Surgió de un estudio presentado por el Instituto de la Vivienda de la provincia de Buenos Aires durante la segunda edición de la  Jornada sobre Urbanismo Sustentable.
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El martes pasado se llevó a cabo la segunda edición de la Jornada Estrategias y Desafíos en la Construcción y Urbanismo Sustentable. Bajo la consigna “Cómo abordar la problemática de la vivienda social en Argentina”, en el auditorio del CPAU se dieron cita importantes disertantes del sector público y privado, así como organizaciones civiles referentes en la materia.

En primer lugar, el Ing. Teodoro Argerich, gerente general de Caputo, destacó la necesidad de crear esquemas de subsidios parciales para los compradores, lo que además generará una mejor competencia y motivará viviendas más económicas y más sustentables. En ese sentido, ponderó el papel de la tecnología en la construcción de viviendas sociales ya que se puede ganar en “construcción sustentable, aislación térmica, velocidad de construcción y construcción mecanizada”.

“Viene una etapa en la que va a haber mucho por hacer. Desde el sector privado tenemos que seguir aportando cosas. Hay que ser más eficientes y más comprometidos. Debemos mejorar mucho en la planificación”, reflexionó el ingeniero con relación al sector empresarial. En el aspecto estatal remarcó el valor de las UVA (unidades de valor adquisitivo), que reducen a una tercera parte las cuotas de ingreso al mercado de viviendas y permite incluir a muchos que hasta ahora no podían entrar. Sin embargo, también mencionó que “la carga impositiva impacta de manera significativa”.

Desde el sector público, la palabra la tuvo la Arq. Myriam Heredia, directora de ejecución y proyectos del Instituto de la Vivienda de la provincia de Buenos Aires. La arquitecta contextualizó el déficit habitacional argentino en el marco de la situación latinoamericana para luego puntualizar en el análisis nacional. “5 millones de personas están obligadas a compartir vivienda con otra familia y 3 millones residen en viviendas irreparables”, contó respecto al fenómeno en el continente. Y agregó que en la región el proceso de migración a las ciudades se dio antes que en el resto del mundo, por lo que deberíamos tener un conocimiento para poder exportar.

En Argentina el déficit es de 12,2 millones de hogares, donde 3,5 millones son viviendas deficitarias y 8,7 millones son hogares a construir. Entre las viviendas afectadas, 1,1 millones son en hacinamiento semi-crítico y 0,2 en hacinamiento crítico. En el mapa más del 50% del déficit se encuentra en las provincias de Buenos Aires, Santa Fe y Córdoba.

En un estudio focalizado en la provincia de Buenos Aires, la localidad más afectada es La Matanza con un 17%. Sobre un total de 16 millones de habitantes, 1,3 millones se encuentran en déficit habitacional. El número más preocupante es el de 787.348 hogares, resultado de la suma entre el déficit cualitativo crítico y el cuantitativo, que tiene carácter de irrecuperable. “Se necesitarían 148 años para cubrir el déficit según censo 2010”, afirmó.

Ante esta situación de “jaque mate”, la directora del Instituto de la Vivienda de la provincia de Buenos Aires llamó a “trabajar en conjunto: el Estado, dando garantías; el empresariado, las ONGs, organismos internacionales. Si no lo hacemos así, no va a haber solución, ni a corto, ni a largo plazo”.

En lo que hace a la problemática de la vivienda social, Heredia manifestó que es necesario apuntar a una visión  distinta, global, que dignifique a sus habitantes: “No es simplemente levantar cuatro paredes y un techo. Es dignificar. La vivienda social debe tener calidad. De no ser así termina generando violencia. Si es buena se traduce en tranquilidad social”. Para ello, es importante llevar adelante una construcción social previa para quienes vivirán en esas casas.

Ejemplificando con el “Parque de la innovación” y el barrio “El Retiro”, la directora del Instituto de la Vivienda resaltó el uso de la tecnología y la industrialización como herramientas positivas, y cómo se llevaron a cabo proyectos sustentables de huertas urbanas.

En representación de las ONGs, la Jornada de Construcción y Urbanismo Sustentable contó con la presencia de Ana Cutts, directora ejecutiva de Hábitat para la Humanidad Argentina. Desde allí desarrolló toda su experiencia en materia de vivienda social. Alquileres tutelados y reciclados urbanos son dos variantes que la ONG viene proponiendo desde hace más de diez años en nuestro país: “Empezamos un proyecto ambicioso que era comprar un espacio urbano, un conventillo de madera y chapa que se estaba cayendo, y a través de mucho tiempo, de muchas dificultades por los permisos que la Ciudad de Buenos Aires exige, finalmente compramos un edificio de cuatro pisos dónde hoy alquilan ocho familias, con un valor de mercado, con las expensas del mercado. Son familias que venían de vivir más de 20 años en los llamados inquilinatos u hoteles pensión”.

Como cierre, la directora de Hábitat para la Humanidad Argentina también se mostró de acuerdo con los otros dos disertantes en cuanto a que la articulación público-privada es un trabajo en equipo indispensable para lograr transformaciones reales.
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24 de Mayo de 2017.
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En el barrio más joven de la ciudad de Buenos Aires, el metro cuadrado promedia los US$ 6000, pero en algunos casos alcanza los US$ 10.000; la oferta nueva se concentra en los diques uno y dos.

En Puerto Madero el metro cuadrado promedia los US$ 6000. Foto: LA NACION / Hernán Zenteno

Puerto Madero se renueva. Más allá de los docks y diques ya consolidados, hacia el Sur avanzan obras que prometen dejar un sello propio en el barrio más joven de la ciudad. Eduardo Costantini, Alan Faena,Jorge Pérez, de Related Group, el Grupo Alvear; GNVgroup, Vizora y Fernández Prieto lideran los últimos lanzamientos en los diques uno y dos.

Más allá de los reclamos por los altos costos de construcción e impositivos que los players del sector expresan a toda voz, se sigue apostando al desarrollo inmobiliario. Pero, la ficha va al segmento que no falla: el premium. Si bien en este barrio los costos de los terrenos son elevados -las incidencias superan los US$ 1500/m2-, los precios y niveles de venta convalidan el negocio. “Puerto Madero es un mercado diferente. Allí los desarrollos siempre funcionan y hay compradores porque al tener el barrio una superficie limitada -170 hectáreas- se establece un cupo y se genera mayor demanda. Al no haber lugar donde expandirse los precios seguirán aumentando”, asegura Marcos Achával, director de la sucursal Puerto Madero de la inmobiliaria Achával Cornejo.

El valor de comercialización de los proyectos a estrenar es para bolsillos holgados, promedian los US$ 6000/m2 aunque el rango del menú es muy amplio ya que están los que se ofrecen desde US$ 4000/m2 hasta los que se colocan a US$ 12.000/m2. En tanto, según Toribio Achaval -hijo-, presidente de la inmobiliaria homónima, los alquileres rondan los $260/m2 por unidades con una cochera más los gastos.

El broker considera que aunque “existe una demanda equilibrada con la oferta, hay pocos departamentos de tres dormitorios más escritorio -de 170 a 200 m2- a un precio razonable. Faltan unidades medianas”.

Si bien los precios son top, los compradores siempre están. “Cada proyecto es distinto y para cada uno hay un comprador o inversor”, sostiene Marcelo Cusmai, socio de BDA Realty, que comercializa las obras del Alvear y de Related.En tanto, Alberto Hoyos, responsable de la división residencias de Adrián Mercado, gestora inmobiliaria con oficina en la zona, aclara que “el valor del metro cuadrado varía. El precio promedio del m2 a estrenar -a diciembre de 2016- estuvo en US$ 6200 pero este valor es el parametrizado entre extremos como las construcciones bajas en zona de diques comparado con los valores de las altas torres en las que los pisos superiores se comercializan hasta más de US$ 9500/m2″. A su vez, los valores en pozo oscilan entre 10 y 15 por ciento por debajo de esos precios y los de reventa no escapan a los precios promedio.

Si bien la zona de los docks posee precios promedio que bajan a US$ 4000/m2, los más recientes lanzamientos se concentran en los diques uno y dos. A comienzos de mes, Eduardo Costantini anunció una asociación creativa con Alan Faena para proyectar Oceana Puerto Madero, dos torres de viviendas con una plaza pública frente al Faena Hotel. Costantini adquirió el lote que le pertenecía al empresario hotelero por US$ 44 millones e invertirá US$ 120 millones en el emprendimientos. Entre los dos edificios de departamentos la superficie vendible llegará a 26.000 m2, con una superficie total de 40.000 m2. Será la pieza que completará el Faena District en Puerto Madero.

Vecino a Oceana toma cuerpo el edificio más alto del país -Alvear Tower- que demandará US$ 200 millones. Es una torre residencial de 54 pisos y 235 metros de altura total. Alrededor del 70 por ciento de sus 184 departamentos ya están vendidos; se prevé entregarlos a mediados de 2018. El precio actual de venta oscila entre US$ 8000 y US$ 9000/m2. Son unidades a todo lujo, de 90 a 478 metros cuadrados de superficie, con ambientes de 3,30 metros de altura de piso a techo. El complejo comprende 68.241 m2 totales construidos pero solo 33.000 m2 vendibles, la gran superficie restante está destinada a amenities : tendrá desde una sala de correspondencia en la que cada propietario tiene su box para guardar la privacidad de los envíos hasta dos salas de música aisladas acústicamente entre otros servicios. Además en el tercer piso tendrá 10 monoambientes de 30 m2 para hospedaje del servicio doméstico.

La incursión del Grupo Alvear en el negocio inmobiliario comenzó en el dique tres con Alvear Icon, una torre de 33 pisos que tendrá 51 residencias y 159 suites de hotelería de lujo. Se inaugura el mes próximo. La inversión: US$ 140 millones. Según cuenta Andrés Kalwill, director de nuevos proyectos del Grupo, “para la mayoría de los compradores ésta es su segunda vivienda, también hay empresas que adquieren departamentos para sus directivos o quienes lo compran como inversión para alquilarlos y percibir una renta”.

Como negocio también rinde. “La valoración del precio de las unidades desde el inicio de la obra hasta la actualidad supera el 100 por ciento. Comenzamos vendiendo a US$ 4500 /m2 pero las últimas dos o tres unidades que quedan se ofrecen a US$ 12.000/m2″, señala Kalwill.

Alvear Icon La torre de 33 pisos ubicada en el dique dos, tiene 51 residencias y 159 suites de hotelería de lujo; demandó US$ 130 millones.

Según cuenta, la idea de este proyecto surgió porque “la gente quiere vivir como en los hoteles” de modo que los propietarios de las residencias del Icon podrán también utilizar las instalaciones y servicios del área hotelera del complejo. En cuanto a las perspectivas de crecimiento de este barrio, el directivo del grupo remarca: “hay muchas expectativas de que se continúe consolidando el tejido urbano y la oferta comercial que se necesita”.
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De cara al sur

En tanto, el dique uno reúne tres de las nuevas propuestas del mercado. SLS Lux Puerto Madero, impulsada por Jorge Pérez, el argentino CEO de The Related Group, contará con dos torres residenciales que suman 131 unidades de 119 a 521 m2 cada una y 72 habitaciones cuyos propietarios podrán sumarlas a un pool hotelero operado por la cadena internacional cinco estrellas SLS. El proyecto también contempla piezas de arte y una plaza pública que cederán a la ciudad. La inversión alcanza los US$ 250 millones y su inauguración se prevé para mediados de 2019. Carlos Rosso, presidente de esta compañía, cuenta: “Queríamos venir a Buenos Aires y dejar nuestra marca por lo que elegimos el mejor terreno que hay en Puerto Madero. Como es el primero de la tira sobre los diques que te permite llegar hasta 30 pisos, todos los departamentos tienen una vista increíble. Es un proyecto bastante particular porque las dos torres están mirando hacia la ciudad, en lugar de priorizar las vistas al río que nos parecían un poco más aburridas”. Todas las unidades se entregan terminadas y contarán con summer kitchen –parrilla- en el balcón terraza -de 3,50 metros de profundidad-. Durante los primeros seis meses de preventa colocaron 85 por ciento de los departamentos a US$ 6000/m2, sin siquiera dar hasta entonces una palada en el terreno. Las unidades restantes las comercializan a US$ 8000/m2 y estiman lanzar durante este mes la tercera etapa del complejo que comprende el pequeño edificio de uso hotelero ubicado entre las dos torres residenciales. Serán las Designer Suites, unidades amuebladas y equipadas pero más pequeñas -de 40 a 60 m2 cada una- que las viviendas. Salvo entre 20 y 30 suites que quedarán bajo la operación directa de SLS, las restantes se venderán también a US$ 8000/m2.

El pionero en el dique uno fue GNVgroup con Madero Harbour, un mega emprendimiento de usos mixtos cuyo masterplán contempla construir 300.000 m2. Más allá de sus dos complejos de vivienda, los cuatro edificios de oficinas de la marca World Trade Center y un supermercado operativos hace varios años, actualmente avanzan con una nueva etapa. Sumarán Harbour Tower -torre residencial de lujo de 50 pisos y 200 metros de altura diseñada por el arquitecto uruguayo Carlos Ott-, un hotel de la cadena Viceroy, otro edificio de oficinas y un shopping center de 30.000 m2, el primero de Puerto Madero. Para comprar uno de sus nuevos departamentos hay que invertir US$ 7000 /m2. En total son 150 unidades -de uno a cuatro dormitorios y penthouses-, 60 por ciento de las cuales ya tienen dueño. La obra -de 52.000 m2 de superficie construible- se inició en octubre del año pasado y se prevé finalizarla en diciembre de 2019. “El cliente de lujo se ha vuelto mucho más exigente y no se conforma con los amenities tradicionales, sino que pretende servicios de hotelería como valet parking y conserjería 24 horas. La gente entiende el valor agregado de vivir en estos edificios que, a la larga, se van a construir cada vez menos por el alto costo que implican. Por ende, los precios seguirán subiendo ya que serán productos cada vez más buscados y la ocupación en la zona irá creciendo”, prevé Alejandro Ginevra, presidente y CEO de este grupo desarrollador.

En tanto el hotel Viceroy -de US$ 50 millones de inversión- comenzará a edificarse durante este año para concluirlo a los dos años. Dispondrá de 125 habitaciones y 30 residencias. A su vez, en diciembre de 2018 GNV abrirá la primera etapa del shopping, que estará finalizado recién un año después, luego de invertir US$ 80 millones.

Otro de los proyectos que avanza es The Link Towers, desarrollado por Vizora y Fernández Prieto & Asociados. Se compone de dos torres de 30.000 m2 de superficie vendible -50.000 m2 de construcción- distribuida en 230 unidades de uno a cuatro dormitorios. La obra -que implica US$ 90 millones- se inició el año pasado para finalizar su primera etapa en 2019 y prevén concluirla al año siguiente. El 85 por ciento de la primera torre ya está vendida – a US$ 4500/m2- mientras que la segunda comenzó a comercializarse este mes.

“Puerto Madero es un ícono que viene creciendo y esa tendencia continuará los próximos años. Los precios volarán por las nubes una vez que el país logre su estabilización económica”, analiza Rodrigo Fernández Prieto, socio gerente de la empresa que lleva su apellido. Particularmente sobre las propuestas en el dique uno, Toribio Achaval explica que “se revalorizaron porque casi no quedan terrenos para comercializar, a diferencia de otras zonas en las que hay sobreoferta de productos”. En cuanto al tipo de compradores, el broker de Adrián Mercado sostiene que la gran mayoría se trata de inversores “de un perfil de clase media alta a alta por demás” y señala que la cantidad de residentes “todavía da una densidad poblacional muy baja respecto del total de la ciudad -0,5 por ciento del total- contando con una población estable de aproximadamente 13.000 habitantes”. Para Ginevra, “el barrio no tiene para dónde expandirse por lo tanto la oferta de nuevos metros cuadrados es cada vez más escasa y la incesante demanda genera que los precios sigan aumentando”.

No obstante, en los últimos meses se generaron expectativas porque el Estado subastará una parcela ubicada en Juana Manso al 400, en el dique cuatro. Consultados, tanto Rosso como Fernández Prieto aseguraron que les interesa participar del proceso. ¡A preparar las billeteras!

Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 20 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Dos buenas noticias alientan al sector inmobiliario: el reiterado aumento de las escrituras durante abril, y el crecimiento importante de las operaciones con hipotecas bancarias, lo que denota el funcionamiento de los créditos.

De acuerdo con los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el cuarto mes de 2017 un crecimiento de 20,5% respecto del nivel de un año antes, al sumar 4.032 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas se elevó 98,1%, a $8.945,5 millones. Con estas ciras, abril 2017 se convirtió en el mejor de los últimos 6 años.

En relación con el monto medio de los actos, fue de $2.218.614, superior 64,4% en un año, al equivalente a US$144.535, un 54,1% más alto que doce meses atrás.

Es de destacar, que las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron en abril 804 casos, 120% más que un año antes, pese a caer por factores estacionales 12,7% en comparación con el mes anterior, y representaron el 19,9% del total de las operaciones, frente a 10,9% de un año antes. En valor subieron de 11,3% a 14,7% del total.

En el primer cuatrimestre de 2017 según los escribanos, se efectivizaron 14.985 actos escriturales de compraventa de inmuebles, + 45,5% en comparación con similar período del año anterior, mientras que el monto de las transacciones se elevó 135,1%, a $33.786,8 millones, equivalente a USD 2.169 millones, con un valor medio de USD146.255, significó un incremento de 51,1% respecto del primer tercio de un año antes.

En el cuatrimestre enero/abril de 2017 los actos con hipoteca bancaria ascendieron a 3.173; se elevaron 140,4% y en valor 250,2%, significaron el 21,2% del total en unidades, 8,4 puntos porcentuales más que igual período del año anterior.

Miércoles 7 de junio de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Todo lo que hay que saber sobre la normativa del Central que permite a los bancos prestar dinero para adquirir unidades en construcción.

Foto: Shutterstock

La luz verde que el Banco Central encendió para que las entidades financieras puedan tomar los boletos de compra y las participaciones en fideicomisos como garantías de los créditos hipotecarios promete un antes y un después en la industria inmobiliaria. Ahora, la clase media también entra en el radar de la demanda de los proyectos nuevos. “Habrá más compradores y los precios seguirán subiendo”, anticipa Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador de la desarrolladora de CMNV, quien estima un valor promedio del metro cuadrado a estrenar en la Capital Federal que ronda los US$ 2900. Afirma que ese número es 50 por ciento mayor al que se vendía hace un año atrás. “Con los altos costos de reposición, las incidencias de las tierras y lo que cuesta construir es inviable que los valores se mantengan”, agrega. Cómo lograr que la financiación también alcance a las unidades del pozo era un punto central en la agenda del sector y una obsesión para la mesa chica de las principales cámaras y asociaciones que desde hace meses negociaba con el Gobierno. Los empresarios defendían que la reactivación de las ventas centrada en los departamentos usados no generaban “brotes verdes” con efecto dominó en el resto de la economía. Si bien el sector de la construcción está de parabienes, en abril subió 10,5 por ciento contra mismo mes de 2016 y 3,8 por ciento en los primeros cuatro meses del año respecto al anterior, según datos del el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC); la obra privada no termina de despegar.

“La medida generará nuevos proyectos y movilizará a otros sectores, además de aumentar el volumen de metros cuadrados nuevos. El primer impacto serán una mayor cantidad de emprendimientos en oferta en la Capital Federal”, explica Gonzalo Monarca, presidente del grupo desarrollador homónimo. “Además se sumaría el sector de menores ingresos, hoy clientes de viviendas sociales”, afirma Mateo Salinas, gerente General de Eidico, la desarrolladora que vende propiedades a costo mediante un sistema cooperativo. Las unidades se van construyendo y entregando, por sorteo y adelanto de cuotas, durante los diez años que dura el proyecto. “Si bien la demanda es alta, ese plazo se percibe como muy extenso para poder habitar la vivienda, y muy corto para la distribución de aportes durante ese período”, agrega. El efecto más inmediato será una reactivación en la venta de las obras avanzadas con oferta de departamentos a entregar en pocos meses, y aquellos edificios terminados con stock remanente que no se colocaba porque compite con los usados que al poder hipotecarse califican para los créditos. Hoy la persona que compra una unidad a estrenar tiene que esperar entre uno y dos años para poder firmar la escritura. Por eso no son aptos para créditos y sólo pueden ser comprados por quienes tienen la espalda para pagarlo cash o durante los tres años que demanda la construcción.

“De esta forma se generará la rotación necesaria que estaba trabada. La consecuencia directa es un aumento de precios convalidada por el crédito en donde el comprador mira más la cuota que el valor total”, relata Carlos Spina, director Comercial de Argencons. Con la nueva norma, los usados, los grandes ganadores del efecto crédito hipotecario -con un 45,5 por ciento de suba de escrituras en la ciudad de Buenos Aires en los primeros cuatro meses del año en comparación al mismo período de 2016- , competirán con los departamentos nuevos. “Habrá que ser cautelosos para evitar que este nuevo contexto no propicie una burbuja inmobiliaria. Un buen ejemplo a seguir es España que luego de su burbuja inmobiliaria hoy se encuentra en una nueva fase de explosión del sector pero mucho más genuino, con oferta”, analiza Antonio Pécora, tiutlar de MPC Desarrollos Inmobiliarios.

En el Banco Nación reconocen que trabajan en la puesta en marcha. El propio Javier González Fraga, presidente del banco estatal afirmó que la incorporación es un hecho. El organismo que preside tomará la delantera pero la expectativa es que el Ciudad y las entidades privadas más ofensivas en el negocio de hipotecas lo sigan. En esta instancia, la gran duda es cómo se implementará, cuánto tardará y finalmente que entidades se subirán a este tren.

La medida del Central replica el modelo con el que Uruguay y Perú lograron reactivar el mercado de las viviendas para la clase media. “La noticia es auspiciosa pero no es obligatoria para las entidades. Se generó la herramienta, hay que ver quienes quieren competir”, advierte Gustavo Llambías, socio de la desarrolladora Red Consulting and Management que en pocas semanas lanzará un emprendimiento de US$ 40 millones de inversión que construirá en la ex planta de Aurora ubicada en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo.

Mientras las entidades financieras “meditan” el tema, los desarrolladores comienzan a desempolvar las proyectos que tenían en la gatera. Monarca avanza con los anteproyectos que levantará en la tierra que tiene en la zona sur de la ciudad de Buenos Aires y Fernández Prieto trabaja en dos emprendimientos, uno en Lomas de Zamora y en Zárate. Por otra parte, Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por el private equity Tayron Capital, para administrar inversiones en desarrollos residenciales, con foco en la clase media -que construye un emprendimiento en Caballito- reconoce que, tras el anuncio, comenzó a analizar Córdoba un mercado que estaba fuera de su radar porque las escrituras pueden demorarse hasta seis años.

De todas formas, el sector convive con un manto de dudas en cuanto a cómo se instrumentará la normativa del Central. La dinámica del proceso de compra funcionaría de la siguiente manera: con el proyecto armado, el desarrollador cerrará con un banco un preacuerdo con las condiciones del crédito que sacará para llevar adelante la construcción -que durará el plazo de obra–y que le permitirá tener cierta previsión de los números del negocio. La garantía podría ser la misma desarrolladora o un fideicomiso que funcionará como una especie de plataforma para obtener el financiamiento bancario que necesita el constructor. Éste estará conformado por los socios del proyecto -el desarrollador, el dueño del terreno la tierra misma y otros inversores pero no compradores finales de las unidades-. De esta forma, la nueva norma permite una suerte de “puente” entre el pozo y las unidades terminadas. Hoy la oferta de préstamos para construir tiene tasas que rondan el 30 por ciento (Badlar más puntos) pero el sector “pelea” por lograr que esa financiación sea en Uva, la misma referencia en la que venderán los departamentos.

El desarrollador tendrá un plazo de obra y el banco que lo auditará le irá “soltando” capital durante el avance del emprendimiento lo que le permitirá al desarrollador construir con capital intensivo. Así las cosas, se financiará con el crédito del banco y los anticipos de las unidades que pagarán los compradores de los departamentos como adelanto -un porcentaje que puede alcanzar al 30 por ciento del valor del departamento- y que los compradores pagan financiado durante el tiempo de ejecución de la obra. La diferencia con el escenario actual es que cuando se termina la obra, se puede entregar la unidad porque al otorgarse la financiación con el boleto de compra-venta, el individuo ya obtiene el dinero que necesita y ese boleto con posesión funciona como garantía del préstamo por hasta el 75 por ciento del valor de la propiedad -y no el 100 por ciento como cuando se hace con una escritura-. Y el desarrollador obtiene todo el dinero para saldar la deuda que tiene del crédito que sacó para construir el proyecto. “Lo que sucedía hasta ahora es que no podías darle posesión porque sólo te había pagado 30 por ciento de la unidad, y el banco no le daba la línea porque no tenía escritura. Hoy sí se puede hacer y el circulo es virtuoso “, explica Llambías. Los compradores finales podrán tomar la financiación en pesos o en Uva. En el primer caso la actualización será por índice de la Cámara Argentina de la Construcción y en el segundo por inflación. Llambías aclara que si bien cada banco establecerá el porcentaje de preventas para habilitar el crédito al desarrollador y que la obra no quede a mitad de camino, en su caso no arrancaría con menos del 70 por ciento prevendido.”A diferencia de lo que pasa hoy que las entidades financian hechos consumados, con este modelo los bancos tienen un rol más activo, y asumirán el compromiso también de difundir el proyecto, como pasaba hace más 20 años atrás”, analiza Rodríguez Nader, que avanza en la construcción del proyecto Astilleros, de US$ 25 millones de inversión en San Telmo.

Se estima que los montos y tasas seguirán en línea con la oferta de créditos hipotecarios que hay en el mercado. Sería para primera vivienda, en Uva con tasas de entre 5 y 7 por ciento, y se prestaría hasta el 75 por ciento del valor de la unidad y un máximo de $ 3 millones.

Hoy son pocos los players que tienen caja para sostener la compra de la tierra, y la inversión de todo un proyecto. Con el nuevo esquema, dejan de depender de la preventa para fondear la obra y pueden construir con capital intensivo. “Es el mundo ideal trabajar con dinero de los bancos,”, admite Monarca. “Esta medida reduce la necesidad de capital de trabajo y por ende mejora el retorno sobre la inversión lo que lo transforma en un negocio atractivo”, analiza Sommer. Es decir, se aceleran los procesos: el desembolso de la inversión es más rápido, la recuperación para el inversor también y el comprador deja de alquilar antes . Rodríguez Nader plantea la necesidad de generar un negocio más justo. “Hoy el único que gana es el que no agrega valor, el dueño de la tierra, los que generamos proyectos no tenemos upside. Deberíamos ir a un modelo como el de Estados Unidos en donde el propietario de tierra muerta paga más impuesto que el que la usa”, cierra estableciendo otro tema en agenda.

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18,1%  más obras

Es lo que creció la superficie con permiso para construir en abril versus marzo
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En compás de espera – 1800 edificios

La cantidad de obras terminadas que no tienen el final de obra y no se pueden escriturar. Tampoco califican para los créditos


En primera persona

Diferentes miradas sobre cómo afectará la norma del Central a la industria inmobiliaria
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Sebastián Sommer (CEO de CasasARG)

“La medida reduce la necesidad de capital de trabajo y mejora el retorno sobre la inversión”

Gustavo Llambías (Socio de Red Consulting and Management)

“La noticia es auspiciosa, pero hay que ver qué entidades quieren competir”

Leonardo García Nader (CEO de CMNV)

“Habrá más compradores y los precios seguirán subiendo en dólares”

Por Carla Quiroga, Sábado 10 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El crecimiento en el empleo sectorial durante marzo exhibió una mejora generalizada en todo el territorio nacional, con un alza de 6,9% interanual y 13.500 nuevos puestos de trabajo registrados en el mes.


De acuerdo con el informe de Coyuntura del Ieric, con datos de marzo y abril, las Grandes Jurisdicciones fueron las que aportaron la mayor cantidad de nuevos puestos de trabajo registrados, al tiempo que el Resto del país volvió a evidenciar un crecimiento más acelerado (4,2% mensual). Según los datos, el empleo formal en la Industria de la construcción continuó expandiéndose en marzo de 2017 y alcanzó un total de 394.409 puestos de trabajo, registrando un alza del 3,5% mensual. Esta variación implica la creación de 13.500 puestos en un sólo mes, que se suman a los casi 7.000 generados durante febrero. El guarismo interanual muestra una aceleración del crecimiento, con lo que se completan tres periodos consecutivos de crecimiento, y la tasa más elevada desde  octubre de 2015, y si el contraste se realiza en relación a noviembre pasado, mes en que suele producirse cada año el pico de empleo, el incremento fue del 2,8% y es el más alto de los últimos 10 años para igual período.


Otros datos que proporciona el informe son los siguientes:

* El indicador de empleo promedio se mantiene en una tendencia de firme expansión, alcanzando en marzo los 13,7 puestos de trabajo registrados por firma constructora, con un crecimiento del 3,2% mensual y del 7,3% interanual.

* La cantidad de empresas constructoras de plantel igual o superior a los 500 trabajadores creció un 8,7% en relación al mes febrero, al tiempo que el número de trabajadores registrados en este segmento lo hizo en un 10,1% mensual.

* La Región Centro, la segunda en importancia del país, registró en los primeros tres meses un crecimiento del 2,8% trimestral y del 6,9% interanual en la cantidad de puestos de trabajo formales, superando el ritmo de incremento de la Región Metropolitana y duplicando la media nacional del primer trimestre. La buena performance en el áreas estuvo impulsada fundamentalmente por la importante creación de nuevos puestos de trabajo en Santa Fe, jurisdicción cuyo ritmo de aumento fue del 11,2% interanual acumulado, más del doble que el de Córdoba (3,9%) y el del interior de la Provincia de Buenos Aires (4,7%).

* El salario promedio percibido en el mes de marzo por los trabajadores registrados en la Industria de la Construcción fue de $14.595, una expansión del 42% interanual.

* La Región de Cuyo sigue prevaleciendo entre las más dinámicas respecto a la evolución de empresas constructoras, con San Juan liderando el incremento. Contrariamente, todas las provincias pertenecientes a la Región Patagónica se mantienen en terreno negativo.

El informe completo puede ser consultado en: www.ieric.org.ar/coyuntura.asp


Miércoles 31 4 de mayo de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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