La transformación comenzó a gestarse hace siete años; este proceso revitalizó no sólo el corredor Donado-Holmerg sino también el barrio.

Aquel tradicional tema El Rock de la calle sirve a la perfección para identificar el corredor del Barrio Parque Donado-Holmerg. Ésto porque al igual que aquella canción, este sector de Villa Urquiza experimentó una veloz transformación, que cambió el ritmo de vida y el humor de los vecinos y que renovó completamente la vieja fisonomía; de hecho, aquellos okupas de casas viejas y abandonadas ya no están y en el aire se respira un profundo cambio beneficioso. Además, es un barrio muy ligado a los rokeros, con grandes ex vecinos que transformaron sus calles, como Eddie Pequenino (el que introdujo el rock al país al promediar la década de 1950) o el ‘Flaco’ Luis Alberto Spinetta, cuyo nombre lleva el nuevo paso a nivel de Congreso y Tronador.

El Barrio Parque Donado-Holmerg es uno de los nuevos polos de desarrollo de la Ciudad de Buenos Aires, que con los emprendimientos que se van terminando y habitando cobra un ritmo más dináminco y moderno, donde los nuevos vecinos disfrutan de los amenities y las expansiones verdes en sus unidades, además de las bicisendas y la veredas amplias.

A criterio de Gabriela Goldzer, directora de Ocampo Propiedades, “la zona se volvió muy atractiva para jóvenes profesionales, parejas y familias con hijos chicos, al considerar que los valores son más accesibles y las propuestas, más modernas”. Lo que ratificó el joven periodista Nicolás Roggero, que comentó: “Al venir de Junín me interesó radicarme en Villa Urquiza por lo apacible del lugar y con nuevas construcciones ciertamente bajas en comparación con otros sectores de la Capital Federal, brindando otro clima y mayor luz. El barrio se benefició gracias a la puesta en valor de los espacios verdes y los murales que se pintaron en los nuevos complejos de viviendas”.

El mismo profesional estimó que “los costos están cerca de un 20 por ciento menos en la relación a Belgrano y Palermo, lo cual verifiqué al buscar un departamento para mudarme”.

Son 14 las cuadras del corredor de las calles Donado y Holmerg, desde Congreso hasta avenida de los Incas, donde la marginalidad y las casas tomadas pasaron a ser un mal recuerdo para los antiguos vecinos para transformarlos en un presente venturoso, con 10 edificios ya construidos y habitados y otros 20 en desarrollo.

Todo estos sucedió desde 2009, cuando la Legislatura porteña sancionó la norma que permitió desafectar la zona del trazado de la ex autopista AU3 (que iba a unir la Panamericana con el Riachuelo), loteando los terrenos para subastarlos entre desarrolladores privados, mas la construcción del GCBA de tres soluciones habitacionales para los vecinos que debieron ser trasladados. A todo esto se sumó el proyecto de una moderna escuela, un CGP y un parque polideportivo.

Daniel Mintzer, de G&D Devolpers, sostuvo “fue loable como se gestó la urbanización por parte del Gobierno de la Ciudad, con licitaciones ciento por ciento transparentes, con 30 proyectos de distintos desarrolladores y proponiendo arquitectura de calidad, de estilo contemporáneo”.

Otro aspecto importante resaltó Miguel Ludmer, director de Interwin: “Se mejoró mucho la conectivdad con la contrstrucción de dos pasos a nivel de pequeña escala en las calles Donado y Holmerg en su cruce con las vías del ferrocarril Mitre (Ramal José León Suárez), que eliminaron los pasos a nivel existentes, agilizando el tráfico del lugar e integrando el barrio a Belgrano R y a Villa Urquiza”. Los especialistas concordaron en que la demanda es sostenida en el corredor, brincando una excelente oportunidad de inversión y apuesta al futuro.

Entre los emprendimientos que se comercializan se encuentran tres de Ocampo Propiedades: Territorio Entreverdes, en Donado 1971, con unidades de uno a cuatro ambientes, piscina cubierta climatizada, cocheras y otros amenities; Green Haus -el más grande de la zona- en La Pampa 4257, con poseción inmediata de sus unidades de uno a cuatro ambientes, terrazas parquizadas, piscina climatizada, sauna y otros servicios; y Green Haus II, en Sucre 4250, con próxima poseción y de características similares al anterior. Todos con valores promedio desde 2300 dólares el metro cuadrado.

Despues de dos desarrollos terminados y habitados sobre la calle Holmerg, la firma G&D Devolpers ofrece su tercer edificio, Holmerg On!, en Echeverría 4230, en plena construcción y comercialización a U$S 3000 el metro cuadrado promedio. Se conforma de cinco niveles y planta baja con 56 unidades de uno a cuatro ambientes, mas tres locales en PB y amenities.

Otro destacado es Quadro, en Juramento 4242, con distintas tipologías en los departamentos de dos a cuatro ambientes; ademas de kis Urban Houses, de tres ambientes en dúplex, residencias en dúplex de cuatro ambientes y penthouses de cuatro ambientes con dependencias, mas amenities de categoría. El diseñador de la obra, Carlos Ott, manifestó: “Es un edificio no anónimo donde cada unidad se expresa y en el que cada propietario podrá reconocer su vivienda desde la calle, ya que se distingue de las demas, lo que suma un diseño interesante a la geografía del barrio”. Interwin lo comercializa desde 2500 dólares el metro cuadrado, con 40% de anticipo y 24 cuotas en pesos mas el índice  CAC.

Sobre las locaciones, Daniel Mintzer apuntó: “La demanda va creciendo, pero faltan un par de años para satisfacerla con la terminación de una veintena de edificios”. Los valores van desde los 7.000 pesos para un monoambiente y mas de 12.000 pesos mensuales para uno de cuatro ambientes; las cocheras se alquilan desde 2.000 pesos.

Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 15 de octubre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Ese rincón de la ciudad de Buenos Aires no sólo experimenta un fuerte crecimiento en el sector residencial sino que éste encuentra un lógico derrame en el área comercial y de servicios.

Con 129 años de historia y fundada por Don Francisco Seeber, Villa Urquiza es un tradicional barrio de la Capital Federal, que hoy, presenta una plena expansión inmobiliaria. “Su importante crecimiento inmobiliario, tuvo una bisagra clave y fue sin duda, la llegada del subte B con cabecera en la tradicional esquina de las avenidas Triunvirato y Monroe. Su trazado tiene 6 km2 de superficie y 110.000 habitantes y, sigue constituyéndose, como el tercer barrio de la ciudad con más permisos de nuevas construcciones, fuertemente demandado por desarrolladores y compradores genuinos”, dijo Carlos J. Puente, el titular de Puente Inmobiliaria.

Villa Urquiza está delimitada por las Avenidas De los Constituyentes, De Los Incas y Crisólogo Larralde y la calle Holmberg, así, uno de los factores que ha generado este proceso, “es su cercanía a la General Paz, la estación de tren y la inauguración de las últimas dos estaciones del subterráneos de la línea B (Echeverría y Juan Manuel de Rosas), que permiten acceder al Centro de la ciudad en menos de 25 minutos. Durante la implementación del subte, muchos desarrolladores inmobiliarios decidieron construir viviendas para satisfacer la necesidad de los nuevos vecinos. Urquiza, empezó a crecer junto con comercios y marcas que desembarcaron en sus mejores zonas comerciales”, aportó Manuel Mel, de Mel Propiedades.

En ese aspecto, Diego Vega, titular de Vega Organización Inmobiliaria, destacó: “Este mercado inmobiliario viene con una fuerte expansión desde 2004 hasta la fecha, con una pequeña desaceleración en los últimos cuatro años, tomando un nuevo impulso en la actualidad. Y, en los últimos meses, se concretaron ventas de unidades terminadas que habían quedado en stock y hubo un fuerte aumento de concreción de reservas en pozo”.

El mercado

Entre los puntos más demandados, se destacan el bulevar Mendoza que se presenta como un polo gastronómico, las calles Olazábal desde Triunvirato llegando hasta Belgrano R, Pacheco, Monroe, Donado y Bucarelli por su cercanía con el área comercial y empujada por el CPU que tiene un FOT más elevado en esta zona. En este barrio, “se dan todas las tipificaciones de uso, no hay restricciones desarrollos de uso mixto, residencial y comercial. De esta forma, existe la posibilidad de mayor rendimiento en el uso del suelo, como materia prima, base de nuestro negocio”, comentó Gustavo Cohen, el presidente de Urbania Desarrollos, emprendedor de Evoque Olazábal.

En tanto, Mel, agregó: “Otra zona que creció mucho es la englobada por las avenidas Álvarez Thomas y Congreso, y la calle Bauness y las vías del ferrocarril. Se hicieron gran cantidad de emprendimientos porque, la incidencia de los terrenos era más económica que, cerca del Bulevar Mendoza y en consecuencia, las unidades terminadas, también logran un valor del m2 más competitivo y conveniente para algunos compradores”.

Las unidades de dos y tres ambientes, hasta 65 y 85 m2 respectivamente, son las más solicitadas tanto por inversores como consumidores finales. Y, las de 4 ambientes de hasta 120 m2, denominado un clásico de la zona, se destinan para uso familiar. En cuanto a los valores, el m2 entre un departamento usado respecto de uno a estrenar (ambos con similar ubicación y metraje), podría tener una diferencia de hasta el 18%.

Aunque en el lugar quedan pocos terrenos para construir, siguen teniendo gran demanda. “La escasez de ofertas de lotes con buen FOT para edificar provocó que el barrio se extendiera, en los últimos años, hacia la zona de la Plaza Urquiza y la Parroquia del Carmen, tomando como límite la avenida Congreso y donde hay parcelas con 10 o 12 metros de frente y FOT 3.46, obviamente, el más requerido por los desarrolladores”, aportó Puente.

En cuanto al alquiler, en vivienda nueva hubo un reciente incremento, que refleja los costos de las expensas e impuestos. Sin embargo, los valores en esta zona, respecto de otros barrios consolidados, son más bajos.

Y, respecto de las casas, tienen un público especial. Se buscan en zonas de baja densidad como Parque Chas, el barrio parque Saavedra o el Parque Perón y la zona desde avenida Congreso hacia el Parque Saavedra y Sarmiento, donde él código urbano impide la construcción de edificios altos. “En la zona, las casas juegan un rol muy importante para la venta, compra o alquiler y muchos constructores y desarrollistas las compran. Las más buscadas son de 3 y 4 ambientes con espacios verdes y en especial los llamados PH, por el tema de las expensas”, concluyó Miguel Ángel Corvalán, socio gerente de Tizado Urquiza.

En la zona el m2 a estrenar de las unidades más pequeñas parte desde los 2200 dólares (en los usados los valores bajan entre un 8 y 10%), mientras que para alquilar los monoambientes arrancan de 5000 pesos más gastos (aunque esto varía según ubicación y categoría del edificio, entre otros factores).Cambios y mayor oferta

Ante el aumento en la demanda de servicios, la zona comercial experimentó un lógico fenómeno de expansión, extendiéndose por ejemplo por la calle Triunvirato entre las avenidas Monroe y Mendoza y el bulevar Mendoza y sus alrededores, se destaca el rubro gastronómico. Algo similar sucedió con el mercado de oficinas, ha comenzado a instalarse con el desarrollo de edificios 100% corporativos como Urquiza Office con unidades anexables, cámaras de seguridad y, a pocos metros de la línea B del subterráneo. También, se solicitan unidades monoambientes y de un dormitorio, aptos profesionales.

Cambios y mayor oferta

Ante el aumento en la demanda de servicios, la zona comercial experimentó un lógico fenómeno de expansión, extendiéndose por ejemplo por la calle Triunvirato entre las avenidas Monroe y Mendoza y el bulevar Mendoza y sus alrededores, se destaca el rubro gastronómico. Algo similar sucedió con el mercado de oficinas, ha comenzado a instalarse con el desarrollo de edificios 100% corporativos como Urquiza Office con unidades anexables, cámaras de seguridad y, a pocos metros de la línea B del subterráneo. También, se solicitan unidades monoambientes y de un dormitorio, aptos profesionales.

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Sábado 6 de agosto de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Según la mirada de los inmobiliarios, la gente los busca por cercanía a medios de transporte, escuelas, buena oferta gastronómica y seguridad, por ejemplo. Un recorrido a pie por estas zonas de la Capital que mejoran día a día.

La ciudad de Buenos Aires se encuentra dividida en 48 barrios, a los que se los denomina como los oficiales. Algunos son centenarios y otros más jóvenes. Puerto Madero es el más reciente y su crecimiento no deja de sorprender. En él se destacan las torres de lujo con todos los servicios y cuenta con muy buen acceso. Además de los cinco más buscados (ver abajo), en la lista aparecen otros sectores geográficos que crecieron o mantienen el progreso sostenido como Barrio Norte, Almagro, Villa del Parque, Versalles -que tiene la mayor cantidad de espacios verdes y es el más silencioso-, Flores, Barracas -con el Distrito de Diseño y la instalación del gobierno porteño-, Parque Patricios -con la expansión del Distrito Tecnológico-, Caballito -por ser el centro geográfico de la ciudad y que convive con un público más localista- y Palermo -con su Distrito Audiovisual-, entre otros.

Cada barrio tiene sus arterias principales que son a la vez las más buscadas y de esta forma sus calles aledañas se ven favorecidas. Por ejemplo es el caso del bulevar Charcas y la avenida Coronel Díaz, en Barrio Norte; Quintana, en Recoleta; Chenault, en Palermo/Las Cañitas, y Avenida del Libertador en todo su corredor.

Al respecto, Miguel Ludmer, de Interwin, dijo que “comprar en Recoleta es como tener un cheque al portador, porque se compra y vende con facilidad”.

Zonas también demandadas son la de Acoyte y Rivadavia, y las que tienen valores más altos son las aledañas al parque Rivadavia y a la avenida Pedro Goyena, seguidas por el entorno de Parque Centenario, en Caballito.

Hay otros sectores no oficiales llamados también barrios, llegando a ser más de cien. Son zonas que se encuentran dentro de los oficiales y cada año la lista aumenta por la demanda del público. Uno de ellos es Palermo, que se divide en varias subzonas, pero no por eso menos importantes: Hollywood, Chico, Vivo, Glam, Las Cañitas, La Imprenta -y la lista continúa-, conviven en un amplio radio donde la moda, el diseño, la cultura y la gastronomía se dan la mano.

Finalmente, Chacarita, es otro punto en expansión y uno de los que tiene más futuro.

En esta nota, la mirada especializada de algunos inmobiliarios sobre los barrios que más demanda tienen por diversos motivos, por qué son elegidos, el valor del m2 y qué público los busca. Ellos son los que están cerca del posible propietario y conocen de sus gustos y sus inquietudes, y la gente es en definitiva la que los elige.

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Existe una demanda que no resigna la vivienda amplia y sin expensas frente a otras opciones. Villa Urquiza, Coghlan y Belgrano R, algunas de las zonas preferidas.

La verdad, en estos tiempos, cuando la mayoría parece no poder plantearse más elecciones que las que hacen a su supervivencia, con un mercado inmobiliario más que lento, la pregunta ¿casa o departamento? podría resultar irrisoria. Pero en este caso, la realidad también puede mostrar aspectos sorprendentes. Según algunos operadores de la zona, en el retazo porteño dibujado por los barrios de Belgrano R, Coghlan y Villa Urquiza, el mercado de casas muestra, comparativa y proporcionalmente, un movimiento algo más fluido que el de la propiedad horizontal. ¿Razones? Difíciles de encontrar cuando temas tanto económicos como de seguridad harían pensar en una marcada tendencia hacia la elección de la vivienda en pisos y departamentos.

Gustavo Stepanian y Mariana Pereira Salvi se casaron hace tres años, y entonces se mudaron a un dos ambientes alquilado en Villa Crespo, pero ahora decididos a ser propietarios acaban de señar una pequeña casa en Urquiza, en una tranquila esquina del barrio. “Hasta que nos casamos habíamos vivido en casas. Yo, en la de mi familia, en Belgrano, y Gustavo, en la de la suya, en Parque Chas. No nos adaptamos al departamento, la falta de espacio y de cielo es sofocante. Con algo que tenemos ahorrado, ayuda familiar y un crédito hipotecario menor -pero carísimo- decidimos comprar una casita. Algunos opinan que estamos locos: Los dos solos, todavía sin hijos, trabajando todo el día, para qué quieren la casa, nos dicen. No importa, nosotros necesitamos un mínimo espacio verde, una terraza para compartir con los amigos y cantar sin que se generen problemas con los vecinos. Además, con el tiempo la casa nos permitirá alguna refacción que la adapte a nuevas necesidades y, por si esto fuera poco, nos sacamos de encima el fantasma de las expensas, siempre una sorpresa desagradable. Va a ser otra calidad de vida, estamos muy contentos”, se entusiasma Mariana.

En un período de su vida bien distinto del de la joven pareja, Liliana McDonald también vota por la casa. Ella crió a sus cuatro hijos en una tradicional de Belgrano R y acaba de mudarse a otra propiedad en el mismo barrio. “La casa de la calle Conde era demasiado para mis posibilidades actuales, incluso para mis condiciones físicas; ya no tengo la energía de la juventud y, por más que cuente con ayuda, la casa no es fácil de mantener. De todos modos no sacrificaría mi independencia ni la alegría de disfrutar a mis siete nietos jugando en el parque, y tampoco renunciaría a la compañía de mis dos ovejeros. ¿Seguridad? Seguridad no la hay en ningún lado, roban edificios enteros, así que no dudé siquiera por eso y volví a elegir una casa, algo menos importante, pero casa al fin, en la calle Washington. Vender la anterior llevó algún tiempo, pero supongo no más que el que hubiera demandado vender un buen piso”, explica la orgullosa abuela, todavía entre cajas de mudanza.

“Villa Urquiza, Coghlan y Belgrano R muestran hermosos y amplios sectores donde la irrevocable tradición familiar de vivir en casas, de 1 o 2 plantas, con jardines y parques, sigue constituyendo un importante eje del mercado inmobiliario que no renuncia a la pertenencia e independencia que otorga esa forma de vida, donde el silencio, la tranquilidad, la luz y el sol contrastan con el dinámico impacto de grandes torres que marcan la geografía de gran parte de la ciudad”, dice Carlos J. Puente, director de la Cámara Inmobiliaria Argentina y titular de Puente Inmobiliaria.

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Con la extensión de la línea B de subte, la zona adquirió gran impulso con el desarrollo de nuevos emprendimientos, que alternan con las típicas casas del barrio.

Los Casale somos de Urquiza. La familia ha ido cambiando, nuestras vidas también, pero ninguno se mueve del barrio, hay un sentido de pertenencia que, se me ocurre, tiene que ver con el estilo, el movimiento propio de la zona que, a pesar de lo mucho que crece, sobre todo en alto, mantiene su espíritu, la relación entre los viejos vecinos, un ritmo ajeno al de barrios como Palermo o Belgrano que reciben mucha gente que va a trabajar o hacer compras. Acá hay de todo, buenos colegios, variedad de restaurantes, ropa de las mejores marcas, muy buenos comercios en general, pero en su mayoría funcionan con el público del Urquiza”, dijo María Laura, 34 años, abogada.

Y continuó: “Mis abuelos paternos crecieron en la zona y aún conservan la casona del bulevar Mendoza donde se criaron mi papá y mis tíos. Allí todavía suelen realizarse las reuniones familiares más ruidosas que puedas imaginarte. Cuando se casaron, siendo todavía estudiantes de Derecho, con ayuda de ambas familias, mis padres compraron un departamento de tres ambientes chicos, pero con un balcón terraza alucinante. Es en la calle Bucarelli. Al cumplir yo 10 años -mi hermana María Eugenia tenía 8 y mi hermano menor, Ezequiel, acababa de nacer- decidieron ponerlo en alquiler. Entonces nos mudamos a un piso muy amplio, que los más jóvenes fuimos dejando, pero que todavía ocupan papá y mamá, sobre Blanco Encalada. Hace un par de años, Euge se recibió y decidió mudarse con su novio, entonces el departamento de Buarelli dejó de rentarse y lo ocupan ellos. Eze, hace un mes, vive solo en otro departamento que alquila a pasos de Monroe y yo, hace ocho años, contraje matrimonio y con Damián compramos una planta baja atípica, una suerte de PH nuevo, con cuatro ambientes muy luminosos y un considerable jardín que disfrutan nuestros hijos, Emma y Tiziano. Estamos todos cerca. A unos y otros no nos separan más de diez cuadras, y cada uno tiene un tipo de vivienda distinta y a la medida de sus necesidades. Eso es Urquiza, un barrio que crece al ritmo de las familias vecinas, donde todos podemos encontrar la propiedad acorde con la etapa de la vida que transitamos”, concluyó María Laura.

Uno de los brokers con importante presencia en el lugar, Juan Ignacio Mel, responsable de ventas de Mel Propiedades, coincidió con la entrevistada y agregó: “Es que Urquiza, sobre todo a partir de la apertura de las estaciones de subte de la línea B, crece mucho y de manera sostenida sin perder su identidad barrial y manteniendo también las características que distinguen a retazos muy identificables de la zona. Hay un sector residencial con las casas más tradicionales en la arboladísima Mendoza. Otro sector de viviendas unifamiliares en el cuadrado que limitan las avenidas Constituyentes y Triunvirato, entre Congreso y Roosevelt. Entre las calles Echeverría, Barzana y las avenidas Olazábal y Triunvirato, las casonas conviven en armonía con propiedad horizontal de categoría. Hoy por hoy, a Urquiza no le falta nada. Está bien comunicado, tiene muy buenos colegios, todo tipo de restós, bares, confiterías, negocios de indumentaria y supermercados. Esto hace que los vecinos del barrio no quieran dejarlo y que muchos jóvenes lo elijan a la hora de independizarse”.

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