Los aumentos en los contratos por el impulso inflacionario complican en gran medida el escenario.

Un rápido relevamiento por los avisos clasificados, por las páginas Web vinculadas con el mundo del Real Estate y por algunas inmobiliarias dio cuenta que el incremento promedio de los precios de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires a diciembre del año último rondó entre el 28 y el 30%, aunque también se dieron a conocer -a través de los medios de comunicación- algunos casos donde estos incrementos llegaban a superar el 40%. Otro dato que algunos brokers confirman off de records es que desde la asunción del nuevo gobierno nacional hasta hoy el índice inflacionario creció entre el 12 y el 20%, aunque según ellos pocos son los que suman los registros de 2015 y los de estos dos primeros meses del nuevo año.

Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) se emitió un comunicado que se presenta como un llamado de cordura al mercado. “Respecto a la magnitud de los ajustes en los contratos de locaciones urbanas, nos vemos en la obligación de aclarar que, en promedio, los alquileres no subieron más que la inflación”, sostiene el documento oficial.

Mario Gómez, director de la firma Le Bleu Negocios Inmobiliarios, coincide con la postura de Cucicba. “Los ajustes en los contratos de locaciones urbanas, en promedio, acompañaron el curso inflacionario. Aunque cada contrato es diferente. Para analizar el tema hay que conocer el entorno de negocios, la situación macroeconómica afectada por la inflación y las expectativas futuras respecto a la evolución de los precios. Además, un mercado se crea por la interacción de la oferta y la demanda y el mercado inmobiliario, no es la excepción”, explicó Gómez.

Para Carlos J. Puente, titular de la firma Puente Inmobiliaria no se puede generalizar. “El propietario de barrio acepta con buen criterio y en favor de preservar a un buen locatario, la búsqueda de un consenso que les permita llegar a un acuerdo lógico de actualización que ronda el 26% y 28 % anual o ajustado semestralmente al 12,5%; aunque esto implique quedar por debajo de un costo de vida. Igualmente, frente a un mercado que abarca de Puerto Madero a Villa Pueyrredón resulta imprudente e ingenuo tratar de generalizar y trazar un único universo de precios o porcentajes de actualización locativa en la Ciudad de Buenos Aires”, explicó Puente.

Héctor D’Odorico, titular de Cucicba y presidente de la firma Héctor D’Odorico Negocios Inmobiliarios fue más claro. “Desde la entidad no podemos hablar de números, sólo velamos por la práctica de la función de los inmobiliarios”, comentó el presidente del colegio que regula al sector. Y agregó: “Cómo inmobiliario podría decir sin temor a equivocarme que si tomamos como parámetro un departamento de dos ambientes en Caballito en enero de 2015 y lo vemos en el mismo mes de 2016, sufrió un incremento del 28 al 30% (es decir de $4000 trepó a $5200) y esa proporción se podría llevar al resto de las tipologías”.

Juan Ignacio Mel, uno de los referentes de Mel Propiedades, aporta otra visión al tema. “El segmento de alquileres sigue tan fuerte como antes. Estos sufrieron una actualización entre el 30 y 40%, y los inquilinos lo entendieron dado que la mayoría de ellos trabajan en relación de dependencia y vieron en sus ingresos ajustes similares en 2014 y 2015″, afirmó Mel.

Una de las voces que se comenzó a elevar con más fuerza es la de Gervasio Muñoz, referente y fundador de Inquilinos Agrupados y encargado del tema alquileres en la Defensoría del Pueblo de la ciudad de Buenos Aires. “Desde el anuncio del fin del cepo vemos aumentos en los contratos de locación para vivienda que superan, en la Capital, el 40%, con ajustes semestrales que rondan entre el 15 y el 20%. Los propietarios siempre escuchan al mercado y si este dice que hay que aumentar un 40% los propietarios van detrás de esos números, en busca de la rentabilidad. De más está decir que el mercado inmobiliario, a través de sus reportes y estudios de campo fija precios completamente arbitrarios”, contó Muñoz.

Según el documento emitido hace unos días por el Colegio Profesional Inmobiliario “Los inquilinos (la demanda) lejos de ser tomadores de precios, hacen sus propuestas y contrapropuestas, y al cabo de recorrer un complejo proceso de negociación con la participación indispensable del corredor inmobiliario, las partes llegan al precio de cierre. Cada inmueble es único y cada localización es única. Ciertos inmuebles en ciertos lugares pueden permitir a la oferta la posibilidad de tener una posición más dura, pero de ninguna manera se puede hablar de una cartelización. Lo que prima es el libre juego de la oferta y la demanda”. Como titular de Cucicba D’Odorico dijo: “Desde Cucicba lo que podemos afirmar es que cuando los usuarios sean víctimas de situaciones abusivas o sufran por mala praxis inmobiliaria que no duden en denunciar a nuestra entidad a ese profesional matriculado y que hagan lo mismo a la Defensoría del Pueblo de la Ciudad”.

En números

La rentabilidad de los alquileres. Según los reportes económicos del sector es la más baja de los últimos 13 años, alcanzando un piso que ronda poco más del 1 por ciento. Los referentes inmobiliarios dan cuenta que el costo de alquileres subió un 30% interanuales, tomando como referencia en diciembre último.

Un ejemplo de un caso en estos días. Hoy, tomando como ejemplo un departamento de 2 ambientes en la Capital que tiene un alquiler de $5500, para ingresar a la vivienda el inquilino de disponer de: $27.500 ($11.000 de depósito, $11.000 de comisión inmobiliaria y $5500 de mes de adelanto).

Por Leandro Murciego, Sábado 27 de febrero de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Todas las fuentes consultadas sostienen que el aumento, en el año, ronda entre el 24,5 y el 27% y que los departamentos más demandados son los de 1 y 2 ambientes.

El dificultoso acceso a la casa propia sumado a la falta de crédito y a la escasa construcción de viviendas, convierten a los alquileres en una de las herramientas más utilizadas para aquellos que buscan un lugar para vivir en la Capital. Según los especialistas aunque, mes a mes, se aumenta la oferta de m2 disponibles (con la inauguración de nuevos edificios) todavía resulta insuficiente para satisfacer la gran demanda existente; esto se convierte en un factor más, que sumado a la inflación real, colabora al incremento del precio de los alquileres que hoy regulan el mercado porteño y de sus alrededores. Los registros aportados por la Dirección General de Estadística y Censos dependiente del Ministerio de Hacienda del gobierno porteño dan cuenta que el incremento de los alquileres en lo que va de enero a septiembre ronda el 24,5%. Mientras que si se toma de agosto de 2014 a el mismo mes del actual año el índice ronda el 31,1%.

Los datos oficiales aportados por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) revelaron que el índice de alquileres acumulado interanual que realiza esa entidad ronda el 25,50%. Un dato bastante similar arroja el reporte estadístico del portal especializado del sector, ZonaProp, que reveló que el promedio en la variación anual en la ciudad de Buenos Aires oscila el 25,4%, mientras que este mostró que los barrios porteños donde más crecieron los precios de alquiler fueron Floresta (con 39%), Las Cañitas (35%) y Flores (34%).

“Pero no todas las propiedades han aumentado en la misma proporción, los departamentos de 2 y 3 ambientes han subido un 28 % anual pues son los más requeridos, por ejemplo: en la calle Paraná y Santa Fe (Barrio Norte) un departamento de 3 ambientes que se ofrecía en abril de 2014 en $4500 más expensas a mediados de este año piden en el mismo edificio y en estado similar $5400 más expensas. En general se habla de un 25% de aumento anual, aunque esto depende de cuan requerido es la unidad. Los propietarios prefieren hacer contratos con un aumento semestral que en 2014 rondaba el 11 % semestral y este año esta en la franja del 13 y 14%”, explicó Emilio Cornejo, uno de los titulares de la firma Achaval Cornejo. Mientras que la mayoría de los brokers consultados coinciden en que en el tercer trimestre los alquileres se ajustaron a un ritmo anualizado de 27%, similar a la dinámica de los índices de inflación privados.

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Las empresas mantienen el interés en la plaza, que hoy propone los alquileres más bajos de la región.

La plaza de oficinas de Buenos Aires sigue siendo la más importante del país. En la actualidad no sólo tiene los valores de renta más bajos de la región, sino que también ofrece altos niveles de ocupación con buena demanda. Otro dato interesante es que tiene un 46% menos en el inventario de edificios premium por cantidad de habitantes que el promedio de la región. Así se trata de un mercado pequeño, siempre con demanda ajustada, pero a su vez con un potencial enorme de crecimiento si se lo compara con Lima, Bogotá, Santiago, que tienen promedios superiores aun a Buenos Aires, al igual que de San Pablo y México D.F.

“Históricamente en los últimos 20 años, el mercado absorbe unos 80.000 m2 de oficinas nuevas por año. En tiempos malos para la economía, como 2014, sólo 34.500 m2 fueron ocupados por primera vez. Las superficies que alquilan las empresas oscilan entre los 250 y 500 m2, tanto en el corredor Libertador de la Capital como en el de Vicente López”, dijo Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre.

El valor promedio de renta es de 28,5 dólares el m2, pero varía según el edificio y la zona entre los 20/22 a los 35 dólares en un edificio de Puerto Madero o plaza San Martín. Catalinas tiene un promedio de 28 a 32 dólares.

“Estamos implementando como modalidad, el adelanto en el pago de los alquileres, opción que eligen muchas empresas para una colocación de excedente de divisas por la imposibilidad de girar divisas el exterior, situación que se prioriza en vez de buscar un congelamiento de monto locativo”, expresó Mariana Stange, directora de la división oficinas de L. J. Ramos.

El stock de Buenos Aires está con niveles de ocupación positivos, pero cualquier crecimiento de la economía generaría aumento de renta y poca disponibilidad. En proyecto y por lanzarse en construcción hay unos 285.000 m2 si se considera tierra en Puerto Madero, en el dique IV, terreno en Catalinas, otro en Barrio Norte, del Libertador al 7200 en la Capital y otros en Martínez y Vicente López, ya en proceso de obra. Esto incorporará esos metros en los próximos 36 a 40 meses.

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Distintas entidades promueven una herramienta para emplearse como garantía; un puente que conecta a la gente con los requisitos para poder ocupar una vivienda.

El acceso a la vivienda es un tema que preocupa a muchos. Con sólo un 67,7% de familias propietarias a nivel país, el resto no tiene otro camino que alquilar o vivir en unidades en préstamo o en casas precarias. Ante el déficit habitacional, que afecta a 3,5 millones de hogares, en los que se engloban las construcciones deficitarias y el hacinamiento crítico y semicrítico de quienes la habitan, se intenta encontrar soluciones a algunas de las causas.

“También están los hijos que forman familia y se quedan a vivir con los padres, que comparten la vivienda. Eran el 8% en la década del 90, bajó al 6% en el censo de 2001, y prácticamente se duplicó durante la última década, por la imposibilidad de adquirir la casa propia; hoy, una de cada tres familias está teniendo una necesidad de vivienda concreta entre lo que son inquilinos y familias que comparten el lugar”, detalló Marcelo Satulovsky, director de investigaciones de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Siguiendo con los datos a nivel país, el 16,1% son inquilinos que representan casi dos millones de familias, de las cuales casi el 40% -unas 800.000 familias- alquila en el área metropolitana de Buenos Aires, siendo 400.000 las que lo hacen en la Capital, y las restantes en el cordón que la rodea. Al año se concretan 204.000 locaciones en la ciudad, con aumentos en los precios que llegan a casi al 30%, promediando las cifras en los 100 pesos por m2. Satulovsky, al respecto, explicó: “La coyuntura se dificulta para las familias unipersonales, más la construcción que viene en baja, la falta de crédito que nos permita poner una válvula a la olla de presión y salir del alquiler para ir rotando, y así que la gente pueda pasar a ser propietaria, son factores que contribuyeron para que aumenten las operaciones en alquiler. De 21,4% de familias porteñas como inquilinos que había a principios de los 90 al 29,9% en el censo 2010, hoy se proyectaría a 34%, por año se calculan que 12.800 familias se incorporan al mercado de alquileres”.

Solidez

La opción de alquiler se convierte en algo virtualmente imposible cuando el propietario exige una garantía propietaria no sólo de la Capital, sino también que pertenezca a un familiar directo. Por lo que lograr un mercado de alquiler dinámico, facilitando el ingreso de un público que hoy queda apartado por no llegar a cumplir todos los requisitos que le son solicitados, ayudaría a disminuir la problemática de la vivienda.

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Se espera para el año actual el alto nivel registrado en 2014; tradicionalmente, los departamentos más buscados por la demanda son los de uno y dos ambientes, y se sumaron los más amplios y por estrenar.

Alquilar es la opción que queda para los que no consiguen alcanzar el ansiado techo propio, un objetivo deseado, pero cada vez se torna más difícil de alcanzar por los efectos de la economía argentina.

“Si bien es cierto que desde hace un tiempo se habla de diferentes proyectos para atenuar el déficit habitacional, la realidad es que por el momento no hay nada concreto; entiendo que éste será un tema a resolver este año, ya que la falta de créditos para vivienda hace cada vez más crítica esta situación”, comentó Hernán Perrone, broker owner de Remax Parque.

Esto conduce a que el mercado de alquileres haya tenido un 2014 activo y se espera que este año mantenga el alto nivel registrado. Este incremento sostenido en la demanda genera que a veces la oferta no la llegue a cubrir.

“Cuando la gente no puede comprar, alquila, y cuando muchos alquilan, a todos los locatarios les resulta más difícil y gravoso encontrar vivienda. Si bien se han volcado al mercado de alquileres inmuebles que estaban a la venta, en determinadas tipologías, no fueron cantidades suficientes como para equilibrarlo. Como efecto colateral de la misma crisis en el mercado de compraventa vemos mucha gente que alquila el suyo para alquilar otro más grande o a la inversa, y de ese modo quedarse con una pequeña diferencia a modo de renta”, explicó Mariano Oppel, titular de Oppel Inmuebles.

Si bien la demanda se da en todos los barrios de la ciudad, según la Cámara Inmobiliaria Argentina, los que tienen una mayor preferencia son Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Almagro y Caballito.

Las unidades a estrenar presentan una ventaja por sobre las usadas. “Los departamentos cero km se alquilan más rápido que uno usado; no hay diferencia de valor. Un 30% de los departamentos de los edificios nuevos son los que se vuelcan al mercado locativo”, comentó Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Tradicionalmente, los departamentos más demandados son los de uno y dos ambientes, a los que ahora se suman los de tres y cuatro ambientes. “Son buscados por aquellas familias que necesitan más espacio y que por falta de crédito deben demorar la decisión de comprar una nueva vivienda; no tienen otra opción que alquilar”, explicó Perrone.

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