Con la irrupción del crédito, entra en escena el comprador que adquiere una propiedad para vivir y cambia la lógica del negocio; los barrios que se desarrollarán y el nuevo rol del inversor.

El sector se prepara para dar vuelta la página y dejar en el olvido los peores años de la industria. El Gobierno avanza en medidas que prometen la (r) evolución de los ladrillos. La llegada del crédito movió al mercado de los usados, pero por ahora no promete nuevos desarrollos porque la financiación es solo apta para unidades que se pueden escriturar. De todas formas en el mediano plazo algunos números alientan a que se aproxima un click en el sector que tendrá su efecto derrame con el surgimiento de nuevos emprendimientos. En marzo se firmaron un 43,6 por ciento más de escrituras que en el mismo mes del año pasado, según informó el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. En el primer bimestre, el incremento interanual había sido de casi 70 por ciento. Otro signo alentador es que, en el primer trimestre de este año, las encomiendas registradas -el paso previo antes de arrancar un proyecto residencial privado- crecieron 70 por ciento respecto del mismo período de 2016 y 80 por ciento versus 2015, el más recesivo en el mercado residencial de nuevos desarrollos de los últimos ocho años, según datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), entidad que realiza ese relevamiento. En el nuevo escenario, quienes decidan apostar a los ladrillos en los próximos meses tendrán que tener en cuenta las diez claves que definirán al mercado que viene.

El crédito marcará el ritmo de la demanda

En marzo, el 20,4 por ciento de las operaciones de compra de propiedades de la Capital se realizaron con crédito, el récord en nueve años, según el informe del Colegio de Escribanos. Durante la administración Kirchner, en la ciudad de Buenos Aires, sólo un 6 por ciento de las operaciones fueron con crédito hipotecario, frente al 26 por ciento de la década de la convertibilidad, En términos de PBI, la Argentina está aún muy lejos de otros países de la región, en donde la media es de 4,4 por ciento e incluso de sus propias marcas históricas. “En 1999/2000, el mercado alcanzaba el 5 por ciento del PBI. Hoy representa el 0,5 por ciento”, detalla el desarrollador Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo.

El gran acierto del nuevo Procrear de establecer tasas del 3,5 por ciento más actualización por CER es que genera cuotas por debajo de las de un alquiler. Un relevamiento de Reporte Inmobiliario concluyó que el monto mensual de una hipoteca es 17 por ciento menor a la de un alquiler, al relevar un dos ambientes usado en la Capital. “El panorama es promisorio. Se pasó del Procrear de Cristina de 2014, que subsidiaba implícitamente casas en los countries con una tasa del 14 por ciento con 30 por ciento de inflación, a hacerlo explícitamente en la que el Estado pone el 40 por ciento”, analiza Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV).

Se generarán proyectos para la clase media

El comprador que adquiere una unidad para vivir gana protagonismo y exige otro tipo de departamentos: más accesibles en precios y fuera de los barrios más caros de la ciudad. Este cambio ocasionó una suba en la demanda en zonas que los inversores no miraban, un fenómeno que tuvo su efecto en los precios. Las propiedades suben más en Liniers, Saavedra y Chacarita que en Núñez y Belgrano, de acuerdo con un relevamiento realizado por el sitio especializado Zona Prop. “En el corredor norte de la Capital -Recoleta, Palermo, Barrio Norte y Belgrano- el aumento promedió el 5,4 por ciento, mientras que en el corredor noroeste -Villa Urquiza, Saavedra, Chacarita, Villa Ortúzar, Parque Chas, Villa Crespo y Paternal -subió 6,7 por ciento”, detalla Federico Barni, director ejecutivo de Navent el grupo dueño de Zona Prop. “La llegada del subte y el Metrobus puso en boga zonas en las que el mismo producto puede conseguirse por precios hasta 30 por ciento menos que los que están en áreas consolidadas”, afirma Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima.

Los precios seguirán subiendo

Mientras los propietarios de los pocos terrenos que quedan en la Capital son inflexibles en las negociaciones, los desarrolladores intentan avanzar en un mercado que los pone a prueba a diario. “La combinación de un alza promedio de sólo el 5 por ciento en dólares en el valor de las propiedades en el último año con un costo de construcción en su máximo histórico que aumentó 40 por ciento en dólares pulveriza la utilidad del negocio”, explica Damián Tabakman, rector de la escuela de negocios EN Real Estate, quien aclara que mientras no puedan trasladarse esos aumentos a precios se complica la generación de nuevas obras. A este dato se suma un escenario de mayor demanda, crédito y disponibilidad por parte de los inversores. Hoy incluso se da el fenómeno de que quien construye un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro emprendimiento con lo que gana. Una realidad que hace impensada una baja en los valores.

Saldrán proyectos con amenities en barrios medios

“Durante 10 años se construyó para el 10 por ciento más rico del país. El crédito permite que nos animemos a zonas frías, barrios buenos que no avanzaron porque no hay financiación”, afirma Llambías, socio de la desarrolladora Red Consulting and Management que avanza con un emprendimiento de US$ 40 millones de inversión que construirá en la ex planta de Aurora ,ubicada en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo. Gonzalo Monarca es otro de los jugadores que en los últimos meses adquirió tierra en barrios en los que hasta ahora no invertía, como Barracas, La Boca y San Telmo. “Si bien quienes forman parte de lo más alto de la pirámide siguen comprando, también comienza a hacerlo la parte media baja, una demanda para la que estamos generando unidades de tickets de hasta $ 3 millones”, explica.

Cambia el rol del inversor

Algunos seguirán apostando a la fórmula location, location, location e invierten en proyectos que se venden por encima de los US$ 10.000/m2 pero surgen oportunidades. “Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva. Ahora se generarán negocios genuinos y no bonos de ladrillos”, analiza Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios, y aclara que el inversor no quedará fuera de la partida. Será clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Además, la expectativa es que en un futuro inmediato los inversores se apropien del negocio del boom de hipotecas.

Los desarrolladores negocian con el Estado y con los vecinos

Todos los actores tienen que cambiar el chip. El nuevo modelo es colaborativo, alejado de la fórmula individualista del empresario que negocia un terreno y construye un proyecto sin conocer al vecino. En el mundo, se está yendo hacia modelos público-privados que apuntan a revitalizar y recuperar zonas. Para ello, la integración de la comunidad al debate es clave. “Hoy el desarrollador tiene que obtener la licencia para operar al momento de lanzar un nuevo producto y tiene que validar sus credenciales ante todos los actores del sector”, analiza Tino Lutteral, director de la desarrolladora Nuevo Urbanismo. Se avecina un nuevo mercado inmobiliario basado en la gestión de suelo de calidad, un desafío que pondrá a prueba la flexibilidad de los desarrolladores, urbanistas y todos los players del sector.

Surgen nuevos sistemas de construcción

Los desarrolladores arrancan de un costo muy ajustado conformado por una incidencia de la tierra que varía entre los US$ 600/m2 y los US$ 1500/m2 dependiendo del barrio y un costo de construcción, en su máximo histórico entre US$ 1300/m2 y US$ 1500 el metro -en la década del 90 era de US$ 700-. Estos números, los obligan a mirar otras alternativas que además de ser más accesibles demanden menos tiempo de construcción. Y que en muchos casos terminan combinándolas con el ladrillo. “En la Argentina se tarda dos años en construir un edificio mientras que en otros países tres meses”, advierte Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonio FDI.

El mercado de capitales, futura fuente de financiamiento

Superado el desencanto que generó que los ladrillos solo hayan atraído US$ 162,7 millones, el dinero que sumaron los cinco fondos comunes de inversión cerrados aprobados que permitían blanquear sin multa; en el sector confían en el desarrollo del mercado de capitales como fuente de financiación de proyectos inmobiliarios. Para lograrlo, será clave que el Congreso apruebe la ley que incluye la reforma que exime del impuesto a las ganancias al instrumento. El cambio convertiría a los fondos cerrados en un vehículo transparente y que se tribute según sea la carga de cada participante del fondo. “El gran partido saldrá cuando sea aprobada la norma”, afirma Marcos Ayerra, presidente de la Comisión Nacional de Valores (CNV).

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Los precios de las unidades se establecerán en UVA

Hace poco más de un mes se habilitó el uso de las UVA y el UVI para actualizar cualquier contrato en la cadena: desde el constructor hasta la comercialización y la escrituración. El sistema es similar al modelo chileno que utiliza la Unidad Funcional (UF) para la adquisición de cualquier bien durable y que logró sacar el chip de hablar en dólares. Hoy, la mayoría de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. Mario Gómez, director de la inmobiliaria Le Blue, incluso plantea hasta la posibilidad a futuro de que los alquileres puedan pagarse en UVA. La novedad es que en los próximos meses, algunos desarrolladores se animarán a vender directamente en esa unidad. “A la gente le preocupa la inflación y el dólar, porque cualquier modificación de este último impacta en los insumos de construcción. A las UVA, en cambio, las puede seguir en el día a día, las siente más cercana y con mayor previsibilidad”, explica Monarca.

Vuelve el concepto del vecindario

El valor de las propiedades en relación con el poder adquisitivo genera proyectos con unidades cada vez más pequeñas. Por eso surgen emprendimientos con amenities que incentiven a socializar. El concepto de coliving con espacios que favorecen la interacción y que combinan la intimidad de la vida privada y las áreas comunes en las que se puede interactuar. En el tercer milenio, la gente busca encontrarse, superar el aislamiento que genera la tecnología.

Por Carla Quiroga, Sábado 6 de mayo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Marcos Ayerra, presidente de la Comisión Nacional de Valores.

El mercado de capitales es uno de los focos del Gobierno. El propio Luis Caputo, ministro de Finanzas afirmó que trabaja en el desarrollo del mercado de capitales para que se convierta en “una fuente alternativa de financiamiento para las pymes que generan el 70 por ciento del empleo”. La declaración la realizó en el Congreso Económico Argentino en el marco de Expo Efi, el evento anual que todos los años reúne a los referentes del mundo de la economía y los negocios en el Hilton. En el mismo encuentro, Fernando Luciani, gerente General del Mercado Argentino de Valores (MAV) coincidió con el funcionario. “Falta construir una categoría de inversores que demande genuinamente herramientas para invertir en estas empresas”, planteó.

El presidente de la Comisión Nacional de Valores (CBV), Marcos Ayerra, fue otro de los speakers invitados. La Nacion aprovechó la ocasión para profundizar sobre la iniciativa del Gobierno que le permitía a los blanqueadores sincerar dinero sin multa a través de fondos comunes de inversión (FCI) cerrados que apostaran a proyectos relacionados con infraestructura, economías regionales, energías renovables, créditos UVIs, pymes, y en emprendimientos inmobiliarios.

-¿Por qué se aprobaron tan pocos del sector de real estate?

-Lo que buscábamos era poner en agenda el tema y tuvimos una muy buena reacción de mercado. Los FCI son excelentes instrumentos, muy usados en otros países de la región. En la Argentina, en cambio, no se desarrollaron por un tema impositivo. La gran apuesta fue generar interés y se logró. Además no creo que se hayan aprobado pocos: de los 40 FCI cerrados que se presentaron para aprovechar el blanqueo, se aprobaron 16, y 20 decidieron bajarse por motus propio cuando no salió la ley del mercado de capitales en diciembre. Otro dato que muestra que trabajamos en el tema es que durante todo el año pasado aprobamos 98 FCI entre abiertos y cerrados.

-Entonces, ¿el problema fue que el Congreso no aprobó en diciembre la ley que eximía de Ganancias a los FCI cerrados?

-Los FCI cerrados son sujeto de impuesto lo que es un error porque un fondo puede invertir tal vez a un plazo de diez años, y si paga ese impuesto se va carcomiendo parte del dinero. Además, el inversor ya está pagando ese impuesto sobre los dividendos. El plan era que: entre agosto y diciembre se presentaran los FCI cerrados ante la Comisión, que en el último mes del año pasado con la aprobación del Congreso de la ley del mercado de capitales se los eximiera de Ganancias y que en el primer trimestre de este año se suscribieran. Pero al dilatarse hasta marzo su tratamiento , el gran potencial que tenía el instrumento para el blanqueo quedó trunco.

-¿Por qué?
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-Porque no se estructuró impositivamente a tiempo. Es decir, es un instrumento que no está terminado, más allá de que a algunos blanqueadores les sirvió por la posibilidad que les dio de ahorrase la multa y que es totalmente válido. De hecho muchos de ellos entraron en los FCI cerrados que se suscribieron apostando a que en marzo se apruebe la ley.

-El mercado criticó la condición de que la mínima inversión para entrar fuera tan alta…

-La base de US$ 250.000 la establecimos para proteger al inversor que es nuestra principal responsabilidad. La realidad es que hoy, los FCI cerrados son un producto riesgoso y queríamos que invirtieran los calificados. Es un proceso de aprendizaje para todos. Prefiero ponerme rojo porque no aprobé un fondo que azul porque es una estafa. No podíamos correr el riesgo de que sea un mal primer paso. Además si el mercado pudiera ver la forma en cómo llegaron algunos: estaban mal estructurados y no cumplían con las condiciones. Hubo casos hasta con conflicto de intereses. En la CNV tengo el mejor equipo monitoreando y revisando las presentaciones. El trabajo con los aprobados fue en conjunto: ingresaron, se efectuaron objeciones y se mejoraron.

-¿Los FCI son un instrumento que llegaron para quedarse?

Por supuesto. El gran partido empezará cuando sea aprobada la ley. Para darse una ideal del potencial en otros países de la región representan entre un 3 y 5 por ciento del PBI. Tenemos una enorme fe en el desarrollo. El mercado de capitales es prioridad para este gobierno. Sabemos que no se puede crear un crecimiento sostenible sin eso, hay un rol esencial de parte de nosotros y el momento es ahora. Crear una cultura del mercado de capitales que hoy no hay.

El dilema de Ganancias

La disputa entre el Gobierno y Sergio Massa por el impuesto a las Ganancias postergó para marzo el debate de la reforma de la Ley de Mercado de Capitales sancionada en 2012. Esta incluía una modificación que era clave para los desarrolladores a los efectos de generar certezas sobre la rentabilidad real, en el marco del blanqueo de capitales, de los fondos comunes de inversión (FCI).

La reforma busca que esos fondos dejaran de tener doble imposición de ese impuesto ya que en la actualidad tributan el instrumento y el cuotapartista. De este modo, la carga recaería sólo sobre los inversores. En otras palabras, se busca que tengan el mismo tratamiento impositivo que los FCI abiertos que son los que tienen patrimonio variable a través de entradas y salidas de cuotapartistas en el que sólo pagan ganancias las sociedades. El cambio convertiría a los fondos cerrados en un vehículo transparente, y que se tribute según sea la carga de cada participante del fondo.

Por Carla Quiroga, Sábado 11 de marzo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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La liberación del mercado de cambios y los avances en la construcción de torres inteligentes reactivaron el centro y la zona porteña de Catalinas.

“El crecimiento del mercado de alquileres y el mayor número de transacciones son evidencia de la recuperación del mercados. Las compañías pusieron el foco en el segmento clase A plus, donde las especificaciones técnicas y la localización son prioritarias“, sintetizó un nuevo análisis de CBRE Research.

El trabajo de campo determinó que, en el primer semestre, la oferta de oficinas de alta categoría se incrementó en 66.400 metros cuadrados, a poco más de 1,9 millones de m2, producto de la entrega de cinco emprendimientos, particularmente en las zonas de Catalinas y Puerto Madero, con un valor promedio que ascendió 6,3% en el segundo trimestre, a un rango de 23 dólares por m2 de superficie para los tipo A y casi 29 dólares por m2 en los categoría A plus.

El aumento del valor de los alquileres en dólares se originó tanto en el efecto de la virtual estabilidad del tipo de cambio y la unificación del mercado, como en la tonificación de la demanda a 52.000 metros cuadrados en el período.

La renta de oficinas corporativas nominadas en dólares subió 6,3% en el segundo trimestre (CBRE)

“La demanda se mostró claramente proactiva hacia la nueva oferta, localizada mayormente en Catalinas y submercados del centro de la Ciudad, con 26.000 m2 adicionales, en contraste con el Corredor Libertador y Panamericana y la zona norte de CABA”, observan los expertos de CBRE Research.

El mejor año de los últimos cinco

El estudio privado destaca que “2016 se perfila como un año de gran expansión, como no se vio desde 2010/2011″, esto es antes de que el gobierno anterior impusiera el cepo cambiario que prohibió pactar las operaciones en moneda extranjera, como fue costumbre en más de 40 años, por la sostenida depreciación del valor del peso.

Un relevamiento de los desarrollos inmobiliarios vinculados con el mercado de oficinas llevó a CBRE a estimar que en el corriente año se sumarán a la oferta unos 114.000 metros cuadrados, en contraste con el promedio de 75.000 m2 de los últimos años.

En el primer semestre, la oferta de oficinas aumentó 3,6% y la tasa media de vacancia subió a 8,9% (CBRE)

En el primer semestre, la oferta de oficinas aumentó 3,6% y la tasa media de vacancia subió a 8,9% (CBRE)

Respecto a la tendencia de los precios de los alquileres el informe privado considera que “no parece que se vaya a detener en el futuro próximo, lo que, en un contexto de alta demanda por edificios de la máxima calidad, pone en descubierto que las empresas están priorizando la calidad y la ubicación, junto a la mayor rigidez por parte de los propietarios para ajustarlos a la baja”.

Por Daniel Sticco, Domingo 24 de julio de 2016
Publicado en el suplemento Economía del diario INFOBAE

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El primer trimestre del año actual se insinuó con signos positivos en los edificios de oficinas de las clases premium, con alza en los precios y más demanda.

Los cambios en materia macroeconómica, iniciados con la nueva gestión de gobierno, continuaron en el primer trimestre del año actual. Posiblemente lo más relevante sea la exitosa renegociación de la deuda externa en default ante los acreedores, lo cual otorga optimismo y una mayor credibilidad para la Argentina ante los ojos de los mercados financieros internacionales, que se podrían concretar cuando se atraigan capitales extranjeros que generen empleo y flujos de capital, componentes claves para el desarrollo de acuerdo al plan económico trazado.

La apertura de los mercados y el ingreso de nuevas firmas tendrían un interesante impacto inmobiliario en general, implicando un aumento en la demanda tanto de oficinas y locales comerciales, como de depósitos industriales y naves logísticas; poniendo aún mayor presión a las ya bajas tasas de vacancia. Las expectativas optimistas poseen su contracara. La creciente inflación potenciada por los incrementos en las tarifas de servicios y transporte públicos, y combustibles. Este súbito aumento en el costo vida pone al consumo en un cuello de botella y empuja a aumentos salariales para combatir la disminución de los ingresos reales. Esto constituye el mayor desafío a corto y mediano plazo que el gobierno debe afrontar para apuntalar la retracción del consumo y evitar un aumento de la desocupación. El mercado inmobiliario no es ajeno a estos aumentos que estarán reflejados en los crecientes gastos de expensas y servicios públicos.

“En el primer trimestre, el mercado de oficinas de Buenos Aires mostró una respuesta positiva ante los cambios económicos. Se observa un repunte en la actividad con relación al año pasado, esto se evidencia a través de una mayor dinámica en el mercado de alquileres y un incremento en el número de transacciones. Cabe mencionar que dicho aumento de la dinámica fue generado por la relocalización o expansión de empresas locales o multinacionales ya establecidas; ya que no se han detectado nuevas aperturas o desembarcos de nuevas firmas, por el momento”, comentó Eduardo Di Buccio, gerente de research de CBRE Argentina.

Y agregó: “El inventario de oficinas clase A+ y A se mantiene en el mismo nivel respecto del último trimestre, alrededor de 1,75 millones de m2 rentables. Para el segundo trimestre se prevén incorporaciones por 60.000 m2 aproximadamente, en los submercados de Catalinas y Puerto Madero Norte. Asimismo, para la totalidad de 2016 la producción ascendería a 75.000 m2, la mayoría de ellos en Clase A+. En contraste con años anteriores, el foco se ha movido de los submercados de zona norte (Panamericana y Libertador) hacia los submercados más tradicionales como Catalinas, Puerto Madero y Macrocentro”.

En el primer trimestre, la demanda representada por la absorción neta acumuló unos 33.000 m2 aproximadamente, representando un crecimiento del 30% sobre el trimestre anterior y en línea con el promedio histórico para este indicador. El incremento en la demanda, sumado a la ausencia de nueva oferta, ha recortado la vacancia desde 9,32%, a fines de 2015 a 7,32%, al cierre del primer trimestre de 2016. Cabe destacar que los edificios a entregarse durante el segundo trimestre ya se encuentran en comercialización y parcialmente tomados en más de un 66% (40.000 m2).

“El aumento en la actividad también tuvo su efecto en los precios de alquiler; el promedio de precios de clase A+ y A se incrementó en un 6,8% comparado con el trimestre anterior. Esta alza en el alquiler tuvo mayor impacto en clase A+, con precios promedio en 27,40 dólares el m2, donde Catalinas y Puerto Madero Norte encabezan la lista con 33,07 y 30,50 dólares el m2, respectivamente. Puerto Madero Sur y el eje Panamericana cuentan con los precios más competitivos. Para clase A, los valores promedian 21,20 dólares el m2, y en este caso los submercados con las rentas más altas son Plaza San Martín y zona norte de la ciudad con rentas en 25,30 y 23,70 dólares el m2, respectivamente”, expresó Di Buccio.

Y concluyó: “La demanda en el primer trimestre, tendencia que no se espera que se revierta en los próximos meses, permite estimar que la vacancia tendrá un alivio cuando se entreguen los proyectos, al menos hasta que estos se absorban en su totalidad. Y el alza en los precios no parece detenerse en un futuro próximo, lo que, en un contexto de alta demanda por edificios de nivel, pone en descubierto que las empresas priorizan la calidad y ubicación”.

Lunes 9 de mayo de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Los operadores inmobiliarios se muestran optimistas ante las elecciones del mes próximo, aunque consideran que el segmento de las oficinas podría mejorar a partir de marzo de 2016.

Los principales indicadores inmobiliarios como son la tasa de vacancia y renta promedio muestran desde principios de año señales de recuperación en el segmento de las oficinas. El inminente cambio gubernamental mejora la situación del mercado. La brecha entre un alquiler considerado al tipo de cambio oficial y otro al paralelo se ubica en 47%, alejándose de su peor momento a fines de 2014, cuando alcanzó el 83%.

Sobre el sector, Daniel Delfino, de CBRE, comentó: “El mercado actualmente se encuentra muy tranquilo, a la espera de las elecciones de octubre. Las empresas en general, que no tienen una necesidad urgente de tomar más espacio o cambiar de ubicación, van a esperar el resultado, y las medidas que impulsará el nuevo gobierno. La sensación, gane quien gane, es que se tomarán medidas que alienten la producción, la exportación y tratarán de generar las condiciones para la recuperación de las economías regionales. También es muy importante la salida del cepo al dólar, medida fundamental para poder atraer inversiones del exterior y poder tener reglas más claras”.

Por su parte, Ignacio Cabrera, broker comercial de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, opinó: “Se percibe un leve movimiento e interés por realizar operaciones aun en etapa de elecciones, pero las empresas toman más recaudos y se mantienen a la expectativa de lo que pueda suceder en octubre. Esperamos que el cambio de gobierno aliente al mercado, ya que está muy golpeado. El sector espera una recuperación, aunque estimamos que será lenta y muy gradual”.

Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre, expresó: “La plaza está con gran incertidumbre y a la espera de que se resuelva alguna decisión o cambio, aunque habrá que esperar hasta marzo del año próximo, o al menos así parece”.

El mercado podría tomar un movimiento mucho más acelerado, en la toma de decisiones. Hay empresas corporativas y nacionales que están absorbiendo entre 6000 y 10.000 m2, pero son excepciones. “En general los pocos pedidos son de superficies menores, que oscilan entre 300 y 1500 metros cuadrados”, agregó Delfino.

El costo estimado de construcción para un edificio de categoría A+ es de 1339 dólares el m2 y el estimado para el equipamiento de los inmuebles premium es de 1396 dólares el m2. El inventario actual de oficinas clase A y A+ presentó un aumento interanual del 5,8% alcanzando actualmente 1.465.500 m2. La tasa de vacancia actual es de 10,7%, siendo las zonas del Macrocentro y Puerto Madero Sur las de mayor espacio disponible.

El valor promedio de alquiler presentó un aumento interanual del 4,8 por ciento, alcanzando un valor promedio de 25 dólares el m2. Actualmente, se encuentran en obra 222.100 m2, lo que representa un incremento interanual del 4,3%.

Más allá de los tradicionales submercados de oficinas premium, comienzan a pisar fuerte otros puntos geográficos, considerados de menor categoría, como el Distrito Tecnológico de Parque Patricios, Barracas y La Boca. En el panorama regional, la Argentina se encuentra entre los mercados más inestables y poco certeros de la región. Los que más crecen y más demanda experimentan en América latina son los países de México, Colombia y Chile. Mientras, San Pablo y Río de Janeiro son los focos comerciales y corporativos más cotizados de la región.

Valores

En la zona de Catalinas como en la de Plaza San Martín, los valores han tenido una moderada suba debido a la escasez de metros cuadrados, por su parte, en el Micro y Macrocentro se mantuvieron estables. En Plaza Roma, hay oficinas entres 15 y 26 dólares el m2; en Plaza San Martin, entre 18 y 28 dólares el m2; en el Microcentro desde 15 hasta 24 dólares el m2, y en Catalinas 32 dólares el m2. Aquí, “los estudios de abogados y las empresas de servicios son las que más consultas realizan”, amplió Cabrera.

Algunas de las problemáticas que vive el sector, las comentó Speranza: “se advierten la falta de opciones, los altos costos de mudanza y el valor estable del tipo de cambio BNA, que rige en los contratos Lo que sucederá en un futuro cercano es claramente incierto y esto es parte de lo que hace que el mercado transite en forma lenta”.

En tanto que en el corredor norte se produjeron pequeños aumentos en las locaciones, en edificios de muy buena categoría y se mantuvo en los edificios de inferior nivel. Lo mismo ocurre en el eje de Panamericana, donde hubo una muy buena absorción de m2, ocupándose casi en su totalidad en edificios que estaban en oferta.

En cuanto a los rubros que motorizan las búsquedas, las empresas de consultoría, bancos, laboratorios, de seguridad fueron las que motorizaron en su gran mayoría. A su vez, hay varios proyectos en ejecución, en el circuito de Panamericana, zona norte, Olivos y San Isidro. “Los desarrolladores no se equivocaron en haber comprado en su momento buenos terrenos, en ubicaciones que ahora son solicitadas, para poder ofrecerlos a mediados o fin del año próximo, donde se espera que el mercado vuelva a tener el movimiento histórico”, amplió Delfino.

“Probablemente con una reactivación del mercado podremos ver emerger nuevas zonas en el futuro”, detalló Cabrera. A lo que Speranza agregó: “Si los valores suben, locaciones alternativas como avenida Patricios, en Barracas, u otros distritos de la ciudad comenzarán a ser alternativas. En el caso del corredor de la Avenida Libertador, entre La Pampa y General Paz cada vez más consolidado, tanto es así, que se lo denomina como el Mid-Town porteño con transporte, servicios, residencias, clubes, escuelas y universidades”.

Los primeros meses del año próximo y las decisiones que pueda tomar el nuevo Gobierno serán fundamentales para poder recuperar el ritmo del mercado.

Por José Luis Cieri, Lunes 14 de septiembre de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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