En el primer bimestre del año se reactivaron las escrituras y hubo 6500 operaciones; también incidió la disponibilidad de créditos hipotecarios.

El sector inmobiliario viene de uno de sus peores años. Foto: Archivo

El mercado inmobiliario está cosechando los primeros frutos del blanqueo de capitales. En el primer bimestre del año, las escrituras en la ciudad de Buenos Aires crecieron casi un 70% respecto del mismo período de 2016, según datos del sector que serán dados a conocer la semana próxima.

En las inmobiliarias estiman que el mes pasado se cerraron más de 3050 actos. Con esa cifra, el período enero/febrero alcanzó las 6500 operaciones de compra, una magnitud no tan lejana a las 9000 escrituras, el número que según los operadores se manejaba en la época de oro del sector, a principios de la década pasada. En el mismo período de 2016, por ejemplo, no se alcanzaron las 4000 escrituras.

El año pasado surgieron las primeras señales alentadoras: se firmó un 20% más de escrituras que en 2015.

En el mercado inmobiliario ya hablan de recuperación. Reconocen que, una vez que los inversores superaron la confusión que les generó el procedimiento del blanqueo, con el dinero en el banco empezaron a comprar propiedades.

“Antes invertían en negro en un bono que les daba 6% de rentabilidad y lo ganaban todo; hoy, con el blanqueo, esa ganancia tiene que pagar impuestos por 35%, entonces miran opciones que estén exentas”, explica Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, empresa que trabaja en la revitalización de tierra. Para quienes no vivan de comprar y venderlos, los inmuebles están exentos de ese 35 por ciento.

Los primeros en reaccionar fueron los que tenían dólares en el colchón. Ese grupo tenía la opción de adquirir un bien registrable si no quería dejar los dólares seis meses “pisados” en el banco. Una parte compró, otra prefirió esperar. “Se firmaron boletos de compra-venta que se cerrarán cuando retiren el dinero de los bancos”, explica Alejandro Schuff, director comercial de Soldati Propiedades. El dato anticipa una mayor actividad de escrituras en los próximos meses.

En enero y febrero fue el turno de las personas que sinceraron el dinero que tenían fuera del país y que, más ocupados por los procesos que por las ganancias, habían demorado las decisiones de inversión.

A pocos días del 31 de marzo, fecha en que cierra el blanqueo y en la que también vence el plazo para declarar una propiedad con una multa del 5% de su valor, se espera una mayor cantidad de inmuebles blanqueados que de cash. “El 90% del monto que supere los US$ 100.000 millones blanqueados hasta diciembre serán propiedades”, anticipa Noguer, Se refiere a las unidades que los argentinos tenían sin declarar en Miami o Punta del Este, y que también tendrán un impacto en el mercado inmobiliario local. En el sector están convencidos de que muchos de esos propietarios venderán sus inmuebles para comprar en la Argentina.

Respecto de qué tipo de unidades fueron las más demandadas, los tickets promedio no superaron los US$ 180.000, aunque hay casos en los que aprovecharon el sinceramiento para “estirar” su capacidad de compra y poder mudarse a unidades más amplias.

Si bien los signos de reactivación alientan al mercado, los brokers coinciden en que la recuperación será lenta. “Venimos de niveles muy bajos de venta. El mercado está saliendo de los peores años de su historia”, afirma Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Al efecto blanqueo se suma el de los créditos hipotecarios, sobre todo en el stock residual de las unidades nuevas y, principalmente, en las usadas, que son las que se pueden escriturar.

Los compradores están perdiendo el temor a sacar un crédito. El 22% de las escrituras que se firmaron en la Capital Federal entre enero y febrero fueron con hipoteca.

En 2016 se generaron alrededor de 6000 escrituras con hipotecas, un 47% más que en 2015, según datos del Colegio porteño de Escribanos. Si se toma sólo diciembre de 2016, la suba interanual fue de 150%, lo que prueba el cambio de expectativas. “Durante la administración Kirchner sólo 6% de las operaciones de la Ciudad fueron con crédito hipotecario, frente al 26% de la década de la convertibilidad”, compara Mario Gómez, secretario del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI).

Desde hace unos meses, los bancos están bajando las tasas -en los créditos UVA oscilan entre 5% y 7% y los simuladores web están al rojo vivo. Hay casos en los que los departamentos de créditos de entidades trabajan los fines de semana para responder todas las solicitudes. Hasta ahora, por medio de los créditos atados a las UVAs, los bancos privados prestaron $ 4000 millones y hay $ 15.000 millones en camino de ser otorgado. El nuevo Procrear y los recientes anuncios de las líneas a 30 años de plazo que ofrecerán los bancos Nación, Ciudad y Provincia con cuotas de entre $ 4600 y $ 6000 aumentan el optimismo. “Las tasas del 3,5% más actualización por CER generarán cuotas por debajo de las de un alquiler”, dice Gómez Picasso.

La disponibilidad que generará el blanqueo y el financiamiento producirá un “efecto dominó″ en la venta, motorizado también por un cambio en la demanda . “Las líneas de crédito que se lanzaron son para quienes necesitan una vivienda. Está muy bien que no alcancen para comprar una propiedad en Recoleta”, analiza Gustavo Llambías, de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios.

Durante años, en una industria sin crédito, sólo se construyó para inversores que financiaban a los desarrolladores. Hoy entra en escena la persona que compra un departamento para vivir y que exige unidades más accesibles.

La expectativa de un aumento en el precio de los inmuebles es otro factor que impulsa a la compra. El escenario de mayor demanda, crédito, disponibilidad por parte de los inversores y un costo de construcción en su máximo histórico -entre US$ 1200 y US$ 1500/m²-hace impensada una baja. “Además, un tipo de cambio atrasado y la inflación en pesos genera que los desarrolladores tengan márgenes muy justos”, agrega Gómez Picasso.

Hoy incluso se da el fenómeno de que quien construye un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro emprendimiento. Muchos ofrecen departamentos por debajo del valor de reposición para ganar liquidez. Esos costos generan una brecha del 33% entre los precios de los departamentos nuevos y los usados, cuando el promedio histórico era 22 por ciento.


Hipotecas

Es el porcentaje de escrituras que se hicieron en los dos primeros meses del año con crédito hipotecario. Durante el kirchnerismo, esa cifra en promedio no superó el 6 por ciento.

Por Carla Quiroga, Sábado 25 de marzo de 2017
Publicado en la sección Economía del diario LA NACION

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Permiten ofrecer inmuebles en diferentes plazas en simultáneo, evitan los costos por comisiones y acortan los plazos de venta; cómo funciona el sistema

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El presente de este mercado inmobiliario propone un marcado dinamismo que se mueve al ritmo no sólo de los vaivenes económicos sino también de los avances tecnológicos. Otro de los rubros que parece experimentar un rejuvenecimiento dentro del sector es el de las subastas. Hace, tan sólo unos días se realizó en la Argentina una “megasubasta” inmobiliaria vía online, a través de la plátaforma Narvaezbid.com.ar, allí se subastaron más de 50 propiedades ubicadas en once provincias diferentes.

“Sólo en el último año, más de 15 millones de personas realizaron compras online en la Argentina, lo que representa un aumento de más del 50 por ciento con respecto al período anterior, según datos aportados por la Cámara Argentina de Comercio Electrónico. Las compras por Internet se van extendiendo a diversos rubros, volviéndose cada día más populares. Y es por eso que la venta y los remates de propiedades online no podían ser la excepción”, comenta Juan Pablo Ardohain, CEO de Narvaez Superbid.

Esta modalidad le permite al público poder adquirir inmuebles a valores más bajos de los que propone el mercado. “Otra ventaja importante, es la transparencia que ofrece el formato de compra online, y la seguridad en las operaciones electrónicas, ‘ donde no se maneja efectivo”, dice Ardohain.

Esta actividad no fue una más para la compañía dado que se convirtió en el hecho comercial más importante desde su creación en 2012. “Para nosotros fue muy importante dado que esta fue la primera subasta que se hace en varias provincias en simultáneo por medio de Internet. Allí se incluían locales comerciales, oficinas, depósitos, galpones e instalaciones para la industria. Además también hubo algunos campos, terrenos, lotes en barrios privados y hasta viviendas particulares”, dice Ardohain.

En Buenos Aires, por ejemplo, se presentaron 17 lotes varios del rubro comercial, industrial entre los que se destacó uno ubicado en la localidad de Valentín Alsina, que cuenta con una superficie aproximada de 1328 metros cuadrados construidos, con acceso directo al Puente Valentín Alsina. Entre las propiedades que se ofrecían para subastarse en la provincia Córdoba se encontraban oficinas y galpones en la localidad de San Francisco, y locales comerciales en las ciudades de Hernando, Alicia y Las Varas.

Un dato que da cuenta del crecimiento de este tipo de mecánica de subastas es que el 88 por ciento de las ofertas se realizaron vía online y tan sólo el 12 por ciento restante fueron efectuadas de forma presencial. “Los oferentes participaron vía online desde diez provincias. Además podemos asegurar que se recibieron más de 200 ofertas y que éstas tuvieron una efectividad de más del 50 por ciento, es decir la mitad de esas ofertas lograron quedarse con los lotes. En cuanto a lo recaudado se obtuvieron más de S 80 millones”, explica Ardohain. Sin duda la ventaja principal para la parte vendedora, es la posibilidad de ofrecer inmuebles en plazas diferentes en simultáneo. “Además evita los costos por comisiones, a la vez que acorta los plazos de venta y genera liquidez inmediata en los casos de bienes que no se encuentren en zonas comercialmente activas. Por otro lado, se amplia el alcance dela oferta, llegando a públicos de otras zonas. Hemos tenido ofertas provenientes de Santa Fe por inmuebles en Corrientes, o de Buenos Aires, adquiriendo propiedades en Córdoba”, finaliza Ardohain.

Por Leandro Murciego, Lunes 19 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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El cepo cambiario, las dudas de la gente y la falta de reglas económicas concretas complican a los profesionales a la hora de precisar los precios de las propiedades.

El mercado inmobiliario es una gran caja de resonancia en la que influyen datos duros de la economía, expectativas de los agentes económicos y estados de ánimo de los vendedores y compradores, factores que influyen sobre el precio de los inmuebles. Como consecuencia del cepo cambiario y la imposibilidad de comprar dólares, los precios de las propiedades se modificaron bastante en el último año, lo que produjo desconcierto en los propietarios de las casas y los departamentos que tienen dudas de cuánto vale realmente su hogar. En este desconcierto “están aquellos inversores que compraron unidades desde el pozo y ahora, ante la entrega, no saben si hicieron un buen negocio”, dijo Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.

Formas de gestión

Para las numerosas personas que hoy se interesan en tasar su propiedad, Manuel Mel, representante de ventas de Mel Propiedades, explicó cómo se gestiona y se realiza este acto: “Los interesados se pueden comunicar con las inmobiliarias personalmente o por mail o por teléfono y solicitan una tasación, coordinando entre el tasador y el propietario el día y la hora para ir a tasar el inmueble”. Las tasaciones, por lo general, son sin cargo. Las excepciones las detalló María Inés Kries, gerente comercial de Newland: “Solamente se cobran aquellas que son para presentar en la justicia o por algún tema legal o cuando la pide una empresa para evaluar su patrimonio”.

Los encargados de realizar las tasaciones son los propios martilleros o el personal idóneo de las inmobiliarias, un vendedor con vasta experiencia en el rubro. “Salvo en casos especiales intervienen tasadores de bancos o inmuebles muy específicos como industrias, depósitos o campos”, agregó Kries.

Es fundamental para el tasador evitar las generalizaciones, “no se puede tasar diciendo 60 m2, promedio en la zona 2000 dólares el m2, lo que equivale a 120.000 dólares, porque cada inmueble es único”, comentó Gómez, que amplió: “Hay múltiples factores que hacen más o menos valioso un inmueble, por eso es aconsejable recurrir a un profesional, porque los martilleros no somos tenderos del Once que venden metros cuadrados”.

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En Lanusita se construyen desarrollos residenciales y comerciales destinados a un segmento ABC 1; los departamentos nuevos se cotizan en 66.000 dólares.

Caracterizado por sus industrias y sus habitantes de típica clase media, Lanús muestra un cambio rotundo desde la última década. Avanza con desarrollos habitacionales y comerciales que propician el arraigo de vecinos ABC 1, industriales, comerciantes, empresarios y profesionales, que a la vez son los principales inversores.

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Considerada una de las 28 ciudades más lindas del mundo, concentra los nuevos desarrollos en las zonas de Luján, Maipú, Godoy Cruz, Guaymallén y Las Heras; los precios, desde $ 5300 por metro cuadrado.

Mendoza tiene talentos únicos. Una geografía sorprendente, un clima variado, un gran desarrollo industrial y el compromiso colectivo de sus habitantes de hacer de su ciudad un lugar especial. Todo eso es, sin duda, lo que la llevó a ser considerada como una de las 28 ciudades más lindas del mundo, según la votación internacional que busca nombrar la urbe más atractiva del planeta (todavía se puede votar en la Web cities.new7wonders.com ).

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