Según la mirada de los inmobiliarios, la gente los busca por cercanía a medios de transporte, escuelas, buena oferta gastronómica y seguridad, por ejemplo. Un recorrido a pie por estas zonas de la Capital que mejoran día a día.

La ciudad de Buenos Aires se encuentra dividida en 48 barrios, a los que se los denomina como los oficiales. Algunos son centenarios y otros más jóvenes. Puerto Madero es el más reciente y su crecimiento no deja de sorprender. En él se destacan las torres de lujo con todos los servicios y cuenta con muy buen acceso. Además de los cinco más buscados (ver abajo), en la lista aparecen otros sectores geográficos que crecieron o mantienen el progreso sostenido como Barrio Norte, Almagro, Villa del Parque, Versalles -que tiene la mayor cantidad de espacios verdes y es el más silencioso-, Flores, Barracas -con el Distrito de Diseño y la instalación del gobierno porteño-, Parque Patricios -con la expansión del Distrito Tecnológico-, Caballito -por ser el centro geográfico de la ciudad y que convive con un público más localista- y Palermo -con su Distrito Audiovisual-, entre otros.

Cada barrio tiene sus arterias principales que son a la vez las más buscadas y de esta forma sus calles aledañas se ven favorecidas. Por ejemplo es el caso del bulevar Charcas y la avenida Coronel Díaz, en Barrio Norte; Quintana, en Recoleta; Chenault, en Palermo/Las Cañitas, y Avenida del Libertador en todo su corredor.

Al respecto, Miguel Ludmer, de Interwin, dijo que “comprar en Recoleta es como tener un cheque al portador, porque se compra y vende con facilidad”.

Zonas también demandadas son la de Acoyte y Rivadavia, y las que tienen valores más altos son las aledañas al parque Rivadavia y a la avenida Pedro Goyena, seguidas por el entorno de Parque Centenario, en Caballito.

Hay otros sectores no oficiales llamados también barrios, llegando a ser más de cien. Son zonas que se encuentran dentro de los oficiales y cada año la lista aumenta por la demanda del público. Uno de ellos es Palermo, que se divide en varias subzonas, pero no por eso menos importantes: Hollywood, Chico, Vivo, Glam, Las Cañitas, La Imprenta -y la lista continúa-, conviven en un amplio radio donde la moda, el diseño, la cultura y la gastronomía se dan la mano.

Finalmente, Chacarita, es otro punto en expansión y uno de los que tiene más futuro.

En esta nota, la mirada especializada de algunos inmobiliarios sobre los barrios que más demanda tienen por diversos motivos, por qué son elegidos, el valor del m2 y qué público los busca. Ellos son los que están cerca del posible propietario y conocen de sus gustos y sus inquietudes, y la gente es en definitiva la que los elige.

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En esta zona de la ciudad de Buenos Aires se multiplican los proyectos residenciales; allí conviven cerca de cuatro decenas de construcciones en distintos estados; la mayoría ofrece unidades pequeñas

Los precios de alquiler de los departamentos en la zona parten desde los 4500 pesos; lo nuevo en Rooselvetl y Arribeños. Foto: Ricardo Pristupluk

Hay sectores de la ciudad que en los últimos tiempos comenzaron a cambiar su fisonomía, dejando de lado las viejas residencias para abrirle paso a los modernos emprendimientos en altura. Uno de los rincones porteños que más cambios experimentó es el denominado Núñez Norte, que se extiende desde la avenida General Paz hasta Roosevelt y desde las vías del ferrocarril Mitre hasta la Avenida del Libertador. Actualmente allí conviven cerca de 40 proyectos inmobiliarios en distintas etapas de construcción, pero la mayoría se encuentra en una pequeña zona de 12 manzanas (ver mapa).

Según los referentes inmobiliarios, el crecimiento de esta zona es una consecuencia del desarrollo del entorno. “Esta área creció notablemente como resultado de la gran saturación que hoy existe en los barrios linderos, sumada a una estética moderna, ecológica y residencial”, explicó Mauro Ridelnik, gerente comercial de la firma Guimat Propiedades. Y agregó: “Sin duda, uno de los puntos fuertes de este corredor son sus espacios verdes, que a diferencia de otros barrios porteños aún los mantiene”.

Para Diego Cervi -titular de Cervi Propiedades-, otro de los brokers conocedores del lugar, este sector de Núñez lleva más de doce años en constante crecimiento. “Su fácil acceso, tanto vehicular como por medios de transportes públicos, fue determinante, sumado a la cercanía con los parques, entidades deportivas, educativas y recreativas (cines, restaurantes y bares y cafeterías, que se multiplicaron en los dos últimos años)”, explicó Cervi.

Las estadísticas revelan que los que más buscan la zona son los jóvenes, por eso un gran porcentaje de los nuevos emprendimientos ofrece unidades pequeñas, en muchos casos monoambientes divisibles. “Hoy, aquí, contamos con varios emprendimientos en distintas etapas: en pozo, construcción y terminados con posesión inmediata; estos últimos son unidades más grandes, de 3 dormitorios, que sus compradores son consumidores finales. Los departamentos más chicos son requeridos, en su mayoría, por inversores que buscan una renta mensual y luego ocupados por jóvenes ejecutivos”, dijo Cervi.

Ridelnik amplía aún más la definición de la zona. “Aquí muchos desarrolladores apuntan a grandes emprendimientos con amenities de categoría, como es el caso de Iberá 2485. La contracara de ello son los modernos departamentos tipo casa, con bajas expensas, los cuales garantizan un tiempo de obra de aproximadamente 1 a 2 años obteniendo unidades privilegiadas con amplios balcones terrazas o patios y parrilla, como es el caso de Besares 1731″, contó el gerente comercial de Guimat Propiedades.

Según Cervi, en el caso de los emprendimientos nuevos existen dos etapas comerciales y dos tipos de propietarios. “En la primera parte, los compradores suelen ser inversores. Con el avance de la obra ingresan compradores particulares, por lo general jóvenes profesionales de un poder adquisitivo medio/alto que son quienes finalmente habitarán el inmueble. Una característica del lugar es que el público que se muda no suele querer abandonarlo. Esta es una zona que ofrece todas, pero todas las comodidades”, explicó Cervi.

El público de Núñez Norte tiene una característica muy particular. Según los brokers, éstos no suelen aceptar errores de diseño; además buscan buenas ubicaciones y muy buenas plantas. Son clientes bien informados que no pagan por metros cuadrados que no van a utilizar (balcones angostos, mala circulación, entre otros).

Los precios de alquiler de los departamentos en la zona parten desde los 4500 pesos. Foto: Ricardo Pristupluk

Valores

Los valores del metro cuadrado a estrenar arrancan de 2250 y alcanzan cotizaciones cercanas a los 2700 dólares; mientras que en las unidades usadas el precio ronda entre los 2000 y 2400 dólares. En el caso de los alquileres, un departamento de un dormitorio a estrenar parte de los 4500 pesos en adelante.

La incidencia buscada en la zona para los terrenos por las grandes constructoras arranca desde los US$ 550 por metro cuadrado en la zona más residencial llegando a los 1000 dólares el m2 en los tramos premium.

Los expertos dicen que Núñez Norte aún está muy lejos de su techo y que a medida que pase el tiempo no sólo se multiplicará el interés del público, sino también el valor de las tierras. “Como sucede en todas partes del mundo, la tierra es un bien que escasea, o sea a medida que falte, el valor irá en aumento. Por el momento, la zona brinda grandes oportunidades manteniendo los valores previstos”, concluyó Ridelnik.

Para concluir, Cervi afirmó: “Aquí, los desarrollos que se favorecerán a largo plazo son los de unidades de mayor tamaño, ya que la zona tiene como clientes potenciales a los que se han ido a vivir a los barrios cerrados a la zona norte del Gran Buenos Aires con chicos pequeños y hoy quieren regresar a la Capital”.

Por Leandro Murciego, Sábado 14 de marzo de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Desde hace tiempo, inversores y desarrolladores se han volcado a este segmento para acercar a la demanda propuestas más accesibles; ¿las razones?, el cepo cambiario y la inflación, entre otras.

A pocas semanas de concretarse los dos años desde que se instalaron las restricciones cambiarias, los desarrolladores poco a poco fueron adaptándose a las circunstancias buscando soluciones a las trabas para ofrecer proyectos atractivos y así tentar a los compradores.

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Una tramo de la Avenida del Libertador y cercanías atrae nuevos rubros para atender la demanda creciente.

Hasta no hace mucho, en la zona podían encontrarse casi únicamente locales de equipamiento y decoración para el hogar: sobre la Avenida del Libertador, importantes espacios ocupados por grandes firmas; en las paralelas y transversales, comercios bastante más pequeños y propuestas cercanas a lo artesanal, ya fuera en pisos, muebles de cocina, sanitarios o lo que se buscara para la casa. Así hasta que, entre 2005 y 2010, en el 7050 de esa avenida, se concretaron los 40 pisos del Château Libertador, al que pronto se sumaron otras torres menos afrancesadas, pero que también aportaron lo suyo a la transformación del paisaje de ese retazo del barrio de Núñez.

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La oferta hoy parece atractiva por sus valores en barrios como Colegiales, Almagro, Núñez, Coghlan o Villa Crespo. En un escenario complejo, con poco movimiento, este segmento se mantiene atractivo para los inversores; oferta interesante según los barrios.

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