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Las tasaciones, bajo la lupa

Los movimientos del dólar generan interrogantes; buen momento para intentar la compra

Las búsquedas se inclinan hacia el material bueno y muy bien ubicado. Fuerte polarización de valores entre departamentos de categoría y estandar

Transcurre un verano atípico. Climáticamente, tan agobiante como otros, pero con cierta actividad en un mercado que se detenía con el calor. Parece un tiempo de búsqueda y algunas oportunidades.
Los protagonistas están pendientes como nunca de los precios. El comportamiento del dólar hizo que los vendedores multiplicaran las consultas.
¿No habrá que ajustar un poco los valores?, preguntaban los más tímidos mientras que otros pretendían directamente subirlos. Ahora, con el dólar en el subibaja se aquietaron un poco las aguas, pero continúa la expectativa.
Sin embargo, los brokers inmobiliarios no ven síntomas que avalen ahora una suba en los precios más allá de lo que mejoraron en el segundo semestre de 2002. "Algunos propietarios se mantienen tan firmes que no escuchan ofertas, pero una suba no escuchan ofertas, pero una suba no responde a ninguna realidad concreta", subraya Federico Montoreano, de FAM Inmobiliaria SA.
Algo similar opina Claudio Mazur, de Mazur Arquitectura Inmobiliaria. "Los vendedores están más duro en los casos que tenían que recomprar. La baja del dólar les generó temor".
Para Jorge Toselli estas expectativas se originan " en una real escasez de departamentos chicos en buena una real escasez de departamentos chicos en buena ubicación y gran categoría".
Alejandra Covello, por su parte, aseguró que los valores no se movieron. "Se registra una demanda interesante para la época, consecuencia de los precios bajos y de las escasas opciones donde invertir con seguridad".
Todos, a su vez, estuvieron de acuerdo en destacar que el actual es un buen momento para comprar. "Mejor ahora que sobre las elecciones", aseguraron.
Si hasta hace algunos meses era sencillo calcular el valor por metro cuadrado, hoy se hace particularmente difícil porque el mercado se ha polarizado con más fuerza entre el material realmente bueno y el estándar.
Como consecuencia, los valores de los departamentos registran fuertes variaciones. En usados, en barrios no centrales de la Capital y de características estándar puede promediar los 400 dólares, mientras que en buenas zonas y con materiales de categoría la fluctuación se da entre 550 y 700 dólares. Lo top, como siempre, es un capítulo aparte.

La demanda considera que las buenas propiedades son una reserva de valor

Según Federico Montoreano, en lo peor de la crisis lo estándar cayó un 50 por ciento y lo más cotizado -La Isla, Palermo Chico, Plaza Carlos Pellegrini- retrocedió un 30 por ciento. "Hoy hay cierta actividad y algunos propietarios se afirman en el precio, creo que un poco injustificadamente. En lo económico la situación no se ha solucionado y ahora estamos en una coyuntura".
Ante la pregunta sobre si concretar ahora o esperar a marzo, que es cuando aumenta la oferta, es categórico: "Este es el momento de comprar propiedades porque estamos en un piso con los valores."
Claudio Mazur sostiene que lo que preocupa al que vende cuando tiene que comprar a su vez es la escasez de oferta. "Ocurre que hasta 80 metros cuadrados, en ubicaciones preferenciales, no hay como calzar una operación con otra. Con esta circunstancia, el horizonte es que los precios se fortalecerán, pero hasta el momento no hay ninguna suba, a pesar de que la escasez empuja."
Al referirse a futuros desarrollos destaca: "Estamos para el primer lugar en la largada, pero nadie larga. Pero en esta época todos buscan una posición para ofrecer al mercado apenas haya una reactivación. Una muestra es el creciente interés sobre los terrenos".
Jorge Toselli comenta que la propiedad recuperó con respecto al primer cimbronazo de la crisis, "pero para cotizarse a más de 700 dólares el metro cuadrado tiene que ser algo realmente bueno".
Considera que "el público ve la propiedad como un refugio más seguro para la inversión". Hace un cálculo: "Por un muy buen departamento de dos ambientes, luminoso, al frente, de unos 40 metros cuadrados, y en buena ubicación -un bien realmente escaso-, se puede llegar a obtener una renta del 0,40 por ciento mensual en pesos". Piensa que las expectativas mejoran con el acuerdo con el FMI y una mayor estabilidad política. "Las condiciones para comprar están dadas ahora", sostiene.
Para Alejandra Covello, si bien lo del dólar fue una situación coyuntural, los dueños se pusieron mucho más firmes en sus tasaciones. "Realmente los precios no se movieron, pero si llega a retomar la baja se podría registrar alguna suba. El mercado está en la gatera para eso. Constructores y propietarios quisieran volver a los valores anteriores".
Admite que los constructores que siguieron con las obras no tienen urgencias financieras "y están bastante más firmes. Se escuchan frases como a este nivel no me interesa, no tengo apuro. Lo cierto es que es negocio comprar y, como consecuencia de la globalización, hemos tenido la presencia de inversores extranjeros interesados por material entre 40.000 y 150.000 dólares".
Covello insiste en que hay una creciente necesidad de un lugar donde vivir y, al mismo tiempo, algo seguro donde invertir. "En este sentido gana puntos la propiedad."

Rafael Giménez, 1 de febrero 2003

Publicado en La Nación

 

 

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