Crecen las expectativas de un mayor movimiento, ante el impulso de los créditos hipotecarios. En tanto se mantiene la tendencia alcista en el precio del m2 para las unidades nuevas, y en las usadas, se manifiesta sólo en Recoleta, Belgrano y Nuñez.

Según una muestra de fines de abril de 2017 relevada por el Instituto de Economía de la Fundación UADE, las unidades ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados, los valores más elevados. En tales zonas para el segmento “a estrenar” los precios rondaron entre los US$ 3772 (Recoleta) y los US$ 2983 (Núñez) el m2.

Según las estimaciones del Instituto, el promedio simple del precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados es US$ 2797 (mayor en un 5,4% respecto de abril de 2016) para los departamentos nuevos; y US$ 2302 para los usados (un 1,4% menor, en igual comparación de períodos).

En particular, los valores de departamentos nuevos en Recoleta, Palermo, Núñez y Belgrano crecieron un 15,4%, 5,4%, 3,7% y 1,9% respectivamente en abril de 2017, con respecto a abril 2016. Mientras que Balvanera y Flores, como ejemplos, presentaron una caída de 2,9% y de 1,0%, respectivamente, en igual comparación de períodos.

Por su parte, las unidades usadas registraron precios promedios en ascenso en Recoleta 5,5%), Belgrano (3,3%), Núñez (2,1%) al comparar los precios de abril de este versus los de abril 2016, mientras que Palermo no registró variación.

ACTOS ESCRITURALES

El sector inmobiliario continúa en ascenso con una leve desaceleración en su ritmo de crecimiento. Dicho avance queda respaldado por el incremento en las operaciones de compra-venta y de los montos involucrados en las mismas. La cantidad de actos escriturales registró una suba aproximada del 20,5% en abril de 201, respecto de igual período del  año anterior. En tanto que los montos lo hicieron en 98%, de acuerdo a la información suministrada por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Una comparación entre períodos mantiene la tendencia registrada en el último informe con respecto a la distribución de los actos escriturales en la ciudad de Buenos Aires segmentada por monto de operaciones: avanzan las que superan el millón de pesos alcanzando una representatividad de 62% del total.

Las franjas más dinámicas fueron las que se ubicaron entre un millón de pesos y más de 3,5 millones (+ 61%), particularmente la ubicada entre 2,5 y 3,5 millones de pesos (+70%) fue la de mayor expansión.



EL DESPEGUE DE LOS CREDITOS HIPOTECARIOS

En gran medida, el actual desempeño del mercado es la respuesta al despegue de los créditos hipotecarios donde las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria registraron un incremento del 120% y en términos de montos, 160% para ese mismo período (abril 2017/abril 2016). Una evolución favorable que está acompañada por un incremento en el valor promedio de las escrituras que resulta consistente con los cambios en la segmentación analizada previamente que denota la entrada al mercado de créditos de individuos con ingresos promedios superiores.

La reactivación en el segmento de los departamentos usados está llegando por el lado de los créditos hipotecarios. No obstante, considerando que el efecto derrame de la construcción para dar empuje a la economía proviene de las nuevas obras, la buena noticia de junio ha sido que, con miras a consolidar el despegue del sector privado e incentivar a los desarrolladores, el Banco Central ha dado autorización a las entidades financieras a otorgar créditos para la adquisición de unidades a estrenar que aún no se pueden escriturar. Los boletos de compra y las participaciones en fideicomisos serán garantías de los créditos hipotecarios. De esta forma, no solo se estará ampliando el volumen de nuevos metros cuadrados sino que también se les facilitará el acceso a la vivienda propia a los sectores de menores ingresos.

Por su parte, el sector de la construcción muestra optimismo al haber registrado un 10,5% de crecimiento en abril, contra el mismo mes de 2016, y el 3,8%, en el 1° cuatrimestre del año respecto del anterior (INDEC).

Las muestras relevadas superan los 6.000 departamentos, al tiempo que sólo se consideraron aquellos cuyo precio de oferta fue publicado en dólares y, además, se encuentran en buen estado edilicio. Vale notar que los datos presentados en la Tabla 1 corresponden a zonas donde la muestra obtenida de inmuebles permitía estimar promedios representativos. A partir de dichos precios y de la superficie cubierta de cada departamento, se calculó el precio de oferta del m2 promedio. Con el propósito de homogeneizar la muestra, no se consideraron inmuebles en cuyo precio se incluyó el correspondiente a cocheras.

Jueves 6 de julio de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Dos buenas noticias alientan al sector inmobiliario: el reiterado aumento de las escrituras durante abril, y el crecimiento importante de las operaciones con hipotecas bancarias, lo que denota el funcionamiento de los créditos.

De acuerdo con los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el cuarto mes de 2017 un crecimiento de 20,5% respecto del nivel de un año antes, al sumar 4.032 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas se elevó 98,1%, a $8.945,5 millones. Con estas ciras, abril 2017 se convirtió en el mejor de los últimos 6 años.

En relación con el monto medio de los actos, fue de $2.218.614, superior 64,4% en un año, al equivalente a US$144.535, un 54,1% más alto que doce meses atrás.

Es de destacar, que las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron en abril 804 casos, 120% más que un año antes, pese a caer por factores estacionales 12,7% en comparación con el mes anterior, y representaron el 19,9% del total de las operaciones, frente a 10,9% de un año antes. En valor subieron de 11,3% a 14,7% del total.

En el primer cuatrimestre de 2017 según los escribanos, se efectivizaron 14.985 actos escriturales de compraventa de inmuebles, + 45,5% en comparación con similar período del año anterior, mientras que el monto de las transacciones se elevó 135,1%, a $33.786,8 millones, equivalente a USD 2.169 millones, con un valor medio de USD146.255, significó un incremento de 51,1% respecto del primer tercio de un año antes.

En el cuatrimestre enero/abril de 2017 los actos con hipoteca bancaria ascendieron a 3.173; se elevaron 140,4% y en valor 250,2%, significaron el 21,2% del total en unidades, 8,4 puntos porcentuales más que igual período del año anterior.

Miércoles 7 de junio de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Ahora denominadas como Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), los nueve bancos que las otorgan, a la fecha, prestaron 430 millones de pesos y varias familias son propietarias. El promedio de las cuotas oscila entre 7500 a 10.000 pesos.

Después de algunos meses de ser presentadas al público, varias familias pudieron cruzar ese puente necesario para pasar a ser propietarias. Las rebautizadas Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) ganan espacio entre las entidades crediticias que las ofrecen para los que pueden comprar la casa.

Fuentes del Banco Central de la República Argentina (BCRA) confirmaron que ya fueron otorgados préstamos hipotecarios en UVA por 430 millones de pesos, al sumarse los nueve bancos que los ofrecen, que son los siguientes: Provincia, Ciudad, Santander, Galicia, Hipotecario, BBVA Francés, Macro, Itaú y Supervielle. Este monto corresponde a préstamos efectivamente desembolsados, ya que esa es la estadística que lleva el BCRA. Cada entidad tiene la propia de préstamos aprobados. En la última semana, el promedio diario, osciló entre 12 y 15 millones de pesos otorgados en los nuevos créditos.

Por el lado del Banco Provincia, a más tres meses del lanzamiento de los nuevos préstamos hipotecarios, denominados TUVIvienda, más de 10.700 familias ya consultaron los requisitos y características de la línea, que marca el nivel de expectativa que genera esta oportunidad de acceso a la casa propia tras varios años de escasa oferta crediticia.

“Ya están en curso 665 trámites que en breve se convertirán en operaciones concretas para que estas familias disfruten de su primera vivienda. Hasta el 23 de septiembre se escrituraron 27 préstamos, por un monto total de 26,8 millones de pesos. El monto promedio de los préstamos ascendió a 993.000 pesos y en promedio las cuotas alcanzaron los 9022 pesos. El ingreso promedio declarado de los beneficiarios fue de 41.269 pesos, pero hay operaciones por montos más bajos, con beneficiarios que tienen un ingreso mensual entre 15.200 y 30.000 pesos”, comentó Juan Curutchet, presidente de Juan Curutchet, presidente del Banco Provincia.

En otro enfoque, desde que el Banco Hipotecario comenzó a otorgar los préstamos en UVA, se han asesorado a más de 65.300 familias en las 62 sucursales del país. Los ofrecen con un monto máximo de hasta 2 millones de pesos y tasa fija con capital ajustable a una TNA de 5.50%. Además, proponen préstamos para la construcción de viviendas. “A la fecha, cuentan con 273 carpetas en trámite por 267.7 millones de pesos de las cuales 74 corresponden a préstamos otorgados por 66 millones de pesos”, informaron voceros de la gerencia de relaciones institucionales.

Desde que se lanzaron los planes al mercado, el Banco Macro fue la primera entidad en otorgar un crédito bajo esta modalidad, y hasta el momento lleva 13, totalizando más de 11.000.000 pesos. “Hasta el momento se han realizado más de 1022 evaluaciones de pedidos, de los cuales 535 fueron aprobados (145 fueron aprobados por el monto solicitado). Además, contamos con 74 tasaciones ya solicitadas. Esta línea goza de muy buena recepción de parte de nuestros clientes. Si bien es mucho el camino a recorrer, creemos que este programa va a crear confianza y va a mejorar las expectativas, de cara a una reactivación en la economía”, precisó Milagro Medrano, gerente de relaciones institucionales.

Para el Banco Ciudad, el actual, es un año de ampliación y diversificación de la oferta de productos hipotecarios. “Si bien continuamos ocupando el 2° lugar en el ránking de créditos del país, con un market share del 16%, en los primeros 7 meses de 2016 colocamos el 25% de los préstamos a la vivienda. Ofrecemos agilidad y el plazo de hasta 20 años. Tenemos esa línea abierta para todos los interesados”, explicó Alejo Espora, economista jefe del Ciudad.

Respecto a la colocación por líneas, “continuó destacándose la denominada Primera Casa BA, lanzada en conjunto con el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires en el año 2012. Un dato interesante es el creciente interés que despertaron los UVA, el cual esperamos que continúe aumentando a medida que se consolide la desaceleración de la inflación y la estabilidad económica”, agregó.

Mientras que el Banco Nación, que propone Nación tu Casa, también tuvo gran respuesta. “Hasta el momento se inscribieron más de 33.000 solicitudes, realizadas a través de canales Web como en las sucursales. Realmente estamos muy conformes, teniendo en cuenta que la línea lleva vigente un poco más de 2 meses”, explicó Alejandro Henke, director de la compañía crediticia.

Se registran más de 2800 créditos entre los pre aprobado (donde el interesado se encuentra buscando casa), remitido a escribanía o con trámite finalizado. “Estamos hablando de todos créditos destinados para la compra o cambio de vivienda. La línea para la construcción se encuentra en la etapa final de implementación por lo que aún no está vigente, pero es un desafío poder llegar a presentarla en breve”, agregó Henke.


El Eje y el perfil del público

  1. Primera vivienda: los bancos coinciden en que las consultas y los que concretaron los créditos, en general, son familias jóvenes. En el interior del país, la mayoría de las consultas se orientan a los destinos constructivos, mientras que en las grandes ciudades, a la compra de unidades nuevas o usadas. La edad promedio de los solicitantes es de 39 años, y los ingresos familiares promedio de $33.700 (según el Hipotecario).
  2. Geografía: posibles propietarios de distintas ciudades de la provincia de Buenos Aires lideran la demanda y solicitudes para acceder a las UVA, le siguen, habitantes de la Capital, Córdoba y Santa Fe, en ese orden.
  3. Cambios en los montos: al lanzarse las UVI (ahora UVA), los topes de dinero para los préstamos promediaban los 2 millones de pesos. Actualmente el Nación, financia el 80% del valor y el máximo es de 2.800.000 pesos. En tanto que el Provincia, otorgará los primeros créditos Procrear, tras el acuerdo de adhesión firmado con la Anses.

Por José Luis Cieri, Sábado 1 de octubre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El Banco Nación presentará una nueva línea de financiamiento que apunta a incentivar las construcciones residenciales y a potenciar el mercado inmobiliario.

Con el objetivo de impulsar el desarrollo de viviendas e incrementar la compraventa de inmuebles residenciales, el Banco Nación lanzará próximamente una nueva línea de créditos destinada a desarrolladores inmobiliarios. Con esta medida, la entidad busca generar mayores construcciones residenciales dirigidas a la clase baja y media de la población.

Para desarrolladores y constructores, el crédito será a 36 meses, con un tope de 50% del valor del proyecto. Las principales características de esta línea son:

1. Por cada peso que invierta el constructor, el banco aportará otro peso

2. Financiará hasta el 50% de la inversión total, excluido el terreno y el IVA

3. El dinero deberá ser volcado a la construcción de viviendas nuevas

4. El 70% de la superficie a edificar debe corresponder a unidades funcionales

5. Sólo el 30% puede ser destinado a amenities, espacios comunes, cocheras o bauleras

6. La tasa de interés será del 22% bajo el sistema Francés (cuota constante)

7. El plazo de cancelación se extenderá a tres años

8. Concluido el proyecto, el desarrollador deberá ofrecer las unidades a quienes cuenten con el préstamo del Banco Nación. Este punto conlleva que el valor de las propiedades no superará los 2,5 millones de pesos.

9. Es decir, para la comercialización se requerirá una hipoteca sobre el bien cuya construcción se financia.

De este modo, la entidad que comanda Carlos Melconian apuntará a brindar financiamiento a aquellos que tengan intenciones de desarrollar un emprendimiento.

Lunes 27 de julio de 2016
Publicado en el suplemento Indicadores y Finanzas de la revista AREAS Globales

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El mercado del real estate local cuenta con varios productos crediticios, los cuales, según los especialistas, se convertirán en motores de la reactivación del sector.

El mercado se encuentra expectante ante la aparición del crédito hipotecario, una de las herramientas más esperadas para impulsar la tan deseada reactivación del real estate local que parece haber llegado de la mano de las nuevas medidas económicas propuestas por el gobierno nacional hace tan sólo algunas semanas. Actualmente, seis son las entidades bancarias que se comprometieron a sumarse a esta iniciativa que ilusiona tanto a desarrolladores, brokers y público en general.

Una de las primeras entidades bancarias que se sumó a los denominadas Unidades de Vivienda (UVI) que impulsó el Banco Central de la República Argentina (BCRA) fue el Banco Macro. Actualmente esa firma crediticia ya cuenta con una línea vigente en el mercado desde el 11 del actual. “El primer día hemos recibido más de 800 consultas en todo el país a través de canales telefónicos y consultas presenciales. En los días posteriores seguimos con un nivel importante de consultas”, contó Milagro Medrano, gerente de relaciones institucionales de Banco Macro. Y amplió: “El monto máximo al que se podrá acceder en función de los ingresos, es de hasta 1 millón de pesos; mientras que el plazo máximo es de 180 meses (15 años). Esta producto permite financiar hasta el 75% del valor de tasación de la propiedad, mientras que la tasa nominal anual es fija y del 5,50%, con saldo de capital en UVI ajustable por CER (el costo financiero total será de 7,06 %)”.

Según las estadísticas con que cuenta la institución la mayoría de las consultas están destinadas a la compra de una vivienda, mientras que los posibles propietarios que se mostraron interesados, dan cuenta de todo tipo de público y de una amplia gama de edades.

Para Banco Hipotecario (BH) -otra de las instituciones que adhirió a la medida- contribuir al acceso a la vivienda a través del crédito, constituye parte de su misión histórica. “Es por eso, que decidimos acompañar este nuevo esquema de financiación impulsado por el BCRA, con una línea que ofrece las mejores condiciones del mercado. Desde su anuncio, estamos asesorando a los interesados en nuestras 61 sucursales ubicadas en todas las provincias del país, así como también a través de nuestras líneas telefónicas y canales digitales. En promedio, recibimos 900 consultas diarias en sucursales y unas 5000 a través de canales alternativos”, comentó uno de los voceros del BH.

Las nuevas líneas de créditos hipotecarios de BH prevén montos de hasta 2 millones de pesos, con plazos de 15 años y una tasa de 4,8% (CFT 5%). “Nos encontramos adaptando nuestros sistemas a esta nueva modalidad para tener la línea operativa en los próximos días. Mientras tanto, estamos asesorando a todos los interesados, sean o no clientes del banco, a través de nuestros distintos canales de atención”, comentó el representante de la compañía.

Y agregó: “Es importante destacar que somos la única entidad que ofrece todos los destinos para esta nueva modalidad de créditos hipotecarios. Por tal motivo, en las grandes ciudades las consultas más frecuentes son por la línea de compra de vivienda, mientras que en ciudades más chicas del interior prevalecen las consultas por construcción”.

Por salir

El Banco Ciudad es otra de las instituciones financieras que se comprometió a sumar un nuevo producto crediticio que forme parte de esta nueva línea de créditos hipotecarios UVI. “Es inminente la salida de estos nuevos créditos, mientras tanto nuestras líneas subsidiadas para primera vivienda y los hipotecarios todo destino de la línea Ciudad Vivienda hasta 20 años y con tasa combinada del 21% TNA se continúan otorgando y con buen ritmo de colocación”, comentó Jorge Diego Velázquez, secretario de prensa del Banco Ciudad.

Y agregó: “Entre las diferentes líneas para vivienda del Ciudad se destaca la mejor opción para primera vivienda del mercado que es Primera Casa BA, con una tasa fija fuertemente subsidiada del 15% TNA el primer año, 16% el 2do, 17% el 3ro y 18% los restantes hasta 20 años, y que el banco continuará ofreciendo”.

Para la institución porteña la nueva línea es considerada como una unidad de cuenta muy positiva para poner rápidamente al sistema financiero en su conjunto a ofrecer nuevamente créditos hipotecarios después de muchos años. “Contamos con el antecedente de haber colocado en forma exitosa una línea de créditos mediante un instrumento o mecanismo similar, y en este sentido, prontamente volveremos a brindar el asesoramiento y atención personalizada para la tramitación de estos novedosos créditos”, concluyó Velázquez.

Datos a tener en cuenta

Por ahora, seis bancos otorgan las UVI, pero se sumarían otros.

  1. Otro sistema de ajuste: hay otras entidades bancarias que están estudiando la forma de ajustar los créditos y una posibilidad es que en vez de la inflación se actualicen por paritarias o un promedio de acuerdo con los aumentos salariales del año
  2. Quienes: las entidades precisaron que la mayoría de las consultas son para la compra de la vivienda. Y qué el público que oscila entre los 35 y 40 años lo hace para refacción o la ampliación de su unidad.
  3. Entidades comprometidas: en esta primera etapa las 6 compañías que operan esta línea de financiación son el Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.
  4. El valor de la UVI: la cotización inicial al 31 de marzo de 2016 equivaldrá a la milésima parte del costo promedio de construcción de un m2 testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral. El valor se ubica en $14.053.
  5. Tasa de interés de los créditos: según el BCRA esta oscilará en torno al 5%. Así las cuotas de un crédito hipotecario bajo esta nueva modalidad resultarán similares al costo de un alquiler.
  6. Aumentar las posibilidades: al reducir las cuotas se expande drásticamente el acceso al crédito. Por ejemplo, asumiendo una relación cuota ingreso del 30% en el crédito estándar para un monto de 1 millón de pesos se necesita un ingreso mensual de 68.609 pesos. En el préstamo con UVI, el ingreso mensual requerido es de 26.855 pesos.

Por Leandro Murciego, Sábado 30 de abril de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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