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Rivadavia entre Av. La Plata y Acoyte
Una zona que resiste la crisis

Se mantiene el alquiler de locales, pero se negocia alguna baja al renovar el contrato

Las cinco cuadras más comerciales de Caballito se encuentran sobre la avenida Rivadavia del 4400 al 4900, limitadas por otras importantes avenidas, al Este por La Plata y al Oeste por José María Moreno-Acoyte.
Alrededor de 3000 personas por hora transitan a diario por esos puntos extremos a raíz de las numerosas líneas de colectivos que circulan y a las estaciones de la línea A del subte, Río de Janeiro y Acoyte. Aunque con una diferenciación en la calificación de los comerciantes: "El público que camina por Rivadavia y La Plata es más zonal, vecinos del barrio; en cambio, el que cruza por Acoyte es más general, llega de otros sectores", dice Eduardo, empleado de una casa de comidas rápidas. Ambos puntos son muy requeridos para la instalación de distintos rubros. Es una zona donde hay muchos locales a la calle y galerías, además de los complejos Village y Shopping Caballito, más otras firmas importantes como Mc Donald?s, Plaza del Carmen, El Noble Repulgue, el banco Santander, Cinemark y Locos x el Fútbol, entre otras, junto con otros locales destinados a rubros gastronómicos y de indumentaria, más cines, gimnasios y clubes.
Pero ante la crisis, ¿cómo reacciona este centro comercial? La respuesta la ofrece el director de Center Propiedades, Gastón Idaszkin: "Pese a todo no hay locales desocupados en la zona de Av. La Plata y Rivadavia. Los locales que sí se ven afectados son los de zonas cercanas. Es para destacar la gran cantidad de nuevos edificios de vivienda, lo que potenció aún más este lugar".
A lo que agrega Alejandro Schiaffino, de la División Locales de L. J. Ramos: "En la zona no se desocuparon inmuebles comerciales como sí está ocurriendo en otros lugares, porque el foco comercial de Caballito es uno de los que más resisten la recesión".
En este sentido, Luis D´Odorico, de D?Odorico Propiedades, comenta: "Los locatarios se quejan cuando se vencen los contratos, pero si son cumplidores, los propietarios acceden a continuar sin aumentar en demasía en la renovación y hasta aceptan alguna rebaja ante la reducción de las ventas".
No es habitual el desarrollo de complejos comerciales en estos momentos. Por eso resultó interesante que el Club Italiano, frente al parque Rivadavia, haya armado cuatro locales comerciales para generar ingresos con su renta. Estos locales son de 70 m2 más el entrepiso, cuyo arrendamiento original rondaba los 4600 dólares mensuales.
También la construcción del Paseo de Compras Del Plata es una excepción para estos días. Se levanta en Av. La Plata 4, esquina H. Yrigoyen, y la firma que obtuvo la explotación es la misma de los cines Cinemark.
Al respecto, Alejandro Schiaffino indica: "El paseo, que por sus características será único en Caballito, cuenta en total con 478 m2 en su planta baja y 391 m2 en la superior, distribuidos en siete locales, con la posibilidad de construir subsuelos, apuntándose a firmas premium de indumentaria y gastronomía. El costo del alquiler oscila entre los 35 y los 42 dólares el m2". Cuentan con planta baja y primer piso, con 14 metros de fondo, y difieren en la longitud del frente; los hay desde 8 hasta 20 metros. "La tipología del complejo comercial es moderna, con un importante frente vidriado que realza su imagen en la cuadra", acota Schiaffino.

Precios y expectativas

En tanto, Gastón Idaszkin, de Center Propiedades, informa: "El promedio del alquiler de locales en la zona es de 150 pesos el m2, pero la venta es casi nula. Como ejemplo, un local sobre Rivadavia, próximo a Av. La Plata, de 60 m2 se cotiza a 5000 dólares el m2". Ana de Dios, de Mega Propiedades, dice: "Se nota que la crisis afecta muchísimo más en locales comerciales que en casas y departamentos; el alquiler puede variar de 100 a 500 pesos el m2. De todos modos hay mucha incertidumbre en lo inmediato".
A criterio de los especialistas, en tiempo de crisis las operaciones de inmuebles son las primeras que se acomodan. Por eso Martín D. Scopp, de Lépore Propiedades, afirma: "Los precios subieron en los últimos cinco años y sólo a principios de 2008, ante la caída del consumo, comenzaron a ajustarse a la realidad. En los puntos más comerciales de Caballito, Acoyte y Rivadavia y Av. La Plata y Rivadavia, esto no se siente ya que son focos con mucha demanda". El operador al continuar con su análisis asevera: "En esas intersecciones se pide entre 10.000 y 20.000 pesos por mes. Pero si bien hay una demanda importante, no se puede sostener los precios de un año y medio atrás, porque el inquilino tiene que sumar el alto impacto de impuestos y las expensas que crecieron notoriamente, lo que hizo que el canon locativo cayera moderadamente".
Por efecto de la crisis, hoy, sobre Rivadavia hay siete locales en alquiler, muy poco habitual, como consecuencia de que no se renuevan los contratos.
Por ejemplo, en Rivadavia al 4700, un local de 40 m2 ronda los 8000 pesos de alquiler mensual y 230.000 dólares para la venta, pero en las esquinas más importantes el precio es hasta cuatro veces superior.
Otros detalles ofrece Luis D´Odorico: "Los locales en las galerías Acoyte y París siempre tienen demanda, y las locaciones oscilan entre 3000 y 10.000 pesos, según la ubicación". Para tener en cuenta es la reapertura del ex Sanatorio Antártica, hoy sede del sindicato de camioneros, que en Rivadavia al 4900 y sus alrededores le dará mayor movimiento a la zona, en breve por lo avanzada de la construcción.

Con cambios, sin perder el respeto por la cultura en los bares literarios

La emblemática intersección de Rivadavia y Av. La Plata cuenta con una doble particularidad: la de unir o limitar dos tradicionales barrios como Almagro y Caballito, a la vez que ambas arterias seccionan a la ciudad. La primera la divide en Sur y Norte, y la segunda, en Este y Oeste. De ahí los cambios de denominaciones de las calles transversales según el sector que estén ubicadas.
La actual Rivadavia, desde el siglo XVIII soportó varios cambios de nombre. Hacia 1782 se la conoció como Calle de Las Torres; más tarde, Plata, y en su extensión, fuera del ámbito urbano se la llamó Camino Real del Oeste. En 1835 se le asignó Facundo Quiroga porque los restos del caudillo riojano fueron trasladados a Buenos Aires por este camino. En 1836, el gobernador Juan Manuel de Rosas la bautizó Federación. En 1857 pasó a tener el nombre del primer presidente argentino, excepto entre 1893 y 1901, cuando el tramo entre Av. La Plata y Liniers se llamó Primera Junta.
En Rivadavia hacia el Sur y a continuación de la calle Río de Janeiro nace la avenida La Plata, cuya designación responde a un tributo a la capital de la provincia de Buenos Aires. En la intersección de ambas avenidas culmina la calle Hipólito Yrigoyen. Con respecto al cruce de las avenidas Rivadavia y Acoyte, al Norte, ésta debe su nombre a la conmemoración del combate de Acoyte, de 1818, donde 20 gauchos del Gral. Güemes derrotaron a 200 soldados realistas del Gral. Olañeta, y al Sur es José María Moreno, en memoria del que fue gobernador bonaerense.
Un vecino del barrio hace referencia al tramo de Rivadavia entre La Plata y Acoyte por otra particularidad, según el escritor Juan Carlos Fraschini: "Desde lo comercial tuvo cambios extraordinarios, pero aun guarda el tesoro de la cultura porque sobre la misma o a metros por calles transversales cuenta con talleres o bares literarios que frecuento con asiduidad, donde nos inspiramos para darle forma a un relato o a un poema".

6 de abril de 2009
Publicado en La Nación