En septiembre de 1880 el Congreso Nacional sancionó la ley que declaró capital de la República Argentina a la  Ciudad de Buenos Aires y fue designado primer intendente de la ciudad Don Torcuato de Alvear.

Una ciudad en la que estaba todo por hacer.

Además de haber realizado un plan para adoquinar las calles de la ciudad, la construcción del Jardín Zoológico y de haber logrado demoler la recova que separaba la plaza de Mayo en dos: la plaza Rivadavia y  la 25 de Mayo  se  puede decir que   su  mayor realización fue la apertura de la Avenida de Mayo.

La obra de Alvear,  tuvo como aspecto negativo, la necesidad de expropiar y demoler muchas propiedades como por ejemplo parte del Cabildo que en su ala izquierda quedó con tres arcos menos.

A partir del 9 de julio de 1894, día de la inauguración de la Avenida de Mayo la zona se pobló de de importantes edificios, comercios y empresas, entre las cuales se encuentran el diarios La prensa, Café  Tortoni, teatro Avenida, Hotel Chile, Edificio Barolo, La Inmobiliaria, entre otros.

La ciudad a principios del siglo XX, ya había dejado de ser aldea y comenzaba a ser llamada la Paris de América.

Las inversiones extranjeras de la década de 1880 aumentaron 10 veces con respecto a la década anterior, especialmente de capitales ingleses.

Aumentaron las vías ferroviarias que de 2500 km. que habían en 1880, llegó a 9000 km. en 1890, con mayor concentración en la zona pampeana, zona fértil para la agricultura, aumentaron las zonas sembradas y  las exportaciones  especialmente de trigo y de carne.

Dentro de esa década, también se vio favorecida la inmigración donde el mayor porcentaje era de italianos y españoles.

Por lo tanto en 1900 Buenos Aires era una ciudad en la que la mitad de sus habitantes eran extranjeros,  provenientes de muchos países, con importantes índices de analfabetismo, ciudad en la que todo estaba construyéndose o modificándose: los modos de socialización, los usos y costumbres, las distintas vías de acceso a la cultura, a la religión, y es el momento en que surgen los nuevos ricos o la nueva burguesía. Dentro de este contexto los nuevos ricos comienzan a invertir en la construcción y es así como comienza la edificación Art Nouveau.

El Art Nouveau nace en Bélgica en la década del 90 (1890) y se extiende al mundo adoptando características diferentes en los distintos países y también diferentes nombres como Liberty en Italia.

Muestra un culto a la naturaleza, las formas humanas se confunden con moluscos y anguilas,  la sensualidad del movimiento le gana a la rigidez de la pose. Figuras femeninas protagonizan la escena del Art. Nouveau, en tiempos en que las mujeres estaban cubiertas desde el tobillo hasta el cuello. Son imágenes femeninas ornamentadas con elementos de la naturaleza como sogas, plumas y pétalos.

Otra de las características principales del Art  Nouveau es el uso de la línea curva.

ARQUITECTURA

El Art. Nouveau de Buenos aires fue sobre todo en arquitectura ya que al ser un país en  formación no estaba en condiciones de producir bienes muebles como joyas, muebles, o vajilla, rubros que florecían en Europa.

La vigencia del Art Nouveau en Europa fue corta, desde 1895 a 1905, pero en Buenos Aires la preferencia por este estilo se extendió hasta principio de los años veinte.

Si bien los edificios no poseían la complejidad de las obras europeas, los edificios aparecían recargados desde la composición de la fachada hasta el detalle ornamental.

El Art. Nouveau, en Buenos Aires se encuentra básicamente en la arquitectura privada y comercial en especial en los barrios de Montserrat, San Cristóbal y en especial en las áreas del Congreso y Once, lugar donde se asentaban las clases medias y la burguesía que encargaban edificios comerciales o de renta y casas particulares.

La estética de estas obras en muchas ocasiones estuvieron relacionadas con la voluntad de las distintas colectividades, prueba de ello son los edificios de clubes e instituciones, que desplegaron el imaginario de la patria. Como el caso del club Español.

Exponentes del Art Nouveau en Buenos Aires.

Como exponentes del art Nouveau en Buenos Aires se destacan sin lugar a dudas

CONFITERIA EL MOLINO -1917-

Al igual que la Galería Guemes fue construida por Gianotti en tiempo record, donde se unificaron el edificio de la confitería de dos pisos con un lote anexo que se englobaron en  una misma fachada, y culminaba en un torreón, con vitrales iluminados desde adentro con luz eléctrica  en el que se implantaron las aspas de un molino. Para adornar la fachada ningún recurso decorativo fue dejado de lado: mosaicos, vitrales, broncería y estucos. Gianotti mandó traer para ello todos los materiales de Italia: puertas, ventanas, mármoles, manijones de bronce, cerámicas, cristalería y más de 150 metros cuadrados de vitraux

EDIFICIO OTTO WULFF (1914)

El edificio Otto Wulff, diseñado por el arquitecto Morten Rónnow ubicado en la Avenida Belgrano y Perú construido en hormigón armado, tiene reminiscencias de faro al igual que  muchas empresas marítimas emplazadas cerca del puerto. Se trata de un edificio coronado  por dos cúpulas gemelas.

La imaginaria del reino vegetal esta casi ausente y la ornamentación recurre a motivos animales y humanos pero un tanto rígidos.

En este edificio lucen ocho atlantes, tres sobre la calle Belgrano y cinco sobre Perú, de cinco metros, en actitud de estar sosteniendo desde el segundo piso el resto de la construcción, cada uno de los cuales representa uno de los artes y oficios relacionados con ella: herrero, carpintero, albañil, forjador, aparejador, escultor, y en la ochava el jefe de obras y el arquitecto o sea el mismo Rönnow. Una curiosidad es que las figuras tienen rasgos correspondientes a la población autóctona. En el fuste, hay unas esculturas de cóndores de 5 metros de altura y también de otros ejemplares de la fauna local, tales como loros, pingüinos y lechuzas. Las figuras no son de piedra sino de hormigón armado, señalando que los constructores prefirieron las técnicas más modernas.

El edificio está rematado por dos bellas torres cupuladas, a partir del séptimo piso, cada una con un depósito de agua disponible en caso de incendio, hechas -como los atlantes- en hormigón armado, que rematan en dos altas agujas. Como una lleva el sol en su extremo y la otra una corona, (parece que perdió la luna original), que se conjeturó que representaban la alianza imperial entre Austria y Hungría.

GALERIA GUEMES -1915.

La galería Güemes es considerado el primer rascacielos de Buenos Aires.  Sorprendía la variedad de usos que albergaba en su interior.  En el subsuelo un teatro, un cabaret y un restaurante, pisos de vivienda que daban a Florida y pisos de oficina por San Martín, en planta baja, galería con locales comerciales; en la terraza otro restaurante con mirador. Todo esto rodeado de avances técnicos como ascensores muy rápidos, sistemas contra incendios, refrigeración, calefacción y ventilación forzada. Un sistema de tubos neumáticos que servía de correo interno del edificio y detalles de broncería en los ascensores, entre otras cosas.

CASA KULCKE, FRANKEL Y CIA (1913)

Edificio de Avenida de Mayo y San José

En este edificio se realizaron los más importantes experimentos del Art. Nouveau. La ornamentación que adornaban los exteriores, tanto las de hierro como las de revoque seguramente evocaban los bordados de la ropa interior que se vendía en el negocio,

La fachada  de este edificio consiste en una gran vidriera de hierro y vidrio en forma de arcadas con columnas de capiteles enrulados y festones en los bordes repitiéndolo varias veces para cubrir los frentes por las tres calles.

PALACIO DE LOS LIRIOS  -1905-.

El llamado Palacio de los Lirios diseñado por el ingeniero E.S. Rodríguez Ortega ubicado en Rivadavia 2031, transmite la imagen más emblemática  asociada al Art. Nouveau en su vertiente belga, que en Buenos Aires no tuvo demasiada aceptación. Pero también en sus formas se puede ver algún aporte del Modernismo Catalán, en su fachada porque el interior apenas tiene algunos detalles ornamentales como los cielorrasos y la carpintería.

HOTEL CHILE – 1907-

Protección: estructural

Hacia el 1900 la arquitectura hotelera experimentó un boom,  principalmente por dos factores: el desarrollo en el transporte y la comunicación y los progresos técnicos en el campo de la construcción y equipamiento.

El diseño del hotel Chile de  la Avenida de Mayo  y Santiago del Estero  es del arquitecto Louis Dubois. Las sinuosidades  superficiales de las fachadas toman cuerpo en las molduras, rejas y paneles cerámicos y se continuaban en las mansardas y cúpula cubiertas  por escamas de pizarra. Lamentablemente la cúpula junto con la mansarda fue consumida por un incendio en 1988.

HERRERIA

La versatilidad del hierro fue fundamental para satisfacer los caprichos del Art. Nouveau.

En los inicios el hierro fundido  permitió una construcción con vigas capaces de soportar varios pisos de alto. Con la aparición  del acero las construcciones no solo pudieron hacerse en altura sino también a lo largo. Ejemplo de esto son los grandes puentes como el de Brooklyn en Nueva York o la torre Eiffel en Paris.

A partir de entonces se pudieron independizar la estructura de los cerramientos y comienzan a asociarse las piezas metálicas con los paños de vidrio.

Como ningún otro material el hierro logro acaparar la energía de las líneas del Art. Nouveau.

Importados o de producción local los elementos de herrería inundaron las obras de Buenos Aires materializando el espíritu Art. Nouveau que caracterizaron las construcciones porteñas de principios del 1900. El uso de componente metálico como el hierro, cobre, bronce, zinc y plomo en puertas y ventanas, techos y marquesinas, loggias y galerías, escaparates y vidrieras hicieron que retrocediera la mampostería.

PIEDRA

La piedra tuvo amplia difusión especialmente en exteriores en Europa, No ocurrió lo mismo en Buenos Aires ya que estaba asentada en una llanura y carecía de canteras, Es por eso que las fachadas se realizaron en revoque símil piedra. La piedra importada, apareció en algunos componentes de la construcción como en balaustradas u ornamentos de gran talla  en interiores o exteriores de edificios institucionales o en viviendas donde la ostentación superaba el estándar porteño de la símil piedra.

SIMIL PIEDRA

El revoque símil piedra terminó convirtiéndose en un rasgo característico de la arquitectura Argentina, apoyado en la habilidad técnica y artesanal de los albañiles italianos, creando así una ilusión de una arquitectura de aparente solidez.

El revoque símil piedra es una mezcla de cemento, arena y pigmentos minerales  que con el paso del tiempo adquieren una patina idéntica a la de la piedra natural.

FACHADAS

Hasta entonces el aspecto del la ciudad colonial era austero a la manera de las ciudades del sur de España y como ornamentación, solo rejas y balcones.

Hacia 1900 los frentes adquirieron gran importancia dada la necesidad del titular del inmueble de distinguirse, demostrando así su poderío económico.

Este poderío económico no solo se demuestra en la fachada del edificio sino también en las cúpulas.

El origen de las cúpulas se remonta a la Mesopotamia hace unos 6000 años, pero fueron los romanos quienes desarrollaron la sintaxis moderna  de la cúpula, destacándose el Panteón de Agripa. La cúpula va evolucionando, pasando por la cúpula bizantina apoyada sobre pechinas, donde el mejor ejemplo se puede observar en la iglesia de Santa Sofía, la cúpula califal, la cúpula octogonal de Brunelleschi,hasta llegar a la más novedosa que es la cúpula geodésica que permite el techado de grandes espacios sin soportes y con gran iluminación.

En Buenos Aires la cúpula no tuvo un sentido religioso sino que fue adoptada como remate por su fuerza expresiva, convirtiéndose en un símbolo de la ciudad y de la suntuosidad de la burguesía argentina.

Se puede observar un gran número de cúpulas en Avenida de Mayo y sus alrededores. Proliferaron por doquier. Estilos arábigos y españoles se mezclaron con el art nouveau de moda en Europa  y que ya empezaba a invadir Buenos Aires.

En Buenos Aires hay alrededor de 300 cúpulas entre las que a nuestro criterio se destacan

CÚPULAS DE BUENOS AIRES.

CONFITERIA EL MOLINO -1914-

La cúpula de la confitería El molino está ubicada en Callao y Rivadavia frente al Congreso de la Nación, de estilo Art Nouveau y fue diseñada y construida por el arquitecto italiano Francesco Gianotti. En su interior aloja una vivienda pequeña, habitable, que tiene tres alturas y a la que se accede por una escalera caracol.

Además, algunos detalles fueron resueltos con piezas pre moldeadas de hormigón armado, como por ejemplo escaleras y la estructura de la estilizada cúpula que corona la ochava.

La totalidad de los elementos decorativos provienen de la mano de Gianotti, algunos de ellos interpretados en Milán por su hermano. Es allí donde la estética modernista hace su aparición en vitrales.

CONGRESO NACIONAL -1906

Nivel de protección: estructural

En este monumental edificio tiene asiento el Poder Legislativo Nacional, proyectado por el arquitecto italiano Víctor Meano.

La edificación se inició a comienzos del año 1898.  La nueva sede se inaugura el 12 de mayo de 1906.

Su gran cúpula de 80 metros de altura, revestida en bronce, está constituida por una estructura de casquetes metálicos cuya resolución constituyó un alarde técnico para la época, ésta rematada con un pararrayos.

EDIFICIO LA INMOBILIARIA  -1910-

Nivel de protección: estructural.

Ubicada en Av. de Mayo entre San José y Sáenz Peña, es obra del arquitecto Luís Broggi, inaugurada el 25 de Mayo de 1910, mandado a construir por la compañía de seguros “La Inmobiliaria.

Influencia de la arquitectura italiana se aprecia en las “loggias” materializada por arcos y columnas y en las esculturas de Venus y Apolo en nichos en el último piso.

En la parte central de la fachada un mosaico cerámico policromado  dice la inmobiliaria.

En el edificio se destacan sus torres esquineras que poseen cúpulas de color rojo, con minarete y mirador superior, este último construido en zinc. Las dos torres son habitables.

EDIFICIO BAROLO  -1922-

Nivel de protección: integral

Ubicada en Avenida de mayo 1466, realizada por el arquitecto Palanti Mario, inaugurado en 1922. La fachada principal, sobre Avenida de Mayo, termina en  una  torre bulbosa.  Mide 100 m. de altura hasta el faro giratorio que corona la torre.  En Montevideo, Palanti construyó el Palacio Salvo, de semejante arquitectura.

El edificio parece ser un caso raro de diseño Integral, ya que desde las fallebas y las manijas de las puertas hasta los once ascensores fueron especialmente proyectados por Palanti. Y no sólo proyectados sino importados: todos los materiales, desde las puertas y los caños hasta el granito de las paredes y columnas y el mármol de carrara para los 1.410 peldaños que componen los 236 metros de escalera, fueron traídos desde Italia.

Además, el Palacio Barolo está considerado una obra precursora del “criterio de destinos múltiples“, es decir  la hoy llamada propiedad horizontal.

HOTEL CHILE -1907-

Nivel de protección: estructural

Avenida de Mayo y Santiago del Estero.

Su fachada rica detalles ornamentales, que terminan en el remate del cuerpo central con la cúpula acebollada.  La mansarda y cúpula estaban cubiertas  por escamas de pizarra. Esta última con una particular estructura de madera de formas bulbosas  y con caladuras, coronadas por dos pináculos de zinc. Lamentablemente la cúpula junto con la mansarda fue consumida por un incendio en 1988

AV DE MAYO 1401-1909-

Nivel de protección: estructural

Edificio construido en 1909 por el arquitecto Guichet. Como podemos ver La base de la cúpula es circular con una semiesfera realizada con una estructura de madera sobre la cual se coloca la pizarra en forma de escamas, coronada por un decorado pararrayos.

Edificio LA PRENSA   -1898-

Nivel de Protección: Integral

Ubicada en Av. de Mayo 567  construida por los arquitectos Alberto de Gainza y Carlos Agote  entre los años 1895 a 1898. Entre los elementos que se destacan esta la cúpula que constituye una enorme farola con una estatua de bronce que   alcanza los 55m., representando alegóricamente al periodismo, una mujer que en una mano sostiene una antorcha y en la otra una página escrita

En su fachada se destacan el balcón, el reloj y en especial la farola con su figura femenina que durante los primeros años del siglo XX fue símbolo de identidad de la avenida  y de la ciudad.

Tenía entonces una sirena que se escuchó por primera vez en 1900, a la muerte del Rey de Italia, Humberto I, volviendo a hacerlo en otros acontecimientos como el fin de la Primera y Segunda Guerras Mundial.

En 1993 el gobierno de la ciudad compro el edificio y desde entonces funciona  la casa de la cultura del gobierno de la ciudad.
CLUB ESPAÑOL

Protección estructural

También aparece un referente neo-mudéjar, los arcos de herradura, coronando los ventanales protagónicos de la planta principal y, de toda la fachada. El edificio esta  coronado con una  cúpula sobre la cual se destaca el genio alado.

El mirador Massue -1909

En la esquina de Talcahuano y Tucumán se encuentra el edificio de estilo Art Nouveau proyectado por el arquitecto Alfredo Massue, inaugurado en 1909 y conocido como el mirador Massue.

De tres pisos de alto,  el elemento más característico resulta su torre angular, el “mirador”, una de las más bellas de la ciudad, en forma de templete griego que se destaca sobre una cúpula de pizarra.

Ejemplo de “Art Nouveau”, está decorada con rostros femeninos y de seres mitológicas, rodeados de escudos y de motivos florales.

Ante la falta de mantenimiento, el inmueble comenzó a deteriorarse.

Vendido, en 1989 se inicia su demolición para transformarlo en un edificio  de oficinas de 11 pisos, con dos subsuelos y locales en planta baja.

Solo se conservó un fragmento de la antigua fachada, su torre esquinera que, incorporada al nuevo edificio, se salvó de desaparecer.

Casa Moussion -1912-

Av. Callao 312

El edificio se emplaza en un lote en esquina de callao y Sarmiento respondía a un programa de tienda y oficinas con grandes salones de exposiciones y ventas que se ubican en la planta baja y los dos primeros pisos,  la ochava esta  rematada  en torre y templete y se destacan  amplios paños   vidriados de gran calidad tecnológica. Así encontramos vidrieras bombee como el palacio Moussion

Callao 1103

En el cruce de Callao y Santa Fe se encuentra este edificio de nueve plantas con una importante base y mucho más aún lo es su remate. La base está formada por locales comerciales en doble altura que no han recibido mayores alteraciones al diseño original, más allá de una marquesina. El desarrollo de los departamentos en fachada se remarca a través de los balcones. Las carpinterías poseen postigones metálicos y el remate de esquina es singular.

Edificios de Renta Bencich Hnos.

Los hermanos Bencichc que se dedicaron a la construcción y entre sus proyectos se destacan los que realizaran junto  al arquitecto Le Monnier
Córdoba 823, Retiro
Le Monnier Eduardo, arq.

ARROYO 841

Torre Mianovich actualmente se encuentra el hotel Sofitel

D.NORTE 601

Edificio Bencich

En Florida y Diagonal frente al banco Boston rematado con dos cúpulas e gran altura.

D.Norte 614

Edificio Miguel Bencich
D.Norte 501

Edificio Tiendas Gath & Chaves – 1914-

En esta esquina, Florida y Perón, fue construido  a pedido de los Señores Alfredo H. Gath y Lorenzo Chávez.

Originalmente la tienda se encontraba en la calle San Martín y fue la primera tienda de ropa para caballeros, que confeccionaban con telas inglesas.

Ante la necesidad de expansión construyen este edificio cuyo frente estaba revestido en mármol de Carrara.

Tiempo después amplían sus instalaciones adquiriendo el edificio de la esquina noroeste, estando ambos edificios estaban unidos por túneles, a nivel de los sótanos.

Hacia 1920 inauguran un anexo de ropa femenina.

Sus locales se destacaron por su surtido, calidad y servicio al cliente  cuyas compras eran remitidas a domicilio gracias a un efectivo sistema de carros y triciclos primero y posteriormente de camionetas.

Su cúpula rematada con un lanternín (Pequeña, torre redonda   con ventanas o vanos a su alrededor que corona un techo o una cúpula. Su función además de ser decorativa y darle altura al coronamiento era utilizada antiguamente para dejar entrar la luz solar y proporcionar ventilación) con columnas que en su parte superior tiene un aro o corona con pequeños pináculos piramidales y en su centro una pirámide que sostiene al pararrayos.

Anexo Edificio Tiendas Gath & Chaves

Se encuentra en el antiguo edificio anexo de Gath y Chaves.
Hoy aloja oficinas y la Confitería London City, frecuentada por el escritor Julio Cortázar (1914/1984).

Hotel Majestic

Inaugurado en 1906 sobre la Avenida de Mayo esquina Santiago del Estero. En su época fue uno de los principales hoteles de Buenos Aires, poseía un gran salón para banquetes y pequeños comedores particulares. Por este hotel pasaron personajes célebres como el bailarín Nijinsky o el arquitecto Le Corbusier.

Ubicado en Av. de mayo 1317, actualmente funciona el afip.

PATRIMONIO CULTURAL

Ante las necesidad de proteger el patrimonio cultural que hasta entonces se hallaba desprotegido frente el avance de la modernidad surge la Carta de Atenas de 1931 siendo  el primero de los documentos internacionales que se refiere a la conservación del patrimonio Posteriormente surge la nocion de bien cultural..

Bienes culturales

Bienes culturales son aquellos elementos que son parte  de la cultura, que nos hablan de cómo es esa cultura y de cómo es la identidad de cada comunidad

Código de Planeamiento Urbano.

Y es el  Código de Planeamiento Urbano donde se establecen las protecciones para edificios de valor patrimonial vigentes en la ciudad de Buenos Aires son:

a) Monumentos Históricos Nacionales: son los protegidos por el Gobierno Nacional.

Existen en todo el país y en la Ciudad de Buenos Aires se concentra un gran porcentaje de ellos.

b) Catalogados: son los edificios protegidos por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Se encuentran incluidos dentro del catálogo del Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad, La catalogación puede ser de mayor a menor intensidad: integral, estructural o cautelar, y de ello derivan los grados de intervención permitidos en cada caso.

c) Áreas de Protección Histórica (APH): son zonas protegidas por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que tienen una legislación particular detallada en el Código de Planeamiento Urbano arriba mencionado. Dentro de estas áreas existe una gran cantidad de inmuebles catalogados.

d) Los edificios abarcados por la Ley 2548 cualquier proyecto de demolición o intervención en fachadas o espacios comunes de los edificios alcanzados por la Ley deberá ser aprobado por el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales (CAAP),

Los edificios amparados en esta ley pertenecen a tres grupos:

-Edificios considerados “Representativos” por la Dirección General de Patrimonio, que depende de la Subsecretaría de Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura.

-Edificios que hayan obtenido el Premio Municipal de Fachada.

-Edificios construidos antes del año 1941 que se encuentren dentro de la zona enviada a la UNESCO a declarar como Paisaje Cultural de Buenos Aires.

CATALOGACIÓN:

Se tendrán  en cuenta los siguientes criterios de valoración:

Valor Urbanístico: refiere a las cualidades que posee un edificio que define califica la trama, el paisaje urbano o el espacio público.

Valor Arquitectónico: refiere a los elementos poseedores de calidades de estilo, composición, materiales, coherencia hipológica u otra particularidad relevante.

Valor Histórico-Cultural: refiere a aquellos elementos testimoniales de una organización social o forma de vida que configuran la memoria histórica colectiva y un uso social actual.

Valor Singular: refiere a las características irreproducibles o de calidad en cuanto a los aspectos técnicos-constructivos o el diseño del edificio o sitio.

TECNICAS DE TASACION

Como ya mencionamos, al ser un bien con características especiales fue necesario analizar métodos y variables diferentes a los que normalmente utilizamos para la tasación de una casa o un departamento.

Por eso realizamos la tasación en dos partes.

1º)Utilizando el método de comparación de valores venales obtuvimos el valor del m2 en el edificio en que se encuentra la cúpula que vamos  a  tasar. Para ello tasamos un departamento del último piso y utilizamos 5 comparables de similares características, todos dentro de un radio de no más de 5 cuadras, todos edificios de casi 100 años.

Se realizo de cálculo de todos los coeficientes como lo indica el método, con la excepción del coeficiente por edad.

De esta manera obtuvimos el valor del m2 en el edificio, valor que utilizaremos en la segunda parte de la tasación.

2º) Aplicando el método de VALORACIÓN DE BIENES CULTURALES y así calcular el coeficiente cultural.

Según el Tribunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan  para la valoración de bienes culturales los  valores a ponderar  son:

VALOR HISTÓRICO

Al iniciar una tasación de este tipo se hará una reseña histórica para la que se tuvieron en cuenta tres ítems principales a saber:

1) MAGNITUD DEL ACONTECIMIENTO

2) TRASCENDENCIA

3) IMPACTO SOCIAL

Con los que se podrá definir si el inmueble en estudio es único representante de la época o integra un grupo o conjunto de bienes con similares características, si podemos considerarlo testimonio del momento histórico al que se hace referencia, y cuál es su trascendencia a nivel local, regional, nacional, e internacional. Esto nos dará la posibilidad de informar valores intangibles, tales como valor histórico- simbólico, significado, trayectoria y proyección e influencia en las distintas comunidades, si resulta ser un testimonio viviente de una evolución, y un cambio a nivel cultural, social y económico).

VALOR ARQUITECTÓNICO:

Para el análisis arquitectónico consideraremos tres ítems que son:

1) CALIDAD DEL DISEÑO

2) CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

3) CONCEPTO POBLACIONAL

Se investigará la participación de proyectistas, constructores, escultores, pintores y/o artesanos, que por su trayectoria aporten a la obra elementos irrepetibles que ponderen la calidad del diseño y que por su sola participación aumenten el valor de la obra.

En cuanto a las CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS se analizarán detalles que muestren sistemas constructivos de la época, el estilo y la situación actual ya que en este aspecto se considerarán las intervenciones que el Estado haya realizado, para conservarlo o construyendo obras nuevas que hayan podido aumentar o disminuir su valor intrínseco. Por último se analizará el CONCEPTO POBLACIONAL que se tiene de la obra desde el punto de vista arquitectónico, su carácter, identidad, jerarquía y registro a nivel local, regional, nacional e internacional.

VALOR SOCIAL – CULTURAL

Dentro de este ítem se analizará:

1) Atracción turística

2) Concepto poblacional

Estos conceptos reflejarán la consideración que la población tiene ante el inmueble tratado, el significado que el bien tiene a nivel turístico, el efecto de atracción debido a su uso: internacional, nacional o provincial, el precio que los ciudadanos están dispuestos a pagar por su simple existencia (se hacen encuestas para conocer lo que piensa la gente, que responderá según: nivel cultural, edad, situación económica, distancia al bien a tasar) y otras situaciones que puedan considerarse, ya que deberíamos comprender que un edificio más allá de su apariencia física, da cuenta de todo lo referido a la vida de sus creadores y de quienes lo habitaron, los avances de la época, costumbres, conductas etc.,

VALOR SINGULAR

Dentro de este ítem se analizara

1) Características irreproducibles

2)  El grado de exclusividad

3) Interés que despierta

Se considerará que un inmueble tiene valor singular cuando por sus características irreproducibles o de calidad en cuanto a los aspectos técnicos constructivos  o el diseño del edificio.

Marques Mabel Péndola Ocampo Marianella
Tasadora, Martillera Pública y Corredora Inmobiliaria.
XIV CONGRESO ARGENTINO DE VALUACION.
Mayo 2010

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