Con incentivos económicos, inversión pública y urbanismo 3.0 buscan revitalizar la zona sur de Tigre; se esperan US$ 200 millones en proyectos.

Distrito Tigre sur es el proyecto con el que el Municipio de Tigre busca recuperar una zona que, en su época de esplendor, en la primera mitad del silgo XIX, fue un polo económico ligado a las industrias del Delta y al canal San Fernando, y que hoy guarda el valor patrimonial de la arquitectura de aquella época. “Históricamente, la vida y la economía de su población estuvo vinculada a la actividad portuaria, fortalecida por su ubicación estratégica cercana al canal, allí, llegaban carretas buscando frutas traídas por barcos desde las islas del Delta y productos del Paraguay. Desde mitad del siglo XX, el dique seco del canal San Fernando entró en desuso, desactivaron las industrias y los galpones de su entorno.se abandonaron”, relata Déborá Villalba, directora General de Ordenamiento y Desarrollo Territorial del Municipio de Tigre, y reconoce que hoy esa es una zona poco habitada: predominan las viviendas unifamiliares, los galpones subutilizados o inactivos y los edificios con valor patrimonial. “El potencial de Tigre Sur reside en su ubicación y podría constituirse como un faro de atracción para residentes dejando de ser un lugar de paso para pasar a ser un sitio para quedarse, vivir y disfrutar”, agrega. En diciembre de 2014, la ordenanza municipal 3467/14 creó el Distrito de Gestión Especial Tigre Sur en la zona delimitada por las calles Marabotto y Brandsen, las vías del Tren de la Costa, la avenida Almirante Brown y las vías del ferrocarril Mitre. Son 44 manzanas, rodeadas por agua, el Puerto de Frutos ,el delta, teatros, restaurantes y bares. La ordenanza tiene puntos que son clave: el ordenamiento urbano, la mejora habitacional de los actuales residentes la promoción económica de nuevas actividades, el posicionamiento del distrito, la mejora habitacional de los actuales residentes y la promoción de la identidad.

Concretamente se apunta a recuperar, revitalizar y redireccionar sus funciones y a promover nuevas iniciativas público-privadas relacionadas con el arte, la ciencia, la tecnología y la innovación. La expectativa es que proliferen los proyectos que conserven el perfil patrimonial pero, con respuestas de diseño arquitectónico original y fomentando la mixtura de usos, también, emprendimientos que revaloricen el espacio de aprovechamiento público, la creación de plazas y pasajes para articular las edificaciones existentes y mejorar la calidad espacial del entorno urbano. Y hay quienes proyectan US$ 200 millones de inversión en los próximos diez años.

En la zona de Tigre sur, viven entre 8000 y 10.000 personas, la mayoría son pobladores nativos, muchos, herederos de los emprendedores pioneros, ubicados allí. El Distrito será una ciudad dentro de la ciudad, por sus características particulares en arte, ciencia y tecnología. Mediante la interacción entre lo público y lo privado, este distrito ha sido el de mayor crecimiento en el país en los últimos 20 años. “Tigre ,recibe el 12 por ciento de la inversión privada de la provincia de Buenos Aires y aspiramos concentrar el 15 por ciento, en los próximos tres años. La zona sur en especial, catalizará muchos procesos de cambio. Propiciará un nuevo ingreso a la ciudad mejorando el tránsito, atraerá nuevos inversores, promoverá la inmigración de una población joven con vocación cultural y, pondrá en práctica la idea que una ciudad se construye desde la cocreación entre el sector público, privado y la sociedad civil”, relata Gonzalo Meschengiesér, Subsecretario de Gestión pública del Municipio de Tigre.

Un punto importante para los desarrolladores urbanos, es que la ordenanza prevé formas urbanas muy innovadoras y en tono con la experiencia que buscan los peatones y hasta la exención de tasas de construcción, de servidos municipales, de habilitación y de verificación de comercios e industrias por diez años. En relación a este punto, Meschengieser, indicó que “los desarrolladores nacionales y extranjeros que inviertan en Tigre Sur deben tener visión de futuro y ser respetuosos del medio ambiente y de la identidad del distrito”. Además, de tener “vocación de cocrear la ciudad con sus vecinos, el municipio y otros privados. Y, por los beneficios fiscales con los que goza el distrito y el potencial de rentabilidad, tenemos la convicción que el sector está ante una oportunidad única, en la provincia de Buenos Aires”. Acerca de la implantación de comercios va a estimularse el desarrollo de las calles internas, transversales a las avenidas Italia y a Cazón y la revitalización del canal como ingreso a Tigre desde la ciudad de Buenos Aires. Con foco en el arte, la ciencia, la innovación y la gastronomía, la transición de la zona está apalancada por el desembarco de las primeras activaciones. Durante 2016 la Fundación URRA abrió su primera residencia permanente de artistas: en el país, se inauguró El Pasaje, un original paseo dentro de una vieja fábrica que cuenta con un escenario al aire libre y oferta gastronómica; un multiespacio al estilo del Konex llamado Nave. También está Daravi, una empresa B dedicada a diseño de productos con materiales de descarte que capacita a mujeres de los barrios lindantes, Eilgardez, un vivero y huerta a cargo de jóvenes agricultores urbanos y se planea la apertura de un laboratorio de innovación con sentido, todo operado como un ecosistema que se retroalimenta por la diversidad de sus integrantes. Este tipo de propuestas son tendencia y el mundo, va hacia ese modelo. “Las ciudades crean distritos dé gestión especial porque generan impactos positivos en las zonas donde se desarrollan. Son polos de atracción para vecinos y visitantes que buscan estar conectados y vincularse con agentes de cambio social. El arte, la cultura, la ciencia o la educación, dinamizan la economía y generan inversiones millonarias en emprendimientos culturales. residenciales y de entretenimiento”, concluye Eduardo Fuhrmann, director Creativo del programa “ciudades para la gente” del Municipio de Tigre.


LOS PIONEROS

Para la concepción del Distrito se armó un equipo de especialistas con Ghel Architects; la fundación Metropolitana; el Instituto para la Ciudad en Movimiento y el Politécnico de Torino, entre otros referentes. La expectativa es que proliferen los proyectos que conserven el perfil patrimonial con un diseño arquitectónico original. También los emprendimientos que revaloricen el espacio, la creación de plazas y pasajes para articular las edificaciones existentes y mejorar la calidad espacial del entorno. Algunos de los pioneros en el distrito son: Nuevo Urbanismo, Urra Residencias, la propuesta gastronómica de los emprendedores Facu y Nacho Petersen; Daravi, la fábrica de triple impacto que realiza productos a partir de descartes con el fin de dar trabajo, la fundación de historia natural Felix de Azara y el Consejo Económico y Social de Tigre.

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Sábado 10 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Etiquetas:  

El eje en la Avenida del Libertador motoriza negocios y comienza a ganar espacio entre la demanda y los que priorizan estar cerca de la General Paz; oportunidad para los inversores.

En algunos casos, por temas impositivos, las empresas se ven obligadas a permanecer en la Capital, por lo que los submercados linderos a la Avenida General Paz como el del Libertador y el nodo DOT (por el shopping) son alternativas atractivas a la hora de mantenerse dentro de la ciudad de Buenos Aires pero en sentido hacia el norte. Y los rubros que lo eligen son variados, como seguros, laboratorios, empresas de tecnología y servicios, entre otros.

Sobre los espacios demandados en este punto, Mercedes Pagliettini, senior broker de Cushman & Wakefield, empresas global de servicios inmobiliarios corporativos, expresó: “Aquí hay que diferenciar dos tipos de edificios: los que se encuentran en el nodo DOT, que cuentan con plantas de mayores dimensiones, y los edificios que se encuentran sobre la avenida del Libertador donde proliferan proyectos con plantas más chicas, más orientados a estudios profesionales”.

El valor por m2 de alquiler promedia los 25 dólares. Mientras, en el polo DOT, en los diferentes edificios hay plantas desde los 580 m2 como la torre Intecons hasta 1500 m2 en las oficinas de DOT. También hay proyectos de oficinas que tendrán plantas de más de 3000 m2. Las empresas que se radican aquí buscan plantas amplias y de grandes superficies.

En el corredor de Libertador, exceptuando el edificio que ocupa QBE, que tiene plantas mayores a 900 m2, el único clase A del submercado, y el nuevo edificio de Libertador 8400, que tiene plantas de 500 m2, el resto de los inmuebles tiene plantas más chicas. En el futuro, el edificio de Raghsa que contará con 50.000 m2 será el que satisfaga las necesidades de compañías que busquen plantas amplias y de categoría.

Las ventajas de la zona son conectividad y rápido acceso al Norte de la provincia, General Paz y al centro porteño. Y como contrapartida, en el submercado de Libertador, no hay opciones para empresas que buscan grandes superficies y limitadas alternativas de transporte. “En el nodo DOT, aún queda resolver el tema de transporte público y algunas situaciones de inseguridad. Hay interés en estos sectores porque han funcionado muy bien, hay proyectos por lanzarse. El desafío para los desarrollos sobre Libertador es el precio de incidencia de la tierra y encontrar terrenos que permitan inmuebles eficientes”, agregó Pagliettini.

Servicios de shopping

El eje del DOT, con los servicios de shopping que solucionan los requerimientos de quienes trabajan en la zona, tienen opciones gastronómicas, gimnasios y locales comerciales. “Los precios en la zona se mantienen y tienden al alza dada la buena aceptación y la escasa vacancia. Estos submercados se fortalecen a través de mayores servicios para quienes trabajan en la zona”, amplió Pagliettini.

Respecto a la descentralización de las empresas, Mariana Stange directora de la división de oficinas de L. J. Ramos, dijo: “Los sistemas de comunicación y los nuevos modos de trabajo facilitan la descentralización de las oficinas. Ya no es necesario estar físicamente cerca de los clientes merced a las redes sociales. Las empresas buscan accesos más cómodos, ya que el centro en horas pico es intransitable, y mejor calidad de vida con espacios más abiertos y luminosos, características que ofrecen los nuevos edificios”. Y amplió: “El top five de las demandas de estas empresas es seguridad, tecnología, buen ratio, cocheras, menor costo de inversión posible y amenities”.

Por su parte, Ariel Wasserman, uno de los socios de BW Group, una de las compañías pioneras en invertir en la zona en inmuebles corporativos, comentó: “El fuerte desarrollo del eje Libertador, que se extendió desde la zona norte de la Capital hacia Vicente López fue uno de los principales motivos de la expansión. Luego fue apareciendo una infraestructura de apoyo, de soporte a todo un nuevo movimiento urbano, de gente que necesitaba de esos servicios que, lentamente, crecieron”.

Y Roberto Baylac, el otro socio de BW Group, concluyó: “Hay terrenos que ya se venden para comenzar a construir. Se observan nuevos proyectos de oficinas en marcha, y eso habla de una demanda insatisfecha, porque muchos espacios se fueron alquilando, y son cada vez más las empresas que apuestan por la descentralización”.

Por José Luis Cieri, Lunes 29 de febrero de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

Etiquetas:  

La localidad de San Isidro presenta en los últimos tiempos un notorio crecimiento en la demanda; allí el mercado inmobiliario está regido por las casas, mientras que los edificios son poco comunesHoy el foco está en Acassuso.

Uno de sectores inmobiliarios destacados de la zona norte del Gran Buenos Aires es -sin lugar a dudas- Acassuso, la localidad más pequeña del partido de San Isidro y una de las más pintorescas, que combina la tranquilidad de uno de los tradicionales barrios de este eje con la refinada arquitectura de línea inglesa. Allí, en ese espacio los valores inmobiliarios continúan en ascenso respaldados por la demanda sostenida.

La zona de Acassuso residencial está configurada por las calles Roque Sáenz Peña, José C. Paz, Pueyrredón y el Tren de la Costa, y ofrece una variada tipología inmobiliaria. “El mercado aquí es muy diverso. Tenemos el Alto, o sea de la Avenida Santa Fe a Fleming, donde dominan las construcciones residenciales salvo en la proximidad con Thames (Unidad Nacional) que es un eje comercial con desarrollos de restaurantes y oficinas; de Fleming a la Panamericana se observa un entorno similar, pero allí se suman complejos industriales y talleres”, explicó Carlos Scarpati, de la inmobiliaria homónima. Y agregó: “La parte central de la zona se desarrolla de Libertador a las vías incluyendo el supersector residencial Barrio Parque Aguirre (uno de los preferidos por el público) y de Libertador al Tren de la Costa, denominado originalmente como Barrio Parque Balcarce, un loteo de los años 40 que por aquel entonces remató Furst Zapiola. Ambos sectores, considerados por nosotros, los martilleros más viejos, como los mejores. Sólo los superan las propiedades que se encuentran sobre la barranca con vista al río que son las más cotizadas. En el bajo de Acassuso, la franja que va del Tren de la Costa al río reina la gastronomía y los sectores deportivos. Allí conviven pubs y restaurantes con clubes náuticos y comercios deportivos”.

Según Amedeo Rizzi, vicepresidente de Meyer Propiedades, este es un lugar destacado del corredor norte. “Claramente Acassuso es un punto selecto dentro del corredor norte del Gran Buenos Aires, sobre todo el sector que se encuentra de la Avenida del Libertador hacia el este, no por esto menos afectado por el cepo cambiario. Tal vez la gran diferencia con otros sectores reside en que los valores no han bajado respecto de otras épocas, sino por el contrario han mantenido la tendencia alcista normal del mercado inmobiliario, con menor cantidad de operaciones de venta”.

Horacio Mieres, director de la firma Mieres Propiedades, definió la zona: “Aquí por lo general los terrenos ofrecen dimensiones que promedian entre los 600 y 800 metros cuadrados, mientras que las casas suelen ofrecer superficies que oscilan los 350 y 500 metros cuadrados. Sin duda este perfil inmobiliario también bosqueja de alguna forma al usuario final”.

El público que busca este lugar suele estar integrado por las familias jóvenes que demandan un tipo de vida sin demasiados sobresaltos. “Los compradores son casi siempre usuarios finales, ya que aquí no suelen venir los inversores en busca de este tipo de casas. Pero se podría definir aún más el perfil del comprador, ya que en la mayoría de los casos son familias que tienen dos o tres chicos que quieren estar cerca de los colegios y no pueden mudarse ni Tigre ni a Pilar”, sostuvo Mieres.

Los inmobiliarios consultados coinciden que allí la gente busca mayoritariamente casas; chicas o grandes, pero casi siempre casas. Sólo las familias que se achican, luego de la emancipación de sus hijos, demandan departamentos próximos al eje de Libertador. “Este suele ser un público que no quiere abandonar su barrio, por eso a la hora de mudarse vuelve a elegir la zona, una y otra vez”, explicó Scarpati.

En Acassuso, los pocos edificios existentes se encuentran sobre la traza de la Avda. Libertador. “Estos son poco comunes en el mercado inmobiliario de la zona. Actualmente allí hay algunos terrenos sobre ese eje en los que se pueden construir complejos de departamentos desarrollados en cuatro plantas (PB y 3 pisos), aunque quedan pocos. El futuro de este tipo de proyectos depende de la venta de alguna propiedad que pueda demolerse y luego, obtener así, un terreno de gran superficie”, contó Rizzi.

Allí los valores de venta de las propiedades más buscadas suelen cotizarse entre los 300.000 y 400.000 dólares, aunque según Mieres: “Lamentablemente son muy pocas las viviendas que forman parte de la cartera inmobiliaria de los brokers. En el caso de los terrenos en el sector netamente residencial, el metro cuadrado se cotiza entre 600 y 700 dólares”. Mientras que los lotes que están de la Avenida de Libertador al río -según Scarpati- suelen ser un poco más caros, rondando los 800 dólares la unidad de medición. Según Mieres, el futuro de la zona aún es incierto en lo que tiene que ver con los precios: “Los valores de las propiedades en esta zona van a responder según la realidad que tenga el país en las próximas elecciones”, concluyó el broker.

Por Leandro Murciego, Sábado 9 de mayo de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Etiquetas:  

Olivos, sobre todo el área cercana a la costanera, es muy buscada por los desarrolladores y los jóvenes que eligen la zona para residir; tiene accesos y diversidad de propuestas

La Palmera en plena obra, sobre la esquina de la Avenida del Libertador y Corrientes. Foto: Aníbal Grecco

Dentro de la zona norte, Olivos es uno de los puntos que tiene su identidad propia en el partido de Vicente López. Un lugar que en la actualidad presenta varios proyectos en obra y existen otras propuestas que se desarrollarán en el futuro. Varios de los que eligen este lugar, en primera instancia se deciden por los emprendimientos que se lanzaron en los últimos años por estar muy bien ubicados en una de las partes más residenciales del corredor norte, al que también hay que sumar La Lucila.

En segundo término, muchos priorizan las cercanías con el puerto de Olivos, con la estación de tren Mitre y los accesos directos a la Capital, y las principales arterias de Vicente López convierten la zona en un polo inmobiliario con una demanda constante en el tiempo ya sea para compraventa como para alquiler.

“Finalmente, su entorno es decisivo para captar tanto a los desarrolladores como la demanda. En la actualidad, el partido de Vicente López tiene un paseo verde único, como la costanera, donde la naturaleza y el contacto con el agua se transformaron en el amenity principal de los emprendimientos que se diseñaron”, dijo Gustavo Menayed, CEO de Grupo Portland, empresa que emprende el proyecto La Palmera.

Aunque también esta compañía ejecuta La Riviera y Río View. El auge constructivo allí comenzó en 2011. “Fue donde comenzamos a analizar distintos tipos de desarrollos y luego los iniciamos. En lo que respecta al grupo, la entrega de las unidades empezarán este año”, comentó Menayed.

“La gente de Olivos suele ser muy localista, es decir que es muy común que los jóvenes que crecieron allí se establezcan en las cercanías. Principalmente los que llegan a la zona lo hacen buscando un equilibrio justo entre espacios verdes, ubicación y medios de transporte, ya que se puede llegar sin grandes trastornos a casi todos los puntos cardinales gracias a su cercanía con la ruta Panamericana y la avenida General Paz, más los ferrocarriles y la gran cantidad de líneas de colectivos. Los servicios funcionan muy bien y son varios los centros que operan en el lugar, tanto de salud, colegios como la seguridad”, expresó Gustavo Bellagamba, director de Bellagamba Marketing Inmobiliario. El puerto es un lugar ideal para vivir. “Es el eje medio entre la Capital y el Delta. Es uno de los mejores lugares de la provincia para sentirse en pleno Río de la Plata y a pocos minutos del centro porteño”, explicó Maximiliano D’Aria, de D’Aria Propiedades.

“Al tradicional público del corredor norte se le sumaron los matrimonios jóvenes con o sin hijos que buscan vivir cerca de sus trabajos. En los últimos años, muchas empresas se radicaron en este radio, provocando una gran demanda en el segmento residencial. Este factor hizo que las familias se muden a Olivos y privilegien su entorno natural”, amplió Menayed.

Entre los nuevos emprendimientos está Río View, en el puerto de Olivos, un complejo con muy buenas vistas abiertas de 24 residencias de lujo desde 157 m2 hasta 430 m2. El desarrollo está a cargo del Grupo Portland, y el proyecto y la dirección pertenecen al estudio Clotta. En el octavo piso tendrá dúplex con terraza y piscina propia. Se apunta al segmento premium y al usuario final. Contará con cochera, parrilla propia y cava de vinos. Entre los amenities se destacarán el salón de fiesta con vista a la bahía, un social room para encuentros sociales y de negocios, fitness center con sauna, y una terraza con piscina y solárium. La posesión se prevé para fines de 2015.

Otro de los desarrollos es La Palmera, un edificio imponente premium en la esquina de del Libertador y Corrientes, que contará con un subsuelo con cocheras, áreas de servicio, planta baja de doble altura y tres grandes locales comerciales, que junto a tres niveles de estacionamiento conforman un basamento de gran porte que da soporte a los 17 pisos residenciales con unidades de 2 a 4 ambientes con dependencia. Además tendrá una piscina, hidromasaje, salón de usos múltiples, sala de fiestas infantiles, business center, cine y terraza con solárium mirador hacia el río, entre otros.

Futuro

“También en las cercanías del puerto de Olivos, a pocas cuadras de los sectores comerciales, hay una gran cantidad de opciones en cuanto a superficies y valores de departamentos. El lugar cuenta con cuatro manzanas exclusivas, conocidas como La Isla, con edificios de primer nivel, seguridad y amenities de calidad; además, de todo el corredor del bajo, donde en los últimos años se evidenció un crecimiento inmenso con la llegada de grandes desarrollos tanto de oficinas como de viviendas”, detalló Bellagamba.

Finalmente, “la zona todavía tiene mucho por crecer y desarrollarse. Tiene en proyecto la continuación del vial costero y el puerto. Todo esto sigue siendo de gran interés para cualquier inversor y la principal razón a la hora de analizar el proyecto”, concluyó D’Aria.

Por José Luis Cieri, Sábado 28 de febrero de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Etiquetas:  

En un año difícil, las empresas mantienen el interés en mudarse hacia los ejes que lo conforman.

La zona norte se mantiene como una opción muy buscada y elegida por la demanda. Este año, aún, con algunas complicaciones en el plano económico del país, las empresas sostuvieron la iniciativa para radicarse en los edificios de oficinas en los límites que ocupan los partidos entre Vicente López, San Isidro y Tigre. En los últimos años se construyeron varios inmuebles en los corredores que van por la Panamericana, la Avenida del Libertador y Dardo Rocha, por ejemplo.

Respecto del panorama actual, Santiago Mieres, director de las áreas comercial & industrial de Mieres Propiedades, comentó: “El mercado de las oficinas en la zona norte sigue estable, las empresas se mudan constantemente. Pero ahora surge un problema: hubo un freno en la construcción de los edificios, por lo que estimo que en el corto plazo la demanda superará ampliamente a la oferta”.

Emilio De la Fuente, gerente del sector comercial de la inmobiliaria D’Aria Propiedades, dijo: “La zona tiene un gran potencial con un futuro promisorio, en la que se consolida un polo empresarial que todavía tiene mucho por desarrollar. Y salvo por los problemas coyunturales de la economía y cierto estancamiento del mercado -que a nuestro entender es momentáneo-, una vez que se emitan señales más claras y positivas ese radio comenzará a expandirse nuevamente”. En tanto que Juan Manuel Farola, gerente de la división oficinas de Collliers International, brindó algunos cifras que ayudan a comprender el sector: “Desde el punto de vista de la vacancia podemos decir que se posiciona momentáneamente por encima de la media del mercado (9,1% versus 15,1%), si bien los principales complejos cuentan con plena ocupación (si no cercana a estarlo)”.

La zona norte se encuentra entre los tres puntos de radicación de oficinas que buscan las empresas. “Antes era una opción, hoy llegan de la zona sur como del oeste. La frontera corporativa sigue siendo la avenida Uruguay, en San Fernando. Hacia Tigre, Escobar o Pilar, los movimientos son de empresas de servicios, profesionales, entre otras”, dijo Mieres.

De la Fuente puntualizó que el corredor Panamericana es el foco más atractivo, aunque también hay otros sectores cerca del río que crecieron, sobre todo en Vicente López. “Si bien no se han construido muchos edificios nuevos es un zona atractiva y con gran potencial por la cantidad de terrenos disponibles y los accesos.”

Continuar leyendo »

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...
Etiquetas: