Los desarrolladores analizan las características de la comunidad que lo habitará para definir qué servicios sumarán; la elección es clave para evitar que caigan en desuso y afecten el valor del proyecto.

En la cumbre de Puerto Madero. Madero Harbour tiene un helipuerto

Los departamentos elevados de Los Supersónicos -la serie animada futurística de los 60 que enamoró a padres e hijos- contaban con estacionamiento para autos voladores y cintas transportadoras para personas en todas las unidades. Los amenities actuales no son tan extravagantes como aquellas por las que se paseaban Robotina y Cometín, pero en un mercado de proyectos nuevos donde la competencia es aguerrida, y muchas veces en la misma zona, un espacio original puede hacer la diferencia.

“Las personas tenemos cada vez menos tiempo entre el traslado y el trabajo y, además, hay una mayor tendencia a vivir solos. El club ya casi no existe: para relacionarse con otros, la gente elige los lugares de encuentro que tiene cerca, y muchas veces se trata de los amenities. Cuando uno construye, debe pensar en la comunidad que se va a generar”, expresa Alejandro Ginevra, presidente de Gnvgroup.

La desarrolladora que lidera Ginevra está a cargo de Madero Harbour, un proyecto de 300.000 metros cuadrados emplazado en el barrio más joven de la ciudad de Buenos Aires, Puerto Madero, que cuando esté terminado, contará con cinco edificios de oficinas, tres de viviendas, un hotel y un shopping de 200 locales comerciales, aunque ya tiene varios módulos construidos. Los amenities acompañan la magnitud del emprendimiento: un helipuerto con servicios de traslados, buzones personalizados para recibir envíos de compras por comercio electrónico y cocheras con cargadores para autos eléctricos son solo algunas de las que integran la larga lista.

Más allá de lo distintivo, señala el desarrollador, lo interesante del emprendimiento será el hotel Viceroy -que ocupa un espacio dentro del proyecto- quien se encargará de administrar ese tipo de servicios . “Muchas veces sucede que, una vez construidos, la mayoría de los habitantes no frecuenta la sala de masajes o la peluquería, y luego quizás no desean colaborar a la hora de hacer una reparación. El hecho de que el hotel se encargue de aquellos espacios implica que se harán responsables del mantenimiento”, subraya. Añade que eso logra que estén siempre “al día” y en línea con los tiempos que corren, ya que opina que los amenities no son algo estático sino espacios o facilidades que van mutando con el tiempo y según las necesidades de las personas que habitan las construcciones. “Hoy, por ejemplo, hay cocheras para automóviles eléctricos, dentro de unas décadas quizás la movilidad cambie y debamos transformar aquellos espacios”, dice.

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Hay que innovar

También en Puerto Madero, el Alvear Tower es otro proyecto que pateó el tablero. Tiene pisos de 500 m2 con pileta privada y servicios como la sala de correspondencia y spa de mascotas. Además, tendrá monoambientes de 30 m2 que los propietarios podrán destinar como hospedaje del servicio doméstico.

Por otro lado, la inmobiliaria Interwin comercializa algunos desarrollos a estrenar con particularidades. El emprendimiento Black, en Juncal y Sinclair, cuenta con sala de ensayo y cuartos de invitados, departamentos para visitas en el primer piso. En tanto, Vista BA, en Santa Fe y Coronel Díaz, tendrá jaula de golf, lavadero de autos y mirador. “La gente que busca unidades a estrenar ya da por sentado que en el desarrollo existe un salón de usos múltiples y algún espejo de agua, una pileta tanto de grandes dimensiones como alguna pequeña. En este momento, tener amenities diferenciales es lo que te hace competitivo”, detalla Gabriela Besuzzo, gerenta de Obras y Emprendimientos de la inmobiliaria. Si bien admite que no se trata de un factor definitivo a la hora de comprar. “Nunca me pasó que alguien no se decidiera a adquirir un departamento porque el edificio no tenía piscina semiolímpica, por ejemplo”, bromea Besuzzo. Aunque reconoce que este es un factor atractivo a la hora de elegir entre dos opciones de características similares en una misma zona. La ejecutiva prevé que las tendencias de sustentabilidad comenzarán a imponerse también en los amenities o servicios que ofrece cada proyecto. Uno de los desarrolladores con los que la inmobiliaria comenzó a trabajar en los últimos tiempos, el Grupo Uno en Uno, hace fuerte hincapié en esto. El complejo Casa HO, ubicado en el barrio de Coghlan, contará con huerta orgánica, rampa para bicicletas en todo el emprendimiento y además un tratamiento conceptual del espacio exterior. “Buscarán recrear distintos biomas para atraer a diferentes especies a los jardines, que tendrán distinta vegetación en cada caso”, resalta.

Por último, los deportes nunca dejan de ser un factor de atracción y, de acuerdo con la tendencia de la práctica de deportes extremos, el emprendimiento Puertos -de Eduardo Costantini, ubicado en Escobar- acaba de inaugurar un parque para practicar wakeboard y otras actividades naúticas, señala Richie Edelstein, director en Castex Propiedades, firma que comercializa el proyecto. Y menciona que existe una tendencia que sí está definiendo el proceso de compra en algunos casos: las lagunas artificiales de aguas transparentes, las cuales son construidas por una compañía chilena, Crystal Lagoons. En Uruguay, la única que existe en ese país está en el proyecto Green Park, tiene seis hectáreas y habría demandado una inversión de US$ 8,6 millones. Edelstein prevé mayor crecimiento de los amenities relacionadas con el agua y proyecta la llegada de maquinarias que simulen oleaje y de parques flotantes acuáticos, estructuras inflables que se instalan en el agua para realizar actividades recreativas para todas las edades.

Por Sofía Terrile, Sábado 17 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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En el barrio más joven de la ciudad de Buenos Aires, el metro cuadrado promedia los US$ 6000, pero en algunos casos alcanza los US$ 10.000; la oferta nueva se concentra en los diques uno y dos.

En Puerto Madero el metro cuadrado promedia los US$ 6000. Foto: LA NACION / Hernán Zenteno

Puerto Madero se renueva. Más allá de los docks y diques ya consolidados, hacia el Sur avanzan obras que prometen dejar un sello propio en el barrio más joven de la ciudad. Eduardo Costantini, Alan Faena,Jorge Pérez, de Related Group, el Grupo Alvear; GNVgroup, Vizora y Fernández Prieto lideran los últimos lanzamientos en los diques uno y dos.

Más allá de los reclamos por los altos costos de construcción e impositivos que los players del sector expresan a toda voz, se sigue apostando al desarrollo inmobiliario. Pero, la ficha va al segmento que no falla: el premium. Si bien en este barrio los costos de los terrenos son elevados -las incidencias superan los US$ 1500/m2-, los precios y niveles de venta convalidan el negocio. “Puerto Madero es un mercado diferente. Allí los desarrollos siempre funcionan y hay compradores porque al tener el barrio una superficie limitada -170 hectáreas- se establece un cupo y se genera mayor demanda. Al no haber lugar donde expandirse los precios seguirán aumentando”, asegura Marcos Achával, director de la sucursal Puerto Madero de la inmobiliaria Achával Cornejo.

El valor de comercialización de los proyectos a estrenar es para bolsillos holgados, promedian los US$ 6000/m2 aunque el rango del menú es muy amplio ya que están los que se ofrecen desde US$ 4000/m2 hasta los que se colocan a US$ 12.000/m2. En tanto, según Toribio Achaval -hijo-, presidente de la inmobiliaria homónima, los alquileres rondan los $260/m2 por unidades con una cochera más los gastos.

El broker considera que aunque “existe una demanda equilibrada con la oferta, hay pocos departamentos de tres dormitorios más escritorio -de 170 a 200 m2- a un precio razonable. Faltan unidades medianas”.

Si bien los precios son top, los compradores siempre están. “Cada proyecto es distinto y para cada uno hay un comprador o inversor”, sostiene Marcelo Cusmai, socio de BDA Realty, que comercializa las obras del Alvear y de Related.En tanto, Alberto Hoyos, responsable de la división residencias de Adrián Mercado, gestora inmobiliaria con oficina en la zona, aclara que “el valor del metro cuadrado varía. El precio promedio del m2 a estrenar -a diciembre de 2016- estuvo en US$ 6200 pero este valor es el parametrizado entre extremos como las construcciones bajas en zona de diques comparado con los valores de las altas torres en las que los pisos superiores se comercializan hasta más de US$ 9500/m2″. A su vez, los valores en pozo oscilan entre 10 y 15 por ciento por debajo de esos precios y los de reventa no escapan a los precios promedio.

Si bien la zona de los docks posee precios promedio que bajan a US$ 4000/m2, los más recientes lanzamientos se concentran en los diques uno y dos. A comienzos de mes, Eduardo Costantini anunció una asociación creativa con Alan Faena para proyectar Oceana Puerto Madero, dos torres de viviendas con una plaza pública frente al Faena Hotel. Costantini adquirió el lote que le pertenecía al empresario hotelero por US$ 44 millones e invertirá US$ 120 millones en el emprendimientos. Entre los dos edificios de departamentos la superficie vendible llegará a 26.000 m2, con una superficie total de 40.000 m2. Será la pieza que completará el Faena District en Puerto Madero.

Vecino a Oceana toma cuerpo el edificio más alto del país -Alvear Tower- que demandará US$ 200 millones. Es una torre residencial de 54 pisos y 235 metros de altura total. Alrededor del 70 por ciento de sus 184 departamentos ya están vendidos; se prevé entregarlos a mediados de 2018. El precio actual de venta oscila entre US$ 8000 y US$ 9000/m2. Son unidades a todo lujo, de 90 a 478 metros cuadrados de superficie, con ambientes de 3,30 metros de altura de piso a techo. El complejo comprende 68.241 m2 totales construidos pero solo 33.000 m2 vendibles, la gran superficie restante está destinada a amenities : tendrá desde una sala de correspondencia en la que cada propietario tiene su box para guardar la privacidad de los envíos hasta dos salas de música aisladas acústicamente entre otros servicios. Además en el tercer piso tendrá 10 monoambientes de 30 m2 para hospedaje del servicio doméstico.

La incursión del Grupo Alvear en el negocio inmobiliario comenzó en el dique tres con Alvear Icon, una torre de 33 pisos que tendrá 51 residencias y 159 suites de hotelería de lujo. Se inaugura el mes próximo. La inversión: US$ 140 millones. Según cuenta Andrés Kalwill, director de nuevos proyectos del Grupo, “para la mayoría de los compradores ésta es su segunda vivienda, también hay empresas que adquieren departamentos para sus directivos o quienes lo compran como inversión para alquilarlos y percibir una renta”.

Como negocio también rinde. “La valoración del precio de las unidades desde el inicio de la obra hasta la actualidad supera el 100 por ciento. Comenzamos vendiendo a US$ 4500 /m2 pero las últimas dos o tres unidades que quedan se ofrecen a US$ 12.000/m2″, señala Kalwill.

Alvear Icon La torre de 33 pisos ubicada en el dique dos, tiene 51 residencias y 159 suites de hotelería de lujo; demandó US$ 130 millones.

Según cuenta, la idea de este proyecto surgió porque “la gente quiere vivir como en los hoteles” de modo que los propietarios de las residencias del Icon podrán también utilizar las instalaciones y servicios del área hotelera del complejo. En cuanto a las perspectivas de crecimiento de este barrio, el directivo del grupo remarca: “hay muchas expectativas de que se continúe consolidando el tejido urbano y la oferta comercial que se necesita”.
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De cara al sur

En tanto, el dique uno reúne tres de las nuevas propuestas del mercado. SLS Lux Puerto Madero, impulsada por Jorge Pérez, el argentino CEO de The Related Group, contará con dos torres residenciales que suman 131 unidades de 119 a 521 m2 cada una y 72 habitaciones cuyos propietarios podrán sumarlas a un pool hotelero operado por la cadena internacional cinco estrellas SLS. El proyecto también contempla piezas de arte y una plaza pública que cederán a la ciudad. La inversión alcanza los US$ 250 millones y su inauguración se prevé para mediados de 2019. Carlos Rosso, presidente de esta compañía, cuenta: “Queríamos venir a Buenos Aires y dejar nuestra marca por lo que elegimos el mejor terreno que hay en Puerto Madero. Como es el primero de la tira sobre los diques que te permite llegar hasta 30 pisos, todos los departamentos tienen una vista increíble. Es un proyecto bastante particular porque las dos torres están mirando hacia la ciudad, en lugar de priorizar las vistas al río que nos parecían un poco más aburridas”. Todas las unidades se entregan terminadas y contarán con summer kitchen –parrilla- en el balcón terraza -de 3,50 metros de profundidad-. Durante los primeros seis meses de preventa colocaron 85 por ciento de los departamentos a US$ 6000/m2, sin siquiera dar hasta entonces una palada en el terreno. Las unidades restantes las comercializan a US$ 8000/m2 y estiman lanzar durante este mes la tercera etapa del complejo que comprende el pequeño edificio de uso hotelero ubicado entre las dos torres residenciales. Serán las Designer Suites, unidades amuebladas y equipadas pero más pequeñas -de 40 a 60 m2 cada una- que las viviendas. Salvo entre 20 y 30 suites que quedarán bajo la operación directa de SLS, las restantes se venderán también a US$ 8000/m2.

El pionero en el dique uno fue GNVgroup con Madero Harbour, un mega emprendimiento de usos mixtos cuyo masterplán contempla construir 300.000 m2. Más allá de sus dos complejos de vivienda, los cuatro edificios de oficinas de la marca World Trade Center y un supermercado operativos hace varios años, actualmente avanzan con una nueva etapa. Sumarán Harbour Tower -torre residencial de lujo de 50 pisos y 200 metros de altura diseñada por el arquitecto uruguayo Carlos Ott-, un hotel de la cadena Viceroy, otro edificio de oficinas y un shopping center de 30.000 m2, el primero de Puerto Madero. Para comprar uno de sus nuevos departamentos hay que invertir US$ 7000 /m2. En total son 150 unidades -de uno a cuatro dormitorios y penthouses-, 60 por ciento de las cuales ya tienen dueño. La obra -de 52.000 m2 de superficie construible- se inició en octubre del año pasado y se prevé finalizarla en diciembre de 2019. “El cliente de lujo se ha vuelto mucho más exigente y no se conforma con los amenities tradicionales, sino que pretende servicios de hotelería como valet parking y conserjería 24 horas. La gente entiende el valor agregado de vivir en estos edificios que, a la larga, se van a construir cada vez menos por el alto costo que implican. Por ende, los precios seguirán subiendo ya que serán productos cada vez más buscados y la ocupación en la zona irá creciendo”, prevé Alejandro Ginevra, presidente y CEO de este grupo desarrollador.

En tanto el hotel Viceroy -de US$ 50 millones de inversión- comenzará a edificarse durante este año para concluirlo a los dos años. Dispondrá de 125 habitaciones y 30 residencias. A su vez, en diciembre de 2018 GNV abrirá la primera etapa del shopping, que estará finalizado recién un año después, luego de invertir US$ 80 millones.

Otro de los proyectos que avanza es The Link Towers, desarrollado por Vizora y Fernández Prieto & Asociados. Se compone de dos torres de 30.000 m2 de superficie vendible -50.000 m2 de construcción- distribuida en 230 unidades de uno a cuatro dormitorios. La obra -que implica US$ 90 millones- se inició el año pasado para finalizar su primera etapa en 2019 y prevén concluirla al año siguiente. El 85 por ciento de la primera torre ya está vendida – a US$ 4500/m2- mientras que la segunda comenzó a comercializarse este mes.

“Puerto Madero es un ícono que viene creciendo y esa tendencia continuará los próximos años. Los precios volarán por las nubes una vez que el país logre su estabilización económica”, analiza Rodrigo Fernández Prieto, socio gerente de la empresa que lleva su apellido. Particularmente sobre las propuestas en el dique uno, Toribio Achaval explica que “se revalorizaron porque casi no quedan terrenos para comercializar, a diferencia de otras zonas en las que hay sobreoferta de productos”. En cuanto al tipo de compradores, el broker de Adrián Mercado sostiene que la gran mayoría se trata de inversores “de un perfil de clase media alta a alta por demás” y señala que la cantidad de residentes “todavía da una densidad poblacional muy baja respecto del total de la ciudad -0,5 por ciento del total- contando con una población estable de aproximadamente 13.000 habitantes”. Para Ginevra, “el barrio no tiene para dónde expandirse por lo tanto la oferta de nuevos metros cuadrados es cada vez más escasa y la incesante demanda genera que los precios sigan aumentando”.

No obstante, en los últimos meses se generaron expectativas porque el Estado subastará una parcela ubicada en Juana Manso al 400, en el dique cuatro. Consultados, tanto Rosso como Fernández Prieto aseguraron que les interesa participar del proceso. ¡A preparar las billeteras!

Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 20 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El proyecto unirá el sur con el norte de la ciudad de Buenos Aires y sumará 60.000 metros cuadrados de espacios verdes, paseos y lugares de recreación.

La "autopista" tendrá 12 carriles, cuatro para tránsito pesado

El tramo donde se realizará la nueva autopista que conformará al Paseo del Bajo, la obra realizada por el Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte de la Ciudad através de Autopistas Urbanas (AUSA) junto a laCorporación Puerto Madero forma parte de una de las zonas críticas de la dudad. Lindera al Puerto de Buenos Aires y a la terminal de ómnibus, cerca de 25.000 vehículos, camiones de carga y micros de gran envergadura convergen en esas avenidas, ocasionando un caos cotidiano. Tal es así que realizar este trayecto hoy puede demandar cuarenta minutos.

El objetivo es que el Paseo permita conectar mejor y más rápido el sur con el norte de la ciudad a través de un sistema vial de doce carriles, cuatro de ellos para tránsito pesado y ocho para tránsito liviano entre la autopista Buenos Aires-La Plata y Retiro, más la conexión con la avenida Gral. Paz vía la Autopista Illia. “De esta formase mejorará la seguridad vial reordenando el flujo del tránsito de autos, colectivos y camiones y recuperará al uso público una gran área creando 60.000 m2 de espacios con verde, paseos y lugares de recreación”, describe Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte del gobierno de la ciudad de Buenos Aires.

Desde hacía décadas, distintos proyectos intentaron abordar la problemática particular que planteaba la zona. El primero proyecto data de 1965, y hasta la fecha se hicieron 27.

La traza comenzará en el sur de la ciudad en el empalme de las autopistas 25 de mayo con la de La Plata. Parte del recorrido que se extenderá hasta la Illia a la altura del peaje Retiro será subterránea para que circule el tránsito de vehículos pesados, manteniendo los vehículos livianos a nivel. Se trata de un proyecto que brindará una amplia zonificación verde y recreativa para los vecinos del centro, que será de 3,5 kilómetros, algo así como un Parque Lezama y medio. A esta parte del proyecto se lo denomina Parque Lineal.

Buscan ideas para diseñar los parques

Los ejes principales serán la integración del microcentro con Catalinas Norte, el casco histórico y Puerto Madero; el aumento de la conectividad de los nuevos parques con la reserva ecológica y la costanera sur y el resto de la ciudad; desarrollar la forestación, iluminación y equipamiento de los parques y maximizar la posibilidad de uso recreativo, la accesibilidad peatonal, por bicicleta y por transporte público a los frentes costeros.

Para el diseño de éste entorno verde de la autopista, la Corporación desarrolló el concurso nacional de ideas. De esta propuesta urbanística “parque lineal-paseo del bajo y entorno” pueden participar arquitectos, urbanistas y paisajistas. El ganador se llevará $ 600.000 y la realización del proyecto. En la Corporación de Puerto Madero afirman que el fin es llegar a la integración y armonía con los parques ya existentes con la zona. El desarrollo también contempla el área oeste, donde se encuentra el corredor gastronómico y allí también deberá fusionarse el estilo existente con el nuevo. Será una zona a cinco minutos del microcentro y de la casa rosada, un dato que prueba la importancia estratégica de la zona.

De los US$ 650 millones de inversión que demandará el Paseo del Bajo -que estará listo en 2019-, US$ 400 millones los financiará un préstamo del Banco de Desarrollo de América Latina CAF -conseguido por el gobierno nacional-,mientras que los restantes U$S 250 millones los aportará la ciudad y la misma Corporación. Ésta última también se hará cargo del Parque Lineal con los fondos que adquirirá de la licitación del último terreno disponible en Puerto Madero. La legislatura porteña aprobó la ley que permite la venta de la tierra a cambio de que el dinero se use para la obra. Se trata de dos parcelas, que suman poco más de 17.000 m2. El terreno, de forma irregular queda a la altura de Juana Manso al 400, entre Emma de la Barra, Avenida de los Italianos y lo que sería la continuación de Trinidad Guevara, en el dique cuatro. Estiman que vale unos U$S 60 millones.

Por Lorena Guarino, Sábado 28 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El proyecto demandará US$ 650 millones y cambiará el mercado inmobiliario de una parte de la ciudad; qué corredores se beneficiarán.

Más de cincuenta años pasaron desde que se comenzó a bosquejar la idea de unir a través de la autopista ribereña, el sur y el norte de la ciudad. Sin embargo recién en el último año se retomó la idea de mejorar la conexión entre La Boca y Retiro a través del Paseo del Bajo, un paso subterráneo que demandará US$ 650 millones de inversión que completará el anillo de circunvalación de la Capital Federal. Atravesará Puerto Madero a través de las avenidas Alicia Moreau de Justo, Huergo y Madero.

El Paseo del Bajo forma parte de un nuevo sistema vial que unirá las autopistas Illia y Buenos Aires-La Plata y mejorará la circulación de más de 25.000 vehículos por día. “Además generará una ciudad más integrada, conectada y segura y permitirá recuperar espacios”, relata Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte del gobierno de la ciudad de Buenos Aires.

A modo de efecto colateral revitalizará las zonas aledañas. Un fenómeno que impactará en la revalorización de las tierras de los corredores vecinos, lo que impulsará el desarrollo de emprendimientos residenciales y corporativos. El efecto derrame alcanzará a San Telmo, Puerto Madero, la zona de Catalinas, el acceso a la terminal fluvial, las áreas relegadas de Retiro y el área ribereña. “El muro visual y sonoro que hoy imponen los camiones que circulan por la zona desaparecerá, por lo que la ciudad se integrará aún más al río, dejando de darle la espalda”, agrega el funcionario.

El Paseo del Bajo permitirá ganar alrededor de seis manzanas a un espacio en el cual ya no había tierras disponibles para edificar en plena zona de Retiro. Se venderán los terrenos de Catalinas Norte, delimitados por las avenidas Madero y Antártida Argentina, y las calles Cecilia Grierson y San Martín, y el dinero obtenido permitirá financiar parte de la obra. De esta manera, el municipio contará con unos 90.000 m2 de tierras, que permitirán desarrollar 200.000 m2 en emprendimientos mixtos.

La puesta a licitación de los terrenos se hará en dos etapas: en la primera, saldrán siete parcelas a la venta y en la segunda, la que hoy ocupa el ferrocarril.

A esto se sumará la puesta en valor de zonas relegadas del área que conecta Retiro con Puerto Madero, y con Costa Salguero. Es así que se proyectan obras de infraestructura como el Paseo de los Inmigrantes que será una continuidad verde del eje plaza San Martín, la jerarquización del acceso de turistas desde la terminal de cruceros y hasta la relocalización de la espera de camiones con una plataforma ideada cerca de la zona de Costa Salguero.

Entre las áreas que se potenciarán se encuentra la zona del antiguo Hospital Ferroviario. Allí se levantará Distrito Quartier Puerto Retiro, un proyecto mixto con más de 115.000 m2 de obra, emplazado en dos manzanas entre las avenidas Antártida Argentina y Ramón Castillo que se realizará en parte con el dinero que recogerá el fondo que conformó Argencons y Allaria aprobado esta semana por la Comisión Nacional de Valores. Un emprendimiento de US$ 215 millones de inversión que contará con tres edificios que incluirán desde un paseo comercial de 32.000 m2 hasta oficinas y 550 unidades flexibles lofts y studios que en preventa podrán adquirirse a un costc aproximado de US$ 2800/m2.

El corredor Azopardo-Huergo al sur de la ciudad será otras de las zonas beneficiadas. El submercado delimitado por Paseo Colón, Garay, Huergo y la avenida Belgrano fue beneficiado por proyectos que hicieron punta: el Quartier y la torre La Prensa, en los que el metro cuadrado promedia los US$ 3000.

En Garay al 600 se desarrolla Espai San Telmo un edificio de US$ 7 millones que se entregará en mediados de 2017. “Se está comercializando en US$ 2300/m2 pero cuando esté terminado se venderá a US$ 2800/m2. Es una zona que no estaba en el radar pero que tiene demanda activa”, afirma Alejandro Schuff, director Comercial de la inmobiliaria Soldati.

“Toda obra pública de acceso mejora sustancialmente la zona de influencia. Es un buen paso, es una obra importante para la conectividad entre la ciudad y la provincia y esperamos que se concrete de manera eficiente, prolija y que tenga la calidad de una obra del siglo XXI”, sentencia Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador de CMNV Comunidad de Inversión quien ve con buenos ojos el Paseo del Bajo dado que la desarrolladora está apunto de comenzar con la obra del proyecto Astillero Catalinas Sur, un edificio de 15 pisos de US$ 20 millones a 50 metros de la conexión entre la autopista Buenos Aires-La Plata y la nueva autopista ribereña. “Esto en conjunto con el metrobus y algunas obras privadas como la del Banco Santander Rio en la esquina de Garay y Azopardo, el Paseo de las Artes en el bajo autopista de Pedro de Mendoza van a generar una nueva dinámica en una zona que parecía una isla en la ciudad”, explica el ejecutivo que hoy maneja un valor promedio de US$ 2700/m2 y que espera una revalorización de entre US$ 3500 y US$ 3700/m2 cuando esté terminada.

Sin embargo, algunos desarrolladores tradicionales de Puerto Madero como Rodrigo Fernández Prieto , director de Fernández Prieto y Asociados, aún son cautelosos con respecto a las nuevas obras. “El impacto final de las obras es positivo. El momento complicado es la transición desde el inicio a la finalización”, indica y agrega: “En lo que refiere a potenciar la zonas, depende de las medidas que se tomen. Por ejemplo peatonalizar una zona de oficinas quizás tiene un resultado más negativo que positivo, mientras que una obra como la del metrobus la potencia porque le permite a los que trabajan en dichos lugares llegar de una manera más rápida. Lo cierto es que para fortalecer un barrio, una zona o desarrollar un distrito, la clave está en el acceso y el transporte público de calidad. Sí se trabajan ambos aspectos, todo lo que vendrá será con éxito”, Fernández Prieto desarrolló ZenCityy avanza con Link Tower. Éste último un emprendimiento de dos torres de 33 pisos en las que se desembolsarán US$ 80 millones en donde el m2 parte desde los US$ 5000. Están ubicadas en el dique uno de Madero, la última zona en desarrollarse de ese barrio y que también podría beneficiarse con el Paseo del Bajo. Lo paradójico es que, al estar más cerca del sur de la ciudad, arrancó con un posicionamiento más bajo que el resto de los diques pero, con el tiempo, fue convirtiéndose en un área aspiracional. De hecho, ya se habla de la posibilidad del desembarco de una torre Porsche y de una Trump Tower en ese dique. Además GNV Group planea la Harbour Tower, donde el m2 cotiza desde US$ 10.000. Sus unidades más top se venderán a US$ 6 millones. Otro de los desarrolladores que apostaron a esa área es Jorge Pérez de The Related Group que realizará un proyecto de US$ 250 millones de inversión en donde el metro cuadrado cotiza por encima de los U$S 8000.

Por Lorena Guarino, Sábado 28 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Puerto Madero – El barrio más joven de la ciudad presenta mayor vacancia en este rubro con relación a otros años, fruto de la caída de las ventas, en especial en el lado este; los valores de alquiler bajaron hasta un 15%.

Por sus características que son únicas en el país, con diseño urbanístico moderno, espacios verdes y vistas al río, Puerto Madero continúa su proceso de crecimiento, innovación y fortaleza. Sin embargo, el sector comercial no logra escapar de la realidad del mercado, donde se observa una caída tanto en las ventas como en el alquiler de locales con relación a años anteriores, en especial en la zona este de los 4 diques, desde el paseo costero Pierina Dealessi hacia el Río de la Plata.

Diego Almeida, responsable de la división locales comerciales, de Castro Cranwell & Weiss, explicó que son varias las razones por las cuales la vacancia se encuentra en leve aumento, en particular en locales mayores a los 250 m2. “La demanda mantiene su interés aunque analiza mucho previo a concretar cada operación inmobiliaria. Sin duda los altos costos fijos y el bajo movimiento de ventas son los que marcan el presente del sector”, sostuvo Almeida.

Una investigación realizada por L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios relevó que actualmente existen unos 500 locales en Puerto Madero y que allí la vacancia ronda el 17%. El informe señala que a pesar de su gran crecimiento repentino, este distinguido barrio porteño “no termina de consolidarse como una zona elegida por el retail, debido a que los residentes son escasos, ya que muchos departamentos si bien tienen dueño o están vacíos o no son utilizados como vivienda fija, sino como propiedades para uso eventual. Esto sucede porque una gran cantidad de propietarios vive en el interior o son extranjeros que viajan con frecuencia a la Argentina. Esto repercute directamente en el ámbito comercial”, explicó Juan Cruz Beccar Varela, gerente división locales de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

Tanto los propietarios como los residentes pertenecen a un estrato social ABC1, con un alto poder adquisitivo y hábitos de consumo exigentes. Según Beccar Varela, la tasa de ocupación ronda el 83% y las cuadras más buscadas son Alicia Moreau de Justo, Juana Manso, Olga Cosentini, Macacha Güemes y Pierina Dealessi. “El alquiler promedio está en 33 dólares por m2, mientras que para la venta, los valores rondan los 4500 dólares”, dijo el broker.

Al respecto, Diego Almeida aclaró que los valores de los locales dependen de la ubicación y si tienen vista hacia los diques, y que entre ellos existen diferencias. “Por ejemplo, el dique 4 tiene mayor movimiento comercial en virtud de una gran propuesta de edificios de oficinas, en cambio el dique 1 cuenta con más propuestas residenciales y con un importante desarrollo comercial a futuro”, afirmó Almeida.

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