Crece la oferta gastronómica que busca diferenciarse; surgen kioskos que no venden golosinas, cadenas que venden te al paso y espacios elegantes en shoppings.

Se multiplican los espacios saludables

La tendencia de los consumidores por adoptar una vida sana genera nuevas oportunidades de negocio y la oferta gastronómica no es la excepción. Cada vez son más las cadenas con propuestas saludables a la hora de comer y el aumento de la demanda por la buena alimentación redunda en más aperturas de locales de comida acordes con el cuidado de la salud.

Por caso, un ejemplo es el crecimiento de Le Pain Quotidien, la cadena creada por el belga Alain Coumont en 1990 en Bruselas. Sobre fines del año pasado, se inauguró su doceavo local en la Argentina en Puerto Madero, y en el plan de expansión proyecta 21 nuevas aperturas en los próximos cuatro años, que se sumarán a los más de 240 locales que hay en 19 países. El nuevo local es el más grande a nivel mundial, con más de 900 m2, cuenta con dos espacios para reuniones privadas y una vereda aterrazada en el dique cuatro de ese barrio porteño. “Tenemos una filosofía en la que compartir es la base. Por eso el corazón de nuestros locales es la gran mesa comunal en la que amigos y desconocidos degustan un desayuno, un brunch, el almuerzo o la merienda. Queremos mejorar la vida de las personas. Promover un estilo de vida sano y convivir armónicamente con el medio ambiente, promoviendo prácticas de consumo sustentables”, describen en la empresa. De todas formas en la Argentina, los pioneros en la tendencia fueron los creadores de Tea Connection en 2006. Pablo Lorenzo es uno de los fundadores. Arrancaron con una inversión de US$ 100.000, se animaron a “educar al argentino en el culto al té y en el de la la comida saludable con espacios de más de 150 m2. Hoy cuentan con once locales en la Argentina y tienen tres en construcción. Además de tres en Chile, uno en Brasil y dos en México . “Por otra parte generamos una nueva propuesta Inside Tea Connection. Ya funciona uno en el Dot y abriremos otro en Palermo Soho”, detalla el emprendedor y agrega: “es un formato diferente con menos metros en los que buscamos adaptar la cultura del té en sus distintos formatos posibles incluso impulsamos el take away de esa bebida en zonas con tráfico de gente. Buscamos que los consumidores se animen al te frío y a variedad de bebidas frutales siempre sanas. Además incorporamos la venta de accesorios para llevar a casa”.

Un capítulo aparte merece otro de los emprendimientos de los creadores de Tea Connection, Green Eat. La primera cadena de comida rápida y sana, que ocupa locaciones de entre 270 m2 y 650 m2 . Hoy tiene nueve locales en el país, y cerrará el 2017 con 14. “Lo novedoso en este caso es que estamos generando nuevos puntos más pequeños de un promedio de 130 m2 para estar en los shoppings”, relata Lorenzo que en Unicenter tiene un “nuevo” Green Eat de 120 m2 en planta baja y 30 m2 de entrepiso.

“Existe un cambio de alimentación en la sociedad que apunta a un estilo de vida más saludable. Es un nuevo paradigma al que nos enfrentamos. Países desarrollados como Alemania, por ejemplo, ya hace años han tomado conciencia de que debemos aportar a nuestra gente y a nuestros hijos una mejor alimentación. Así, un kiosco saludable plantea un concepto simple pero que innova en calidad”, relata la emprendedora Alejandra Faienza, socia fundadora de Directo de Huerta Wellness Consulting que en octubre del año pasado abrió las puertas de Kiosko Saludable en Palermo en el que se destinaron $ 250.000. Se diferencia de los kioscos tradicionales porque no venden golosinas, por lo contrario se pueden encontrar snacks saludables, hechos a base de frutas frescas o secas, mix de cereales o barras, jugos de fruta en botella y en sobres, yogures, entre otros productos. En el local de 20 metros cuadrados diseñados con una estética vintage, se pueden encontrar desde alimentos veganos, orgánicos, sin TACC, hasta agroecológicos, y opciones que van desde una bolsita de cereales de $ 9 hasta galletitas cookies orgánicas de $ 60 .

El local factura $ 90.000 al mes y a principios de febrero abrió su primera franquicia en Plaza San Martín. La emprendedora arrancó con un servicio de entrega de frutas y cereales para empresas y organizando eventos gastronómicos saludables y capacitaciones relacionadas con la cultura del bienestar. Su próximo proyecto será el de llegar a los colegios, con la instalación de kioscos saludables.

Otras emprendedoras, Melanie Wolman y Nadia Javkin, también apostaron a la comida sana a la hora de organizar su negocio. Son co fundadoras de Food Market que ofrecen productos naturales y gourmet a través de la web. Javkin explica que “para los pequeños y medianos productores es muy difícil llegar al consumidor final, por eso, queremos facilitarles el trabajo. Actualmente, trabajamos con más de 2500 artículos de 150 productores”, relata.

Cocina más mercado

Otro caso de negocio original y distinto es Gourmand, que propone un restaurante donde se ofrecen diversas especialidades tanto nacionales como importadas y también productos elaborados en el momento en un elegante espacio enmarcado en un estilo que, como una isla, suma locales de comidas al paso.

Se trata de un nuevo concepto de cocina más mercado -food hall- que abrió su primer local de 700 metros cuadrados en Patio Bullrich, en el que se desembolsaron US$ 1,1 millones. “La empresa tiene más de 350 proveedores”, relata Héctor Santantonin, fundador y copropietario de Gourmand que proyecta alcanzar una facturación anual de $ 80 millones. “Muchos son pymes, y serán nuestros aliados estratégicos en esta operación”. En el punto de venta se puede degustar desde una hamburguesa de bife de chorizo, o un hot dog de salchicha alemana ahumada, pasando por una pizza al horno de barro y hasta a un pulpo o unas ostras y ceviche.

En la ambientación y el diseño del espacio se utilizaron materiales genuinos como el mármol, la madera y el hierro. “Creemos que el formato sólo puede ser replicado en cuatro o cinco ubicaciones más. Lo hicimos porque detectamos una necesidad del público de comer muy bien en un sitio descontracturado”, relata Santantonin. La elección de Patio Bullrich como ubicación para el primer local se tomó “porque reunía todos los requisitos para un proyecto de esta dimensión”, agrega el fundador que se inspiró en Lafayette Gourmet, en París y Plaza Food, en Nueva York.

Por Alejandra Noseda, Lunes 6 de marzo de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Qué tener en cuenta a la hora de definir dónde instalar el inmueble comercial; ventajas y desventajas de los ejes centrales y de los focos secundarios.

Perseguir la reducción de costos no implica hacer un buen negocio.

En una coyuntura económica en la que el poder de compra se redujo y las ventas continúan en descenso, los comerciantes ajustan día a día el lápiz para lograr que la balanza entre el “debe” y el “haber” les permita mantenerse a flote. Esta ecuación no es la misma para quienes tienen locales a la calle en ejes comerciales centrales, secundarios o para aquellas marcas con presencia en shopping centers donde los gastos fijos se incrementan, si bien reciben un flujo importante de público que les permite tener niveles de venta superiores. Los números no mienten. Según informó la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME), las cantidades vendidas por los comercios minoristas finalizaron enero con una caída de 2,5 por ciento frente a igual mes del año pasado. “Fue un mes muy irregular en materia de ventas, con un inicio muy flojo durante la primera quincena y recuperándose sobre el final. Pero igualmente la demanda fue menor a la de 2016″, afirma el informe.

Esta baja, sumada a los incrementos en las tarifas de los servicios y alquileres que se sintieron durante el año pasado y que ya se anunciaron para el ciclo actual, complican el panorama comercial de locadores e inquilinos. La rentabilidad baja para ambos.

Por ello al momento de evaluar dónde instalar un nuevo local o considerar la posibilidad de mudar el negocio actual se aconseja ver el panorama completo dado que perseguir una reducción en los costos no implica necesariamente una mejora en el resultado final.

La ubicación del local continúa siendo fundamental. Aquellos que están sobre ejes comerciales principales como por ejemplo la peatonal Florida. las avenidas Santa Fe, Cabildo, Rivadavia y José María Moreno en Caballito cuentan con la ventaja de la gran cantidad de afluencia de gente que la zona atrae, ya sea peatonal como vehicular. Esto asegura un buen nivel de facturación para el comerciante y de renta para el propietario, “Comprar un local en una zona consolidada y serni consolidada es una garantía de tener un buen inquilino y posibilidad de reventa”, afirma Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

En las arterias secundarias el tránsito es menor, la exposición visual también al igual que los montos de alquiler. “La clave en estos casos es analizar cuáles son los focos secundarios que realmente generan ventas. Hay determinados puntos en Palermo Soho que tienen una gran afluencia de gente y generan excelentes ventas pero si uno se aleja tan solo dos cuadras de esos focos, decae considerablemente”, ejemplifica Juan José Ramos, gerente de la div-sión locales de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

“Siempre es más rentable ser propietario de un local en pleno foco comercial. La renta en función de lo que vale el local al momento de calcularla puede ser baja—hoy ronda el 4 por ciento para los focos principales- pero la realidad es que en “plata real” un local tipo de 100 metros cuadrados en planta baja ubicado en un foco comercial puede dejar unos $150.000 cuando en uno secundario tranquilamente puede ser un tercio de ese monto. Por menos de un millón de dólares no se consigue comprar un local en un foco principal pero igualmente es negocio. En los últimos 20 años el valor siempre se incrementó a mediano o largo plazo”, agregó.

Actualmente los contratos de alquiler se cierran con un ajuste promedio del 13 por semestral. Según consideró Ramos, “si bien hay optimismo en relación a que este año la inflación puede disminuir, la realidad ya mostró varias veces que ese pronóstico no fue acertado. La oferta de locales en alquiler rondará el 7 por ciento, lo que es bueno ya que habla de un mercado dinámico con alta ocupación pero no al punto que la oferta sea tan baja y por ende los valores de alquiler aumenten de forma desmesurada”.

De cara al futuro resulta difícil proyectar cómo evolucionará el año y el impacto que recibirá la actividad comercial pero los brokers del sector son optimistas. “Los inquilinos deberán cuidar el local que tienen ya que estamos notando que los buenos empiezan a ocuparse. Los propietarios mejorarán la renta en un plazo no muy lejano y para los inversores es la mejor inversión para los próximos dos años ya que es una inversión segura en un contexto comercial que tendrá una mayor pujanza. Hasta hace 15 años no se conseguían locales en venta. Por eso apuntamos a que es la mejor inversión a futuro. Volverán los tiempos mejores. Todos los inquilinos están apuntando a una renovación. Desde enero notamos que los locales se están ocupando. Es muy posible que se empiece a notar una falta de los mismos. Los valores seguirán el ritmo inflacionario. Todavía los comerciantes en 2017 noverán grandes cambios pero a partir del segundo semestre se notará un resurgimiento”, pronostica Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Por su parte Migliorisi coincidió en que “la tendencia es a una mejora paulatina. La inflación irá bajando y eso sin duda ayuda”. concluye.

No obstante para Juan Manuel Troncoso, broker senior de la consultora inmobiliaria Colliers International el panorama no es tan claro: “Si el Gobierno no cambia el rumbo, 2017 será parecido a 2016. El gran problema es la inflación y la pérdida del poder adquisitivo. El mercado de retail va de la mano con el consumo y si este merma será un año complicado tanto para los locadores como para los locatarios”.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 13 de febrero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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El costo de ocupación del local puede representar hasta un 12 por ciento de las ventas netas y las expensas forman parte de la ecuación; por qué vale la pena estar en un mall.

A diferencia de la calle, los locales de los centros comerciales ayudan al posicionamiento de la marca.

“Los shoppings son un mundo aparte. Aseguran una alta afluencia de gente a lo largo de todo el año, el público cuenta con estacionamiento gratuito, seguridad y es donde pueden satisfacer todas sus necesidades pero los costos para ingresar a un centro comercial de categoría son altísimos. El alquiler se paga en función de las ventas del inquilino -según el rubro y la cantidad que venden oscila entre un 3 por ciento hasta un 15 por ciento- se abona también un aproximado del 15 por ciento de la facturación mensual destinado al fondo de promoción y publicidad, dinero que se utiliza para avisos institucionales que realiza el shopping entre otras acciones; las expensas suelen ser muy altas debido a los importantes gastos mensuales que afronta el establecimiento . Además, generalmente se paga un valor llave para ingresar -un mes de alquiler por año de contrato- y se tiene que cumplir con las obligaciones en cuanto al diseño del frente de los locales, los horarios de apertura y cierre, entre otras reglas.

“En los shoppings, el posicionamiento que le dan a las marcas es la mayor virtud, pero no son para cualquiera”, advierte Juan José Ramos, gerente de la división locales de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Además -continuó- el alquiler mensual tiene un valor mínimo asegurado con un monto determinado que entra en vigencia cuando el porcentaje de facturación a pagar consensuado es menor a éste.

“Un shopping o un local a la calle es caro o barato en función de sus ventas y el costo de ocupación que signifique su permanencia en el local. Un locatario puede afrontar como costo de ocupación hasta un 12 por ciento de sus ventas netas y las expensas forman parte de esta ecuación. Si se disparan más allá de lo previsto, podrán afectar notablemente el resultado del negocio”, consideró Daniel Coli, director de Centros Comerciales Latinoamérica (CCLA), consultora inmobiliaria que comercializa espacios en 15 centros comerciales de diversas provincias del país.

Mario Nirenberg, gerente general de la Cámara Argentina de Shopping Centers (CASC), explicó los conceptos que se cobran: “Los centros comerciales perciben de los locatarios básicamente un canon locativo mensual, expensas -que responden exclusivamente a los gastos de mantenimiento y servicios de la infraestructura- y un fondo de promoción y publicidad. En cambio, los locales a la calle deben realizar individualmente estas promociones que son abordadas en conjunto y con mejor impacto desde los centros comerciales”. Respecto a los gastos, el directivo de esta organización admitió que “los costos de los servicios se vieron incrementados en los últimos años de manera significativa por lo que la industria redobló esfuerzos para dotar a los centros comerciales de tecnología que permita reducirlos y racionalizar el uso de los recursos disponibles. Por ejemplo, disminuir el consumo de energía a través de mejoras en equipos de aire acondicionado e iluminación led y bajar el consumo de agua. Esto no sólo resulta en un ahorro en expensas sino además en un aporte a la sustentabilidad”.

Niremberg agregó: “Los shopping centers son espacios elegidos por el público por brindar una experiencia agradable que no sólo se limita a adquirir un producto. Se trata de un espacio de reunión y punto de encuentro. Esto no va en detrimento de otras formas de comercialización que pueden, y de hecho así ocurre, ubicarse en los alrededores de los centros comerciales que, en conjunto, potencian y revalorizan las zonas”. Sobre las diferencias entre instalar un negocio en un local abierto o dentro de un centro comercial, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, señaló: “Tener un local a la calle permite exhibir los productos o servicios en forma directa sin depender de reglamentos internos. También abarca a todo tipo de peatón y al tránsito vehícular para el caso de ubicaciones preferenciales. Las arterias secundarias sin duda se ven más afectadas por los shopping que nuclean rubros y ofrecen mayor comodidad al comprador. No obstante las tiendas virtuales en los últimos años se han convertido en competencia de ambas para muchos rubros”.

Experiencias en el mundo

Según contextualizó Coli, “el formato de shoppings está en franco ascenso en Asia, Europa del Este y Latinoamérica. En Estados Unidos desde 2013 se encuentran en una nueva etapa de desarrollo y en China no solo se construyen a mansalva sino que también baten récords. Tienen el shopping más grande del mundo: China Mali New South con una superficie bruta de 892.000 metros cuadrados. Este abogado informó que en América Latina existen alrededor de 1600 centros comerciales de más de 30.000 metros cuadrados de área locativa y se estima que hay 150 proyectos en desarrollo “por lo que la industria podría crecer entre 6 y 7 por ciento durante la próxima década”. A su vez, Chile encabeza el porcentaje del total de las ventas formales que materializa el comercio anualmente en los centros comerciales con el 25 por ciento, seguido por Perú con el 24 por ciento, México con el 20 por ciento, Brasil con el 19 por ciento, Argentina con el 17 por, ciento y Colombia con el 12 por ciento. En tanto, el ránking en cantidad de shoppings lo encabeza México con 584 centros comerciales, seguidos por Brasil (511), Colombia (196), Argentina (114), Chile (79) y Perú (71).

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 13 de febrero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Un estudio anticipa que un inmueble comercial ubicado en Mar del Plata deja una renta de entre 7 y 8 por ciento; qué inversión demanda la apuesta.

El alquiler de unirunueble comercial en la costa atlántica brinda una rentabilidad  superior a la que ofrece un departamento en Buenos Aires. Esta es una de las conclusiones del equipo de estudios económicos del sitio especializado ZonaProp que analizó el negocio comercial a orillas del mar. El mismo informe estableció que la rentabilidad bruta anual de un local en Mar del Plata ronda entre el 7,4 y 8 por ciento.

Porcentajes que están por encima de lo que deja el negocio de renta de una unidad residencial en plena ciudad de Buenos Aires que estiman en el orden de 5,1 por ciento. “Una de las razones que explican la mayor renta es la escasez en la oferta de inmuebles comerciales para alquilar en relación a su demanda, si se lo compara con la ciudad de Buenos Aires”, apunta Federico Barni, CEO de ZonaProp.

Sin embargo, de acuerdo con las mediciones del sitio, el volumen de oferta registra un incremento respecto a principios de año y al mismo periodo del año anterior. “No hay inconsistencia”, agrega el directivo. “Aun cuando hay un aumento en la oferta de locales, persiste la presión de la demanda que hace que el precio pueda mantenerse elevado y que la rentabilidad del inmueble comercial sea mayor que la de un departamento en Buenos Aires”, analiza.

Respecto a la oferta de locales, el informe cuantificó a comienzos de diciembre una oferta de 340 locales en alquiler en toda la costa. De ese número, la mayoría, 85 por ciento se ubicaba en Mar del Plata, secundado por Pinamar. “No ha ingresado nueva oferta de m2 comerciales en alquiler en Mar del Plata”, afirma Horacio Espatolero, vicepresidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de esa ciudad. Agrega que si bien hay zonas donde prácticamente no se comprueba vacancia como la zona de Güemes en Playa Grande, hay otras en las que cuesta conseguir nuevos inquilinos. Respecto a los precios, afirma que se mantuvieron fijos y en algunas ocasiones se negociaron rebajas. En datos concretos, alquilar un local comercial de 35 m2 en Mar del Plata cuesta un promedio de $ 7140 mensuales. Es decir, alrededor de $204/ m2. Como suele ocurrir en la valuación de inmuebles, el precio del m2 tiende a disminuir con la superficie. De hecho, ZonaProp indica que el alquiler de un inmueble de 80 m2 cotiza $13.440 al mes, mientras que uno de 180 m2 ronda los $ 23.760.

A la hora de analizar, cuánto hay que invertir para tener un inmueble comercial en alguna ciudad cercana al mar argentino, el estudio relevó un local comercial de 35 m2 en Mar del Plata tiene un precio medio de US$ 75.075, lo que representa un promedio de US$ 2145/m2. Mientras que un inmueble de 180 m2 se vende en US$ 243.000. Actualmente hay 850 locales comerciales en venta en toda la costa atlántica; 80 por ciento de esa oferta se ubica en Mar del Plata.

Con el 11 por ciento de la oferta en venta y el 8 por ciento de alquiler, Pinamar ocupa el segundo lugar en el mapa del mercado de las ciudades balnearias, En esta plaza, los precios también mantuvieron los valores del año pasado. “En los casos que hubo aumento, fue mínimo “, explica Guariniello. En el mercado estiman que un punto de venta de una planta baja y primer piso de unos 35 m2 en esa ciudad balnearia se renta por $200.000 la temporada/año, libre de todo gasto. Los rubros de mayor presencia son la indumentaria, el calzado y los accesorios, y por ahora no se vislumbra alguna zona comercial nueva en la ciudad.

En Cariló, la corredora Claudia Liscio coincide en que los precios de los alquileres no han variado de un año a otro. “Las renovaciones han costado mucho”, puntualiza., reconociendo que ésta no ha sido la mejor época en cuanto a demanda. “Aun cuando acá se levantan las persianas de jueves a lunes, las ventas son pocas y los inquilinos tienen gastos fijos”, explica la mujer que trabaja en la inmobiliaria local Santamarina En números concretos, un alquiler promedio de un local chico de 30 m2 oscila entre $ 30.000 y $ 40.000 por temporada Liscio agrega que también se comercializan otros formatos, como los gazebos, de 2 x 2 o de 1,5 x 1,5, en general, administrados por los paseos comerciales o por sus propios dueños.

“Desde hace tiempo, hay cambios en el comportamiento de las grandes marcas que antes alquilaban locales en Cariló más allá de que vendieran o no”, afirma Liscio y finaliza: lap resencia y promoción ya no alcanza, en la temporada también buscan rentabilidad y no siempre consiguen ese resultado”.

Por Victoria Aranda, Lunes 16 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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La llegada de marcas internacionales de ropa y la expansión de las cadenas anticipan un proceso de recambio de los locales; surgen proyectos en los focos secundarios

Este nuevo año que acaba de nacer trae consigo -como suele ser habitual-una gran cantidad de ilusiones aunque sin dudas la más importante es la reactivación del sector de los locales comerciales que llegaría de la mano de un horizonte de mayor estabilidad según la mayoría de los especialistas consultados.

“En principio auguramos un panorama de reactivación de rentabilidades y de inversiones en el rubro. Además en este escenario se propicia el desembarco de firmas extranjeras en la Argentina, principalmente del sector de la indumentaria que hace tiempo se instalaron en otros países de la región”, comenta Alejandro Schiaffino, responsable de la división locales de Adrián Mercado.

Para Miguel Ludmer, director de Interwin 2017 será un momento en el que se observan algunos cambios notorios. “La gran diferencia entre 2016 y el año que recién dio comienzo será el recambio de algunas marcas; las cadenas que se encuentran en proceso de expansión mostrarán su crecimiento en detrimento de muchos comercios que debieron rescindir los contratos dado que fueron perdiendo rentabilidad fruto del sinceramiento de la economía y la retracción de las ventas”, dice Ludmer.

Los rubros que serán los protagonistas de esta nueva etapa, según Juan José Ramos, gerente de la división locales de L.J. Ramos Negocios Inmobiliarios, seguirán siendo los clásicos. “Los locales gastronómicos y las entidades bancarias se lograron mantener activos durante estos últimos años, si a esta realidad se le suma una reactivación del consumo sin dudas mejorarán su rentabilidad y por ende serán más agresivos en su expansión. Mientras tanto las cadenas de los supermercados continúan con su estrategia, lenta pero constante, de ubicarse en todos los barrios con sus formatos chicos o express”, explica el broker. Y agrega: “Los comercios vinculados con la telefonía móvil también se encuentran atravesando un buen momento dado que este es un rubro que logró instalarse entre las necesidades primarias del público”.

Para Ludmer las marcas de electrodomésticos están comenzando a cambiar su sistema de comercialización y apuestan fuertemente -y con muy buenos resultados- a la venta desde plataformas digitales. “Este rubro se encuentra en un

gran momento no sólo por la alta competencia que se observa en el mercado sino también por el incremento de las ventas las cuales están impulsadas en gran medida vía web”, afirma Ludmer.

Para Marcelo Zuliani, gerente General de la firma Colliers Internacional, 2017 se presentará como una continuación natural del año último. “Muchas de las marcas que se ubicaron el año pasado en los más importantes focos comerciales seguramente en 2017 intentarán sumar metros cuadrados en shoppings, donde los costos de entrada, es decir la obra y puesta a punto del espacio comercial son generalmente menores que los de un local a la calle”, explica Zuliani.

Nuevas zonas

Este mercado se presenta como un escenario que plantea varios cambios. Mientras algunos se encuentran atentos a la evolución del se-tor para tomar determinaciones, otros salen a jugar fuerte apostando a distintos tipos de negocios que generarán un nuevo dinamismo. “En la ciudad hay proyectos que vienen en pleno desarrollo y colaborarán para convertir en poco tiempo a zonas rezagadas en lugares muy valorizados como sucede en Triunvirato y Olazábal o en el corredor del Barrio Parque Donado Holmberg”, revela Adrián Milberg, gerente de Marketing de Baigún Operaciones Inmobiliaria.

Para Ramos los focos comerciales que continuarán dando que hablar serán los tradicionales. “Los ejes comerciales clásicos tanto de la ciudad de Buenos Aires como los del Gran Buenos Aires serán quienes captarán más la atención. Para que los focos secundarios cosechen el interés primero se tiene que lograr una buena rentabilidad en los principales para luego generarse el efecto derrame en los demás. El mercado siempre se comporta de esta manera”, afirma.

Al hablar sobre la provincia de Buenos Aires Milberg afirma que por su gran cantidad de tránsito y masividad se destacan como nuevos y atractivos polos comerciales zonas como Lanús, Quilmes y San Miguel. Otros lugares que captan la atención de inversores y desarrolladores son Nuevo Tigre, principalmente la zona de Nordelta, Villanueva, el corredor Bancalari y Pilar.


Qué pasará con los precios

Si bien es difícil poder predecir el futuro, en la mayoría de los casos los especialistas sostienen que el valor de mercado de los locales comerciales no sufriría variaciones fruto de la supuesta estabilidad que logrará el dólar durante 2017. De suceder esto el ajuste de los contratos de alquiler naturalmente debería estabilizarse.

Si se toma como referencia el precio del metro cuadrado en los focos principales estos rondan entre US$ 56/m2 y US$70/m2, mientras que en los ejes secundarios varían entre US$22/m2 y US$63/m2. Esta brecha se explica por la gran diversidad de focos secundarios que existen. La rentabilidad por su parte, podría subir uno o dos puntos por encima del promedio de 2016, es decir que oscilará entre 5 y 7 por ciento.

Más oferta

Proyectos que incluyen locales comerciales siempre hay, lo importante a la hora de decidir si desembarcar o no en uno de ellos es hacer apropiado estudio de la densidad poblacional de la zona. También lanzar si el layout del proyecto es indicado y el tenantmix que compondrá al emprendimiento. “Cada cenado cuenta con una realidad en diferente. Por ejemplo, quienes viven en zonas que se encuentran en crecimiento y alejadas de la edad buscan hacer sus compras lugares que satisfagan la mayor cantidad posible de sus necesidades, por eso es importante que los nuevos proyectos incorporen un mix acorde”, dice Ramos.

Entre las novedades que se presenta para este año se destaca en zona de Pilar, a la altura del kilómetro 43,5 del ramal Pilar de la Panamericana, Skyglass 3, dentro Tes Vila. Este es un proyecto que cuenta con 7900 m2 destinados a oficinas y unos 1200 m2 cubiertos otros tantos descubiertos pensados para el sector comercial. “Allí actualmente ya conviven ofertas gastronómicas de primer nivel como Kansas y La Parolaccia. Este desarrollo comenzará a funcionar partir de abril próximo y brindará propuestas gastronómicas primer nivel, cervecerías, un mini-mercado y cafetería, entre otros. Aún quedan algunos espacios comerciales libres. En un futuro no muy largo se desarrollarán el lugar la segunda etapa de este complejo que tendrá locales de características similares. Este trabajo agresivo del desarrollador evita el lanzamiento conjunto de todo su espacio comercial lo que termina dificultando la comercialización del mismo en muchos casos o perjudicando en tenant-mix, empobreciendo la imagen y el nivel del proyecto”, explica Ramos.

Otro proyecto que acapara la atención del sector es la apertura complejo Al Río. “La irrupción este centro comercial que se encuentra a metros de la General Paz obre la Avenida Del Libertador, Vicente López junto con la peatonalización del centro con veredas bares y restaurantes generarán sólo movimiento en los sectores desarrollo sino también en los consolidados”, ilustra Domingo Speranza, presidente de Newmark ubb Bacre.

Mlilberg de Baigún también trabaja en emprendimientos que contemplan locales en zonas de gran crecimiento y alta demanda como por ejemplo Evoque, ubicado en la Avenida Triunvirato y Olazábal, Lumiere en la avenida Corrientes al 3800 y Wow frente a la plaza Housey, en pleno barrio de los universidades. Tanta movida anticipa un año movido o al menos con “ganas hacer”, lo que no es poca cosa

Por Leandro Murciego, Lunes 2 de enero de 201
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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