Aunque hubo elecciones y crisis en el mundo, el panorama fue alentador. Para 2012, cautela ante las expectativas.
Luego de un año con altibajos, el segmento espera recuperar terreno y sumar nuevas inversiones
Es uno de los termómetros de la economía y uno de los sectores que quizá mejor refleja la situación del mercado. Porque es sabido que cuando las variables son favorables, las empresas son las primeras en apostar al cambio o la expansión. En ese sentido, el segmento de oficinas cobra un protagonismo clave a la hora de analizar el mercado inmobiliario.
Y este 2010 que está llegando a su fin mostró resultados dispares, y si se buscara definirlo en pocas palabras podría decirse que fue una temporada con altibajos. Esto se debió en gran medida a cuestiones económicas, ya que como es sabido las posibilidades de que una empresa se mude de edificio son directamente proporcionales a sus expectativas de crecimiento y a su capacidad de inversión presente y a futuro.
Según un informe de la firma Colliers International, en los tres primeros trimestres de este año se registró un crecimiento del 11 por ciento en la oferta de espacios con la incorporación de 155.000 m2, lo que representa una suba del 7,6% por sobre el total de lo ofrecido en 2008 y 2009 juntos. El informe expresa que la tasa de vacancia registrada fue del 8,2% y alcanzó su valor máximo desde 2005. Este porcentaje representa 132.865 m2 disponibles en el mercado de oficinas clases A+ y A.
Si parafraseamos lo que cantaba Carlos Gardel: Ya no sos mi Margarita, ahora te llaman Margot, podríamos imaginarnos que un antiguo habitante del barrio como el célebre escritor Jorge Luis Borges expresaría: Ya no sos mi Palermo Viejo, ahora te llaman Palermo SoHo y Hollywood. Con todo lo que representa esto por los designios comerciales e inmobiliarios que aggiornaron el tradicional barrio porteño. Una nueva versión del apart hotel ahora se denomina condo-hotel, según la modalidad que comenzó a utilizarse en Estados Unidos, España y Brasil. En definitiva, es lo mismo que antes, sólo que con servicios y comodidades adaptados a la vida moderna y con mayor categoría.
Lo que la gente del interior, por lo general, alquilaba por unos meses para vivir en Buenos Aires, pequeños departamentos con servicio de hotelería, hoy son turistas extranjeros o inversionistas los que requieren de estos departamentos más amplios, con amenities y un servicio de hotel más completo que ofrecen los condo. Estos, precisamente, son cada vez más requeridos por los viajeros internacionales, que optan por instalarse en Palermo por ser residencial, con una movida comercial, gastronómica y de divertimiento muy relevante, además de servicios de transporte hacia los distintos puntos de la ciudad y el conurbano. Por eso, los desarrollistas pusieron el ojo en este barrio para encarar una serie de edificaciones que están habitadas, otras en construcción y varias más en proyecto.
Proyectos Mixtos
Comenzaron hace poco más de dos décadas y conquistaron las preferencias de inversores y compradores. De la mano de una propuesta innovadora, los proyectos mixtos, esos que conjugan en un mismo predio viviendas, comercios, espacios laborales y hotelería -en una combinación entre dos o más de estas tipologías- con el uso de servicios y espacios comunes, pero siempre respetando la intimidad y privacidad, se instalaron como tendencia y hoy son un hito tanto a nivel urbano como social, que encuentra en el segmento premium su mejor aliado.
Los primeros desarrollos aparecieron en Estados Unidos, debido a las necesidades de un mercado en constante crecimiento. Además, para los inversores tenían el atractivo de permitir reducir costos operativos en factores como seguridad, instalaciones, estacionamiento y demás, y permitían el aprovechamiento del factor de simultaneidad que ofrece usar toda la infraestructura sin que queden servicios ociosos.
Cuando esta modalidad cruzó fronteras y desembarcó en Europa lo hizo en las afueras de las grandes ciudades, ya que por sus características y conformación las metrópolis del Viejo Continente no contaban con espacios abiertos (están saturadas) ni con terrenos libres (la edificación suele ser muy encajonada) y de flexibilidad reglamentaria (hay vastos sectores que gozan de protección arquitectónica y patrimonial) como para poder desarrollarlos. Por eso se asentaron en las áreas libres de los suburbios o en aquellas zonas que habían quedado devastadas luego de las guerras.
Ubicación clave
Intecons, una torre inteligente, está cerca de finalizar su obra. Con una inversión de 35 millones de dólares, busca convertirse en un ícono, a metros de la Panamericana.
La descentralización de las oficinas es parte de una tendencia que continúa incluso en barrios donde antes era impensada la construcción de edificios de este tipo con unidades de primer nivel. Así, se han sumado en forma progresiva desarrollos en diferentes zonas porteñas. Ahora es el turno de Saavedra.
En los últimos tiempos, este tradicional barrio porteño ganó más importancia, en gran medida por la instalación de un centro comercial, el DOT. Una referencia por cierto ineludible que ha tenido en cuenta la firma desarrolladora Intecons a la hora de pensar en un proyecto de oficinas de 23 pisos. La firma es a su vez fiduciaria del fideicomiso y gerenciadora de la obra. Ezequiel Camps, director comercial de Intecons, aporta datos: “La torre clase A, ubicada a 100 metros del shopping, cuenta con un volumen de obra de 33.000 metros cuadrados totales, aunque son 16.500 m2 de oficinas, con 280 cocheras divididas en dos subsuelos. En total son 22 plantas de oficinas, de las cuales 11 cuentan con 900 metros cuadrados y las restantes, con 600 metros cuadrados; además tiene 16 cocheras de cortesía.
Entre las empresas que ya se han instalado figuran Mercado Libre y Assist Card”. Hay empresas que eligieron adquirir sus oficinas en esta torre alejada del Centro, que pertenecen a diferentes rubros.
Una característica de este edificio, que se advierte como un faro en esa área en expansión, es tal vez la de crear un fuerte polo comercial.
El punto a favor del emplazamiento de esta torre es que las empresas prefieren instalarse en la ciudad porque de este modo evitan la carga impositiva (que es mayor del lado de la provincia) y a la vez disfrutan de la cercanía al acceso a la Panamericana para los que viven fuera de Buenos Aires.
Camps comenta que la inversión de la torre es de 35 millones de dólares. El edificio se ha encarado como un fideicomiso de construcción al costo.
Respecto de la ubicación, Facundo Achával y Alejandro Reyser, de las firmas Toribio Achával y Cushman & Wakefield, que comercializan el edificio sólo para el alquiler de las oficinas, opinan: “Una de las virtudes más sobresalientes es la ubicación, que es clave para las empresas que instalan sus empresas en un parque industrial de Pilar o de Rosario, pero que tienen su sede comercial y legal en Buenos Aires. Además, es muy importante contar con la cercanía al shopping por todo lo que ofrece a la gente que trabaje en esas nuevas oficinas, ya que tiene patio de comidas y un lugar de compras, además de todos los servicios. Lo mismo que el estacionamiento.”
Opciones
Si bien el edificio cuenta con cocheras de cortesía, es cierto que el shopping es una opción interesante donde dejar el auto para quien tenga que ir al edificio.
Camps explica que “se calcula que la torre Intecons estará terminado a mediados de este año; tal vez la entrega de las plantas será para agosto”. Otra particularidad del edificio es que sólo queda para alquilar el 30%. El resto está vendido a empresas de diferentes rubros.
Achával, opina: “Es un edificio inteligente de oficinas clase A, único en la zona. Por eso pensamos que puede ser un ícono en el barrio de Saavedra, con el beneficio de acceder a la provincia en instantes”. A lo que Reyser agrega: “Obviamente que la llegada de este edificio colaborará, como el shopping, a transformar paulatinamente la zona”.
Muchos de los que compraron pensaron que era una buena oportunidad que ofrecía el fideicomiso al costo, y esa inversión les permitió adquirir así su propia oficina. Los brokers detallan algunos aspectos de interés para los que buscan mudarse allí. “Las plantas se pueden utilizar desde los 300 metros cuadrados hasta los 3000. Son flexibles, divisibles, y se adaptan a las necesidades de cada empresa.”
Entre algunas de las características que ofrece están la identificación con un sistema digital de huellas, la aplicación del VRV en materia de aire acondicionado y desde luego ascensores de última generación. También se destinarán espacios para servicios a quienes ocupen el edificio, así como está prevista una gran sala para auditorio.
Reyser y Achával coinciden en que este emprendimiento premium responde a las necesidades de la nueva demanda, con un edificio cuyo diseño en torre se diferencia de los que están instalados en la zona norte, además de su propuesta eficiente y de calidad. En materia de precios, calcula entre 23 y 28 dólares el metro cuadrado para el alquiler de las plantas.
Y, desde luego, los que se instalen ahí cuentan con algunos beneficios impositivos, como el de evitar algunos de los impuestos que sí están vigentes del lado de la provincia.
Adriana B. Anzillotti ,26 de abril de 2010.
publicado en La Nación.
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