Surgen proyectos que aprovechan las energías renovables en los que las áreas verdes son una variable central en su diseño


Primero fueron las construcciones amigables, luego los edificios comerciales verdes que marcharon al ritmo de los nuevos tiempos y más tarde llegó el turno de los sustentables. Eso que en un momento pareció tratarse de una simple moda que con el tiempo irrumpió con fuerza en el mercado residencial sumándose cada vez más proyectos -la mayoría de ellos urbanizaciones privadas y un número menos significativo de obras en propiedad horizontal-. Aunque sin dudas la gran novedad es que cada vez son más los desarrolladores que proponen alternativas verdes para el mercado industrial y logístico.

“Los parques verdes, sustentables o eco-industriales son emprendimientos donde el respeto por el entorno y el mínimo impacto sobre el ecosistema en el cual se emplazan, son aspectos condicionantes desde su concepción. Para ello es necesario analizar rigurosamente el comportamiento natural del predio y su entorno, el diseño de la infraestructura más idónea con independencia económica sobre las opciones convencionales, la utilización de recursos naturales para la generación de energía, proyectar edificios autosustentables, respetar la flora autóctona y la reutilización de materiales reciclables, etc. El aporte esencial de estos desarrollos es la concientización que obra sobre las empresas que se radican en ellos, acorde con una tendencia de cara al futuro de la industria del mañana”, comenta Luis Oyuela, presidente del Grupo Bautec, empresa especializada en el diseño, fabricación y montaje de estructuras metálicas.

Pablo Fiorita -responsable de Parques Industriales de la firma comercializadora Adrián Mercado- explica que para la región este es un tema nuevo que está ganando cada vez más terreno. “En América Latina recién se está incorporando el concepto de desarrollo sustentable de la producción. Estamos en la etapa de toma de conciencia de que hay que cuidar los recursos energéticos, de productividad y seguridad. Este concepto se refiere básicamente a satisfacer las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de futuro, en esta época de consumismo donde el ideal de vida es producir la mayor cantidad en el menor tiempo posible”, cuenta Fiorita. Y agrega: “En Europa el 64 por ciento de las empresas plantean que los temas ambientales son importantes en el marco de su estrategia, el 60 por ciento mide sus emisiones de gases y el 21 por ciento está recurriendo a reducir sus impactos ambientales negativos para favorecer su producción y obtener beneficios a mediano y largo plazo, no sólo productivos sino también económico con el fomento gubernamental”.

Los especialistas consultados coinciden en que estos modernos complejos deben tener una serie de aspectos a tener en cuenta los cuales son cada vez más buscados tanto por propietarios como por inquilinos. “Si bien son varios aspectos que, como parte de un conjunto están íntimamente ligados, dentro de los más importantes debemos destacar la utilización de las energías renovables, sin dejar de lado la disminución al mínimo posible de las emisiones de residuos, el aprovechamiento pluvial tanto para fines de riego como para la descarga de los depósitos de sanitarios y la disminución total o parcial de la contaminación visual”, sostiene Oyuela.

Alberto Giordanelli, socio de Constructora Americana Civil e Industrial (Camci) afirma que para ahorrar en iluminación, se debe incorporar aventanamientos apropiados, a los cuales se le suma una arquitectura interior de vistas libres. “Trabajando bien en el diseño hemos logrado en algunas fábricas que casi no prendan la luz durante su horario comercial, lo que se traduce en un gran ahorro no sólo para ellos sino para el consumo del recurso eléctrico general”, explica Giordanelli. “Se pueden agregar a las ya mencionadas el tratamiento de los efluentes cloacales, como así también la incorporación de materiales reciclados para elaborar el hormigón, tratamientos de aguas grises, energía solar para la iluminación y artefactos de iluminación LED, entre otros. Es decir, las plantas mejores concebidas son aquellas que fueron pensadas para encuadrar dentro del proceso de certificación LEED, y aquellos proyectos que demuestran ser sustentables en cuanto a métodos no sólo operativos sino también constructivos”, relata Pablo Vivot, director de la división Industria y Terrenos de la firma LJ. Ramos.

Luciano Roussy -ingeniero forestal, especializado en planeamiento paisajista y ambiente, y docente e investigador de la Universidad de La Plata que es colaborador activo de la RedParques Industriales Argentinos- aporta una visión diferente. “Seguramente no es ni será posible generar predios industriales con impacto ambiental cero; pero sí es necesario pensar la actividad productiva en una ecuación de sustentabilidad que minimice los impactos y máximice la producción. Los parques industriales son centros generadores de fuertes shocks medioambientales, principalmente por la concentración de actividades productivas y de logística. En este sentido, se constituyen en centros emisores de carbono principalmente y de agua, impermeabilizando grandes superficies. A esto se suma la generación, en muchos casos, de contaminantes del aire y del agua”, relata.

La incorporación planificada del verde en los parques industriales permite realizar un aporte positivo a la ecuación de sustentabilidad, mediante tres estrategias principales: la fijación de carbono, el aprovechamiento del agua y la fijación de contaminantes. “El verde en estos lugares debe ser concurrente y no competitivo con las actividades productivas. Para ello, es necesario incorporarlo como una variable central en el diseño general del proyecto -tamaño de lotes, ubicación y forma de áreas comunes, diseño de calles, ubicación de infraestructuras aéreas y subterráneas-, de manera tal de que el verde no sea lo que ocupe los lugares remanentes y comience a tomar mayor centralidad. En este sentido, el verde debe ser considerado como una infraestructura”, aclara Roussy.

En los principales países de la región no sólo los gobiernos sino también las grandes empresas buscan hacer realidad la industria verde ya que es esencial para solucionar los retos ambientales más apremiantes de la actualidad, incluyendo la mitigación de las emisiones de gases de efecto invernadero y la adaptación al cambio climático, la gestión responsable de los productos químicos y los residuos, y la seguridad del suministro de agua, energía y otros recursos naturales. “La industria verde puede hacerse realidad al mismo tiempo que se generan ingresos y se crea empleo en países en desarrollo, garantizando contribuciones netas al alivio de la pobreza y al desarrollo industrial sostenible”, remite Fiorita.


Los beneficios

Desde lo normativo los beneficios son varios, por ejemplo para las empresas radicarse en un parque industrial se les proporciona una exención impositiva sobre Ingresos Brutos, sellados y patentes, etc. “En un parque eco-Industrial como Los Libertadores, obtienen beneficios adicionales como servicios comunes que les permiten aprovechar energías renovables, instalaciones de calidad cuya durabilidad reduce el costo del mantenimiento, alternativas de desplazamiento interno económicas y seguras como bicisendas, servicio de red cloacal, cañeros para tendido eléctrico, etc. Como valor agregado, todos disfrutarán de un entorno natural íntegramente forestado con especies autóctonas de la zona”, cuenta Oyuela.


Los costos

Según los conocedores del tema, la infraestructura de este tipo de parques implican un sobre costo de construcción que supera en un 20 o 25 por ciento al de los predio convencionales, pero dado que la oferta es aún escasa y cuenta con una demanda alta, el precio tanto de venta como de alquiler sube y rápidamente se amortiza el incremento inicial y proporciona al inversor un medio seguro para el resguardo de su patrimonio. “Hoy en día una planta premium ronda entre los US$ 8 y US$ 11 el metro cuadrado para alquiler; mientras que se prevé que el aumento para compra y construcción de este tipo de naves puede rondar un 30 por ciento por encima de la oferta convencional, no obstante el retorno de la inversión se verá ampliamente superado en el corto plazo. Igualmente son suposiciones que se confirmarán cuando el aumento de la demanda sea más evidente y salgan a la luz los índices de la construcción”, concluye Fiori. Para Oyuela aunque este tipo de proyectos no tiene un pretendiente específico todas las firmas que las buscan comparten el perfil del emprendedor que aprecia el valor de apostar por cuidado del medio ambiente y los recursos naturales, la eficiencia y la sinergia entre empresas. Aunque actualmente no hay un alto porcentaje de predios que estén en el proceso de certificar, nos encontramos ante una marcada tendencia según revela Vivot, el broker de LJ. Ramos: “Los proyectos de naves logísticas nuevas empiezan a incorporan los distintos materiales y tecnologías que hacen a una mejor utilización de las energías y características constructivas”.

Por Leandro Murciego, Lunes 29 de mayo de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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El mercado de depósitos y parques industriales estima un repunte en la oferta y en la demanda, un ajuste de precios y una rentabilidad anual de entre 7 y 10 por ciento

Sin dudas el año que terminó se caracterizó por el marcado amesetamiento del sector industrial, el cual parecía mantenerse expectante a la espera de alguna señal que invitara a apostara nuevos proyectos locales o regionales con base en la Argentina. Este es un sector que, en líneas generales, resultó bastante castigado durante 2016, viendo caer mes ames el Estimador Mensual Industrial (EM1), el indicador de coyuntura que mide la evolución de la producción industrial.

Para Gonzalo Gianola, team leader de la división industrias de Colliers Intenational, el año pasado fue un momento de cambios que servirá como punto de partida para lo que vendrá. “2016 fue un período de transición, en donde se fueron encarando las soluciones a los problemas surgidos en los últimos tiempos, como falta de inversión, inflación y un mercado cerrado al mundo”, explica.

Según los especialistas, durante el último año no hubo grandes cambios ni en cuanto a la incorporación de metros cuadrados ni a los precios, dado que estos estuvieron atados a la cotización del dólar. “Los doce meses pasados reflejaron una baja demanda de superficie en alquiler en gran parte impulsada por la caída del consumo a la que se le sumó la demora de la llegada de inversores. Sin embargo, se concretaron operaciones. Algunas empresas lograron mejoras edilicias o de ubicación o consolidaron en un solo inmuebles lo que antes tenían disperso en varias localizaciones. Por otra parte, la demanda de inmuebles y terrenos para la compra fue superior a años anteriores, lo que indica una planificación a largo plazo de algunas empresas”, comenta Matías Castro Cranwell, encargado del sector industrial de la firma Castro Cranwell & Weiss.

Más allá de ese presente caracterizado por la cautela en el sector se destacaron proyectos como el parque ecoindustrial Los Libertadores, llevado adelante por Bautec, que demandará una inversión total de US$ 108 millones. Otro complejo que se destacó fue el que lleva el sello de la Cámara de Comercio Exterior (Ca-ceo) que comprometió un desembolso de $ 200 millones en su centro logístico e industrial, que se levantará junto al Parque Industrial Ferreyra.

Durante 2016 los centros de logística y depósitos sumaron unos 30.000m2 nuevos, llegando aun total 1,5 millones de m2 distribuidos en 50 centros. Según los trabajos estadísticos aportados por las consultoras inmobiliarias privadas el

mercado que más obras recibió en el año último fue el de la provincia de Buenos Aires. El territorio nacional que más complejos de este tipo alberga y que históricamente se muestra a la cabeza de este sector. En lo que tiene que ver con la vacancia los registros rondan entre el 6 y 10 por ciento. porcentajes que prueban que durante 2016 se incrementó el espacio desocupado entre el 3 y 4 por ciento. Los valores, en tanto terminaron en precios que van entre el US$ 6 y los US$10 /m2.

Respecto a los parques industriales, en el país, Pablo Fiorito a cargo de la división parques industriales de Adrián Mercado especifica que existen unos 403, y que más del 80 por ciento de ellos son públicos. “Estos albergan unas 5000 empresas, en las que se emplean unas 150.000 personas. Al igual que lo que se observó en los centros de logística y depósitos los valores tanto para la venta como para el alquiler se mantuvieron estables. Aunque el rango de valores es muy amplio y varía según la ubicación y la calidad de las instalaciones, es por eso que en zonas como Zárate se ofrecen inmuebles donde el m2 cotiza entre US$ 40 y US$ 70/ m2; mientras que en Tigre el valor varía entre los US$ 90 y los US$155 / m2″, detalla el especialista.

Para este año los referentes coinciden en anticipar tanto un repunte de la oferta como de la demanda. “Esperamos contar con un buen panorama, los índices y medidores de nuestro mercado son saludables y creo que sigue existiendo espacio para crecer. Si las condiciones macro acompañan y las políticas públicas ayudan”, coinciden Santiago Isern, del área inmuebles industriales de Cushman & Wakefield y Pablo Vivot, director de la división industria y logística de L.J. Ramos.

Para Gianola este año nuevo cuenta con un plus que servirá para impulsar el desarrollo del sector. “Entendemos que en 2017 se notará la recuperación del sector inmobiliario comercial, en especial por tratarse de un año electoral, en donde se profundizarán las medidas tendientes a fomentar el desarrollo industrial”, sostiene. Adrián Mercado, titular de la firma homónima aporta otra visión: “Hay dos miradas que influyen en las decisiones de las de las compañías, tanto grandes como en las Pymes y que marcarán el ritmo del sector industrial: por un lado, como se resuelvan los reclamos actuales, que tienen que ver con los costos elevados, importaciones y una pér-ida de la competitividad con otros mercados. En segundo lugar, cómo y cuándo se dará la verdadera inserción en el mundo. Estos factores serán clave para que puedan definir cuánto arriesgar a la hora de invertir tanto en ampliación de puestos de trabajos como de mejoramiento de la capacidad instalada”, explica el especialista.

El rubro que dio la primera señal de confianza en esta nueva etapa es el automotriz que comenzó a invertir en la ampliación o en la modernización de sus plantas existentes. Pero sin lugar a dudas el gran protagonista del sector en 2017 se estima que será el sector de las pequeñas y medianas empresas, las cuales se convertirían en el motor del desarrollo de las economías regionales. “Un párrafo aparte merecen la llegada de empresas en los sectores del plástico, droguerías, laboratorios, petróleo extracción y derivados, minería, y agro industria”, responde Vivot.

Entre lo que se viene se destacan proyectos logísticos que se encuentran en fase de desarrollo que están radicados en Esteban Echeverría, Pilar, Malvinas Argentinas y Florencio Varela, entre otros.

De cara a 2017, los consultados coinciden en que los valores sufrirán un ajuste por la inflación pero nadie da cifras si hablan de rentabilidad anual. La estiman entre el 7 y el 10 por ciento anual. “En 2017 y 2018, se espera que el mercado logístico se convierta en un entorno favorable para recibir nuevos jugadores internacionales; creando así un cambio cualitativo en la oferta”, finaliza Pablo Manes Marzano, director de consultoría y transacciones de CBRE.

Por Lenadro Murciego, Lunes 9 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Se lanzaron algunos complejos y se calculan que otros 20 están en distintos procesos de ejecución en la provincia de Buenos Aires; también crecen en el interior.

Los parques industriales tuvieron su génesis en la década del ’70 y continúo ese desarrollo durante los 80 y 90. Pero la mayor creación de este tipo de inmuebles se produjo entre 2004 y 2008, lapso en el cual se desarrollaron aproximadamente 120. En ese momento favoreció el impulso de la Ley Nacional de Parques Industriales. Pero ahora se renovó el interés de los desarrollistas para emprender nuevos complejos en donde también se tiene en cuenta lo sustentable.

Uno de los nuevos es El Talar, Parque Km 29, ubicado a 500 metros de colectora, muy próximo al cruce de las rutas 197 y Panamericana, en el partido de Tigre, con buena conexión. Aquí, las obras preliminares se iniciaron hace pocos días, que incluyen apertura y demarcación de calles. El comprador podría gestionar los planos municipales y luego empezar a construir. Lo cual las empresas podrán comenzar a operar entre los 12 y 16 meses.

“Es un espacio pensado para la pyme con una completa infraestructura y servicios en un recinto cerrado con control de accesos las 24 horas y el costo dividido entre 26 propietarios”, expresó Rosendo Vignolo de Rubica Inmobiliaria, la comercializadora. Sobre el panorama del sector, dijo, que, “el año se inició con mejores expectativas y con la concreción de negocios grandes y medianos. Llamativamente hemos realizado más ventas que alquileres”, agregó Vignolo.

Panorama del mercado

“En las últimas semanas se hicieron anuncios que probablemente favorecerán la actividad de las pymes y la industria en general. Sería oportuno que las medidas se articulen a través de Nación, Provincia y Municipio, y que se acerquen las propuestas en forma directa con un canal que pueda facilitar la consulta y la gestión”, dijo Carmelo Mastrogiovanni, de Impacto Operaciones Inmobiliarias.

La provincia de Buenos Aires lidera la cantidad de proyectos fabriles. Ya conviven cerca de 150 agrupamientos entre los que funcionan y los que están en desarrollo. Respecto a nuevos proyectos de este año, hay unos 20 a 30 en distinto proceso de ejecución.

La actual gestión provincial también puso el foco en este segmento: “Para los grandes proyectos a desarrollarse en energías renovables, ferrocarriles, saneamiento ambiental, energía nuclear, entre otros, estamos implementando el Programa de Desarrollo de Proveedores Locales en los municipios de la provincia. Se orienta a fortalecer a las micro y pequeñas empresas que son proveedoras de productos y servicios de grandes empresas y mejorar el vínculo entre ellas. Éste ofrece recursos para optimizar los sistemas de gestión de las pymes, estimular procesos asociativos y dejar instaladas capacidades locales en recursos humanos para dar continuidad a ese proceso”, dijo Jorge Elustondo, ministro de Producción, Ciencia y Tecnología del territorio bonaerense.

Y agregó: “Tanto la Provincia como Nación ponemos a disposición programas de financiamiento para acceder a préstamos a tasa subsidiada para el traslado de empresas a parques industriales y a Aportes No Reembolsables (ANR) para obras de infraestructura interna de los predios, entre otros”.

Por su parte, Martín Rappallini, presidente la RedParques (que agrupa a los que funcionan en la provincia bonaerense), se refirió sobre la posibilidad de los clúster industriales: “Existen los agrupamientos fabriles de acuerdo a la Ley 13.744. Hay cinco figuras, pero no regulan específicamente al clúster. Sin embargo, en nuestro país, aún cuando no incluya todas las empresas de un mismo sector, está generando efectos y beneficios similares”.

Sobre si las medidas impulsadas por el actual gobierno favorecen a las empresas y a la realización de nuevas inversiones, Rappallini, precisó lo siguiente: “Respecto a los parques es importante que continúen el Registro Nacional (Renpi) como así también el programa de aportes no reembolsables para obras intramuro, que es solamente para públicos. Y respecto a las empresas son importantes los programa de apoyo del Ministerio de Trabajo de Nación para nuevos empleos, las líneas con subsidio de tasa del BICE y de la Sepyme. Los beneficios y herramientas para la eficiencia energética. Y luego, todos los programa de la Secretaría de Emprendedorismo para incentivar la creación de nuevas pymes a nivel nacional.

Muchas empresas que operan en los parques se quejaron de los tarifazos y algunas cuestiones impositivas. “Creemos que faltan mayores incentivos en las exenciones para inversiones en bienes de capital. Mayores subsidio de tasas para el financiamiento de nuevas inversiones de pymes. Y una fuerte intervención en obras de infraestructura (energéticas y de logística tanto viales, ferroviarias como portuarias). Incentivar el agregado de valor en origen a las materias primas del campo. Y vinculación entre Universidades, por ejemplo”, concluyó Rappallini.

Por José Luis Cieri, Lunes 4 de julio de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Crece el Parque Industrial La Cantábrica; al proyecto original se incorporan 10 hectáreas para nuevas empresas.

Uno de los casos de un inmueble que se refuncionalizó y que se transformó en un complejo fabril exitoso es el Parque Industrial La Cantábrica, en Haedo. Se trata de un desarrollo en el que operan 44 empresas de distintos rubros y en el que se desenvuelven 2200 empleados en forma directa. El complejo se ubica dentro de lo que fue La Cantábrica, una empresa metalúrgica que inició sus actividades el 12 de junio de 1902, a algunas cuadras del cruce del Acceso Oeste con el denominado Puente Derqui. Luego se desarrolló como una siderúrgica.

La planta de Haedo fue instalada en un terreno de 19 hectáreas. Además de las naves industriales donde se encontraban los trenes de laminación, la fundición de forja y el sector de estampado y los talleres metalúrgicos, contaba con una escuela de aprendizaje, un comedor para empleados y obreros, y un consultorio médico. En esta empresa llegaron a trabajar más de 7000 personas. Después fue el turno de los tiempos negativos y se acentuó la caída en los 80; finalmente, los avatares económicos favorecieron al cierre definitivo en 1992.

“En 1994 pensamos junto a otros empresarios de la zona la idea de reconversión de la ex fábrica en un parque industrial para pequeñas y medianas empresas. En la actualidad es un lugar en el que se destacan varios ámbitos productivos, tecnológicos y empresariales, por ser un ejemplo concreto de asociación entre el Estado y el sector privado”, detalló Edgardo Gámbaro, presidente de la Unión Industrial del Oeste (UIO), que tiene su sede en el inmueble de Haedo.

Por otra parte, el parque terminó de aprobarse a fines de los 90, con el Ente de Promoción Industrial Buenos Aires-Morón (Epibam) que realizó las primeras adjudicaciones de las naves industriales a las empresas.

La construcción de la infraestructura común (pavimentos, redes de agua, desagües, electricidad, gas, entre otras) y los gastos de funcionamiento del parque fueron solventados con recursos de los empresarios. “Fue así como las empresas construyeron y reciclaron sus plantas. Mejoraron la organización de la producción, implementaron nuevos procesos, cumplieron con las normas ambientales y certificaron normas de calidad”, agregó.

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Los brokers coinciden en que los parques industriales tienen mayor demanda. Se priorizan los accesos.

La actividad muestra síntomas de recuperación en el último tramo de la temporada.

Los operadores inmobiliarios vinculados con la industria están más optimistas, lo que se refleja en el movimiento de todo el sector.

Al respecto, Santiago M. Diz Furgiuele, director de industrias de Colliers International Argentina, destaca que el mercado estuvo amesetado durante la crisis internacional, “pero ahora está en plena reactivación. Si bien hay mayor demanda que en 2009, el nivel se mantiene inferior a 2007, una temporada más próspera en este segmento inmobiliario”.

Sara Ponce, de la división Industrias de la inmobiliaria Impacto, expresa: “Los parques siguen imponiéndose entre los empresarios como el mejor lugar para radicar industrias, porque en ellos hay provisión de servicios industriales, seguridad y vigilancia en forma permanente gracias a los controles de acceso, y ofrecen

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