La reforma de la norma permite reducir hasta el 40 por ciento del monto de alquiler; cómo hacerlo.

Con la nueva ley de impuestos alas ganancias, aprobada el 21 de diciembre último, los inquilinos recibieron una buena noticia que sin duda afectará para bien su economía personal o familiar, aunque se desconfía que esta medida pueda modificar el presente del sector.

“La reciente reforma de la ley del impuesto a las ganancias otorga un beneficio tanto a los trabajadores en relación de dependencia como a los jubilados que les permite descontar en la base del cálculo de este impuesto parte del monto abonado por los alquileres, siempre que el contribuyente no tenga otro inmueble a su nombre, ni aún en un porcentaje mínimo”, explica Maximiliano Romero, contador público y gerente de Desarrollo de Negocios de Tax&Accounting de Thomson Reuters en Latinoamérica-Sur.

Previo a la sanción de esta ley, el inquilino abonaba un monto por el alquiler de una vivienda el cual representaba uno de los tantos gastos que formaban parte de su consumo anual y que le resultaba imposible amortizar. “Es importante dejar claro que toda persona tiene una vida civil y otra tributaria. Es decir, los ingresos por sueldos, honorarios o cualquier servicio prestado, son utilizados-luego de abonar el impuesto a las ganancias-, para solventar su vida civil que incluyen los consumos en alimentación, vivienda, educación y esparcimiento, entre otros. Es decir su vida diaria como ciudadano. Todos esos gastos no son deducibles y están cubiertos por el famoso mínimo no imponible (MN1)”, comenta Santiago Sáenz Valiente, socio fundador del estudio Santiago Saenz Valiente y Asociados.

Los especialistas explican que los gastos que se permiten descontar del cómputo de este impuesto son los pagos realizados al servicio doméstico ,con el tope del MNI, la cuota médica asistencial -hasta 5 por ciento de la ganancia-, los gastos de médicos -con un tope de hasta el 5 por ciento siempre o que no supere el 40 por ciento de la factura-, donaciones-hasta 5 por ciento pero con formalidades especiales-, intereses de préstamos hipotecarios para vivienda hasta $ 20.000 y ahora se agrega el monto de alquiler que será del 40 por ciento sobre el total del valor del arrendamiento pero con un tope de $ 51.967 al año, es decir unos $ 4331 por mes. “Un tema a tener en cuenta es que a partir de los $ 11.000 de alquiler abonado la deducción se mantiene fija”, afirma Romero.

Algunas arbitrariedades

Para Sáenz Valiente este sistema que propone la flamante modificación aprobada cuenta con algunos puntos que la convierten en arbitraria e in equitativa. “Es frecuente que una persona sea titular de una vivienda y que decida alquilársela a un tercero ya que por su tamaño no le resulte útil en función de la organización familiar y proceda a alquilar otro inmueble para vivir. Esta situación que no resulta extraña en nuestro mercado local genera una inequidad manifiesta, pues esta persona debe pagar impuesto a las ganancias por el ingreso obtenido y no puede deducir monto alguno por el alquiler pagado. Aunque es cierto que si fuera monotributista solo se le incrementa la cuota mensual. Cabe destacar que esta situación existía y permanece con la nueva legislación”, sostiene el especialista.

¿Cómo acceder al beneficio?

Para acceder a este beneficio tan solo es necesario realizar algunos simples pasos. Según Romero: “el empleado deberá informar el monto abonado en concepto de alquiler mediante el servicio de AFIP, Siradig”.

Sáenz Valienteva más allá: “La persona que está en relación de dependencia informará por medio del formulario F 572 vía Internet el dato del propietario del inmueble que está alquilando para vivienda y el monto mensual que acordó pagar. El empleador tomará la deducción hasta el tope fijado. De esa forma, y tras estos sencillos pasos, el impuesto se le reduce al empleado”, afirma. A este beneficio también podrán acceder los trabajadores autónomos que sean inquilinos, ellos deberán incluir el monto del alquiler en su declaración anual, aunque para ello deberán esperar hasta el 31 de diciembre próximo. Los especialistas dividen sus opiniones. Por un lado están los que afirman que esta medida permitirá a algunas personas acceder a unidades con alquileres más caros generando aire fresco al sector. Mientras que otros creen que no habrá cambios. “Los impuestos menores no son tan sensibles. Además los beneficiados reclamaran al propietario la factura del monto del alquiler para poder justificar su deducción. Por otra parte muchos son monotributistas con lo cual la carga fiscal que representan los $ 4000 mensuales puede no modificar la cuota de este impuesto”, finaliza Sáenz Valiente.

DEUDA PENDIENTE
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El especialista en temas tributarios, Santiago Sáenz Valiente está persuadido de que ésta no es la única desigualdad que proponen las normas actuales vigentes que regulan al sector del real estate local. “Además de ‘ los inquilinos, quienes sacan un préstamo hipotecario pueden deducir $ 20.000 anuales por intereses, un número que de todas formas quedó desactualizado. Pero, qué pasa con quien ahorro, y hace el esfuerzo de adquirir su propia casa . En este caso, este actor queda en un trato desigual y debería tener una deducción permitida del mismo modo que sucede como con el mínimo del monto del alquiler”, finaliza.

Por Leandro Murciego, Sábado 21 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

El nuevo Código Civil y Comercial extendió el plazo máximo de los alquileres hasta los 50 años.

La antigua normativa ya trataba de manera diferencial a los contratos de alquiler, según si eran o no destinados a habitación, el nuevo Código Civil y Comercial, ha profundizado notoriamente ese diferendo, otorgando no sólo mayor protección al inquilino de una casa habitación, sino también, dando más libertad a los contratantes que alquilan para un desarrollo comercial o industrial.

Como novedad, puede citarse el hecho de que el nuevo código, expresamente impide que se le pueda exigir al inquilino que arrienda una casa como habitación, el pago anticipado de más de un mes, como así tampoco el pago del denominado valor llave o montos superiores a un mes en concepto de garantía por cada año contratado. Por otro lado, este nuevo sistema ha extendido el plazo máximo de locación hasta los 50 años, para aquellos casos que no sean habitación exclusivamente.

“Recordemos que antiguamente, el plazo máximo de una locación para todos los casos era de diez años, por lo que cualquier plazo que excediere ese tiempo, podía ser considerado como nulo o inexistente”, expresó Jorge Grispo, magister en derecho empresarial, fundador y managing partner del Estudio Grispo & Asociados.

Los fundamentos a esa limitación surgían de la nota a ese artículo. Allí Dalmacio Vélez Sarsfield, explicaba que debía limitarse el plazo por tres motivos: a) Economía social, pues un arrendamiento hace que la cosa no se mejore; b) Movilidad del tráfico negocial (pues sería sumamente embarazoso para la enajenación de las cosas); y c) Conveniencia para el régimen hereditario (para no embarazar la división de las herencias).

“Este razonamiento podría tener cabida en el año 1869 cuando fue dictado el antiguo Código -comenzó a regir recién en 1871-, pero había quedado muy desactualizado con las actuales relaciones comerciales y civiles que rigen la vida diaria”, dijo Martín Tirini, director del dpto. Derecho Civil en el Estudio Grispo & Asociados.

A lo que Grispo agregó: “Así pues el grado de inversión y complejidad que han alcanzado los emprendimientos comerciales y de todo tipo en la actualidad, había hecho que ese plazo de diez años se tornara arcaico y que los tres elementos citados dejen de verse afectados por locaciones de mayor extensión”.

Fallo paradigmático

Esta situación ya había sido advertida por los Tribunales, “en un fallo paradigmático como fue Segura SA Inmobiliaria y Financiera y International Hotel Development S.A s/autorización”, explicó Tirini.

Receptando esos conceptos y adaptándose a las necesidades de la vida diaria, “el nuevo código establece un plazo de duración muchísimo más lógico para las locaciones, extendiendo el máximo a 20 años para habitación y 50 para cualquier otro fin”, amplió.

A los fines comerciales se efectúa un salto realmente significativo por cuanto se multiplica por cinco, los años permitidos para ese tipo de emprendimientos. “Así como resulta destacable el avance que se ha logrado en los puntos señalados, no podemos dejar de remarcar que esta misma normativa, generó cierta incertidumbre en cuanto a la posibilidad de concertar estos contratos en moneda que no sea de curso legal”, afirmó Grispo.

“En efecto, al definir al dinero -a contrario sensu-, como la moneda de curso legal en el país (art. 765 del CCyCN), y establecer que habrá locación, siempre y cuando se pague por el arrendamiento un precio en dinero (art. 1187), surge entonces la inevitable pregunta: ¿Es locación un contrato donde se alquila una cosa por un precio en moneda extranjera?”, argumentó Tirini.

“Atento el corto plazo transcurrido desde la implementación de este nuevo Código, la pregunta no ha tenido aún una respuesta definitiva, teniendo que ser los Tribunales quienes deberán darla”, comentó Grispo.

No obstante, “nuestra opinión, es que si el contrato prevé el uso y goce de una cosa a cambio de un pago, sin importar el medio elegido, difícilmente un Tribunal podrá obviar el espíritu que tuvieron en miras los contratantes al formular el convenio, más allá de la denominación que se le otorgue al acto. Deberá regirse en su totalidad por el Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4 del nuevo Código Civil y Comercial, es decir, el previsto para las locaciones”, concluyó Grispo.

Lunes 26 de octubre de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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De esa manera dejó sin efecto dos resoluciones de la AFIP que obligaba a los administradores a dar información sobre los propietarios o inquilinos que pagan más de $ 600 de expensas.

La Corte Suprema le puso punto final a un juicio que se inició hace tres años por dos polémicas resoluciones de la AFIP que obligaban a los administradores de consorcios a informarle al órgano recaudador los datos de los propietarios o inquilinos que pagan más de 600 pesos de expensas y de quienes tienen terrenos de más de 400 metros cuadrados en countries o casas de campo. Aunque las normas impugnadas eran obligatorias, en la práctica muchos administradores no las estaban cumpliendo. Los que sí lo hacían, se quejaban por los costos que les implicaba.

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