Las variables que determinan el precio de un inmueble; además de las características y el estado de la unidad es importante analizar el entorno y los servicios del barrio.

Las grandes terrazas o balcones revalorizan los proyectos. Foto: Shutterstock

El movimiento que comenzó a tomar el mercado inmobiliario, apalancado por la reaparición de los créditos hipotecarios, hizo que el negocio tomara impulso. En línea con ello, la demanda de inmuebles se activó y también se puso más exigente. Los nuevos compradores o inquilinos están muy informados y ya no se quedan en lo cómodo, bonito o barato que puede resultar una propiedad, y se fijan en todos aquellos aspectos que hacen al precio que deben pagar. Sucede que el “valor” de un inmueble está conformado por múltiples y diversos factores. Estas variables no sólo se relacionan con la propiedad en sí, su estructura y tipología, sino también con el entorno en que se emplaza y los beneficios extra que pueda ofrecer. La búsqueda de la casa ideal está llena de expectativas; ansiedad, por encontrar todos los requisitos que busca su futuro dueño; y dudas sobre la conveniencia de invertir en un u otro tipo de inmueble. Por ello, conocer cómo se compone el valor de una propiedad es clave para saber si la persona va a pagar el precio justo por la misma. El ideal de todo futuro propietario es llegar a la vivienda, llave en mano e instalarse. Por caso los aspectos más comunes que se observan son los detalles de terminación, el equipamiento de las unidades, los pisos, el aire acondicionado, la cocina y los interiores del placard, entre otros. Pero estas características “estéticas” que redundan en la tasación de un inmueble, no son las únicas que conforman el precio. Más allá de las necesidades de cada cliente, la valorización de una propiedad se rige por algunos aspectos fundamentales.

Ubicación: al tasar un inmueble esta es la variable que lo cambia todo. El precio del metro cuadrado, varía de barrio en barrio, movido por la demanda de la zona, su desarrollo comercial, vías de acceso, medios de transporte y hasta si se pone “de moda” una zona, tal como ocurrió tiempo atrás con Palermo. “Siempre lo que más se busca es tener rápidas vías de acceso y comunicación en función de la cotidianeidad de cada cliente”, explica Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments y de Cohen Imach Soluciones Inmobiliarias. “Existe una alta demanda de aquellos inmuebles que tienen cerca la boca del subte, el metrobus o el tren”, agrega. Tanto es así que la desarrolladora se encuentra emprendiendo Step Lafuente, a 200 metros del Ferrocarril Sarmiento, cuyo soterramiento finalmente está en marcha. Los ejecutivos calculan sin evaluar ninguna otra variable, que dicha obra de infraestructura generará subas de entre un 25 y un 40 por ciento en los precios de las propiedades cercanas. También aportan a la construcción del precio, las zonas con espacios verdes y centros comerciales cercanos. “Los medios de transporte son clave, pero también las vistas, y sobre todo en un segmento ABC1″, dice Ariel Wasserman, director de BW Group. “El entorno comercial es importante, porque la necesidad de contar con comercios que resuelvan las necesidades de todos los días es fundamental. Ir caminando al supermercado, al colegio u otros servicios de uso cotidiano ayuda en la logística de los clientes, y incide en la decisión de compra”. Según indica el sitio Properati, entre abril de 2016 y de 2017 se registró una suba en torno al 14 por ciento en el valor del m2, siendo de US$ 2448 el precio promedio para la venta. Así Puerto Madero aparece con el valor más alto, US$ 6077 m2 y Villa Lugano el más barato con US$ 1192.

Superficie: en lo que refiere al área total de un inmueble, es importante diferenciar entre superficie cubierta y descubierta para determinar si hay algún espacio para explotar adicionalmente. A ello se suma la antigüedad y la solidez de la edificación, sus terminaciones y los materiales utilizados.

Estado del edificio: la calidad de la construcción donde se emplaza una propiedad, ya sea un departamento o un ph es esencial para determinar su valor, porque este punto determinará las condiciones generales en las que se encuentra. “Los tipos de materiales y estándares de construcción determinarán la vida y buena conservación del inmueble”, resalta Alejandro Mazzei, director de Mazzei Propiedades. “Lógicamente, y por natural amortización del bien, las casas más antiguas pueden suponer un valor inferior a las construcciones más actuales”. En linea con esto, Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima agrega que hoy la demanda ABC1 paga hasta el doble de lo que cuesta un piso en un edificio de categoría sin servicios por una unidad en una torre top con amenities. “De acuerdo al nivel de terminaciones, muchas veces el cliente infiere cuál es la calidad de la construcción. Y aunque a veces no es así, muy por lo general es un buen parámetro”, agrega Cohen Imach.

Efecto metrobus. El acceso a los medios de transporte mejoran la valuación. Foto: LA NACION / Fabián Marelli

Luego vendrá un aspecto tal como el diseño del mismo, que si bien puede parecer que sólo se trata de un detalle estético, elevan sin dudas el precio, ya que también habla de la antigüedad de una edificación. Otros detalles que suman es el estado de los espacios comunes más tradicionales, como el hall de acceso, palieres, terrazas, el ingreso a las cocheras y hasta el tipo de calefacción que ofrece.

Por otro lado, los servicios adicionales van ganando cada vez más peso. “El público busca los amenities para solucionar situaciones de su vida diaria y que les brinden un mayor confort y bienestar a ellos y a su familia”, dice Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Hoy tienen un impacto importante en la concreción de una operación amenities como jardines, juegos para chicos, SUM, parrillas, piscina y gym. Además la gente está empezando a entender que los servicios no significan necesariamente expensas altas. El equilibrio entre amenities y unidades es fundamental para crear un proyecto balanceado cuyas expensas muchas veces son menores a un edificio de 50 años sin ningún servicio

Característica de la unidad: desde algo tan básico como la cantidad de ambientes, su distribución, luminosidad y vistas; hasta espacios de esparcimiento, conectividad, y equipamiento de alta tecnología, todo suma para conquistar al futuro comprador y porque no para llevar el precio del inmueble hacia arriba.

“Hoy los balcones amplios o terrazas privadas son muy buscados, si tienen vistas mejor aún. Espacios para playroom o zona de trabajo dentro de la misma casa suman valor”, resalta Siwacki. “En el caso de los departamentos dos ambientes, es muy valorado que tengan baño y toilette, ya que permite una independencia de la suite y una comodidad para las visitas”, agrega. Otros aspectos valorables son los balcones aunque sea pequeños porque dan la sensación de expansión. El lavadero también es un plus muy valorado. “Pasa lo mismo en cuanto al vestidor, los pisos, la calefacción individual y el aire acondicionado ya instalado, que conforman esos detalles que revalorizan cualquier unidad”, explica Ariel Wasserman, director de BW Group.

Por su parte, desde Grupo Monarca, Alejandro Sbrancia, gerente comercial de la desarrolladora, indica que según las encuestas de producto realizadas por ellos, la percepción de valor se muestra principalmente en las terminaciones y equipamiento de las cocinas, la suite principal y los espacios semi cubiertos. “Entre los detalles más valorados encontramos las parrillas, es algo que quien vive en un departamento valora mucho”, subraya.

Seguridad: desde hace unos años, la seguridad que puede ofrecer una vivienda se convirtió en un extra sobre el valor de la misma. Hoy en día la propiedad se revaloriza desde aspectos directos e indirectos. No sólo se trata con contar con personal de seguridad, sino también de si la zona en la que se emplaza la propiedad es transitada, iluminada y con vigilancia en las calles.

Estilo de vida: hoy en día los inmuebles dejaron de ser meros “ladrillos” para ofrecer todo un estilo de vida en sí. En materia de tendencias los elementos de sustentabilidad y eficiencia energética contribuyen a una nueva forma de vivir, cada vez más requerida. Tal es el caso de los millennials, una generación que comienza a incorporarse al mercado inmobiliario y pide este tipo de giro de timón. “Con un estilo de vida diferente al de sus padres, modos y hábitos que cuestionan el statu quo, esta generación está rompiendo paradigmas y cambiando nuestras nociones sobre la industria. Ellos son los que creen que el living de una casa puede estar también fuera de ella, al aire libre y como punto de encuentro de la vida familiar y social”, reflexiona Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, desarrolladora y placemaker de Distrito Tigre Sur.

Variadas y diversas son los particularidades que determinan el valor de una propiedad. Por eso no sólo basa con comparar precios entre inmuebles cercanos, por cada uno de ellos tiene características propias.

A la vez, es fundamental que los desarrollos hoy se ajusten a las necesidades de los clientes, logrando diferenciación, integración al medio y calidad de vida.

Por Lorena Guarino, Sábado 17 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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En el primer bimestre del año se reactivaron las escrituras y hubo 6500 operaciones; también incidió la disponibilidad de créditos hipotecarios.

El sector inmobiliario viene de uno de sus peores años. Foto: Archivo

El mercado inmobiliario está cosechando los primeros frutos del blanqueo de capitales. En el primer bimestre del año, las escrituras en la ciudad de Buenos Aires crecieron casi un 70% respecto del mismo período de 2016, según datos del sector que serán dados a conocer la semana próxima.

En las inmobiliarias estiman que el mes pasado se cerraron más de 3050 actos. Con esa cifra, el período enero/febrero alcanzó las 6500 operaciones de compra, una magnitud no tan lejana a las 9000 escrituras, el número que según los operadores se manejaba en la época de oro del sector, a principios de la década pasada. En el mismo período de 2016, por ejemplo, no se alcanzaron las 4000 escrituras.

El año pasado surgieron las primeras señales alentadoras: se firmó un 20% más de escrituras que en 2015.

En el mercado inmobiliario ya hablan de recuperación. Reconocen que, una vez que los inversores superaron la confusión que les generó el procedimiento del blanqueo, con el dinero en el banco empezaron a comprar propiedades.

“Antes invertían en negro en un bono que les daba 6% de rentabilidad y lo ganaban todo; hoy, con el blanqueo, esa ganancia tiene que pagar impuestos por 35%, entonces miran opciones que estén exentas”, explica Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, empresa que trabaja en la revitalización de tierra. Para quienes no vivan de comprar y venderlos, los inmuebles están exentos de ese 35 por ciento.

Los primeros en reaccionar fueron los que tenían dólares en el colchón. Ese grupo tenía la opción de adquirir un bien registrable si no quería dejar los dólares seis meses “pisados” en el banco. Una parte compró, otra prefirió esperar. “Se firmaron boletos de compra-venta que se cerrarán cuando retiren el dinero de los bancos”, explica Alejandro Schuff, director comercial de Soldati Propiedades. El dato anticipa una mayor actividad de escrituras en los próximos meses.

En enero y febrero fue el turno de las personas que sinceraron el dinero que tenían fuera del país y que, más ocupados por los procesos que por las ganancias, habían demorado las decisiones de inversión.

A pocos días del 31 de marzo, fecha en que cierra el blanqueo y en la que también vence el plazo para declarar una propiedad con una multa del 5% de su valor, se espera una mayor cantidad de inmuebles blanqueados que de cash. “El 90% del monto que supere los US$ 100.000 millones blanqueados hasta diciembre serán propiedades”, anticipa Noguer, Se refiere a las unidades que los argentinos tenían sin declarar en Miami o Punta del Este, y que también tendrán un impacto en el mercado inmobiliario local. En el sector están convencidos de que muchos de esos propietarios venderán sus inmuebles para comprar en la Argentina.

Respecto de qué tipo de unidades fueron las más demandadas, los tickets promedio no superaron los US$ 180.000, aunque hay casos en los que aprovecharon el sinceramiento para “estirar” su capacidad de compra y poder mudarse a unidades más amplias.

Si bien los signos de reactivación alientan al mercado, los brokers coinciden en que la recuperación será lenta. “Venimos de niveles muy bajos de venta. El mercado está saliendo de los peores años de su historia”, afirma Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Al efecto blanqueo se suma el de los créditos hipotecarios, sobre todo en el stock residual de las unidades nuevas y, principalmente, en las usadas, que son las que se pueden escriturar.

Los compradores están perdiendo el temor a sacar un crédito. El 22% de las escrituras que se firmaron en la Capital Federal entre enero y febrero fueron con hipoteca.

En 2016 se generaron alrededor de 6000 escrituras con hipotecas, un 47% más que en 2015, según datos del Colegio porteño de Escribanos. Si se toma sólo diciembre de 2016, la suba interanual fue de 150%, lo que prueba el cambio de expectativas. “Durante la administración Kirchner sólo 6% de las operaciones de la Ciudad fueron con crédito hipotecario, frente al 26% de la década de la convertibilidad”, compara Mario Gómez, secretario del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI).

Desde hace unos meses, los bancos están bajando las tasas -en los créditos UVA oscilan entre 5% y 7% y los simuladores web están al rojo vivo. Hay casos en los que los departamentos de créditos de entidades trabajan los fines de semana para responder todas las solicitudes. Hasta ahora, por medio de los créditos atados a las UVAs, los bancos privados prestaron $ 4000 millones y hay $ 15.000 millones en camino de ser otorgado. El nuevo Procrear y los recientes anuncios de las líneas a 30 años de plazo que ofrecerán los bancos Nación, Ciudad y Provincia con cuotas de entre $ 4600 y $ 6000 aumentan el optimismo. “Las tasas del 3,5% más actualización por CER generarán cuotas por debajo de las de un alquiler”, dice Gómez Picasso.

La disponibilidad que generará el blanqueo y el financiamiento producirá un “efecto dominó″ en la venta, motorizado también por un cambio en la demanda . “Las líneas de crédito que se lanzaron son para quienes necesitan una vivienda. Está muy bien que no alcancen para comprar una propiedad en Recoleta”, analiza Gustavo Llambías, de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios.

Durante años, en una industria sin crédito, sólo se construyó para inversores que financiaban a los desarrolladores. Hoy entra en escena la persona que compra un departamento para vivir y que exige unidades más accesibles.

La expectativa de un aumento en el precio de los inmuebles es otro factor que impulsa a la compra. El escenario de mayor demanda, crédito, disponibilidad por parte de los inversores y un costo de construcción en su máximo histórico -entre US$ 1200 y US$ 1500/m²-hace impensada una baja. “Además, un tipo de cambio atrasado y la inflación en pesos genera que los desarrolladores tengan márgenes muy justos”, agrega Gómez Picasso.

Hoy incluso se da el fenómeno de que quien construye un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro emprendimiento. Muchos ofrecen departamentos por debajo del valor de reposición para ganar liquidez. Esos costos generan una brecha del 33% entre los precios de los departamentos nuevos y los usados, cuando el promedio histórico era 22 por ciento.


Hipotecas

Es el porcentaje de escrituras que se hicieron en los dos primeros meses del año con crédito hipotecario. Durante el kirchnerismo, esa cifra en promedio no superó el 6 por ciento.

Por Carla Quiroga, Sábado 25 de marzo de 2017
Publicado en la sección Economía del diario LA NACION

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Noviembre marcó una sensible reactivación de las escrituras en la ciudad de Buenos Aires, según el último informe del Colegio de Escribanos, que registró un incremento del 44,9% en comparación con el mismo mes de 2015.

De acuerdo con los datos de la entidad, se realizaron 5.016 operaciones de compraventa, por un total de $ 9.513,2 millones, monto, equivalente a US$ 620 millones al tipo de cambio oficial, también un 114,4% superior al volumen de noviembre del 2015, explicable por el incremento de las transacciones, pero fundamentalmente por la devaluación de diciembre de 2015.

El valor promedio de las operaciones fue de $1.896.574, lo cual marca un incremento del 47,9% en 12 meses. Asimismo, y como dato importante para el sector, es que del total de las escrituras realizadas en noviembre, desde el Colegio de Escribanos detallaron que 745 (14,8%) se realizaron con crédito hipotecario, con una suba del 84% con respecto al mismo mes de 2015.

Al considerar las escrituras por el monto operado, se observó en noviembre una prevalencia del segmento de más de $ 1.501.000, que representaron el 37,8% del total. Por su parte, las escrituras de menor valor cayeron un 56,9% en la comparación interanual.

Por otra parte, los datos del Colegio de Escribanos marcan que noviembre fue un mes más activo que octubre, con un 21,3% más de escrituras.

Viernes 13 de enero de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Permiten ofrecer inmuebles en diferentes plazas en simultáneo, evitan los costos por comisiones y acortan los plazos de venta; cómo funciona el sistema

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El presente de este mercado inmobiliario propone un marcado dinamismo que se mueve al ritmo no sólo de los vaivenes económicos sino también de los avances tecnológicos. Otro de los rubros que parece experimentar un rejuvenecimiento dentro del sector es el de las subastas. Hace, tan sólo unos días se realizó en la Argentina una “megasubasta” inmobiliaria vía online, a través de la plátaforma Narvaezbid.com.ar, allí se subastaron más de 50 propiedades ubicadas en once provincias diferentes.

“Sólo en el último año, más de 15 millones de personas realizaron compras online en la Argentina, lo que representa un aumento de más del 50 por ciento con respecto al período anterior, según datos aportados por la Cámara Argentina de Comercio Electrónico. Las compras por Internet se van extendiendo a diversos rubros, volviéndose cada día más populares. Y es por eso que la venta y los remates de propiedades online no podían ser la excepción”, comenta Juan Pablo Ardohain, CEO de Narvaez Superbid.

Esta modalidad le permite al público poder adquirir inmuebles a valores más bajos de los que propone el mercado. “Otra ventaja importante, es la transparencia que ofrece el formato de compra online, y la seguridad en las operaciones electrónicas, ‘ donde no se maneja efectivo”, dice Ardohain.

Esta actividad no fue una más para la compañía dado que se convirtió en el hecho comercial más importante desde su creación en 2012. “Para nosotros fue muy importante dado que esta fue la primera subasta que se hace en varias provincias en simultáneo por medio de Internet. Allí se incluían locales comerciales, oficinas, depósitos, galpones e instalaciones para la industria. Además también hubo algunos campos, terrenos, lotes en barrios privados y hasta viviendas particulares”, dice Ardohain.

En Buenos Aires, por ejemplo, se presentaron 17 lotes varios del rubro comercial, industrial entre los que se destacó uno ubicado en la localidad de Valentín Alsina, que cuenta con una superficie aproximada de 1328 metros cuadrados construidos, con acceso directo al Puente Valentín Alsina. Entre las propiedades que se ofrecían para subastarse en la provincia Córdoba se encontraban oficinas y galpones en la localidad de San Francisco, y locales comerciales en las ciudades de Hernando, Alicia y Las Varas.

Un dato que da cuenta del crecimiento de este tipo de mecánica de subastas es que el 88 por ciento de las ofertas se realizaron vía online y tan sólo el 12 por ciento restante fueron efectuadas de forma presencial. “Los oferentes participaron vía online desde diez provincias. Además podemos asegurar que se recibieron más de 200 ofertas y que éstas tuvieron una efectividad de más del 50 por ciento, es decir la mitad de esas ofertas lograron quedarse con los lotes. En cuanto a lo recaudado se obtuvieron más de S 80 millones”, explica Ardohain. Sin duda la ventaja principal para la parte vendedora, es la posibilidad de ofrecer inmuebles en plazas diferentes en simultáneo. “Además evita los costos por comisiones, a la vez que acorta los plazos de venta y genera liquidez inmediata en los casos de bienes que no se encuentren en zonas comercialmente activas. Por otro lado, se amplia el alcance dela oferta, llegando a públicos de otras zonas. Hemos tenido ofertas provenientes de Santa Fe por inmuebles en Corrientes, o de Buenos Aires, adquiriendo propiedades en Córdoba”, finaliza Ardohain.

Por Leandro Murciego, Lunes 19 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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No es lo mismo relevar el precio de una propiedad para resolver un trámite que para destinarla a la venta.

El sinceramiento fiscal motivó algunos cambios en el comportamiento de las personas y dejó entrever algunos costos que antes pasaban desapercibidos. Por caso, Fernando Ledo, director de la inmobiliaria Bullrich, cuenta que aunque no recibieron la cantidad de consultas que esperaban; sí concretaron varias tasaciones. “Hicimos desde valuaciones de un departamento chico hasta paquetes de tasaciones de locales comerciales. En la mayoría de los casos, cobramos entre uno y dos cada mil. Es decir, si la propiedad vale US$1 millón, el cliente nos paga entre US$1000 y US$ 2000 más IVA por el informe”, explica.

Carlos Esteban, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, cuenta a La Nación que en las últimas dos semanas se hicieron 150 tasaciones diarias por distrito provincial. En total estima que son 45.000 informes por montos promedio de $1,5 millones cada uno. “Estoy escuchando gente que se queja porque tiene que pagar por la tasación y no son valores elevados. Al dueño de un departamento que vale un millón de pesos se le cobra entre $ 1000 y $5000 según la ley bonaerense 10.973″, ejemplifica Esteban, que acaba de hacer una tasación de 45 unidades en un edificio nuevo en Bahía Blanca y cobró por todos los informes $ 40.000. “Cuando el trabajo es grande se trata de bajar el precio”, dice.

Mariano Oppel, presidente de Oppel, aclara que hay dos tipos de tasaciones: la que sirve para cerrar una operación inmobiliaria y la que se hace para resolver un problema o un trámite como por ejemplo el sinceramiento fiscal, una división patrimonial y herencia o sencillamente para hacer una hipoteca. “Cuando una inmobiliaria trabaja con un cliente incluye el honorario de la tasación en el total del servicio prestado y cobra ese servicio al final del negocio. Sin embargo, si hay que hacer una división familiar o un informe para blanqueo, sólo necesitan la información porque no hay transacción detrás”, explica Oppel. Tanto él como muchos de sus colegas trabajan con una suerte de crédito a favor del cliente en estos casos. “Si es una persona con la que la inmobiliaria ya cerró operaciones en el pasado y tiene que blanquear una casa, le cobramos la tasación y le damos crédito. Cuando vuelva a buscarnos por una compra o venta, se le repone lo que pagó por el servicio. Lo cierto es que es la forma de apostar de que operen con nosotros en el futuro”, agrega.

Los números de Adrian Khon y de su socio, Ezequiel Hodara, directores de Baires Brokers Servicios Inmobiliarios, son positivos. Aunque presiden una inmobiliaria chica en Cañitas, Belgrano, duplicaron en un mes la cantidad de tasaciones que hacen habitualmente. “Se multiplicaron las consultas y a nuestros clientes históricos les cobramos una suma fija, aunque dentro de los parámetros que indica la ley”, dice Khon. Las inmobiliarias pequeñas suelen tener tarifas planas para cobrar estos servicio, y según Esteban, del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, no es contraproducente que así sea. Pero aclara: “lo que no admitimos es que se haga de manera gratuita”.

Así las cosas, el mercado inmobiliaria prepara la cancha para un “movido” 2017 . Entre entusiasmados y expectantes, los referentes esperan que arranque el movimiento en un sector muy golpeado desde la aplicación del cepo. “Además, la buena noticia es que el mercado inmobiliario es dinamizador de la economía en general, razón por la que tendrá efectos expansivos sobre otros sectores”, confía Mel. El blanqueo, la promesa del crédito masivo y la expectativa de una inflación más acotada prometen mejores tiempos.

Por Julieta Tarres, Sábado 12 de noviembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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