El año último, el crecimiento de la actividad industrial se caracterizó entre otros factores por una respuesta muy favorable por parte de la demanda y con valores de comercialización en alza de los inmuebles destinados a ese segmento del mercado.
Para el año actual, el panorama parece no modificarse demasiado y se prevé un alza en los precios de venta.
"Durante la última etapa de 2006 en lo referido a la oferta de plantas industriales se observaron indicadores en baja para el alquiler y estables para la venta", explica Ricardo Costa Chiappe, de L. J. Ramos. Agrega que durante 2006, "este comportamiento respondió en parte al regreso de las empresas multinacionales, decididas nuevamente a invertir e instalarse en plantas industriales, ya sea para ampliar su capacidad productiva como para lograr una mejor logística".
Por su parte, Agustín Weiss, de la división industrias de Castro Cranwell & Weiss, explica: "Las inversiones en este segmento se concentran fundamentalmente en la zona norte del Gran Buenos Aires; las compañías eligen desde luego instalarse en parques industriales."
Según Alejandro Badino (h.), gerente manager de Colliers International, la zona norte es la que concentra mayores inversiones. "En ese sector de la provincia de Buenos Aires es donde se observa una mayor concentración de capitales ya que, además de las construcciones para uso propio, hay varios proyectos en ejecución como son la construcción o ampliación de centros logísticos. A pesar de eso, la vacancia actual de naves es casi nula."
Según los registros de Castro Cranwell & Weiss, las localidades de mayor expansión se reflejaron en Pacheco, Malvinas Argentinas, Tigre, Escobar (cordón de la ruta Panamericana, ambos ramales ruta 8 y 9, y conexión con rutas hacia el Mercosur) y Zárate-Campana. "En este último punto no sólo se consolida con fuerte presencia en el sector portuario, sino que también se destaca por el crecimiento del Parque Industrial Campana, donde se instalaron un gran número de empresas de primer nivel", explica Matías Castro Cranwell.
Las microfábricas, y las pequeñas y medianas cumplieron un papel fundamental en el proceso de crecimiento: no sólo generaron un gran número de puestos de trabajo, sino que además se convirtieron en importantes bastiones de las cadenas productivas y el desarrollo de muchas regiones.
Según datos de la Fundación Observatorio PyME, este tipo de emprendimientos alcanzan una participación superior al 99% en el total de los establecimientos; implican el 70% del empleo, el 53% del valor agregado y el 10,7% del total exportado por nuestro país.
"En un contexto macroeconómico de crecimiento constante y un cierre de año con un PBI en torno del 8,5%, las pymes siguen optando por el alquiler (de plantas entre 1500 y 2500 m2) dado que el nivel de utilización de su capacidad instalada ronda el 75%", dice Ricardo Costa Chiappe. Según Castro Cranwell, los alquileres superaron ampliamente las ventas. "Nuestros registros muestran que el 70% de las operaciones correspondió a las locaciones mientras que el 30% restante fueron ventas."


Impulso

Sin duda, el crecimiento de la actividad industrial, que alcanzó un ritmo anual del orden del 10%, no hace más que consolidar el impulso que tomó este sector de la economía a comienzos de 2003. "En medio de este crecimiento la producción automotriz lideró el incremento industrial del último año seguido por las empresas de materiales para la construcción, el rubro alimentario, textil, y los productos y sustancias químicas, entre otras", explica Weiss.
Según el estimado mensual industrial (EMI), el grupo de empresas vinculadas con la construcción que experimentó un mayor crecimiento fue el relacionado con la producción de vidrio (14,8%) y cemento (14,2 por ciento).
La mayor utilización de capacidad instalada surgió en las industrias metálicas básicas y en la refinación del petróleo, entre otras.
Los brokers sostienen que el crecimiento industrial y la falta de nuevas inversiones destinadas a este sector de la producción trajeron aparejado un fuerte incremento en la demanda.
"La búsqueda de nuevas naves se mantiene constante, pero debido a la escasa oferta, las empresas no satisfacen sus necesidades porque no encuentran inmuebles que se adecuen a sus requerimientos, tras largos períodos de búsqueda, que en más de una ocasión suelen superar los 12 meses", dice Badino.
Ante este panorama muchas empresas optan por la construcción o el reciclado de sus espacios. "En este sentido, existen proyectos en ejecución, sobre todo en el reciclado de antiguas plantas, con el fin no sólo de adaptarse a estos tiempos, sino también para generar ingresos por renta sobre capitales que se encuentran inmovilizados", cuenta Costa Chiappe.
Badino agrega: "Finalmente la solución radica en la búsqueda de proyectos a medida por parte de inversores, con alquileres a largo plazo. Otra opción por parte de los inversores es la búsqueda de naves industriales en desuso en relativo buen estado, que hay que reciclar en forma parcial y con inversiones menores logran negocios rentables. Así, se minimizan los tiempos de obra reduciendo el riesgo en comparación con obras nuevas, para captar la demanda insatisfecha que no está dispuesta a pagar los valores de las naves Premium".
Weiss amplía: "La renta que ofrecen los depósitos se mantiene atractiva para los inversores, lo que permite que continúen las obras y los proyectos llave en mano, como por ejemplo en la zona de Zárate-Campana. Además, la falta de espacios en el corredor de la Panamericana generó un aumento de la demanda en zonas más alejadas de la Capital como Esteban Echeverría, Ezeiza, Acceso Oeste, Avellaneda, Lanús y la ruta 2".
La demanda de terrenos, si bien creció, aún sigue siendo escasa y se centra principalmente en fracciones de parques industriales o en lotes próximos a principales accesos y con superficies que rondan los 15.000 m2.


Precios

"El año último fue muy favorable en el área industrial, con importante cantidad de operaciones inmobiliarias tanto para la venta como para el alquiler. La demanda de inmuebles industriales continuó con su tendencia alcista y la falta de espacios disponibles creció el interés por terrenos, registrando en este mercado el mayor aumento", analiza Weiss.
En los lotes industriales los valores dependen directamente de su ubicación y zonificación. "Las fracciones sobre la ruta Panamericana en la zona norte cotizaron entre 60 y 80 dólares por m2, mientras que sobre el Acceso Oeste rondaron los 20 y 30 dólares (éstas son las que más aumentaron, un 15%)", explica Badino. Y agrega: "Los valores de alquiler de las naves Premium subieron un 12%, mientras que en las de categorías B o C disminuyeron".


Perspectivas

El panorama para este año es igualmente positivo, sobre todo porque se aguarda un sostenido crecimiento económico. "Se espera una tendencia favorable incluso hasta fines de diciembre. En un mercado cada vez más exigente donde los requerimientos son cada vez mas específicos, la demanda sigue superando la oferta", explica Castro Cranwell.
Para los próximos meses, los comercializadores esperan una tendencia levemente alcista de los valores así como renegociaciones de contratos que todavía se encuentran rezagados con respecto al promedio del mercado.


Código de Planeamiento

El límite porteño

En la ciudad de Buenos Aires el Código de Planeamiento es el principal límite desde hace varios años para muchas empresas. Esto significa que varias industrias se ven afectadas (algunas en infracción a partir de la vigencia de la normativa) y, además, imposibilitadas de ampliarse. “Se espera que esta situación se revierta paulatinamente a partir de la aprobación de la ley Buenos Aires ciudad productiva, la cual básicamente elimina las restricciones por zonificación y permite habilitar industrias en casi todo el ámbito de la ciudad, previo estudio de su impacto ambiental y siempre que no perjudiquen a terceros”, afirma Badino.

Leandro Murciego, 19 de marzo de 2007
Publicado en La Nación