Aunque en general el plazo mínimo obligatorio para la locación comercial, profesional o industrial es tres años, hay una excepción que no es muy conocida ni ha sido suficientemente difundida y es, que cuando los ámbitos locados cuentan con muebles e instalaciones, quedan fuera del referido plazo mínimo y, es posible pactar períodos locativos por horas, diarios, semanales, mensuales, de temporada, diferenciales, etc., por ejemplo, alquilar oficinas por lapsos horarios, locales por plazos de seis o doce meses, talleres industriales por uno o dos años.

2.- Plazos.

Rigen distintos plazos mínimos imperativos (de orden público) según los destinos locativos, aunque no están perfectamente definidos los casos de locaciones mixtas, de ausencia temporaria del locador, principalidad y accesoriedad o la divisibilidad (art. 1507 Cód. Civil ref. art. 2º ley 23.091 y art. 1508 Cód. Civil):

a) Vivienda con o sin muebles: el plazo mínimo es dos años; recordemos que al incluirse las unidades amuebladas, se reformó sustancialmente el art. 1507, 3ª parte (o apartado o párrafo) del Cód. Civil, pues antes podía pactarse por “el tiempo fijado al precio”, cuanto no significa otra cosa que del alquiler surgirá el precio cuando esté estipulado el lapso por el cual es el monto fijado.

b) “Restantes destinos” (como vagamente los denomina la ley a cuales no son de vivienda): el plazo mínimo es tres años; tratándose de ámbitos amoblados, por ej. locación de oficinas por horas, no están comprendidos en los plazos mínimos, pues el art. 2º (ley 23.091) se refiere exclusivamente a “locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles”, por ello para las locaciones de destino lucrativo con muebles y/o instalaciones (locales comerciales, oficinas, plantas industriales) sigue vigente la 3ª parte (o apartado o párrafo) del art. 1507 del Cód. Civil, que permite fijar el plazo libremente (1).

Al establecer la Ley de Locaciones Urbanas 23.091 plazos mínimos para la locación de dos (vivienda con o sin muebles) y tres años (para los otros destinos: industriales, comerciales y profesionales), dejó sin efecto los dos primeros párrafos del artículo 1507 del Cód. Civil, pero quedaron vigentes cuales siguen, el “tercero” y sucesivos. El párrafo (apartado o parte) 3º, que se refiere a casas y piezas amuebladas, sólo tiene ahora operatividad si se trata de locaciones no destinadas a vivienda.

3.- Práctica.

En el supuesto de oficinas, se suelen amoblar con escritorios, bibliotecas, sillas y sillones, pero cuando se trata de alquileres por lapsos horarios, se incluyen computadoras, equipos de “fax” y otros aparatos e incluso servicios de recepción y secretarias, como en los consultorios médicos. Su fueran locales comerciales se equipan o amueblan con vitrinas, mostradores, estanterías, heladeras, cámaras frigoríficas, etc., según el rubro de explotación que sea. Los establecimientos industriales pueden alquilarse con equipos y maquinarias más otras instalaciones que hacen a la actividad a desarrollar; en estos casos conviene pactar la contratación de seguros que las cubran y de un adecuado depósito dinerario en garantía o en subsidio pagarés (2).

4.- Ventajas.

Las ventajas prácticas de este tipo de locaciones es evidente, en especial en períodos de incertidumbre económica, donde nadie puede asegurar qué sucederá en el mercado de los alquileres en un plazo mediato, por ej. de dos años y, si se tratara de un local comercial sin muebles cuyo plazo mínimo será de 3 años, pues al locador le convendrá locarlo con muebles, para poder fijar un plazo menor.

Es imprescindible realizar un inventario que integre el instrumento contractual y es aconsejable asignarle un valor fijo de reposición, por faltante o rotura, a cada objeto mueble o instalación. Desde luego, que en la práctica algunos locadores, violando la ley, hacen un inventario virtual o sea, inexistente en los hechos, pero supuestamente real en el instrumento contractual, al cual las partes deberán atenerse; en este caso, hemos visto que se asigna un valor mínimo a los muebles inventariados, por nuestra parte desaconsejamos producir actos inexistentes por ilícitos y los riesgos que suponen.

5.- Destinos diversos.

a) destino mixto, habitacional y lucrativo o viceversa: el plazo mínimo es dos años, dado que siempre tiene prioridad la vivienda;

b) destino mixto sin finalidad habitacional: por ej. industria y comercio, el plazo es tres años;

c) destino mixto y manifiestamente divisibles: por ej. comercio y vivienda, los plazos mínimo es tres años para el local y dos para la habitación;

d) finalidad determinada: el plazo será el necesario para cumplir el objeto del contrato conforme al art. 1508 del Cód. Civil, tal el caso con la locación de salones para remates de obras de bellas artes;

e) ausencia temporaria del locador: entendemos que el plazo será el necesario para que el locador cumpla la causa por la cual cedió en locación la finca, es asimilable al art. 1508 del Cód. Civil, por ej. los diplomáticos, ejecutivos, funcionarios, militares, trabajadores, etc., que se trasladan por razones de trabajo, etc.;

f) otros objetos en favor del locador: extremando la interpretación del art. 1508, podría llegarse a utilizar para cualesquier otros objetos en favor del locador, ej. juntar un determinado monto de alquileres, restablecerse de alguna enfermedad, obtener una renta hasta la enajenación del inmueble tal lo afirma ROCCA (3);

g) accesorias de otros contratos: el plazo será fijado en el contrato principal, dado que lo accesorio sigue la suerte de lo principal (art. 523 Cód. Civil);

h) plazos violatorios del mínimo legal: cuando en un contrato se ha pactado, un plazo menor a dos años para vivienda con o sin muebles o tres para los restantes destinos, sin muebles, contrariando el art. 1507 del Cód. Civil (ref. art. 2º ley 23.091), según lo establece este artículo, el locatario tiene la opción para acogerse a esos mayores plazos. La norma tiene su fundamento en razones sociales y económicas tuitivas para el locatario, a fin de asegurarle un tiempo mínimo de permanencia en el mismo inmueble, sin los embarazos de toda mudanza, que según lo ha determinado la ciencia sicológica, constituye una de las mayores causas de estrés para las personas; aunque el locatario que se encuentre en el goce efectivo de la locación podrá acordar con el locador una desocupación anticipada al plazo legal o contractual (conf. arts. 868 a 875 Cód. Civil sería eficaz cualquier renuncia, aunque por el art. 872 queda ello vedado cuando está interesado el orden público); en este caso existe el remedio del “convenio de desocupación”, cual nunca podrá ser contemporáneo a la firma del contrato locativo, pues para que sea válido, según los arts. 29 y 47 de la ley 21.342 —que en estos aspectos rige— el locatario debe estar en el pleno uso y goce de la finca.

6.- Plazos mínimos obligatorios:

En actuales tiempos inflacionarios, con desmedidos aumentos de impuestos y tasas sobre los inmuebles más algunos proyectos legislativos desequilibrantes de las locaciones (4), hay tratar que prevenirse a la hora de contratar, además, tomando en cuenta que los locadores quedan atados a los alquileres fijados y a plazos mínimos locativos, mientras los inquilinos tienen la libertad de resolver el contrato, ya que pueden ejercer plenamente la facultad resolutoria que les otorgan los arts. 8º y 29 bis de la ley 23.091 (5).

7.- Excepciones:

En la mismísima Ley de Locaciones Urbanas (23.091), podemos hoy encontrar soluciones, ya que regla como plazo mínimo para las locaciones de vivienda con o sin muebles dos años y tres (art. 2º, ap. 1º) para los restantes destinos (salvo las contadas exclusiones del art. 2º, ap. 3, incs. “a” hasta “e”) (6).

Al escapar de la casuística normativa, podemos afirmar que los ámbitos amoblados, por ej. el alquiler de locales u oficinas, no están comprendidos por los plazos mínimos, ya que la ley 23.091, cuando se refiere a “locaciones con destino a vivienda con o sin muebles” y fija el plazo mínimo, en su tipificación no se refiere a los alquileres con destino lucrativo y amoblados.

Sostenemos que al no avanzar con plazos mínimos sobre los alquileres con destino lucrativo y amoblados, continúa su vigencia el art. 1507 (3ª parte) del Código Civil (7) o sea rige el plazo locativo cual libremente pacten los contratantes (locador y locatario). Entonces si el local comercial o el establecimiento mercantil o industrial, incluye instalaciones o la oficina posee muebles, el plazo podrá fijarse por horas, días, semanas, meses, etc.

8.- Alternativas posibles:

Será importante tener presente esta ventaja que otorga la ley, porque posibilita variadas alternativas contractuales, como por ej. alquilar un local comercial con instalaciones (artefactos, equipos, escritorios, estanterías, maquinarias, moblaje, mostradores, etc.) por un plazo menor a los tres años que impone la Ley de Alquileres si no tuviera muebles. Por tanto podrá alquilarse una oficina destinada a estudio contable o un consultorio odontológico o médico con todo el equipamiento necesario, por lapsos de horas o minutos y en determinados días de la semana, pactándose el alquiler por el tiempo de utilización. El sistema maximiza el aprovechamiento del ámbito locado y por ende el rendimiento económico para el locador y también para el locatario que necesite el inmueble sólo para determinadas ocasiones, esporádicamente, alternativamente o “en temporada”.

Es ventajosa esta modalidad, especialmente en tiempos de inflación, porque no deja engrillado al propietario locador a un contrato de tres años que puede convertirse en ruinoso, dada la imposibilidad legal de reajustar el alquiler, aunque recordaremos que sí son eficaces los alquileres progresivos o escalonados (8) y el canon cuotativo (9).

También es útil este tipo contractual si se quiere disponer del inmueble antes de los tres años, para venderlo o explotarlo directamente el propietario, etc.

La ley no establece los muebles necesarios ni su cantidad para considerar la locación como “amoblada”, pero es aconsejable incluir en el inventario, aunque sea formalmente, los indispensables para el funcionamiento del comercio u oficina y aunque el inquilino luego no los utilice y los reemplace por otros.

9.- Inventario y valuación:

Siempre deberá insertarse en el contrato un inventario (10) con los muebles e instalaciones incorporadas al inmueble y es conveniente consignar su valor de reposición en caso de faltantes o deterioros, ya que así se evita en el futuro y ante la eventualidad de un reemplazo, la clásica discusión sobre los valores.

10.- Convenios de desocupación:

De todos modos, conviene recordar que siempre existe la posibilidad de suscribir un convenio de desocupación (11), que abrevie el plazo mínimo de tres años. Recordemos también que para ser válido, debe ser suscripto luego que el inquilino se encuentre ya ocupando el inmueble, pues si fuera contemporáneo a la firma del contrato de locación, sería nulo (arts. 47 ley 21.342 y art. 954 del Código Civil). Es habitual observar una mala práctica donde las partes soslayan esta prohibición, dándole al convenio una fecha distinta (posterior) a la del contrato locativo y sin entregar el locador su ejemplar posdatado al inquilino, con lo cual el convenio formalmente sería válido. Siempre convendrá que también el fiador suscriba el convenio, en cual deberá consignarse nuevamente la extensión (alcance jurídico) de la fianza (12), continuando así su vinculación a la relación locativa. Para que el convenio pueda ejecutarse, ante el incumplimiento del inquilino en restituir el inmueble en el plazo pactado, deberá homologarse judicialmente, citando siempre a posibles sublocatarios y ocupantes.

NOTAS:

(1) Abatti, Enrique, Dibar, Alberto, Rocca, Ival -h-, Comentario de la Ley 23.091, Anales de Legislación Argentina, 1984, p. 1962 y ss.; Abatti, Enrique, Rocca, Ival -h-, Leyes de alquileres comentadas, Ed. García Alonso, Bs. As., 2007, p. 11.

(2) ver. Abatti, Enrique Luis y Rocca, Ival -h-, “1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos. Comerciales, Civiles, Laborales, Agrarios”, tomo VI, prólogo Fernando J. López de Zavalía, Colección Abacacía, 2009).

(3) ver. “locación al paso en espera de venta” (3); Rocca, Abatti, Rocca -h-, Arrendamiento inmobiliario especializado, Ed. Bias Editora, Bs. As., 1985, p. 181).

(4) ver: «Insólito proyecto de ley de alquileres» diario Clarín, 20/3/2012, p. 25.

(5) ver: «Resolución anticipada» (ps. 96 y 114), Rocca y Abatti, Locaciones y procesos de desalojo, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2010.

(6) dice la ley 23.091 (Alquileres), art. 2º — Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.

Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.

Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales; b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo; c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos; d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias; e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

(7) dice nuestro Código Civil, art. 1507. En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios, ni las condiciones del arriendo. Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos años; para los destinados a habitación, un año y medio. Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio. El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artículo a favor del locatario, cesará por las siguientes causas: 1 – Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler; 2 – Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia judicial; 3 – Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador; 4 – Ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribución directa. Si producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha sido privado. En los casos de los incisos 1 y 2, el locatario tendrá diez días para el desalojo; en los casos de los incisos 3 y 4, este plazo podrá ampliarse hasta cuarenta días. Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en virtud de lo dispuesto por los incisos 1 y 3, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán un plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo.

(8) ver: «Las cláusulas para estabilizar alquileres», La Ley 2005-D, p. 1356; «Alquiler progresivo o escalonado» (p. 133) y «La estabilización de alquileres extra y habitacionales» (p. 131), Rocca y Abatti, Locaciones y procesos de desalojo, Colección Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2010.

(9) ver: «Canon cuotativo» (p. 334), Rocca y Abatti, Locaciones y procesos de desalojo, Colección Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2010.

(10) ver: «Inventarios y tasaciones de la locación» (p. 409) , Rocca y Abatti, Locaciones y procesos de desalojo, Colección Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2010.

(11) ver: «Convenio de desocupación locativo», Rocca y Abatti, Locaciones y procesos de desalojo, Colección Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2010, p. 445.

(12) ver: «Fianza en la locación y otras garantías», Rocca y Abatti, Locaciones y procesos de desalojo, Colección Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2010, p. 70.

BIBLIOGRAFÍA:

Abatti, Enrique Luis y Rocca, Ival (h), “1500 MODELOS DE CONTRATOS, CLÁUSULAS E INSTRUMENTOS. COMERCIALES, CIVILES, LABORALES, AGRARIOS”, tomo I (13ª ed.), prólogo Héctor Alegría; tomo II (7ª ed.), prólogo Horacio P. Fargosi; tomo III (4ª ed.), prólogo Roberto H. Marfany; tomo IV (5ª ed.), prólogo Alberto G. Spota; tomo V (2ª ed.), prólogo Carlos J. Colombo; tomo VI (1ª ed.), prólogo Fernando J. López de Zavalía; tomo VII (2ª ed.), prólogo Gustavo A. Bossert, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As.

Abatti, Enrique Luis y Rocca, Ival (h), “LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO. TEORÍA Y PRÁCTICA” (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación), prólogo Eduardo A. Zannoni, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2010.

Abatti, Enrique Luis y Rocca, Ival (h), “DESALOJO DE INMUEBLES. ABREVIADO, CONDENA DE FUTURO Y HOMOLOGACIONES” (técnica de procesos que simplifican desahucios), Práctica, Doctrina, Jurisprudencia, escritos Judiciales, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2012.

Abatti, Enrique Luis y Rocca, Ival (h), “PRÁCTICA PROCESAL DE LA LOCACIÓN, COMODATO E INTRUSIÓN” (ingeniosos escritos judiciales de demandas, contestaciones y defensas, con citas doctrinarias, jurisprudenciales y notas, más convenios e intimaciones), prólogo Mario P. Calatayud, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2009.

Abatti, Enrique Luis y Rocca, Ival (h), “COMPENDIO PRÁCTICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL” (manual de derechos y obligaciones, con modelos usuales para consorcistas, administradores y encargados) Doctrina, Jurisprudencia, Modelos, Legislación, Glosario, prólogo Horacio Bielli, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2009.

Abatti, Enrique Luis, Rocca, Ival (h) y Pepe, Armando, “MODELOS USUALES DE CONTRATOS. CIVILES, COMERCIALES, CIVILES, LABORALES, RURALES, prólogo Héctor D’odorico, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2008.

Copyright de los autores 29/5/2012.