El proyecto unirá el sur con el norte de la ciudad de Buenos Aires y sumará 60.000 metros cuadrados de espacios verdes, paseos y lugares de recreación.

La "autopista" tendrá 12 carriles, cuatro para tránsito pesado

El tramo donde se realizará la nueva autopista que conformará al Paseo del Bajo, la obra realizada por el Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte de la Ciudad através de Autopistas Urbanas (AUSA) junto a laCorporación Puerto Madero forma parte de una de las zonas críticas de la dudad. Lindera al Puerto de Buenos Aires y a la terminal de ómnibus, cerca de 25.000 vehículos, camiones de carga y micros de gran envergadura convergen en esas avenidas, ocasionando un caos cotidiano. Tal es así que realizar este trayecto hoy puede demandar cuarenta minutos.

El objetivo es que el Paseo permita conectar mejor y más rápido el sur con el norte de la ciudad a través de un sistema vial de doce carriles, cuatro de ellos para tránsito pesado y ocho para tránsito liviano entre la autopista Buenos Aires-La Plata y Retiro, más la conexión con la avenida Gral. Paz vía la Autopista Illia. “De esta formase mejorará la seguridad vial reordenando el flujo del tránsito de autos, colectivos y camiones y recuperará al uso público una gran área creando 60.000 m2 de espacios con verde, paseos y lugares de recreación”, describe Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte del gobierno de la ciudad de Buenos Aires.

Desde hacía décadas, distintos proyectos intentaron abordar la problemática particular que planteaba la zona. El primero proyecto data de 1965, y hasta la fecha se hicieron 27.

La traza comenzará en el sur de la ciudad en el empalme de las autopistas 25 de mayo con la de La Plata. Parte del recorrido que se extenderá hasta la Illia a la altura del peaje Retiro será subterránea para que circule el tránsito de vehículos pesados, manteniendo los vehículos livianos a nivel. Se trata de un proyecto que brindará una amplia zonificación verde y recreativa para los vecinos del centro, que será de 3,5 kilómetros, algo así como un Parque Lezama y medio. A esta parte del proyecto se lo denomina Parque Lineal.

Buscan ideas para diseñar los parques

Los ejes principales serán la integración del microcentro con Catalinas Norte, el casco histórico y Puerto Madero; el aumento de la conectividad de los nuevos parques con la reserva ecológica y la costanera sur y el resto de la ciudad; desarrollar la forestación, iluminación y equipamiento de los parques y maximizar la posibilidad de uso recreativo, la accesibilidad peatonal, por bicicleta y por transporte público a los frentes costeros.

Para el diseño de éste entorno verde de la autopista, la Corporación desarrolló el concurso nacional de ideas. De esta propuesta urbanística “parque lineal-paseo del bajo y entorno” pueden participar arquitectos, urbanistas y paisajistas. El ganador se llevará $ 600.000 y la realización del proyecto. En la Corporación de Puerto Madero afirman que el fin es llegar a la integración y armonía con los parques ya existentes con la zona. El desarrollo también contempla el área oeste, donde se encuentra el corredor gastronómico y allí también deberá fusionarse el estilo existente con el nuevo. Será una zona a cinco minutos del microcentro y de la casa rosada, un dato que prueba la importancia estratégica de la zona.

De los US$ 650 millones de inversión que demandará el Paseo del Bajo -que estará listo en 2019-, US$ 400 millones los financiará un préstamo del Banco de Desarrollo de América Latina CAF -conseguido por el gobierno nacional-,mientras que los restantes U$S 250 millones los aportará la ciudad y la misma Corporación. Ésta última también se hará cargo del Parque Lineal con los fondos que adquirirá de la licitación del último terreno disponible en Puerto Madero. La legislatura porteña aprobó la ley que permite la venta de la tierra a cambio de que el dinero se use para la obra. Se trata de dos parcelas, que suman poco más de 17.000 m2. El terreno, de forma irregular queda a la altura de Juana Manso al 400, entre Emma de la Barra, Avenida de los Italianos y lo que sería la continuación de Trinidad Guevara, en el dique cuatro. Estiman que vale unos U$S 60 millones.

Por Lorena Guarino, Sábado 28 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El proyecto demandará US$ 650 millones y cambiará el mercado inmobiliario de una parte de la ciudad; qué corredores se beneficiarán.

Más de cincuenta años pasaron desde que se comenzó a bosquejar la idea de unir a través de la autopista ribereña, el sur y el norte de la ciudad. Sin embargo recién en el último año se retomó la idea de mejorar la conexión entre La Boca y Retiro a través del Paseo del Bajo, un paso subterráneo que demandará US$ 650 millones de inversión que completará el anillo de circunvalación de la Capital Federal. Atravesará Puerto Madero a través de las avenidas Alicia Moreau de Justo, Huergo y Madero.

El Paseo del Bajo forma parte de un nuevo sistema vial que unirá las autopistas Illia y Buenos Aires-La Plata y mejorará la circulación de más de 25.000 vehículos por día. “Además generará una ciudad más integrada, conectada y segura y permitirá recuperar espacios”, relata Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte del gobierno de la ciudad de Buenos Aires.

A modo de efecto colateral revitalizará las zonas aledañas. Un fenómeno que impactará en la revalorización de las tierras de los corredores vecinos, lo que impulsará el desarrollo de emprendimientos residenciales y corporativos. El efecto derrame alcanzará a San Telmo, Puerto Madero, la zona de Catalinas, el acceso a la terminal fluvial, las áreas relegadas de Retiro y el área ribereña. “El muro visual y sonoro que hoy imponen los camiones que circulan por la zona desaparecerá, por lo que la ciudad se integrará aún más al río, dejando de darle la espalda”, agrega el funcionario.

El Paseo del Bajo permitirá ganar alrededor de seis manzanas a un espacio en el cual ya no había tierras disponibles para edificar en plena zona de Retiro. Se venderán los terrenos de Catalinas Norte, delimitados por las avenidas Madero y Antártida Argentina, y las calles Cecilia Grierson y San Martín, y el dinero obtenido permitirá financiar parte de la obra. De esta manera, el municipio contará con unos 90.000 m2 de tierras, que permitirán desarrollar 200.000 m2 en emprendimientos mixtos.

La puesta a licitación de los terrenos se hará en dos etapas: en la primera, saldrán siete parcelas a la venta y en la segunda, la que hoy ocupa el ferrocarril.

A esto se sumará la puesta en valor de zonas relegadas del área que conecta Retiro con Puerto Madero, y con Costa Salguero. Es así que se proyectan obras de infraestructura como el Paseo de los Inmigrantes que será una continuidad verde del eje plaza San Martín, la jerarquización del acceso de turistas desde la terminal de cruceros y hasta la relocalización de la espera de camiones con una plataforma ideada cerca de la zona de Costa Salguero.

Entre las áreas que se potenciarán se encuentra la zona del antiguo Hospital Ferroviario. Allí se levantará Distrito Quartier Puerto Retiro, un proyecto mixto con más de 115.000 m2 de obra, emplazado en dos manzanas entre las avenidas Antártida Argentina y Ramón Castillo que se realizará en parte con el dinero que recogerá el fondo que conformó Argencons y Allaria aprobado esta semana por la Comisión Nacional de Valores. Un emprendimiento de US$ 215 millones de inversión que contará con tres edificios que incluirán desde un paseo comercial de 32.000 m2 hasta oficinas y 550 unidades flexibles lofts y studios que en preventa podrán adquirirse a un costc aproximado de US$ 2800/m2.

El corredor Azopardo-Huergo al sur de la ciudad será otras de las zonas beneficiadas. El submercado delimitado por Paseo Colón, Garay, Huergo y la avenida Belgrano fue beneficiado por proyectos que hicieron punta: el Quartier y la torre La Prensa, en los que el metro cuadrado promedia los US$ 3000.

En Garay al 600 se desarrolla Espai San Telmo un edificio de US$ 7 millones que se entregará en mediados de 2017. “Se está comercializando en US$ 2300/m2 pero cuando esté terminado se venderá a US$ 2800/m2. Es una zona que no estaba en el radar pero que tiene demanda activa”, afirma Alejandro Schuff, director Comercial de la inmobiliaria Soldati.

“Toda obra pública de acceso mejora sustancialmente la zona de influencia. Es un buen paso, es una obra importante para la conectividad entre la ciudad y la provincia y esperamos que se concrete de manera eficiente, prolija y que tenga la calidad de una obra del siglo XXI”, sentencia Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador de CMNV Comunidad de Inversión quien ve con buenos ojos el Paseo del Bajo dado que la desarrolladora está apunto de comenzar con la obra del proyecto Astillero Catalinas Sur, un edificio de 15 pisos de US$ 20 millones a 50 metros de la conexión entre la autopista Buenos Aires-La Plata y la nueva autopista ribereña. “Esto en conjunto con el metrobus y algunas obras privadas como la del Banco Santander Rio en la esquina de Garay y Azopardo, el Paseo de las Artes en el bajo autopista de Pedro de Mendoza van a generar una nueva dinámica en una zona que parecía una isla en la ciudad”, explica el ejecutivo que hoy maneja un valor promedio de US$ 2700/m2 y que espera una revalorización de entre US$ 3500 y US$ 3700/m2 cuando esté terminada.

Sin embargo, algunos desarrolladores tradicionales de Puerto Madero como Rodrigo Fernández Prieto , director de Fernández Prieto y Asociados, aún son cautelosos con respecto a las nuevas obras. “El impacto final de las obras es positivo. El momento complicado es la transición desde el inicio a la finalización”, indica y agrega: “En lo que refiere a potenciar la zonas, depende de las medidas que se tomen. Por ejemplo peatonalizar una zona de oficinas quizás tiene un resultado más negativo que positivo, mientras que una obra como la del metrobus la potencia porque le permite a los que trabajan en dichos lugares llegar de una manera más rápida. Lo cierto es que para fortalecer un barrio, una zona o desarrollar un distrito, la clave está en el acceso y el transporte público de calidad. Sí se trabajan ambos aspectos, todo lo que vendrá será con éxito”, Fernández Prieto desarrolló ZenCityy avanza con Link Tower. Éste último un emprendimiento de dos torres de 33 pisos en las que se desembolsarán US$ 80 millones en donde el m2 parte desde los US$ 5000. Están ubicadas en el dique uno de Madero, la última zona en desarrollarse de ese barrio y que también podría beneficiarse con el Paseo del Bajo. Lo paradójico es que, al estar más cerca del sur de la ciudad, arrancó con un posicionamiento más bajo que el resto de los diques pero, con el tiempo, fue convirtiéndose en un área aspiracional. De hecho, ya se habla de la posibilidad del desembarco de una torre Porsche y de una Trump Tower en ese dique. Además GNV Group planea la Harbour Tower, donde el m2 cotiza desde US$ 10.000. Sus unidades más top se venderán a US$ 6 millones. Otro de los desarrolladores que apostaron a esa área es Jorge Pérez de The Related Group que realizará un proyecto de US$ 250 millones de inversión en donde el metro cuadrado cotiza por encima de los U$S 8000.

Por Lorena Guarino, Sábado 28 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Puerto Madero – El barrio más joven de la ciudad presenta mayor vacancia en este rubro con relación a otros años, fruto de la caída de las ventas, en especial en el lado este; los valores de alquiler bajaron hasta un 15%.

Por sus características que son únicas en el país, con diseño urbanístico moderno, espacios verdes y vistas al río, Puerto Madero continúa su proceso de crecimiento, innovación y fortaleza. Sin embargo, el sector comercial no logra escapar de la realidad del mercado, donde se observa una caída tanto en las ventas como en el alquiler de locales con relación a años anteriores, en especial en la zona este de los 4 diques, desde el paseo costero Pierina Dealessi hacia el Río de la Plata.

Diego Almeida, responsable de la división locales comerciales, de Castro Cranwell & Weiss, explicó que son varias las razones por las cuales la vacancia se encuentra en leve aumento, en particular en locales mayores a los 250 m2. “La demanda mantiene su interés aunque analiza mucho previo a concretar cada operación inmobiliaria. Sin duda los altos costos fijos y el bajo movimiento de ventas son los que marcan el presente del sector”, sostuvo Almeida.

Una investigación realizada por L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios relevó que actualmente existen unos 500 locales en Puerto Madero y que allí la vacancia ronda el 17%. El informe señala que a pesar de su gran crecimiento repentino, este distinguido barrio porteño “no termina de consolidarse como una zona elegida por el retail, debido a que los residentes son escasos, ya que muchos departamentos si bien tienen dueño o están vacíos o no son utilizados como vivienda fija, sino como propiedades para uso eventual. Esto sucede porque una gran cantidad de propietarios vive en el interior o son extranjeros que viajan con frecuencia a la Argentina. Esto repercute directamente en el ámbito comercial”, explicó Juan Cruz Beccar Varela, gerente división locales de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

Tanto los propietarios como los residentes pertenecen a un estrato social ABC1, con un alto poder adquisitivo y hábitos de consumo exigentes. Según Beccar Varela, la tasa de ocupación ronda el 83% y las cuadras más buscadas son Alicia Moreau de Justo, Juana Manso, Olga Cosentini, Macacha Güemes y Pierina Dealessi. “El alquiler promedio está en 33 dólares por m2, mientras que para la venta, los valores rondan los 4500 dólares”, dijo el broker.

Al respecto, Diego Almeida aclaró que los valores de los locales dependen de la ubicación y si tienen vista hacia los diques, y que entre ellos existen diferencias. “Por ejemplo, el dique 4 tiene mayor movimiento comercial en virtud de una gran propuesta de edificios de oficinas, en cambio el dique 1 cuenta con más propuestas residenciales y con un importante desarrollo comercial a futuro”, afirmó Almeida.

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Visitantes sin ser huéspedes disfrutan buenos momentos de las opciones sofisticadas en Palermo y Puerto Madero. Los hoteles porteños incluyen alternativas como bar y restaurantes, con la modalidad de puertas abiertas.

Algunos hoteles se readaptan para incluir la opción de bar o restaurante a puertas abiertas, y otros lo conciben desde el inicio del proyecto. Todas las facetas de una opción mixta que se afianza en la ciudad.

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Es la zona más cotizada de la ciudad, pero le faltan servicios básicos, como escuelas y transporte.

En la tranquilidad de sus calles y sus residencias de lujo, Puerto Madero no sólo es el barrio más moderno, sino también el más caro de la ciudad. Con valores que rondan los 3500 dólares por metro cuadrado y trepan hasta los 8000, sus torres marcan el techo del mercado inmobiliario porteño. Sin embargo, es una zona de fuertes contrastes, de la que también forman parte la prostitución, personas que viven en la calle y la vecindad del asentamiento Rodrigo Bueno.

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