Los gastos son cada vez más onerosos y una franja de la comunidad los padece por los efectos de los aumentos originados por la inflación y otros costos.

Cuántos son los vecinos de la Capital y los del conurbano que padecen mes a mes un mismo síndrome, el de las expensas. Cuando llega el resumen, “los síntomas más frecuentes son de hipertensión, dolor de estomago o de cabeza; también crecen las discusiones en las reuniones de consorcio, alteraciones del sistema nervioso, en fin, se siente un desequilibrio general y del bolsillo en especial”, expresó con un tono algo irónico Jorge Gómez, que vive en un departamento de un edificio del centro porteño.

E inmediatamente agregó: “Todo se resume en la bronca que da pagar los constantes aumentos para los que no se encuentran remedios”.

Sucede que en el país, la propiedad horizontal nació con objeto de brindarle a la clase media la oportunidad de acceder a la propiedad privada, aunque “a través de los años, las expensas se fueron encareciendo de manera brusca que afecta cada día más el bolsillo medio de la población, haciendo más difícil su acceso para poder cumplir los compromisos”, reconoció Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, que amplió: “Para muchas familias, hoy las expensas se asemejan a un alquiler”.

A más de medio siglo de la sanción de la ley 13512, que introdujo en el país la propiedad horizontal, en general, la población aún no sabe bien de qué se trata.

“Se cree que ser dueño de una unidad en propiedad horizontal es lo mismo que ser propietario de una casita en el campo”, opinó Loisi.

Para los edificios compartidos, las expensas son los gastos comunes que originan su mantenimiento y administración, correspondientes a sueldos y cargas sociales de los encargados, honorarios del administrador, impuestos y servicios como el mantenimiento de ascensores, porteros eléctricos, luz, limpieza y seguridad, entre otros.

Los gastos habituales conforman las expensas ordinarias, y los eventuales o imprevistos son las expensas extraordinarias.

Incremento de salarios

En algunos consorcios ya ni alcanza con las previsiones que se hacen dos veces al año para abonar los aguinaldos de los encargados, “con ajustes que hubo de un 38 al 42% en los últimos 12 meses”, comentó Mercedes García, presidenta de la Asociación Civil Defensa de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (Adeproh), la que enfatizó: “Las expensas deberían tenerse en cuenta en la canasta básica familiar como un elemento más de todos los que la componen”.

Con los aumentos logrados por el gremio de los encargados, sus sueldos, aportes y contribuciones representan del 50% al 60% los gastos del consorcio.

Otro alto porcentaje se lo lleva la seguridad, “sobre todo si es un servicio de 24 horas -como detalló Tomás Vivot, gerente de administración de alquileres de Baigún Operaciones Inmobiliarias-. Con una persona que controle el acceso al edificio y en los de mayores accesos, como cocheras, entradas de servicio y grandes espacios comunes, se requiere de más personal, lo que incide aún más en el valor de las expensas”.

Es frecuente la morosidad porque la macroeconomía, actualmente, deteriora el salario. “Lo que puede llevar al consorcista a convertirse en deudor, terminando en un proceso judicial de ejecución de expensas y, en el peor de los casos, perder su vivienda”, manifestó Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, que agregó: “Por lo general, la mayor morosidad se presenta con los locatarios de las oficinas”.

Para el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Roberto Arévalo: “Las expensas inciden en el momento de decidir la compra o el alquiler de un departamento, según los ingresos del interesado”, aunque reconoció: “Hay edificios muy requeridos por un determinado target, que busca vigilancia, amenities y servicios de categoría, que elevan los montos y, sin embargo, no tienen dificultad para abonarlos”.

Ayuda

Para los que sufren los cosquilleos al ver los resúmenes de las expensas mes a mes, la Adeproh brinda asesoramiento jurídico y contable a todos los propietarios que habitan en propiedad horizontal. Ofrece cursos de gerenciamiento y capacitación a los consejos de administración. Como hay muchas personas jubiladas con problemas de salud, que no pueden abonar sus expensas, está trabajando para conseguir ayuda para paliar esta situación y que sus departamentos no se rematen por falta de pago.

Modificación

El 10 del actual se conformó un Frente Nacional de Inquilinos, entre varias ONG, como la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) para poder impulsar proyectos de modificación a la ley 23091, de locaciones urbanas, y la creación de departamentos de defensa de inquilinos para mediar en temas de locaciones urbanas.

La UAI asesora a todos los inquilinos del país vía e-mail, por teléfono, Facebook o personalmente para analizar el contrato de locación, intervención en expedientes judiciales, redacción de cartas documento y expensas.

Disparidad

Son muy variados los valores de las expensas y dependen según la superficie de cada unidad, los servicios y amenities de cada edificio, y la antigüedad, ya que los más viejos insumen más gastos por mantenimiento. Un departamento de tres ambientes en Charcas y Fritz Roy, Palermo, abona promedio 1700 pesos y en el mismo barrio, con amenities, 2500 pesos. En Palermo Viejo, la unidad de dos dormitorios en un edificio de 45 años paga 800 pesos y con un dormitorio, 600 pesos. En Villa Urquiza, con dos ambientes, se abona 1000 pesos. En un edificio torre en Avenida del Libertador y Olazábal, con varios departamentos por piso y vigilancia nocturna, el costo es de 1100 pesos. En Billinghurst y Juncal, Recoleta, con un dormitorio y servicios centrales, el pago es de 1200 pesos. En un edificio de 50 años, en Almagro, con un dormitorio, 800 pesos, y en Arenales y Austria, 4900 pesos por un semipiso de 114 m2, con espacio guardacoche y servicios centrales.

Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 18 de abril de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Según los especialistas, el aumento del ABL, el impuesto a los sellos y la suma otorgada a los encargados de edificios repercurtirán en los gastos fijos con subas que podrían llegar al 100%.

Las últimas disposiciones del gobierno de la ciudad sobre el aumento de la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) y sobre la alícuota del impuesto de sellos, sumadas a la suma fija que se le debe abonar a los encargados de edificios, generan un sinfín de reclamos y preocupaciones tanto de parte de los vecinos como de distintos sectores. Porque el mercado se retrae y los gastos, incluidas las expensas y los alquileres, se van por las nubes. Entonces, ¿cómo se explica todo esto?

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Temidas expensas

23/05/2011, en 2011, Novedades TOP, por admin

Este incremento mensual, en gran parte debido a la suba de los salarios de los encargados y de la vigilancia, preocupa a los consorcistas.

Vivir en propiedad horizontal en la ciudad de Buenos Aires se ha vuelto un lujo, ya se trate de una torre con amenities o un edificio con un ascensor y un jardín sin más verde que un potus en maceta. Más allá de que todo subió, las expensas de los consorcios devinieron en una especie de espada de Damocles que amenaza la economía de propietarios e inquilinos.

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De esa manera dejó sin efecto dos resoluciones de la AFIP que obligaba a los administradores a dar información sobre los propietarios o inquilinos que pagan más de $ 600 de expensas.

La Corte Suprema le puso punto final a un juicio que se inició hace tres años por dos polémicas resoluciones de la AFIP que obligaban a los administradores de consorcios a informarle al órgano recaudador los datos de los propietarios o inquilinos que pagan más de 600 pesos de expensas y de quienes tienen terrenos de más de 400 metros cuadrados en countries o casas de campo. Aunque las normas impugnadas eran obligatorias, en la práctica muchos administradores no las estaban cumpliendo. Los que sí lo hacían, se quejaban por los costos que les implicaba.

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Temidas expensas

24/04/2010, en Novedades TOP, por admin
Gastos que suben

Mientras crece el descontento entre las asociaciones de copropietarios, las estimaciones de distintas cámaras y sectores indican que los aumentos salariales que se les otorgarán a los encargados de edificios implicarán un aumento en las tarifas que rondará entre 17 y 22 por ciento. La inflación real, otro tema que influye

El tema parece recurrente, pero cada vez que cobra fuerza genera repercusiones debido a su incidencia directa en los bolsillos de propietarios e inquilinos. Es que los ajustes salariales de los encargados de edificio no son menores.

De hecho, se espera que en los próximos días, cuando el sindicato que los agrupa (el Suterh) concrete la reunión suspendida el 14 del actual para negociar reajustes salariales, haya novedades. Se habla de un incremento de entre 17 y 22% en los sueldos de estos trabajadores, lo que repercutiría en las expensas y, directamente, en los montos a pagar.

Mientras las distintas asociaciones de copropietarios instrumentan diferentes maneras de dar a conocer su descontento con esta posibilidad, los responsables de las federaciones y gremios que congregan a los trabajadores de edificios de renta y propiedad horizontal (Fateryh, Suterh y Osperyh) coinciden en señalar que “desde diciembre pasado, cuando se acordaron dos sumas fijas no remunerativas en enero y febrero, no ha habido incremento salarial alguno y, sin embargo, las expensas ya aumentaron. No queremos ser siempre los malos de la película. Si las expensas aumentan hay que buscar la razón en otra variable que no sea el sueldo de los encargados, porque no siempre obedece a esta causa”, dicen.

Daniel Tocco, presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, entidad que “desde siempre es parte de esta negociación paritaria por la parte patronal”, explica que “la incidencia del costo salarial en las expensas es del 50 por ciento. En consecuencia, de hacerse realidad el anunciado incremento, las expensas se verían modificadas en alrededor de un 10 por ciento”. Aclara, también, que el convenio colectivo de trabajo vigente vence el 30 del actual y que las conversaciones para uno nuevo comenzarían el mes próximo: “Seguramente, el acuerdo recién se habrá firmado en junio. Lo mismo sucedió en 2009, cuando el aumento se decidió sobre la mitad del año y se aplicó con retroactividad a mayo”, comenta.

Por su parte, Enrique Abatti e Ival Rocca (h.), abogados especializados en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina y vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal, respectivamente, entienden que cuando se habla de expensas no puede dejar de aludirse a la inflación: “Las expensas son un fiel reflejo de la realidad económica, porque fatalmente deben acompañar el costo de vida, desmintiendo los números del Indec. Todos los días, los consorcios gastan en comprar los artículos de limpieza y otros insumos de uso cotidiano o necesitan hacer reparaciones, reemplazar elementos deteriorados. Todo tienen que pagarlo con los aumentos de la inflación real, negada irracionalmente por la autoridad económica. Resulta entonces imposible que, más allá de que los salarios y aportes para el personal del consorcio se incrementen, las expensas dejen de encarecerse”.

¿Soluciones?
Abatti asegura que “una buena administración con eficaz seguimiento y colaboración del consejo de propietarios siempre ayudará a mantener un presupuesto sustentable para bolsillos de copropietarios e inquilinos”.

Además, coincide con Rocca y Loisi en la falta de representación real de los consorcios en la negociación paritaria. “Los administradores cobran honorarios a los consorcios, entonces resulta absurdo que sean las asociaciones que los reúnen las que se sienten a negociar con los trabajadores. El meollo de todo este asunto es la ley 14.250 de convenios colectivos, que no ha reglamentado la participación de los consorcios y admite que los administradores vayan a las paritarias a pactar cargos sobre las espaldas de sus mandantes, los consorcios. Estos pagan los salarios de los encargados y también los honorarios de los administradores. Eso no es una negociación; es daca y daca y daca…”, expresa Loisi.

Por su parte, Daniel Tocco afirma: “La decisión respecto de quiénes se sientan a la mesa de negociación no es nuestra. Los responsables de la Cámara de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias entendemos que éste es un tema que define el Ministerio de Trabajo y dejamos clara nuestra posición en cuanto a que a la paritaria se sumen nuevos actores de la parte patronal, no es ni por sí ni por no”.

El debate está planteado; la posibilidad de que las expensas se incrementen en los próximos meses, también.

Paula Gómez. 24 de abril de 2010
Publicado en La Nación

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