Todo lo que hay que saber sobre la normativa del Central que permite a los bancos prestar dinero para adquirir unidades en construcción.

Foto: Shutterstock

La luz verde que el Banco Central encendió para que las entidades financieras puedan tomar los boletos de compra y las participaciones en fideicomisos como garantías de los créditos hipotecarios promete un antes y un después en la industria inmobiliaria. Ahora, la clase media también entra en el radar de la demanda de los proyectos nuevos. “Habrá más compradores y los precios seguirán subiendo”, anticipa Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador de la desarrolladora de CMNV, quien estima un valor promedio del metro cuadrado a estrenar en la Capital Federal que ronda los US$ 2900. Afirma que ese número es 50 por ciento mayor al que se vendía hace un año atrás. “Con los altos costos de reposición, las incidencias de las tierras y lo que cuesta construir es inviable que los valores se mantengan”, agrega. Cómo lograr que la financiación también alcance a las unidades del pozo era un punto central en la agenda del sector y una obsesión para la mesa chica de las principales cámaras y asociaciones que desde hace meses negociaba con el Gobierno. Los empresarios defendían que la reactivación de las ventas centrada en los departamentos usados no generaban “brotes verdes” con efecto dominó en el resto de la economía. Si bien el sector de la construcción está de parabienes, en abril subió 10,5 por ciento contra mismo mes de 2016 y 3,8 por ciento en los primeros cuatro meses del año respecto al anterior, según datos del el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC); la obra privada no termina de despegar.

“La medida generará nuevos proyectos y movilizará a otros sectores, además de aumentar el volumen de metros cuadrados nuevos. El primer impacto serán una mayor cantidad de emprendimientos en oferta en la Capital Federal”, explica Gonzalo Monarca, presidente del grupo desarrollador homónimo. “Además se sumaría el sector de menores ingresos, hoy clientes de viviendas sociales”, afirma Mateo Salinas, gerente General de Eidico, la desarrolladora que vende propiedades a costo mediante un sistema cooperativo. Las unidades se van construyendo y entregando, por sorteo y adelanto de cuotas, durante los diez años que dura el proyecto. “Si bien la demanda es alta, ese plazo se percibe como muy extenso para poder habitar la vivienda, y muy corto para la distribución de aportes durante ese período”, agrega. El efecto más inmediato será una reactivación en la venta de las obras avanzadas con oferta de departamentos a entregar en pocos meses, y aquellos edificios terminados con stock remanente que no se colocaba porque compite con los usados que al poder hipotecarse califican para los créditos. Hoy la persona que compra una unidad a estrenar tiene que esperar entre uno y dos años para poder firmar la escritura. Por eso no son aptos para créditos y sólo pueden ser comprados por quienes tienen la espalda para pagarlo cash o durante los tres años que demanda la construcción.

“De esta forma se generará la rotación necesaria que estaba trabada. La consecuencia directa es un aumento de precios convalidada por el crédito en donde el comprador mira más la cuota que el valor total”, relata Carlos Spina, director Comercial de Argencons. Con la nueva norma, los usados, los grandes ganadores del efecto crédito hipotecario -con un 45,5 por ciento de suba de escrituras en la ciudad de Buenos Aires en los primeros cuatro meses del año en comparación al mismo período de 2016- , competirán con los departamentos nuevos. “Habrá que ser cautelosos para evitar que este nuevo contexto no propicie una burbuja inmobiliaria. Un buen ejemplo a seguir es España que luego de su burbuja inmobiliaria hoy se encuentra en una nueva fase de explosión del sector pero mucho más genuino, con oferta”, analiza Antonio Pécora, tiutlar de MPC Desarrollos Inmobiliarios.

En el Banco Nación reconocen que trabajan en la puesta en marcha. El propio Javier González Fraga, presidente del banco estatal afirmó que la incorporación es un hecho. El organismo que preside tomará la delantera pero la expectativa es que el Ciudad y las entidades privadas más ofensivas en el negocio de hipotecas lo sigan. En esta instancia, la gran duda es cómo se implementará, cuánto tardará y finalmente que entidades se subirán a este tren.

La medida del Central replica el modelo con el que Uruguay y Perú lograron reactivar el mercado de las viviendas para la clase media. “La noticia es auspiciosa pero no es obligatoria para las entidades. Se generó la herramienta, hay que ver quienes quieren competir”, advierte Gustavo Llambías, socio de la desarrolladora Red Consulting and Management que en pocas semanas lanzará un emprendimiento de US$ 40 millones de inversión que construirá en la ex planta de Aurora ubicada en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo.

Mientras las entidades financieras “meditan” el tema, los desarrolladores comienzan a desempolvar las proyectos que tenían en la gatera. Monarca avanza con los anteproyectos que levantará en la tierra que tiene en la zona sur de la ciudad de Buenos Aires y Fernández Prieto trabaja en dos emprendimientos, uno en Lomas de Zamora y en Zárate. Por otra parte, Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por el private equity Tayron Capital, para administrar inversiones en desarrollos residenciales, con foco en la clase media -que construye un emprendimiento en Caballito- reconoce que, tras el anuncio, comenzó a analizar Córdoba un mercado que estaba fuera de su radar porque las escrituras pueden demorarse hasta seis años.

De todas formas, el sector convive con un manto de dudas en cuanto a cómo se instrumentará la normativa del Central. La dinámica del proceso de compra funcionaría de la siguiente manera: con el proyecto armado, el desarrollador cerrará con un banco un preacuerdo con las condiciones del crédito que sacará para llevar adelante la construcción -que durará el plazo de obra–y que le permitirá tener cierta previsión de los números del negocio. La garantía podría ser la misma desarrolladora o un fideicomiso que funcionará como una especie de plataforma para obtener el financiamiento bancario que necesita el constructor. Éste estará conformado por los socios del proyecto -el desarrollador, el dueño del terreno la tierra misma y otros inversores pero no compradores finales de las unidades-. De esta forma, la nueva norma permite una suerte de “puente” entre el pozo y las unidades terminadas. Hoy la oferta de préstamos para construir tiene tasas que rondan el 30 por ciento (Badlar más puntos) pero el sector “pelea” por lograr que esa financiación sea en Uva, la misma referencia en la que venderán los departamentos.

El desarrollador tendrá un plazo de obra y el banco que lo auditará le irá “soltando” capital durante el avance del emprendimiento lo que le permitirá al desarrollador construir con capital intensivo. Así las cosas, se financiará con el crédito del banco y los anticipos de las unidades que pagarán los compradores de los departamentos como adelanto -un porcentaje que puede alcanzar al 30 por ciento del valor del departamento- y que los compradores pagan financiado durante el tiempo de ejecución de la obra. La diferencia con el escenario actual es que cuando se termina la obra, se puede entregar la unidad porque al otorgarse la financiación con el boleto de compra-venta, el individuo ya obtiene el dinero que necesita y ese boleto con posesión funciona como garantía del préstamo por hasta el 75 por ciento del valor de la propiedad -y no el 100 por ciento como cuando se hace con una escritura-. Y el desarrollador obtiene todo el dinero para saldar la deuda que tiene del crédito que sacó para construir el proyecto. “Lo que sucedía hasta ahora es que no podías darle posesión porque sólo te había pagado 30 por ciento de la unidad, y el banco no le daba la línea porque no tenía escritura. Hoy sí se puede hacer y el circulo es virtuoso “, explica Llambías. Los compradores finales podrán tomar la financiación en pesos o en Uva. En el primer caso la actualización será por índice de la Cámara Argentina de la Construcción y en el segundo por inflación. Llambías aclara que si bien cada banco establecerá el porcentaje de preventas para habilitar el crédito al desarrollador y que la obra no quede a mitad de camino, en su caso no arrancaría con menos del 70 por ciento prevendido.”A diferencia de lo que pasa hoy que las entidades financian hechos consumados, con este modelo los bancos tienen un rol más activo, y asumirán el compromiso también de difundir el proyecto, como pasaba hace más 20 años atrás”, analiza Rodríguez Nader, que avanza en la construcción del proyecto Astilleros, de US$ 25 millones de inversión en San Telmo.

Se estima que los montos y tasas seguirán en línea con la oferta de créditos hipotecarios que hay en el mercado. Sería para primera vivienda, en Uva con tasas de entre 5 y 7 por ciento, y se prestaría hasta el 75 por ciento del valor de la unidad y un máximo de $ 3 millones.

Hoy son pocos los players que tienen caja para sostener la compra de la tierra, y la inversión de todo un proyecto. Con el nuevo esquema, dejan de depender de la preventa para fondear la obra y pueden construir con capital intensivo. “Es el mundo ideal trabajar con dinero de los bancos,”, admite Monarca. “Esta medida reduce la necesidad de capital de trabajo y por ende mejora el retorno sobre la inversión lo que lo transforma en un negocio atractivo”, analiza Sommer. Es decir, se aceleran los procesos: el desembolso de la inversión es más rápido, la recuperación para el inversor también y el comprador deja de alquilar antes . Rodríguez Nader plantea la necesidad de generar un negocio más justo. “Hoy el único que gana es el que no agrega valor, el dueño de la tierra, los que generamos proyectos no tenemos upside. Deberíamos ir a un modelo como el de Estados Unidos en donde el propietario de tierra muerta paga más impuesto que el que la usa”, cierra estableciendo otro tema en agenda.

a
18,1%  más obras

Es lo que creció la superficie con permiso para construir en abril versus marzo
s

En compás de espera – 1800 edificios

La cantidad de obras terminadas que no tienen el final de obra y no se pueden escriturar. Tampoco califican para los créditos


En primera persona

Diferentes miradas sobre cómo afectará la norma del Central a la industria inmobiliaria
a

Sebastián Sommer (CEO de CasasARG)

“La medida reduce la necesidad de capital de trabajo y mejora el retorno sobre la inversión”

Gustavo Llambías (Socio de Red Consulting and Management)

“La noticia es auspiciosa, pero hay que ver qué entidades quieren competir”

Leonardo García Nader (CEO de CMNV)

“Habrá más compradores y los precios seguirán subiendo en dólares”

Por Carla Quiroga, Sábado 10 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Etiquetas:  

El crecimiento en el empleo sectorial durante marzo exhibió una mejora generalizada en todo el territorio nacional, con un alza de 6,9% interanual y 13.500 nuevos puestos de trabajo registrados en el mes.


De acuerdo con el informe de Coyuntura del Ieric, con datos de marzo y abril, las Grandes Jurisdicciones fueron las que aportaron la mayor cantidad de nuevos puestos de trabajo registrados, al tiempo que el Resto del país volvió a evidenciar un crecimiento más acelerado (4,2% mensual). Según los datos, el empleo formal en la Industria de la construcción continuó expandiéndose en marzo de 2017 y alcanzó un total de 394.409 puestos de trabajo, registrando un alza del 3,5% mensual. Esta variación implica la creación de 13.500 puestos en un sólo mes, que se suman a los casi 7.000 generados durante febrero. El guarismo interanual muestra una aceleración del crecimiento, con lo que se completan tres periodos consecutivos de crecimiento, y la tasa más elevada desde  octubre de 2015, y si el contraste se realiza en relación a noviembre pasado, mes en que suele producirse cada año el pico de empleo, el incremento fue del 2,8% y es el más alto de los últimos 10 años para igual período.


Otros datos que proporciona el informe son los siguientes:

* El indicador de empleo promedio se mantiene en una tendencia de firme expansión, alcanzando en marzo los 13,7 puestos de trabajo registrados por firma constructora, con un crecimiento del 3,2% mensual y del 7,3% interanual.

* La cantidad de empresas constructoras de plantel igual o superior a los 500 trabajadores creció un 8,7% en relación al mes febrero, al tiempo que el número de trabajadores registrados en este segmento lo hizo en un 10,1% mensual.

* La Región Centro, la segunda en importancia del país, registró en los primeros tres meses un crecimiento del 2,8% trimestral y del 6,9% interanual en la cantidad de puestos de trabajo formales, superando el ritmo de incremento de la Región Metropolitana y duplicando la media nacional del primer trimestre. La buena performance en el áreas estuvo impulsada fundamentalmente por la importante creación de nuevos puestos de trabajo en Santa Fe, jurisdicción cuyo ritmo de aumento fue del 11,2% interanual acumulado, más del doble que el de Córdoba (3,9%) y el del interior de la Provincia de Buenos Aires (4,7%).

* El salario promedio percibido en el mes de marzo por los trabajadores registrados en la Industria de la Construcción fue de $14.595, una expansión del 42% interanual.

* La Región de Cuyo sigue prevaleciendo entre las más dinámicas respecto a la evolución de empresas constructoras, con San Juan liderando el incremento. Contrariamente, todas las provincias pertenecientes a la Región Patagónica se mantienen en terreno negativo.

El informe completo puede ser consultado en: www.ieric.org.ar/coyuntura.asp


Miércoles 31 4 de mayo de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Etiquetas:  

La vida resuelta sin auto es tendencia en los desarrollos inmobiliarios; surgen emprendimientos que buscan optimizar el uso del tiempo y los espacios compartidos; las personas quieren propuestas que les permitan vivir, trabajar,comprar y relacionarse en un mismo lugar

La vida resulta sin auto es tendencia en los desarrollos inmobiliarios. Foto: Soledad Aznarez

Florencia vive en un edificio con amenities y espacios verdes. Cuando se levanta por la mañana, y para llegar a su oficina, le basta bajar un ascensor, caminar unos pasos, y subirse al del edificio continuo. A la noche, si quiere salir a comer, solo tiene que volver a bajar y visitar algunos de los locales a la calle incluidos en el complejo, que también frecuenta para hacer compras. La vida resuelta sin auto y a metros de distancia es tendencia en los desarrollos inmobiliarios: las propiedades de usos mixtos copan la Capital Federal y la provincia de Buenos Aires y también asoman en algunas ciudades del interior. La tendencia está marcada por dos factores. El primero, el esfuerzo que implica viajar en auto o en transporte público para movilizarse -por ejemplo, la rutina que hacen centenares de miles de personas que inundan las principales arterias de ingreso a la Capital todas las mañanas y tardes-.

Luego, la descentralización urbana y el aprovechamiento de los “centros satélite” como Pilar, Haedo o Tigre, con la comodidad de poder resolver todo en un mismo lugar. Además, la acompaña otra tendencia que la complementa: la regeneración de las ciudades. “Existe una corriente del nuevo urbanismo de tener los lugares de trabajar y vivir de manera conjunta. Para los municipios, cuando piensan en infraestructura, no es lo mismo los desarrollos que se usarán solamente de lunes a viernes que aquellos que también tienen vida los fines de semana. Es una cuestión de eficiencia”, señala Carlos Spina, gerente comercial de Argencons.

La desarrolladora es la encargada del Distrito Quartier Puerto Retiro, una construcción de 115.000 metros cuadrados que comenzará a edificarse a fines de este año con una obra de 27 meses de duración y que evolucionará en paralelo con el Paseo del Bajo, el proyecto del gobierno de la ciudad de Buenos Aires que busca conectar las autopistas Illia y Buenos Aires-La Plata. El emprendimiento incluye un edificio de oficinas corporativas AAA, otro de lofts residenciales y aptos profesionales -la refuncionalización del antiguo Hospital Ferroviario- y uno más de unidades residenciales para alquiler temporario, apto profesional y residencial. Asimismo, contará con un paseo peatonal que tendrá locales comerciales y gastronómicos y estacionamiento en los subsuelos. “Optimizar” es la palabra clave para estos desarrollos, que de acuerdo con los constructores permiten aprovechar el tiempo -todo en un solo lugar- y los espacios compartidos. “Está la gente que vive y que utiliza el estacionamiento del complejo durante la noche, y el que va a las oficinas, que lo usa durante el día”, ejemplifica Alejandro Ginevra, presidente de Gnvgroup, a cargo de Madero Harbour, el proyecto de 300.000 metros cuadrados emplazado en Puerto Madero que, cuando esté terminado, contará con cinco edificios de oficinas, tres de viviendas, un hotel y un shopping de 200 locales, aunque ya tiene varios módulos construidos.

El desarrollador añade que también se optimizan los costos: “En vez de tener un intendente o un equipo de mantenimiento para cada edificio, tenés uno para todo el complejo”. El presidente de Gnvgroup cree que los desarrollos mixtos no son una moda, sino una “necesidad” en tiempos modernos y señala que, además, el conurbano bonaerense tiene potencial para aprovechar grandes fracciones de tierra y crear community centers, es decir, construcciones de usos diversos pero a mayor escala. Otro proyecto, también ubicado en dique uno de Puerto Madero pero que se encuentra totalmente terminado es Zencity. Demandó US$ 250 millones de inversión, tiene piscina, locales comerciales, oficinas, vivienda y amenities como spa, piscina, salón de eventos, kids club, microcine, y un área de recreación con cascadas y jacuzzi, entre otros servicios. Hoy el metro cuadrado de los departamentos oscila entre los US$ 5500 y los US$ 7000/m2, los mismos que en la preventa se colocaron en US$ 2000/m2″, explica Rodrigo Fernández Prieto, director de la desarrolladora homónima que junto a Vizora levantaron al emprendimiento. “Creamos un megaproyecto para vivir dentro de un country pero en la ciudad en el que quien la habita puede sentir que está viviendo dentro de un hotel. Es decir trabaja, se relaja, genera relaciones y vive, todo en el mismo lugar”, detalla Fernández Prieto que entre la oferta comercial tiene marcas como Cabaña Juramento, Iobella, el banco Macro hasta un hipermercado.

En línea con el fenómeno, Federico Gagliardo, director general de Vitrium Capital, avanza con Pueblo Caamaño en Pilar. “Hay una tendencia a entrelazar todas las actividades en un solo concepto urbano, replicando lo que pasa en el barrio en donde la gente se cruza con el vecino, va a la verdulería”, agrega el ejecutivo, quien estima que una vez terminado -en cuatro años- circularán alrededor de 15.000 personas por día. El emprendimiento de US$ 75 millones de inversión contará con edificios residenciales, oficinas, locales y hasta una plaza con anfiteatro, media room y biblioteca entre los amenities. “Los valores de los departamentos que se construyen rondan los US$ 1850/m2, y las reventas de los terminados US$ 2500/m2, mientras los locales se ofrecen a US$ 2800/m2″, relata Gagliardo para quien la oferta comercial es clave a la hora de determinar cuánto se revaloriza un proyecto mixto. En su caso, planea inaugurar el centro comercial con 46 locales y dos tiendas ancla en octubre.

Los desarrolladores no se ponen de acuerdo en cuántas posibilidades tiene la ciudad de Buenos Aires en ser el lugar elegido para más emprendimientos de usos mixtos, ya que requieren de terrenos grandes, por arriba de los 5000 metros cuadrados. Algunos hablan de falta de espacio. Otros, como Spina, opinan que “las tendencias de uso más eficiente de la tierra se justifican cuando el valor del metro cuadrado es cada vez más prohibitivo” y que todavía pueden darse grandes movimientos de tierra, sobre todo porque el Gobierno y el porteño se encuentran con el mismo signo político “porque uno quiere vender y el otro zonificar”, como sucedió con Puerto Madero y ahora en Retiro. “En la ciudad es más complejo encontrar terrenos grandes, que se necesitan además por el espacio para estacionamientos que demandan este tipo de edificaciones. En otras metrópolis del mundo es habitual ver este tipo de desarrollos porque existe una sinergia notable en ciertas actividades que comparten entre todos, como salas de reuniones que pueden ser utilizadas por habitantes, trabajadores y huéspedes de un hotel”, opina Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT. No obstante, asegura que terrenos como el de Tiro Federal, en Núñez, presenta una oportunidad para construir usos mixtos por su centralidad y su tamaño. TGLT edificó Forum Puerto Madero y Puerto Norte en Rosario. Este último proyecto tiene nueve edificios residenciales, dos cuerpos de oficinas, guarderías náuticas, cocheras y un área verde de 10.500 metros cuadrados. Belio señala que la clave es balancear “muy bien la superficie de cada una de las actividades” y buscar ubicaciones donde haya una masa crítica para cada una de ellas. Es por eso que recomienda ubicarlos en terrenos urbanos y también en zonas del interior o del conurbano donde haya “movimiento de gente con alto poder adquisitivo relativo”.

Las áreas sociales, generan puntos de encuentro en donde la gente logra sociabilizar.

A eso apuesta Comasa, la constructora que desarrolla Vilanova en Haedo, un emprendimiento de 50.000 metros cuadrados que tendrá oficinas y viviendas. Bruno Martino, director ejecutivo, considera que es una tendencia que crecerá en el primer y en el segundo anillo del conurbano y que los principales ejes de ingreso a las ciudades serán las estrellas de este tipo de construcciones. “Hay una tendencia global que es la descentralización de los centros financieros, comerciales y administrativos, mismo dentro de la ciudad de Buenos Aires. Esto empieza a generar nuevos puntos estratégicos para oficinas que tienen que estar acompañadas de residencias adecuadas para el perfil de quienes trabajen en el lugar”, dice.

Con Vilanova, Comasa apuesta a profesionales de entre 25 y 40 años que estén buscando una oficina y que no quieran viajar dos horas por día, y también a nuevas compañías internacionales que busquen instalarse en la Argentina y que deban expatriar profesionales para hacerlo, como en el caso de las aerolíneas low cost, señala Martino.

Asimismo, considera que “los lugares planificados donde el costo por la incidencia de la tierra es un poco más bajo y la expectativa de desarrollo de precio es más alta por ser un producto diferencial” están despertando interés en los inversores en los últimos seis meses. “Se están retirando del monoambiente commodity en el centro”, resalta.

En ese sentido, Spina también cree que el costo por la incidencia es un factor clave. “Si se trata de un desarrollo muy grande, no vas a ir a pagar una incidencia alocada. No creo que busques hacer un conjunto de usos mixtos en Barrio Parque”, subraya. Belio añade que el diferencial en el valor por metro cuadrado no está tan dado por el hecho de que el desarrollo sea mixto sino por la ubicación relativa. “Por ejemplo, en las torres en el Bajo Belgrano el valor arranca en los US$ 4500, mientras que en Venice puede haber por US$ 2500″, afirma.

En tanto, Ginevra considera que, por ahora, los inversores permanecen expectantes para ver qué termina pasando con el blanqueo. “Se invierte donde es más negocio, y en el desarrollo de usos mixtos quien compre a cinco tendrá diez en una década, porque el día que esté terminado el shopping se va a valorizar mucho más que las construcciones que son sólo torres”, apunta. Por último, según los desarrolladores, este tipo de apuestas continuarán creciendo debido a un público que comienza a ingresar en el mercado: los millennials. “Este tipo de clientes busca perder menos cantidad de horas posible de viaje y por eso quiere este tipo de complejos, que tienen amenities y permiten estar trabajando y viviendo en el mismo lugar, para poder aprovechar toda la jornada sin esa pérdida de tiempo”, sostiene Hernán Nucífora, socio gerente de Global Investment, desarrolladora de Campus Norte en Vicente López, con unidades residenciales y de oficinas todavía en preventa.

La calidad de vida, la practicidad y la inmediatez son valores diferenciales de los mix use. “Resuelven dos problemas: el traslado y la optimización del tiempo, que es por donde pasa el lujo hoy. No se trata de quién tiene más plata sino además de quién tiene más tiempo para hacer su vida”, resume Ginevra.

Por Sofía Terrile, Sábado 13 de mayo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

 

Con la irrupción del crédito, entra en escena el comprador que adquiere una propiedad para vivir y cambia la lógica del negocio; los barrios que se desarrollarán y el nuevo rol del inversor.

El sector se prepara para dar vuelta la página y dejar en el olvido los peores años de la industria. El Gobierno avanza en medidas que prometen la (r) evolución de los ladrillos. La llegada del crédito movió al mercado de los usados, pero por ahora no promete nuevos desarrollos porque la financiación es solo apta para unidades que se pueden escriturar. De todas formas en el mediano plazo algunos números alientan a que se aproxima un click en el sector que tendrá su efecto derrame con el surgimiento de nuevos emprendimientos. En marzo se firmaron un 43,6 por ciento más de escrituras que en el mismo mes del año pasado, según informó el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. En el primer bimestre, el incremento interanual había sido de casi 70 por ciento. Otro signo alentador es que, en el primer trimestre de este año, las encomiendas registradas -el paso previo antes de arrancar un proyecto residencial privado- crecieron 70 por ciento respecto del mismo período de 2016 y 80 por ciento versus 2015, el más recesivo en el mercado residencial de nuevos desarrollos de los últimos ocho años, según datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), entidad que realiza ese relevamiento. En el nuevo escenario, quienes decidan apostar a los ladrillos en los próximos meses tendrán que tener en cuenta las diez claves que definirán al mercado que viene.

El crédito marcará el ritmo de la demanda

En marzo, el 20,4 por ciento de las operaciones de compra de propiedades de la Capital se realizaron con crédito, el récord en nueve años, según el informe del Colegio de Escribanos. Durante la administración Kirchner, en la ciudad de Buenos Aires, sólo un 6 por ciento de las operaciones fueron con crédito hipotecario, frente al 26 por ciento de la década de la convertibilidad, En términos de PBI, la Argentina está aún muy lejos de otros países de la región, en donde la media es de 4,4 por ciento e incluso de sus propias marcas históricas. “En 1999/2000, el mercado alcanzaba el 5 por ciento del PBI. Hoy representa el 0,5 por ciento”, detalla el desarrollador Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo.

El gran acierto del nuevo Procrear de establecer tasas del 3,5 por ciento más actualización por CER es que genera cuotas por debajo de las de un alquiler. Un relevamiento de Reporte Inmobiliario concluyó que el monto mensual de una hipoteca es 17 por ciento menor a la de un alquiler, al relevar un dos ambientes usado en la Capital. “El panorama es promisorio. Se pasó del Procrear de Cristina de 2014, que subsidiaba implícitamente casas en los countries con una tasa del 14 por ciento con 30 por ciento de inflación, a hacerlo explícitamente en la que el Estado pone el 40 por ciento”, analiza Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV).

Se generarán proyectos para la clase media

El comprador que adquiere una unidad para vivir gana protagonismo y exige otro tipo de departamentos: más accesibles en precios y fuera de los barrios más caros de la ciudad. Este cambio ocasionó una suba en la demanda en zonas que los inversores no miraban, un fenómeno que tuvo su efecto en los precios. Las propiedades suben más en Liniers, Saavedra y Chacarita que en Núñez y Belgrano, de acuerdo con un relevamiento realizado por el sitio especializado Zona Prop. “En el corredor norte de la Capital -Recoleta, Palermo, Barrio Norte y Belgrano- el aumento promedió el 5,4 por ciento, mientras que en el corredor noroeste -Villa Urquiza, Saavedra, Chacarita, Villa Ortúzar, Parque Chas, Villa Crespo y Paternal -subió 6,7 por ciento”, detalla Federico Barni, director ejecutivo de Navent el grupo dueño de Zona Prop. “La llegada del subte y el Metrobus puso en boga zonas en las que el mismo producto puede conseguirse por precios hasta 30 por ciento menos que los que están en áreas consolidadas”, afirma Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima.

Los precios seguirán subiendo

Mientras los propietarios de los pocos terrenos que quedan en la Capital son inflexibles en las negociaciones, los desarrolladores intentan avanzar en un mercado que los pone a prueba a diario. “La combinación de un alza promedio de sólo el 5 por ciento en dólares en el valor de las propiedades en el último año con un costo de construcción en su máximo histórico que aumentó 40 por ciento en dólares pulveriza la utilidad del negocio”, explica Damián Tabakman, rector de la escuela de negocios EN Real Estate, quien aclara que mientras no puedan trasladarse esos aumentos a precios se complica la generación de nuevas obras. A este dato se suma un escenario de mayor demanda, crédito y disponibilidad por parte de los inversores. Hoy incluso se da el fenómeno de que quien construye un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro emprendimiento con lo que gana. Una realidad que hace impensada una baja en los valores.

Saldrán proyectos con amenities en barrios medios

“Durante 10 años se construyó para el 10 por ciento más rico del país. El crédito permite que nos animemos a zonas frías, barrios buenos que no avanzaron porque no hay financiación”, afirma Llambías, socio de la desarrolladora Red Consulting and Management que avanza con un emprendimiento de US$ 40 millones de inversión que construirá en la ex planta de Aurora ,ubicada en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo. Gonzalo Monarca es otro de los jugadores que en los últimos meses adquirió tierra en barrios en los que hasta ahora no invertía, como Barracas, La Boca y San Telmo. “Si bien quienes forman parte de lo más alto de la pirámide siguen comprando, también comienza a hacerlo la parte media baja, una demanda para la que estamos generando unidades de tickets de hasta $ 3 millones”, explica.

Cambia el rol del inversor

Algunos seguirán apostando a la fórmula location, location, location e invierten en proyectos que se venden por encima de los US$ 10.000/m2 pero surgen oportunidades. “Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva. Ahora se generarán negocios genuinos y no bonos de ladrillos”, analiza Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios, y aclara que el inversor no quedará fuera de la partida. Será clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Además, la expectativa es que en un futuro inmediato los inversores se apropien del negocio del boom de hipotecas.

Los desarrolladores negocian con el Estado y con los vecinos

Todos los actores tienen que cambiar el chip. El nuevo modelo es colaborativo, alejado de la fórmula individualista del empresario que negocia un terreno y construye un proyecto sin conocer al vecino. En el mundo, se está yendo hacia modelos público-privados que apuntan a revitalizar y recuperar zonas. Para ello, la integración de la comunidad al debate es clave. “Hoy el desarrollador tiene que obtener la licencia para operar al momento de lanzar un nuevo producto y tiene que validar sus credenciales ante todos los actores del sector”, analiza Tino Lutteral, director de la desarrolladora Nuevo Urbanismo. Se avecina un nuevo mercado inmobiliario basado en la gestión de suelo de calidad, un desafío que pondrá a prueba la flexibilidad de los desarrolladores, urbanistas y todos los players del sector.

Surgen nuevos sistemas de construcción

Los desarrolladores arrancan de un costo muy ajustado conformado por una incidencia de la tierra que varía entre los US$ 600/m2 y los US$ 1500/m2 dependiendo del barrio y un costo de construcción, en su máximo histórico entre US$ 1300/m2 y US$ 1500 el metro -en la década del 90 era de US$ 700-. Estos números, los obligan a mirar otras alternativas que además de ser más accesibles demanden menos tiempo de construcción. Y que en muchos casos terminan combinándolas con el ladrillo. “En la Argentina se tarda dos años en construir un edificio mientras que en otros países tres meses”, advierte Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonio FDI.

El mercado de capitales, futura fuente de financiamiento

Superado el desencanto que generó que los ladrillos solo hayan atraído US$ 162,7 millones, el dinero que sumaron los cinco fondos comunes de inversión cerrados aprobados que permitían blanquear sin multa; en el sector confían en el desarrollo del mercado de capitales como fuente de financiación de proyectos inmobiliarios. Para lograrlo, será clave que el Congreso apruebe la ley que incluye la reforma que exime del impuesto a las ganancias al instrumento. El cambio convertiría a los fondos cerrados en un vehículo transparente y que se tribute según sea la carga de cada participante del fondo. “El gran partido saldrá cuando sea aprobada la norma”, afirma Marcos Ayerra, presidente de la Comisión Nacional de Valores (CNV).

a
Los precios de las unidades se establecerán en UVA

Hace poco más de un mes se habilitó el uso de las UVA y el UVI para actualizar cualquier contrato en la cadena: desde el constructor hasta la comercialización y la escrituración. El sistema es similar al modelo chileno que utiliza la Unidad Funcional (UF) para la adquisición de cualquier bien durable y que logró sacar el chip de hablar en dólares. Hoy, la mayoría de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. Mario Gómez, director de la inmobiliaria Le Blue, incluso plantea hasta la posibilidad a futuro de que los alquileres puedan pagarse en UVA. La novedad es que en los próximos meses, algunos desarrolladores se animarán a vender directamente en esa unidad. “A la gente le preocupa la inflación y el dólar, porque cualquier modificación de este último impacta en los insumos de construcción. A las UVA, en cambio, las puede seguir en el día a día, las siente más cercana y con mayor previsibilidad”, explica Monarca.

Vuelve el concepto del vecindario

El valor de las propiedades en relación con el poder adquisitivo genera proyectos con unidades cada vez más pequeñas. Por eso surgen emprendimientos con amenities que incentiven a socializar. El concepto de coliving con espacios que favorecen la interacción y que combinan la intimidad de la vida privada y las áreas comunes en las que se puede interactuar. En el tercer milenio, la gente busca encontrarse, superar el aislamiento que genera la tecnología.

Por Carla Quiroga, Sábado 6 de mayo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Etiquetas:  
Los brotes verdes asoman también entre los ladrillos.

La construcción en marzo repuntó: subió 10,8 por ciento frente al mismo mes del año anterior. Es el primer aumento del sector en 14 meses principalmente impulsada por la obra pública, clave en el acuerdo federal de construcción anunciado por el Gobierno a principio de abril. El mismo planea levantar 100.000 viviendas y reducir el déficit habitacional, reactivar el sector y crear 100.000 puestos de trabajo . Sin embargo, los “brotes verdes” aún no alcanzan para reactivar al mercado de la construcción privada -que representa al 75 por ciento del sector-. Es que pese al acuerdo para mejorar la competitividad, un dólar planchado y tasas elevadas no ayudan a que los empresarios se definan a arrancar con los proyectos en la gatera. Para lograrlo será clave que el Gobierno trabaje en la forma que permita utilizar los planes de crédito hipotecario para comprar unidades que aún no fueron construidas y que por ende, no se pueden escriturar. “El impulso que tomó la obra pública se expandirá a la privada por el efecto blanqueo y la financiación. El veranito durará”, afirma el economista José Luis Espert. Otra de las noticias de la semana fue el lanzamiento de las cajas de ahorros hipotecarias que implementará el Banco Nación. Se trata de un producto para jóvenes que funcionarán como una especie de garantía. La idea es que una persona mayor deposite dinero a nombre de un menor en una cuenta de ahorro.

Esos fondos se actualizarán por la Unidad de Vivienda (UVI) que sigue la evolución del índice de la construcción. Con lo cual la idea es que el dinero depositado en la cuenta de ahorro vaya actualizándose en el tiempo en función del valor del metro cuadrado de construcción. La novedad, en este caso, es que a los 10 años, la entidad se comprometería a financiar al beneficiario de la cuenta con un crédito hipotecario por hasta cuatro veces el valor de sus ahorros. Por otra parte y también con el objetivo de facilitar el proceso de compra de un inmueble, el Banco Central aprobó ayer una norma que obliga a los bancos a dejar sin efecto, de manera excepcional y a pedido explícito de sus clientes, los límites impuestos a las trans-ferencias electrónicas de dinero, para facilitar las compras de vehículos o de inmuebles. Apunta a remover la barrera que significa los topes para este tipo de movimientos de operaciones que, por lo general, llegan a un máximo de $100.000 por día. Así, las medidas que generan una mayor transparencia y “desburocratizan” la compra de una propiedad avanzan. El tiempo dirá si se reflejan en mayores ventas

Por Carla Quiroga, Sábado 29 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...
Etiquetas: