Los desarrolladores se animan a usar métodos alternativos a la combinación del ladrillo con el cemento; y hasta mezclan ambos sistemas.

El clásico ladrillo, el que tanto les gusta “acariciar” a los argentinos, tiene rivales que avanzan a paso firme y promete dar pelea en los próximos años. Si bien el sistema tradicional húmedo es el más difundido en la región, la construcción en seco -por entramado y paneles- gana terreno y los materiales “húmedos no tradicionales” como las placas de poliestireno expandido -EPS, mejor conocido como telgopor- o los bloques de hormigón celular son los nuevos representantes de métodos que prometen mayor rapidez y sustentabilidad y, en algunos casos, menor costo.

Algunas voces en el sector inmobiliario están empezando a hablar más fuerte sobre los métodos alternativos a la combinación del ladrillo con el cemento. Aunque varían según la zona en la que se edifique, las opciones de composición de los materiales son múltiples, y hasta se pueden mezclar con elementos de la construcción húmeda. El método de edificación en seco, entre sus principales ventajas propone una baja en el costo constructivo que, según fuentes del sector, puede llegar a representar hasta un 20 por ciento, si se utilizan los materiales de manera inteligente; sobre todo si se tiene en cuenta los denominados costos indirectos: menor desperdicio de material, tiempo de trabajo y gastos de logística.

Mariano Sardáns, CEO de la gerenciadora de patrimonios FDI, añade que darle más espacio a estas alternativas puede ser de gran ayuda para resolver el déficit habitacional en la Argentina, que hoy se calcula que afecta a 3,5 millones de hogares. “Claramente hay variables impositivas que inciden en el costo de la construcción, pero un sistema constructivo que conlleva mayor tiempo multiplica cualquier ineficiencia”, sostiene. Agrega que los costos actuales de la edificación por metro cuadrado -US$ 1100/m2- y la relación con el salario promedio “hace que mucha gente quede fuera del alcance de la vivienda propia”.

“Todavía tenemos la mentalidad de que las construcciones tienen que durar toda la vida, al igual que pensaban nuestros padres o abuelos. Actualmente hay casas que se tienen que dinamitar para poder volver a edificar en el terreno, y si esto se piensa hoy, ya no tiene sentido, porque ¿cómo va a ser la vida dentro de cincuenta o cien años? Deberíamos hacer viviendas que duren el tiempo razonable y que faciliten las reformas y los arreglos”, reflexiona Alfonso Bonfiglio, presidente de Anclaflex, una compañía que produce revestimientos, impermeabilizantes y masilla, un adhesivo para la construcción en seco.

Para este método la combinación más común es la de un entramado de steel framing -un esqueleto estructural de acero galvanizado- y paneles aislantes -con lana de vidrio, poliuretano, celulosa o EPS, entre otros-. De todas formas, las fuentes del sector coinciden en que no hay suficiente conocimiento de las ventajas que trae aparejadas el sistema y que todavía perduran los prejuicios.

El Instituto de la Construcción en Seco (Incose) calculaba en 2016 que, en la Argentina, el consumo aproximado de placas de yeso de habitante por año es de 0,8 metro cuadrado per cápita, mientras que en Chile ese mismo indicador asciende a tres y en los Estados Unidos, a nueve. Sin embargo, la tendencia crece: el organismo reunió un directorio nacional de poco más de 130 constructores en steel framing, el entramado más común en la Argentina que, por ejemplo, será utilizado para la construcción de 3000 jardines de infantes, anunciados por el gobierno en 2016.

Francisco Pedrazzi, vicepresidente de Incose, aclara que es una técnica que nació en los Estados Unidos, donde es muy popular, y que Chile es el país latinoamericano donde tiene mayor desarrollo por su buen comportamiento antisísmico. En la Argentina, está presente principalmente en la Patagonia, pero el potencial, aclara, está en todo el país: “La necesidad de construir con sistemas sustentables, factibles de ahorrar energía y tecnológicamente flexibles propiciarán un escenario de crecimiento”, predice.

Desarrolladores se animan a utilizar materiales alternativos Shutterstock

El factor “sustentabilidad” juega a favor de la construcción en seco. En primer lugar, según datos otorgados por Dow -una de las compañías que fabrica material aislante para paneles- la construcción en seco consume hasta un 70 por ciento menos de energía, la utilización del agua es prácticamente nula en todo el proceso y la obra termina sin desperdicio alguno. La empresa añade que “la construcción tradicional de ladrillo es responsable del 40 por ciento de los residuos generados por una ciudad”.

El Instituto Nacional de Tecnología Industrial (INTI), el aislamiento térmico en la construcción permite ahorrar hasta un 50 por ciento de la energía que se utiliza tanto para la calefacción como para el aire acondicionado. “Un tabique común con lana de vidrio puede ser hasta un 75 por ciento más aislante que una mampostería de ladrillo hueco de 8x18x33″, explica Corinna de Barelli, gerente de marketing de Knauf, especializada en la fabricación de placas de yeso, y presidenta de Incose.

Por otro lado, Francisco Pedrazzi, vicepresidente de Incose, añade que el steel framing, por su composición en capas, “logra valores de aislamiento que ahorran en promedio tres veces más que una obra húmeda”.

Entre los mitos que envuelven a la construcción en seco, De Barelli señala el prejuicio de que proveen poco aislamiento acústico. La ejecutiva afirma que “un tabique común, comparado con un ladrillo de 8, ya aísla diez decibeles más” y que, si a eso se le suma, por ejemplo, lana de vidrio, el aislamiento puede llegar a ser un 30 por ciento mayor. El segundo mito más común es que se trata de estructuras débiles por su menor espesor. “Los productos tienen la misma resistencia que un muro de ladrillo. A un tabique de placa de yeso se le puede colgar objetos de 30 a 50 kilos por metro cuadrado y la pared no se cae”, apunta. La consultora especializada ConsulSteel añade que la diferencia en espesor del muro de la construcción en seco es una ventaja, porque permite un 13 por ciento menos de ocupación del terreno.

Asimismo, se trata de un método útil para cualquier tipo de construcción -tanto residencial como comercial- y realizadas para todos los niveles socioeconómicos. No obstante, se desaconseja el uso de steel framing en construcciones de más de dos pisos, ya que deja de ser un sistema competitivo en costos. Para las terminaciones de las construcciones en seco, se pueden utilizar, entre otros elementos, paneles de cemento, chapas acanaladas e incluso ladrillo visto. Se pueden combinar herramientas de la construcción húmeda sin problemas.

Las críticas a los sistemas alternativas están relacionadas con la pérdida de mano de obra y la durabilidad. “Existen construcciones tradicionales que tienen centenares de años demostrando la durabilidad del sistema; dudo que podamos decir lo mismo de otros materiales que están en el mercado hace menos de 20 años”, puntualiza Ángel Di Benedetto, director del Grupo Unicer, la organización que reúne a seis empresas fabricantes de ladrillos cerámicos. “El ladrillo, utilizado correctamente en un sistema constructivo de calidad, colabora con la aislación térmica que exige la ley”, agrega la arquitecta Sandra Amerise que asesora en sustentabilidad al grupo que entre sus productos tiene una línea de doble pared. La diferencia de este ladrillo con los convencionales es que tiene una mayor cantidad de huecos. Esto hace que se generen cámaras de aire que, al estar interrumpidas entre sí, no permiten que el aire pase en forma continua y cortan el puente térmico, controlando la temperatura interior y el intercambio de energía con el exterior. Otra característica es que tiene 25 cm de alto en vez de 19. Esto significa que la construcción de una pared requiere de una hilera menos de ladrillos, por lo cual la edificación tendrá una junta menos, disminuyendo la posibilidad de transmitancia térmica. “Este punto genera un efecto dominó de bonanzas: si hay una hilera menos de ladrillos, hay un ahorro económico en materiales y se aceleran los tiempos de obra; y si se utiliza menos material, la obra genera menos residuos y reduce su contaminación ambiental. Estas ventajas aplicadas en un plan de vivienda social, por ejemplo, ahorrarían mucho tiempo, dinero y energía”, señala Amerise y agrega que estos ladrillos están elaborados con arcillas aluvionales, aquellas que se extraen del segundo estrato del suelo y no son aptas para trabajos agrícolas o ganaderos. “Además la fabricación del producto no tiene ningún agregado químico”, concluye.

Di Benedetto argumenta que el concepto de “sustentabilidad”, en el que la construcción en seco le lleva ventaja a la húmeda, debe observarse de una manera holística. “No se refiere solamente al cuidado del medioambiente, sino también al de nuestra sociedad. Entendemos que la construcción con ladrillos genera empleo y movilidad social, ya que la mano de obra no requiere altos niveles de instrucción y puede emplear a aquellos que se ven en una situación de emergencia socioeconómica”, dice.

Sin embargo, De Barelli afirma que más de 3000 personas pasan por capacitaciones de Knauf por año -entre ellas, albañiles que buscan actualizarse y trabajadores de otros oficios que desean aprender sobre la colocación de placas de yeso- y que la construcción en seco es un método “que se aprende fácilmente”. Para los actores involucrados, es solo una cuestión de tiempo. “Paulatinamente, se está superando la idea errónea que sostiene que todo material de construcción debe ser pesado y voluminoso para ser de calidad”, reflexiona Graciana Calcavecchia, directora comercial de la constructora Criba, quien advierte que no hay que perder de vista el próximo desarrollo: la impresión 3D, que podría cambiar todas las reglas en el sector.

Cuestión de costos

Los datos de costos varían según la fuente, pero para la consultora ConsulSteel, especializada en investigaciones sobre steel framing, calcula que un proyecto con estructura de acero galvanizada y paneles de yeso con revestimientos tanto para el interior como para el exterior, el costo de la construcción por m2 alcanza los $ 10.500. En tanto, estima que el m2 en una obra tradicional con estructura de muros dobles portantes de ladrillos comunes y bloques cerámicos huecos portantes con interiores de ladrillo hueco ronda los $ 10.900, un 4,3 por ciento más caro.

En la construcción en seco, los materiales componen el 71 por ciento del precio final y la mano de obra, un 29 por ciento -contra un 64 por ciento y 36 por ciento, respectivamente del sistema tradicional-. Finalmente, el tiempo total de obra es de dos meses promedio para steel framing y seis meses para construcción húmeda.

Por Sofía Terrile, Sábado 29 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El empleo formal en la Industria de la Construcción alcanzó en febrero de 2017 un total de 381.052 puestos de trabajo, con lo que se registró un alza del 1,9% mensual, variación que implica la creación de casi 7.000 puestos de trabajo en un solo mes.

Según el informe de Coyuntura del IERIC (Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción), con datos correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2017, la comparación con el nivel de empleo sectorial de febrero de 2016 presentó también un destacable incremento del 3,1% interanual, confirmando la tendencia de recuperación exhibida en enero pasado.

Por otro lado, la variación en la cantidad de puestos de trabajo formales entre febrero de 2017 y noviembre último, mes en el cual, dada la estacionalidad que rige la actividad sectorial suele registrarse el pico anual de empleo, arroja una merma de tan sólo el 0,7%. De todas formas, el nivel de febrero es superior al de los restantes once meses de 2016.

Otros datos que aporta el informe son los siguientes:

* El indicador de empleo promedio por empresa también registró una expansión en febrero, situándose en un nivel de 13,2 puestos de trabajo registrados por firma constructora y evidenciando un incremento del 1,3% mensual y del 3,5% interanual.

* A nivel territorial la recuperación mensual del empleo en la construcción resultó generalizada durante febrero. A diferencia de lo sucedido en enero pasado, la expansión no se concentró en las Grandes Jurisdicciones sino que resultó fundamentalmente impulsada por la mayor actividad en el Resto del país. Mientras que en las Grandes Jurisdicciones la cantidad de puestos de trabajo registrados se elevó un 1,1% mensual, el incremento en el Resto del País fue casi el triple (3,2%), siendo el más destacable el exhibido por la Región Noreste (5,9%).

* Dentro de las Grandes Jurisdicciones, en los municipios que conforman el Gran Buenos Aires (GBA) la expansión del nivel de empleo sectorial fue del 1,1% respecto a enero, mientras que en la Ciudad Autónoma fue de solo el 0,6%.

* El salario promedio percibido en el mes de febrero por los trabajadores registrados en la Industria de la Construcción fue de $13.439, marcando una expansión del 38,3% interanual. El ritmo de crecimiento salarial más elevado durante el primer bimestre del año se registró en la provincia de Córdoba (53,8% interanual), siguiéndole en importancia las provincias de Catamarca (52,2%), La Pampa (50,9%), Chaco (50,3%) y Corrientes (47,9%).

* El número de empleadores que realizan su actividad en la Industria de la Construcción disminuyó un 0,8% interanual en el mes de marzo de 2017, siendo apenas superior a la de febrero pasado (0,7%). Esta baja representa la salida de actividad de unos 200 empleadores en los últimos doce meses, cifra que resulta inferior a la registrada en igual período de los años 2013 y 2015.

El informe completo puede ser consultado en: www.ieric.org.ar/coyuntura.asp

Jueves 4 de mayo de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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A un año de la salida del cepo, la demanda se plantea con altibajos; los desarrolladores afirman que no hubo repunte en las ventas de los proyectos y las inmobiliarias festejan la suba de las operaciones de los usados

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Un año después de que la administración de Mauricio Macri dejó sin efecto el “cepo cambiario” no todos se vieron beneficiados con la medida en el mercado inmobiliario. Mientras brokers, escribanos y martilleros públicos notaron un repunte anual del 20 por ciento en la compra-venta de propiedades usadas, cifra comparada con las unidades vendidas durante los doce meses del año pasado; los desarrolladores y las empresas constructoras evidenciaron meses decaídas pronunciadas y otros de leves repuntes que no alcanzaron a revertir la crisis que vivió la industria en 2015.

En base a estadísticas del Colegio de Escribanos porteño, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) informó en enero que las operaciones del año pasado cayeron un 48,8 por ciento, cifra muy por debajo de los récords históricos alcanzados entre 2007 y 2011, antes de que el anterior gobierno restringiera el libre acceso a las divisas. Y los datos actuales grafícan la nueva foto: recién en enero de 2017 las estadísticas de éste año mostrarán una recuperación insuficiente, de menos de la mitad de ese derrumbe acumulado. De todas faunas, ocho de cada diez inmobiliarias consultadas por LA NACIÓN coincidieron en que con la salida del cepo se destrabó la barrera que sufría el mercado.

Mateo Salinas, gerente General en Eidico, explica a LA NACIÓN que hubo variables que afectaron aún más al mercado que el control de cambio. “La suba de la inflación con un PBI negativo y el estancamiento de los precios en dólares de los inmuebles fue una combinación letal para los proyectos nuevos. Está a la vista que no pasó lo mismo con las operaciones de unidades usadas”, opina el directivo de la desarrolladora que hoy tiene diez emprendimientos en carpeta.

El empresario Rodrigo Fernández Prieto, socio de Fernández Prieto & Asociados, coincide con Salinas. “Fue un año con muchos altibajos: meses en los que se vendió algo y otros en los que la demanda estuvo parada. Para nosotros el cepo no cambió nada. Entiendo que estamos saliendo de un proceso económico complicado que éste Gobierno heredó y tuvo que ordenar. Lo que más afectó a la construcción fue la inflación y los altos costos”, agrega. La suba de los precios de edificación en dólares no es una novedad. En los últimos trece años, el costo de construcción aumentó 200 por ciento promedio en todo el país. Según cámaras del sector, pasó de US$ 400/m2 en 2003 a US$ 1200 /m2 hoy. Pero estos datos no afectaron el negocio de las inmobiliarias. Las estadísticas del sector revelan que el fin del cepo contribuyó a que las ventas repuntaran respecto a 2015.

Según el último informe del Colegio de Escribanos porteño, en octubre se registraron 18 por ciento más de escrituras en la ciudad de Buenos Aires frente al mismo mes del año pasado. Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y miembro del Consejo Directivo del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), cuenta que durante el año notó la mejora en el número de operaciones concretadas cuando finalizó el control cambiarlo. “Hubo al menos un incremento del 20 por ciento comparado con 2015. Significó una recuperación para el mercado local. El cepo había contraído las operaciones de todo tipo, el pesimismo paralizó al sector”, dice el empresario que se anima a pronosticar que en 2017 el crecimiento será aún más notable.

Su colega Carlos Esteban, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, coincide con el análisis de Gómez. “Como la mayoría de los inmuebles están tasados en dólares, una vez que se estabilizó el mercado cambiario se empezó a mover el sector. En la provincia se cerraron un 20 por ciento más de transacciones comparado con 2015″, indica.

Aunque el mercado de propiedades usadas evidenció una reactivación comercial pareja como consecuencia de la primera medida económica que aplicó el ministro de Hacienda, Alfonso Prat Gay, a los pocos días de ocupar su cargo; también es cierto que 2016 no fue un año estable. Los empresarios del sector, sobre todo los que están más vinculados a la construcción, reconocen que van a recordar al 2016 como un año particular. Bruno Martino, director de la constructora Coma, empresa que se dedica a desarrollar soluciones habitacionales para un público de clase media en zona oeste, cuenta que le resultó “muy difícil” hacer un balance del último ciclo comercial. “Éste año pasó de todo, tuvimos períodos muy buenos que superaron los niveles históricos de ventas de la empresa en enero y febrero, tras la salida del cepo; y luego en julio, agosto y septiembre. Pero observamos caídas muy significativas en marzo, abril y mayo, meses en los que se profundizó la recesión. En el segundo semestre la gente entendió que el dólar iba a estar estable, al igual que los precios de las propiedades, y que la inflación iba a empezar a bajar”, analiza el desarrollador.

A diferencia de lo que les pasó a sus colegas, Martino tuvo “un crecimiento del 100 por ciento en la cantidad de transacciones”. El director de la constructora justifica ese repentino incremento en sus ventas con el consumo relegado de un público que pudo ahorrar en dólares a pesar de la restricción cambiaria que se extendió durante cuatro años. Francisco Villamayor director Gene-ral de Bresson Brokers subscribe a la teoría del consumo relegado y recuerda que apenas se levantó el cepo se generó mucha expecta-tiva entre propietarios que buscaban vender a precios demasiado altos en dólares. “Como los compradores no los convalidaron, con el tiempo se llegó a un equilibrio. De todas for-mas las propiedades se valorizaron un 10 por ciento contra 2015, y quedaron en valores es-tables, un tercio de lo que habían aumentado a principio de año”, finaliza Villamayor que apunta al mercado de unidades usadas a un precio promedio de mercado de US$ 500.000 en Recoleta. Palermo.

Por Julieta Tarrés, Sábado 17 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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En este distrito de la zona oeste se produce un gran desarrollo social, comercial y productivo debido a los múltiples emprendimientos en construcción.

Foto: Gentileza Marcelo Andrade

Morón, uno de los 135 municipios de la provincia de Buenos Aires, está a unos 20 kilómetros al oeste de la Capital Federal y a 88 de La Plata. Es un importante centro urbano con potencial de desarrollo social, comercial y productivo. Es un eje estratégico, con buenos accesos, que une Norte, Sur y Este, Oeste.

“Hoy, la gente busca viajar lo menos posible y estar a mano del centro comercial, por eso elige Morón, ya que es una de las estaciones de transferencias más importantes. Otra ventaja es que tiene su universidad, donde provienen muchos estudiantes del interior y zonas cercanas”, comentó Javier Busain, de Inmobiliaria Tucci.

La zona creció bastante, con edificios y complejos de departamentos especialmente para inversores, donde predominan las unidades monoambiente, de uno y dos dormitorios. En la avenida Yrigoyen se multiplican las casas y los PH. Y en la zona sur de la ciudad se emplazan chalets, dúplex y torres, que conviven con vastas y frondosas arboledas.

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El sector vecino al SoHo crece de la mano de los desarrollos comerciales; se construyen edificios con unidades pequeñas y medianas; su accesibilidad es clave.

Alguna vez, a ese sector de Villa Crespo delimitado por las avenidas Corrientes, Juan B. Justo, Córdoba y Scalabrini Ortiz se lo quiso vincular con su vecino Palermo Viejo; de hecho, no faltó quien intentó ponerle un nombre de fantasía ligado al barrio en el que nació Jorge Luis Borges, hasta que una disputa judicial terminó por acomodar las cosas. Y más allá de las comparaciones, lo cierto es que esta zona va sintiendo el derrame del auge que experimenta Palermo, y sus calles arboladas y de veredas amplias van viendo cómo se suman nuevos emprendimientos comerciales y residenciales.

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