Belgrano, Núñez, Palermo y Recoleta son los barrios que más incrementaron sus precios; los especialistas dicen que subieron por la demanda tras la salida del cepo.

De acuerdo a evaluaciones realizadas entre mediados del año último y el presente se comprobó que los valores en dólares de las unidades, tanto nuevas como usadas, sumaron una notoria alza en los distintos barrios de la Capital. En este análisis se tomó en cuenta que, “históricamente el mercado inmobiliario ha utilizado la divisa norteamericana como unidad de cuenta para materializar el valor de los inmuebles”, apuntó Silvia Caviola, directora de economía y finanzas de la Fundación de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), que a su criterio es la forma de sortear el efecto distorsionador de la inflación y las devaluaciones, tan repetidas en el país.

A consideración de los especialistas, el aumento en el precio del m2 en dólares reflejaría un incremento en la demanda, “que estaba detenida por el cepo cambiario como si fuera un dique de contención y que al abrirse la compuerta del dique se está generando un caudal de movimiento muy importante”, manifestó Gustavo Abascal, director de la comercializadora homónima, que estimó: “Esa mayor demanda es la que hizo que los precios aumentaran entre el 10% y 15% respecto de un año atrás”. A esto se le debe añadir otra razón, la quietud producida por el período pre eleccionario durante la segunda mitad del año último.

Un motivo más para el aumento lo explicó Graciela Muradas, gerenta de emprendimientos urbanos de Toribio Achával, que dijo: “La escasez de terrenos, que se traduce en mayores valores para los que se encuentran disponibles, genera una alta incidencia en la construcción de los proyectos”.

En ese juego de la oferta y la demanda, algo distinto se presenta con los valores de las casas, según Manuel Mel, representante de ventas de Mel Propiedades, quien expresó: “La venta de las casas es un mercado un poco mas chato ya que los montos que suelen manejarse hacen que no varíen tanto los valores, siendo la demanda más reducida”.


Los más caros y más baratos

Para Silvia Caviola, “la localización de los desarrollos genera, también, un valor agregado a la propiedad por una serie de atributos que la puede diferenciar”, dijo. Como por ejemplo, los accesos, los medios de transportes, espacios verdes, calidad edilicia, seguridad, comercios, el nivel socioeconómico de los que habitan la zona, la cercanía de colegios y la oferta gastronómica, lo que aumenta la demanda. Así, se aprecia el por qué de mayores costos del m2 en dólares en determinados barrios porteños en detrimento de otros.

Por este efecto, los precios relevados por la Fundación UADE, muestran que las unidades ubicadas en Palermo, Recoleta, Belgrano y Núñez presentaron cifras más elevadas, tanto en el segmento de nuevos como en usados. Para las viviendas a estrenar, en Palermo, el más caro de todos, los precios rondan entre los 3353 dólares el m2 para un departamento de un dormitorio, 3143 dólares para un monoambiente. Le continúa Recoleta, con la particularidad que el departamento monoambiente, tiene un valor de 3293 dólares el m2, y es más caro que el de un dormitorio, cuyo precio es de 3222 m2. Otra excepción es Colegiales, donde la unidad de un dormitorio tiene mayor valor, 2836 dólares el m2, que en Núñez, de 2810. Por ser barrios donde está creciendo la demanda, subieron notoriamente el valor del m2 en Villa Urquiza, ahora se cotiza a 2560 dólares el m2, y Villa Crespo, a razón de 2507 dólares el m2, para viviendas monoambiente, promediando la tabla de valores.

Invertir en barrios más accesibles

Los sectores más accesibles para el departamento nuevo (monoambiente) son Barracas (2255 dólares el m2); Villa del Parque (2217 dólares el m2), y Flores (2168 dólares el m2). Lo que llama la atención es que el de dos ambientes, por pequeña diferencia, es más caro en Barracas (2470 dólares el m2), que en Villa Crespo (2468 dólares el m2) y con iguales comodidades, el barrio más barato es Balvanera, que cotiza a 2067 dólares el m2.

Con estas referencias, vale tomar en cuenta la visión de Muradas, que comentó: “En el último tiempo, los desarrollistas se muestran muy activos para realizar proyectos en zonas que aún no se han expandido masivamente, pero con gran potencial”. Y agregó: “Debido a iniciativas del gobierno de mejoramiento de barrios, traslado de dependencias gubernamentales y formación de polos, que cambiarán la fisonomía de los barrios”. La propia broker recomendó: “Es momento de aprovechar los valores del metro cuadrado en esos lugares porque en unos meses variarán notablemente”.

Cabe señalar que entre los usados el valor más alto se registra en Recoleta, para los departamentos monoambiente, el precio es de 3008 dólares el m2. Le sigue Palermo con 2978 dólares el m2, y el más económico es Flores con una cotización de 2035 dólares el metro cuadrado.

Por último, Mel destacó: “Mucha gente decidió poner su propiedad a la venta, generando muchísimas tasaciones, ya que es un momento ideal para vender”.

Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 17 de septiembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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En este corredor las unidades a estrenar se cotizan desde los 2800 dólares el m2; mientras en los edificios premium, los valores exceden los 4000 dólares el m2, y los usados en 2000 dólares el m2.

Acompañado por un crecimiento en la oferta gastronómica, el Bajo Belgrano se consolida como una zona próspera para el sector. La demanda se concentra en unidades de dos y tres dormitorios para familias que buscan edificios nuevos con amenities y jóvenes profesionales.

Delimitada por la Avenida Del Libertador, Figueroa Alcorta, Monroe y La Pampa, esta zona fue la que más creció en el rubro inmobiliario de Belgrano en el último tiempo, “tanto en casas para reciclar como en terrenos para la construcción de edificios y emprendimientos”, comentó Fabián Bergier de Tizado. Entre otras condiciones que hacen de este barrio una zona demandada, Nicolás Biderman de Re/Max destacó: “El Bajo Belgrano es una zona de excelente ubicación, con rápidas vías de accesibilidad vehicular, ubicación estratégica que facilita el acceso tanto a la zona norte como al centro y a su inigualable entorno”.

Las calles donde más se puede ver el crecimiento son La Pampa, Sucre y Echeverría, por el surgimiento de nuevos desarrollos terminados. David Cipolla, director de la inmobiliaria homónima, comentó que el mercado inmobiliario se mostró activo y aseguró que esto se debe al crecimiento del corredor de la Avenida Del Libertador hacia la zona norte y por los servicios que brinda. “También activo en lo que respecta a desarrolladores en busca de tierra, inversores en busca de proyectos y consumidores en busca de unidades terminadas”, dijo Cipolla. Respecto al público inversor, Biderman agregó: “El corredor norte de la ciudad de Buenos Aires siempre está activo, más allá de las idas y vueltas del mercado, es seguro ya que tiene un gran valor de reventa”.

El Bajo Belgrano sigue manteniendo su impronta de un barrio residencial con una mezcla de casas de diseño y edificios bajos, “más allá de las torres como Forum o Ramsay, que asoman entre las tranquilas y arboladas calles de esta zona”, afirmó Bergier.

Si bien las unidades de dos y tres ambientes son la elección más habitual para el inversor, las cocheras también se destacan y se las puede pagar más de 30.000 dólares. “Los compradores pertenecen a un buen poder adquisitivo, que prioriza los espacios de reunión de generosas dimensiones, con mucho verde, seguridad y construcciones de alta calidad y funcionalidad”, explicó Biderman. Un escenario similar planteó Bergier: “La mayor demanda es de dos y tres dormitorios para familias que buscan edificios nuevos con amenities y fáciles accesos vehiculares”.

También hay un perfil joven y profesional que elige el Bajo Belgrano. “Buscan unidades de uno, dos y tres ambientes. Y los departamentos de cuatro y cinco ambientes, son más demandados por un público de alto poder adquisitivo y familia de dos y tres hijos, que busca las ventajas de la zona y el perfil de los edificios premium”, expresó Cipolla.

Los departamentos usados en buen estado, en edificios de 30 años o más pueden cotizar en 2000 dólares el m2. “Cuando nos referimos a unidades a estrenar, partimos de la base de los 2800 a 3500 dólares o más también, siempre dependiendo de los niveles de servicio del edificio y si este es torre o no”, explicó Biderman.

En tanto, Bergier aseveró que hay unidades a estrenar en edificios con amenities desde los 3400 dólares el m2 como por ejemplo en la torre Park del grupo Upgrade en Monroe. Para Cipolla, “los departamentos de dos y tres ambientes a estrenar tienen un valor que oscila entre los 2900 y 3800 dólares el m2 dependiendo si son edificios entre medianeras o en torre. Exceptuando grandes desarrollos y edificios premium donde los precios exceden los 4000 dólares el m2″.

En alquiler, un departamento de tres ambientes amplios con menos de cinco o seis años, con cochera y amenities se cotiza en 15.000 pesos mensuales (+/- 20%) dependiendo de los servicios que ofrezcan, según Re/Max. En Tizado aseguraron, que de acuerdo al edificio, antigüedad y metraje de la unidad, los valores pueden oscilar entre 6000 y 10.000 pesos para un dos ambientes y 12.000 pesos y 16.000 para uno de tres”. Cipolla expresó: “Las unidades de dos ambientes oscilan entre 5000 y 7000 pesos y las de tres oscilan entre 8000 y 10.000 pesos. En ambos casos, son a estrenar y hasta los diez años con y sin amenities”.

Buen comer

El epicentro comercial está en la emblemática Avenida Del Libertador debido a muchos metros cuadrados a estrenar en locales comerciales surgidos de los nuevos desarrollos. Éstos son de gastronomía, concesionarias de autos y motos, y casas de decoración de lujo. Los brokers coincidieron que se fue generando una oferta gastronómica con foco principal en Sucre o La Pampa entre Figueroa Alcorta y Castañeda.

“El tejido comercial comenzó a desarrollarse a través de las nuevas construcciones en la zona. El principal factor de crecimiento en el polo comercial estuvo ligado a la gastronomía”, dijo Cipolla. “La oferta comercial se acomoda a la demanda. Las casonas antiguas con grandes lotes se alquilan o venden con el fin de reformular su uso de lo habitacional a lo comercial”, detalló Cipolla.

“Es una zona con variada e interesante oferta gastronómica, áreas verdes de esparcimiento como los bosques de Palermo, colegios y clubes”, amplió Cipolla.

Ante este panorama, Biderman concluyó: “La construcción permanece activa y todo indica que la evolución de este sector continuará en la misma dirección, ya que la ubicación aporta una gran oportunidad para generar resguardo de valor en un contexto donde el precio del metros cuadrado tiende a reacomodarse”.

Por Guadalupe Fernández Fronza, Sábado 21 de mayo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Un barrio tradicional con demanda y oferta permanente, donde hay nuevos emprendimientos premium y expectativas de los desarrolladores; los valores de una unidad chica a estrenar, parten desde los 180.000 dólares y un usado de dos ambientes, desde los 130.000 dólares.

Jésica tiene 32 años y vivió en Belgrano desde que nació hasta los 18. Hace cinco años volvió al barrio con la esperanza de que este lugar también sea testigo de la nueva familia que construirán con Daniel, su flamante marido. “Belgrano es mi infancia, me recuerda a mi familia, amigos, lindos momentos. Me encanta la comodidad, el acceso a variedad de medios de transporte. Me gusta que no estoy tan lejos del Centro, es un poco a mitad de camino del resto de la ciudad. A pesar del tiempo y del crecimiento comercial de la zona, algunas calles siguen manteniendo el espíritu de barrio, tranquilas, de poco tránsito con mucho arbolado. Hay variedad de espacios verdes, plazas, parques y las Barrancas de Belgrano”. Parecida es la historia de Mercedes, que vive en Ciudad de la Paz al 800. Tiene 28 años y está pensando en dar el paso e irse a vivir sola, pero su idea es seguir en el barrio, le gusta tener todo al alcance: el transporte público, los comercios y sus amigos.

Estas dos radiografías son el reflejo de un barrio tradicional en expansión, y así lo demuestran también los brokers: “En los últimos años, Belgrano creció mucho y parte de su avance estuvo dado por el importante desarrollo inmobiliario. Tuvo épocas en las que el mercado acompañó el ritmo de crecimiento y otras más lentas pero siempre mantuvo la tendencia. Estos primeros dos meses del año se han presentado con una alta cantidad de consultas tanto por parte de la oferta, propietarios que piden tasaciones como por parte de la demanda visitando las propiedades”, comentó Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades y vicepresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario.

Por su parte, Gregorio Berberian de Shenk Inmobiliaria, agregó que a raíz del cambio de gobierno y la liberación del cepo se generó una expectativa que fortaleció la situación de la zona. “En un marco de previsibilidad y por un sinceramiento del mercado, los valores deberían mantenerse estables y traducirse en la concreción de mayor cantidad de compras ventas”, dijo Berberian.

En este sentido, Federico Despalaques, gerente de Lepore Propiedades, aseguró: “En el mercado inmobiliario actual, Belgrano presenta una oferta variada, donde podremos encontrar zonas residenciales con casas de categoría como así también departamentos con diferentes características, emprendimientos y edificios en torres consolidando su prestigio e identidad distintiva”.

Un escenario para exigentes

El desarrollo de propiedades premium en la zona acompaña este panorama. “Desde Ocampo hemos comercializado numerosos emprendimientos en Belgrano y siempre hemos tenido muy buena receptividad en la demanda, tanto para el segmento inversores, que canalizaron excedentes de fondos para resguardar el valor de sus ahorros, como para el segmento consumidores finales que privilegiaron la funcionalidad de los proyectos así como sus amenities y características constructivas”, comentó Goldszer.

Berberian, en tanto, afirmó: “Los emprendimientos premium se destacan desde los destinados a viviendas con todo tipo de amenities, los studios/viviendas y los comerciales/profesionales del corredor de Libertador de categoría ABC1 desde la zona de Las Cañitas, La Imprenta y Belgrano Chico hasta Núñez”.

Sobre el corredor Libertador se han aprobado varios emprendimientos premium, Despalanques amplió: “Hoy los desarrolladores buscan distinguirse ofreciendo no sólo exclusivos amenities sino también unidades innovadoras en cuanto a diseño, confort y tecnología”.

La zona en cifras

De acuerdo al tipo de construcción y amenities, en la zona los valores de alquiler promedio para un departamento de un ambiente ronda los 4000 pesos, mientras que un dos ambientes se paga entre 5500 y 6500 pesos. “Por ejemplo, en la avenida Chenaut y Báez, el alquiler de un dos ambientes ronda los 6000 a 7000 pesos dependiendo su estado, antigüedad y en el caso de ser edificios con amenities, se pueden estirar hasta los 9000 y 10.000 pesos”, explicó Berberian.

En el caso de un tres ambientes, se cotiza en 9000 pesos promedio, dependiendo de la superficie y para los de cuatro ambientes, el monto a pagar mensual es a partir de los 12.000 pesos aproximadamente. Un semipiso de cuatro ambientes con dependencia de servicio, cochera y seguridad con vista a las Barrancas de Belgrano, se alquilan en el orden de los 23.000 pesos.

Respecto a las operaciones de compra venta, un departamento de dos ambientes con una antigüedad de diez años o más se cotiza en un promedio de 130.000 dólares, que puede alcanzar los 150.000 dólares, dependiendo de variables como estado, antigüedad, ubicación. En tanto, para los departamentos a estrenar, de acuerdo a las características del emprendimiento, una unidad de 55 m2 aproximadamente, rondaría entre los 180.000 a 200.000 dólares, más cochera.

Berberian aseveró que Belgrano es uno de los barrios donde más tasaciones se han registrado en el último semestre: “Esto indica que se volcara gran porcentaje en el mercado, como así también hoy, tenemos pedidos concretos de un público que busca determinados inmuebles. La demanda solicita mayormente uno y dos dormitorios. Por ejemplo, dos ambientes de diez años de antigüedad se encuentra entre los 130.000 y 150.000 dólares”.

Target

Belgrano se caracteriza por ser un barrio con demanda diversa. Es buscado por familias de clase media, personas mayores que han vivido toda su vida en el barrio y los siguen eligiendo aún cuando deciden mudarse a una unidad más chica. Pero también parejas jóvenes y estudiantes. “Belgrano tiene una gran oferta gastronómica, cultural, escolar y comercial para estos distintos segmentos. Es vanguardista y marca tendencia”, opinó Goldszer.

En tanto, Berberian destacó: “Es un barrio tradicional, influyente comercialmente, conectado con el resto de la ciudad que encuentra zonas residenciales y muy próximas a centros comerciales, medios de transporte y sectores recreativos como ser los parques desde Palermo hasta casi la General Paz”.

Despalanques, en tanto, rescató los medios de transporte como el subte, Metrobus y el ferrocarril, que se agregan al rápido acceso por las avenidas Lugones o Del Libertador hacia el Centro o la zona norte y oferta gastronómica variada.

Por Guadalupe Fernández Fronza, Sábado 12 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Según la mirada de los inmobiliarios, la gente los busca por cercanía a medios de transporte, escuelas, buena oferta gastronómica y seguridad, por ejemplo. Un recorrido a pie por estas zonas de la Capital que mejoran día a día.

La ciudad de Buenos Aires se encuentra dividida en 48 barrios, a los que se los denomina como los oficiales. Algunos son centenarios y otros más jóvenes. Puerto Madero es el más reciente y su crecimiento no deja de sorprender. En él se destacan las torres de lujo con todos los servicios y cuenta con muy buen acceso. Además de los cinco más buscados (ver abajo), en la lista aparecen otros sectores geográficos que crecieron o mantienen el progreso sostenido como Barrio Norte, Almagro, Villa del Parque, Versalles -que tiene la mayor cantidad de espacios verdes y es el más silencioso-, Flores, Barracas -con el Distrito de Diseño y la instalación del gobierno porteño-, Parque Patricios -con la expansión del Distrito Tecnológico-, Caballito -por ser el centro geográfico de la ciudad y que convive con un público más localista- y Palermo -con su Distrito Audiovisual-, entre otros.

Cada barrio tiene sus arterias principales que son a la vez las más buscadas y de esta forma sus calles aledañas se ven favorecidas. Por ejemplo es el caso del bulevar Charcas y la avenida Coronel Díaz, en Barrio Norte; Quintana, en Recoleta; Chenault, en Palermo/Las Cañitas, y Avenida del Libertador en todo su corredor.

Al respecto, Miguel Ludmer, de Interwin, dijo que “comprar en Recoleta es como tener un cheque al portador, porque se compra y vende con facilidad”.

Zonas también demandadas son la de Acoyte y Rivadavia, y las que tienen valores más altos son las aledañas al parque Rivadavia y a la avenida Pedro Goyena, seguidas por el entorno de Parque Centenario, en Caballito.

Hay otros sectores no oficiales llamados también barrios, llegando a ser más de cien. Son zonas que se encuentran dentro de los oficiales y cada año la lista aumenta por la demanda del público. Uno de ellos es Palermo, que se divide en varias subzonas, pero no por eso menos importantes: Hollywood, Chico, Vivo, Glam, Las Cañitas, La Imprenta -y la lista continúa-, conviven en un amplio radio donde la moda, el diseño, la cultura y la gastronomía se dan la mano.

Finalmente, Chacarita, es otro punto en expansión y uno de los que tiene más futuro.

En esta nota, la mirada especializada de algunos inmobiliarios sobre los barrios que más demanda tienen por diversos motivos, por qué son elegidos, el valor del m2 y qué público los busca. Ellos son los que están cerca del posible propietario y conocen de sus gustos y sus inquietudes, y la gente es en definitiva la que los elige.

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Existe una demanda que no resigna la vivienda amplia y sin expensas frente a otras opciones. Villa Urquiza, Coghlan y Belgrano R, algunas de las zonas preferidas.

La verdad, en estos tiempos, cuando la mayoría parece no poder plantearse más elecciones que las que hacen a su supervivencia, con un mercado inmobiliario más que lento, la pregunta ¿casa o departamento? podría resultar irrisoria. Pero en este caso, la realidad también puede mostrar aspectos sorprendentes. Según algunos operadores de la zona, en el retazo porteño dibujado por los barrios de Belgrano R, Coghlan y Villa Urquiza, el mercado de casas muestra, comparativa y proporcionalmente, un movimiento algo más fluido que el de la propiedad horizontal. ¿Razones? Difíciles de encontrar cuando temas tanto económicos como de seguridad harían pensar en una marcada tendencia hacia la elección de la vivienda en pisos y departamentos.

Gustavo Stepanian y Mariana Pereira Salvi se casaron hace tres años, y entonces se mudaron a un dos ambientes alquilado en Villa Crespo, pero ahora decididos a ser propietarios acaban de señar una pequeña casa en Urquiza, en una tranquila esquina del barrio. “Hasta que nos casamos habíamos vivido en casas. Yo, en la de mi familia, en Belgrano, y Gustavo, en la de la suya, en Parque Chas. No nos adaptamos al departamento, la falta de espacio y de cielo es sofocante. Con algo que tenemos ahorrado, ayuda familiar y un crédito hipotecario menor -pero carísimo- decidimos comprar una casita. Algunos opinan que estamos locos: Los dos solos, todavía sin hijos, trabajando todo el día, para qué quieren la casa, nos dicen. No importa, nosotros necesitamos un mínimo espacio verde, una terraza para compartir con los amigos y cantar sin que se generen problemas con los vecinos. Además, con el tiempo la casa nos permitirá alguna refacción que la adapte a nuevas necesidades y, por si esto fuera poco, nos sacamos de encima el fantasma de las expensas, siempre una sorpresa desagradable. Va a ser otra calidad de vida, estamos muy contentos”, se entusiasma Mariana.

En un período de su vida bien distinto del de la joven pareja, Liliana McDonald también vota por la casa. Ella crió a sus cuatro hijos en una tradicional de Belgrano R y acaba de mudarse a otra propiedad en el mismo barrio. “La casa de la calle Conde era demasiado para mis posibilidades actuales, incluso para mis condiciones físicas; ya no tengo la energía de la juventud y, por más que cuente con ayuda, la casa no es fácil de mantener. De todos modos no sacrificaría mi independencia ni la alegría de disfrutar a mis siete nietos jugando en el parque, y tampoco renunciaría a la compañía de mis dos ovejeros. ¿Seguridad? Seguridad no la hay en ningún lado, roban edificios enteros, así que no dudé siquiera por eso y volví a elegir una casa, algo menos importante, pero casa al fin, en la calle Washington. Vender la anterior llevó algún tiempo, pero supongo no más que el que hubiera demandado vender un buen piso”, explica la orgullosa abuela, todavía entre cajas de mudanza.

“Villa Urquiza, Coghlan y Belgrano R muestran hermosos y amplios sectores donde la irrevocable tradición familiar de vivir en casas, de 1 o 2 plantas, con jardines y parques, sigue constituyendo un importante eje del mercado inmobiliario que no renuncia a la pertenencia e independencia que otorga esa forma de vida, donde el silencio, la tranquilidad, la luz y el sol contrastan con el dinámico impacto de grandes torres que marcan la geografía de gran parte de la ciudad”, dice Carlos J. Puente, director de la Cámara Inmobiliaria Argentina y titular de Puente Inmobiliaria.

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