraísos fiscales”. En base a esos datos, el diputado del Frente de la Concordia Misionero Jorge Franco le recriminó a Macri que el 93,6 por ciento de los 186 trámites registrales iniciados en tres años fue aprobado, con solo 12 certificados denegados. “Es decir, que -con la Ley 26.737 de los K- las inversiones genuinas no especulativas pudieron llevarse adelante”, concluyó.

La ahora ex senadora Graciela de la Rosa advirtió que “no sólo se viabiliza la extranjerización de tierras y recursos naturales como lagos, lagunas y otras extensiones de agua”, sino que también el decreto Pro “atropella las facultades de las provincias sobre la adquisición, tipo de explotación y destino de la tierra, e impacto sobre el medio ambiente, dispuestas en la Constitución Nacional”. Así las cosas, si hay una grieta que parece no poder cerrarse, esa es la de la ley de tierras.

Por Lorena Zapata, Sábado 22 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Los locales se enfrentan al desafío de integrar a la arquitectura con vivencias.

La industria del entretenimiento, una de las más desarrolladas de los últimos tiempos, interactúa con una arquitectura que busca integrar nuevas vivencias en espacios estimulantes. Con un constante avance de las tecnologías y servicios, el gran desafío es generar lugares flexibles y que perduren, acompañando las innovaciones constantes.

El arquitecto Juan Pfeifer, socio del estudio PFZ destaca el rol que juega el entretenimiento en la vida cotidiana: sitios para practicar deportes, cines o salas de espectáculos, paseos de compras y lugares de encuentro son algunos de los grandes protagonistas del paisaje urbano. En este sentido, Pfeifer señala que una de las consignas de la época para revitalizar las ciudades es la de reunir actividades complementarias al trabajo -desde gastronomía, museos, teatros hasta espacios de juego y ocio en general- en una zona urbana próxima. Esta cercanía, además, contribuye a una conectividad menos conflictiva, ya que reduce traslados y consecuentemente contaminación ambiental, argumenta Pfeifer.

Las categorías ya no son tan tajantes en un mundo que parece pedir estímulos a toda ahora. Hoy no se trata solamente de lugares dedicados específicamente al entretenimiento, sino que el ocio y la recreación ganan protagonismo en todas las esferas. “En los shopping malls, el entretenimiento juega su papel cuando recrea ambientes tematizados o construye escenarios para el asombro, o cálidas atmósferas para retener al público en estimulantes paseos de compra. En los hoteles, por ejemplo, se proyectan áreas propicias para el relax, la reunión, la gastronomía o el encuentro no sólo para los pasajeros, sino también para el público en general. La lista continúa en el encadenamiento de condimentos de entretención en los emprendimientos de usos mixtos, que siguen una tendencia mundial hacia ciudades más vitales y entretenidas”, afirma Pfeifer.

En esta línea, entre los trabajos más destacados del estudio están Alvear Icon, un hotel premium que combina la hotelería y la vivienda con la gastronomía, el relax, el encuentro, las fiestas y los eventos. Madero Harbour, el emprendimiento de Gnv Group que se levanta en el sonado complejo en el Dique 1 de Puerto Madero es otro emprendimiento que asocia viviendas y oficinas con las compras cotidianas, el shopping por impulso, los cines, la hotelería y el esparcimiento, ya que incluye en su master plan shopping center, cines, hotel, spa, fitness center y un paseo gastronómico.

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Las claves del ocio

El arquitecto Fernando Sabatini, socio del estudio MRA+A señala que la industria del turismo, que ha crecido exponencialmente en las últimas décadas, va de la mano del ocio y de una arquitectura que debe entender las premisas de este fenómeno nacional e internacional para generar emplazamientos acordes a las nuevas necesidades.

Sabatini destaca el surgimiento de diferentes tipos de turismo, y de nuevos modos de pensar este rubro. Hoy los viajes se relacionan con la generación de experiencias y recuerdos que alimentan el espíritu y la cultura de las personas. El foco está puesto en lo vivencial. “Muchos hoteles ya no plantean vender sólo un servicio si no una experiencia, y ese es justamente el eje donde irrumpe la arquitectura para lograrlo”, dice el arquitecto.

Los principales puntos a tener en cuenta en este tipo de emprendimientos tienen que ver con la localización y la finalidad, pero para el socio de MRA + A, el criterio principal está fundado en quienes serán los destinatarios. Las primeras pinceladas y conceptos, dice Sabatini, devienen de una interacción y un estudio exhaustivo con el comitente o cadena, que se traduce en un programa de necesidades para generar el producto final.

En el Hilton, un atrio de 30 metros genera experiencia. Foto: Bibkow Walter

Se fusionan los espacios comerciales con los de ocio

Una de las claves de la arquitectura del entretenimiento está en mantener vigencia y poder afirmarse como espacio de referencia de la ciudad. En este sentido, el estudio MRA+A cuenta con una vasta experiencia y muchos de sus trabajos se convirtieron en íconos clásicos. Fernando Sabatini, socio del estudio menciona, por ejemplo, el Hilton Hotel Buenos Aires, cuyo protagonismo creció a través de los años. “El concepto volumétrico atado al master plan del distrito no tuvo muchos grados de libertad para la forma exterior, sino que más bien fue un corsé. Fue entonces que el concepto del hotel lo encontramos en su interior, mediante la creación de un gran atrio de unos 30 metros de altura donde las circulaciones, diseñadas como balcones y hasta los ascensores panorámicos son participes de este dinámico espacio donde se genera el alma del proyecto”, relata la experiencia El Hotel Costa Galana, en Mar del Plata, también seduce por su perspectiva y pertenencia al paisaje urbano de Mar del Plata. Los eventos que se generan allí aportan una pertenencia al colectivo cultural a través de programas televisivos, o eventos de moda en frente a sus escalinatas de la rambla, que lo convierten en un hito fácilmente reconocible.

El entretenimiento es rey en los tiempos que corren, incluso en los espacios de trabajo. “Hoy es muy común en decenas de edificios de oficinas que hemos realizado, que en sus lay outs, se conjuguen el trabajo y la diversión para sus empleados. Este modelo nacido en el concepto de trabajo de Google está siendo cada vez más difundido, y también opera en la desaparición del puesto de trabajo convencional. Asimismo en las oficinas parque que hemos desarrollado a lo largo de la Panamericana, el factor comercial, sobre todo gastronómico es crucial por la falta de servicios del lugar. En estos momentos estamos desarrollando un proyecto para que esta área gastronómica, pueda utilizarse los fines de semana, todo un cambio de paradigma”, afirma Sabatini.

Efecto millennials

“La sociedad pide cada vez más esparcimiento y la arquitectura tiene que crear espacios que respondan a esa demanda”, dice el arquitecto Martín Bodas, del estudio BMA Bodas Miani Anger, artífice de infinidad de espacios que van desde grandes centros comerciales, cines, hoteles y casinos, hasta aeropuertos en el país y en el extranjero.

Bodas se refiere al cambio de paradigma que se produce, por ejemplo, en la arquitectura comercial, que a partir de la proliferación de las modalidades de comercio online, se ve en la necesidad de ofrecer cada vez más “cajas” de entretenimiento, y de experiencias que se sumen a la experiencia de compra. Plantea en este sentido el fenómeno de la fusión de espacios comerciales con propuestas de ocio y el nuevo balance entre retail y esparcimiento. Gimnasios o librerías que se asocian a cafés, y otras combinaciones de este tipo dan cuenta de una arquitectura comercial donde el entretenimiento es protagonista. En shopppings por ejemplo, el mix apunta a afilar la creatividad con propuestas inteligentes y novedosas. Bodas menciona, por ejemplo, en Chile, el “Mall Sport”, donde además de la compra de productos, se pueden practicar deportes.

“La aparición de un nuevo público en los centros comerciales, los millennials, cambia el panorama, y la clave está en transformar estos espacios en algo más dinámico, que pueda tener distintas apreciaciones según desde donde lo mires”, propone Bodas. La idea es multiplicar las experiencias, y los atrios, pasillos y patios comunes para eventos adquieren nuevas dimensiones. En las salas de cine, por ejemplo, el desafío es adaptarse a tecnologías que se desarrollan a gran velocidad: aparecen siempre nuevos formatos y pantallas cada vez más grandes que modifican la vivencia de los espectadores. Además, la experiencia se completa con sectores que no tienen que ver con el cine, como cafés y otros espacios que se desarrollan alrededor.

Para Bodas, se trata de un momento muy rico para el debate y para reformular las propuestas a través de nuevos sistemas. El arquitecto también señala la importancia de repensar el espacio público como espacio de contemplación y esparcimiento. Las sociedades están cambiando, y la arquitectura tiene el desafío de acompañar.

Por Gabriela Koolen, Lunes 17 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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La zona de la provincia de Buenos Aires posee áreas con alta densidad poblacional, centros de consumo, puertos y vías de comunicación.

Los centros logísticos son los que captan más la atención.

El inicio del cuarto mes del año es un buen momento para hacer, aunque sea un rápido paneo del sector industrial ubicado en el primer cordón de la provincia de Buenos Aires, uno de los espacios más demandados por las empresas según revelan los especialistas.

Gonzalo Gianola, director de industrias de la firma Colliers International sostiene que una de las áreas que se encuentran a la espera de un crecimiento es el sur del Gran Buenos Aires. “Esta zona está con cierta postergación en su desarrollo en general, no sólo el área comercial y social, sino también en aspectos vinculados con lo industrial. Aunque, la provincia de Buenos Aires en general tiene zonas con muy buenas proyecciones de crecimiento y expansión por sus características como ubicaciones estratégicas en lugares de alta densidad poblacional, centros de consumo, puertos, y vías de comunicación, entre otras”, explica el especialista.

Santiago Isern, broker del área de inmuebles de Cushman & Wakefield, coincide con la visión de Gianola sobre el sur, pero va más allá. “Esa zona junto con el oeste son las que menos ofertas tienen y las que más relegadas están en cuanto a proyectos. Sin duda este presente le augura un potencial interesante para desarrollar buenos productos de la mano de inquietos emprendedores”, relata.

El referente de Cushman sostiene que dentro del sector industrial el rubro que más creció fue el de los centros logísticos. “Este nicho experimentó una expansión notable en la provincia de Buenos Aires, fundamentalmente en la zona norte, uno de los espacios más demandados. También se registró un crecimiento importante en lo que se refiere a parques industriales que empiezan a convertirse en puntos de concentración de empresas del sector que buscan beneficios que van desde mejorar sus costos operativos hasta la seguridad en los predio”, enumera .

Los precios en los parques logísticos multiclientes vienen subiendo sostenidamente y los especialistas afirman que esta tendencia va a continuar en los próximos meses al menos hasta que ingresen nuevos metros cuadrados al mercado. Hoy los valores de alquiler mensual promedian para un centro clase A entre los US$ 8 y US$ 8,5/ m2. Los valores de tierra varían un poco más y dependen de la ubicación y de la consolidación del proyecto, pero arrancan en precios de US$ 70/m2, y pueden trepan los US$ 200/m2.

En la zona sur, uno de los proyectos que volvió a ingresar al mercado es una planta ubicada en Viamonte al 4100, en Valentín Alsina. “Este inmueble está desarrollado sobre un terreno de 41.300 m2 y cuenta con 19.826 edificados, divididos en tres naves -de 7450, 7276 y 5100 m2 cubiertos cada una-. Su construcción es de mampostería y techos de chapa, con una altura no menor a los siete metros. Además ,tiene un sector de oficinas independiente, y playa de maniobras para camiones. Por otra parte cuenta con estacionamiento para vehículos particulares. Su sistema contra incendios es por hidrantes”, explica Gianola.

Este complejo, que tiene 50 años de antigüedad y que está reciclado a nuevo, se comercializa en alquiler por $ 65/m2 por mes; mientras que para la venta se ofrece a US$ 7,2 millones. “Este espacio resulta ideal para la implementación de un centro industrial y logístico multi-inquilinos”, concluye Gianola.
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Por Leandro Murciego, Lunes 17 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Los altos costos alientan el desarrollo de espacios de 20 metros cuadrados, que se adaptan según su uso; la inversión en el mobiliario es clave.

Muebles divisores, mesas con ruedas y camas rebatibles son aliados en lugares con pocos metros. Foto: Patricio Pidal

El tiempo produce cambios sociales y culturales que se traducen en nuevos tipos de estilos constructivos que, sin duda, contemplan diferentes paradigmas inmobiliarios. En la Argentina, al igual que en el resto del mundo, en los últimos años se comenzaron a construir edificios conformados por minidepartamentos, con superficies que van de 20 a 34 metros cuadrados y que principalmente están destinados a los millennials, jóvenes profesionales e inversores.

Algunos desarrolladores llaman a estos proyectos transformers por su capacidad de adaptación a las distintas necesidades. “Cuando un monoambiente es diseñado con flexibilidad multiplica sus metros cuadrados y sus posibilidades. Este tipo de desarrollos -muy buscados por los freelos- intentan resolver en un mismo espacio dos necesidades: vivir y trabajar”, explica Néstor Curland, uno de los socios de Zentrum Developers.

Las unidades suelen tener diseños de interiores inteligentes donde la premisa es la flexibilidad. “Actualmente en Santos Dumont ofrecemos unidades amuebladas que permite adaptar el espacio según su uso: oficina de día y hogar de noche. Para ello apelamos, por ejemplo, a una pared con una cama que aparece sólo cuando se la requiere, y cuando no, amplía el ambiente y lo integra al resto. Los espacios de guardado también se fusionan con la estructura pasando totalmente desapercibidos. En síntesis, nuestro objetivo es la generación de más vida por metro cuadrado”, dice Curland. Y agrega: “El promedio de alquiler de un monoambiente de un edificio como Santos Dumont ronda los $ 8000, mientras que para la venta se ofrecen en US$ 100.000. La inversión en el mobiliario que maximiza los metros del departamento ronda los US$ 8000, aunque varía según los detalles de terminación que prefiera el propietario”.

Este tipo de propuestas de microunidades debe contar con buenos amenities que ofrezcan lo que estos departamentos no cuentan, como espacios para reuniones, laundry y sector de parrillas, entre otros.

Otro modelo similar es el que ofrece la empresa Predial. “Los microdepartamentos no son algo que inventamos acá. Surgieron en Japón y nosotros los patentamos y trajimos a la Argentina. En las principales ciudades del mundo el metro cuadrado es cada vez más prohibitivo. De ahí surgen estas unidades, que cambian de raíz el concepto tradicional”, cuenta Pablo Brodsky, director Comercial de la desarrolladora. Y amplía: “Se trata de espacios de 20 m2, totalmente equipados con muebles hechos a medida, dinámicos y pensados para cada tipo de vivienda. La cama, por ejemplo, no ocupa espacio, porque es rebatible, y la mesa viene con rueditas y puede utilizarse tanto como escritorio como para comer. Además, ofrecemos en los espacios comunes, sector de sillones, mesas para estudiar o trabajar, sala de cine, bicicletas comunitarias, jacuzzi o quincho, áreas que complementan estos espacios”.

En breve la compañía está por lanzar su primer edificio de microdepartamentos en Neuquén capital.

Los diseñadores de muebles también se sumaron a esta tendencia. Una de las más soprendentes novedades es la “Cama escritorio” -que fue presentada en Casa FOA 2016-, una pieza versátil, funcional y flexible. La versión original está realizada en una cama de una plaza y tiene un costo que ronda los $ 50.000. El diseño reservado para la cama puede ser personificado por el usuario y contar con un espacio de guardado de almohadas y mantas. Por su sistema de estabilidad, los objetos que se encuentran en el escritorio pueden quedar en la misma posición al transformarse en cama. “El producto propone una solución para espacios reducidos, una realidad cada vez más habitual en el mundo actual”, explica Marcela Rodríguez, directora del estudio PQR.

También pensados para dividir ambientes pequeños y funcionales son los muebles de Fiplasto, una marca que está realizando modulares o bibliotecas con el fin de generar espacios útiles y cálidos. “Buscamos crear ambientes armoniosos, adaptando el lugar, generando que visiblemente se vea más amplio y organizado. Los muebles pueden tener o no fondo dependiendo de la luminosidad del lugar”, comentan desde la compañía.

Desde las marcas de electrodomésticos también se generaron productos acordes para unidades pequeñas que suelen ser ocupadas por jóvenes. Por ejemplo, la firma BGH lanzó al mercado una serie de electrodomésticos pensados con mentalidad verde y con la idea de colaborar con el ahorro no sólo de energía sino también económico. Tal es el caso del anafe vitrocerámico, que propone una reducción de hasta el 50 por ciento del consumo . “Otro electrodoméstico para aquellos que empiezan a equipar su primera casa es el aire acondicionado Silent Air con tecnología inverter, que significa un ahorro de energía de más del 35 por ciento en comparación con otros splits tradicionales con compresores on-off. Además, cuenta con tecnología smart control 2.0, que permite controlar el equipo mediante una app, algo muy buscado por los millennials”, relata Sebastián Zimmerman, gerente del negocio aire acondicionado individual de la firma.

De esta forma, paso a paso, el mercado sigue atravesando su proceso de metamorfosis.

Por Leandro Murciego, Sábado 1 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El 2017 arrancó con todo en operaciones de compra y venta de inmuebles y el mercado inmobiliario está cosechando los primeros frutos del blanqueo. En el primer bimestre del año las escrituras en la Capital Federal crecieron casi 70 por ciento con respecto al mismo período de 2016. En el mercado estiman que durante febrero se cerraron más de 3050 actos, dato con el que rondaría las 6500 operaciones de compra concretadas en los dos primeros meses del año -en los mejores momentos de la industria alcanzaron los 9000-. El año pasado, en los mismos meses no se alcanzaron las 4000 escrituras. El año último ya había dado las primeras señales alentadoras: se firmaron 20 por ciento más de escrituras que en 2015.

“Estos primeros meses del año crecieron las consultas y la tendencia es favorable hacia los segmentos donde se encuentran los inversores de gran porte. Los tickets oscilaron entre los US$ 100.000 y los US$ 300.000″, detalla Luis Varela, broker de Re/Max Liberty, ubicada en Recoleta. También hubo casos en los que aprovecharon el sinceramiento para “estirar” su capacidad de compra y poder mudarse a unidades más amplias.

Más ventas fruto del blanqueo

En el mercado reconocen que una vez que los inversores superaron la confusión que les generó el procedimiento del blanqueo, con el dinero en el banco empezaron a comprar propiedades. “Antes invertían en negro en un bono que les daba 6 por ciento de rentabilidad y lo ganaban todo; hoy, con el blanqueo, esa ganancia tiene que pagar impuestos por 35 por ciento, entonces miran opciones que estén exentas”, explica Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, empresa que trabaja en la revitalización de tierra. Hoy tributan ese 35 por ciento de Ganancias sólo quienes son “habitualistas”, es decir quienes viven de comprar o vender inmuebles.

Los primeros en reaccionar fueron los que contaban con dólares en el colchón. Ese grupo tenía la opción de adquirir un bien registrable si no quería dejar esos ahorros seis meses “pisados” en el banco. Una parte compró, otra prefirió esperar. “Se firmaron boletos de compra-venta que se cerrarán cuando retiren el dinero de las entidades bancarias”, explica Alejandro Schuff, director comercial de Soldati Propiedades. El dato anticipa una mayor actividad de escrituras en los próximos meses. En enero y febrero fue el turno de las personas que sinceraron el dinero que tenían fuera del país y que, más ocupados por los procesos que por los rindes, habían demorado las decisiones de inversión. Con respecto a qué tipo de unidades fueron las más demandadas, los tickets promedio no superaron los US$ 180.000. Si bien los signos de reactivación alientan al mercado, la recuperación será lenta. Después de todo, la industria se recupera de los peores años de la historia.

Por Carla Quiroga, Sábado 1 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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