El ciclo de conferencias sobre el Real Estate como inversión del Salón del Mercado Inmobiliario organizado por LA NACION y realizado en la Rural no sólo aportó una visión general sobre la realidad del sector local, sino también sobre el panorama internacional. El primero de los oradores fue Vivek Seth, de Raymond James & Associates, que sin duda fue claro con un concepto. "La globalización del mercado inmobiliario llega por primera vez a la Argentina, y vino para quedarse. Este suceso está impulsado por la liquidez."
Para Seth, el Real Estate parece haber cambiado sus reglas... "Antes existían tres aspectos que parecían regir el mercado: ubicación, ubicación y ubicación, pero hoy los términos parecen diferentes: liquidez, liquidez y liquidez."
Es que este mercado global en la actualidad, según Seth, maneja 8 trillones de dólares, de los cuales 6,7 pertenecen al sector privado. "Más allá de las cifras en el nivel mundial el mercado residencial disminuyó, aunque en forma más leve que lo que se registró en Estados Unidos." Y agregó: "El mercado norteamericano se encuentra en baja, fruto de la gran cantidad de créditos que fueron otorgados a gente sin liquidez o respaldada, lo que hizo que los créditos se restringieran provocando una fuerte caída del valor de las propiedades; mientras que el sector de los inmuebles comerciales muestra una realidad opuesta".
Cuando se refirió al mercado local no dudó en sentenciar: "A la Argentina aún le queda mucho camino por recorrer, en ciudades como ésta, de uso mixto, sin duda la estabilidad traerá una mayor inversión. Si a esto se le suma la profesionalización que tienen las empresas del rubro, el menor riesgo económico existente y la estabilidad política, junto con el éxito de Brasil rápidamente captará activos fruto del efecto derrame". La segunda disertación tuvo como centro el fenómeno inmobiliario que se vive en México. "En los últimos años se construyeron 1.200.000 viviendas (entre 2005 y 2006) y para 2010 se prevé alcanzar el millón de propiedades por año a través de hipotecas. Esta gran cantidad de proyectos generó la baja de los valores de las propiedades. Los desarrolladores no construyen casas, sino grandes ciudades...", explica Francisco Andragnes, un argentino que desde hace varios años se desempeña en Prudential Real Estate Investors para América latina.
Cada vez son más los inversores norteamericanos que arriesgan fuera de su país. "En la actualidad, 288.000 millones de dólares salen de Estados Unidos, de los que el 25% tiene como destino México y un monto algo menor se dirige a Brasil", explicó. Andragnes analizó los distintos tipos de inversores latinoamericanos. "Existen cuatro clases bien diferenciadas. El primero, constituido por grupos ricos, holdings, familias adineradas y desarrolladores. Estos son los que construyen y venden en forma financiada; por lo general no quieren tener el inmueble por más de tres años, y esperan un retorno del 30%; ellos suelen ser los administradores del proyecto y los que lo comercializan. Esta es la categoría que más prevalece en la región. El segundo grupo está integrado por los fondos de oportunidades, en su mayoría son bancos de inversiones que tratan de maximizar los proyectos y los retornos (obteniendo entre un 20 y un 25%) y de garantizarse la salida rápida del proyecto. "El fondo institucional (compañías de seguro, fondos de inversión y países) es la tercera categoría, que suele apostar a proyectos a largo plazo, repite la estructura de desarrollo de otros emprendimientos y espera retornos bajos, aunque tiene menor riesgo. Por último están los fondos públicos, integrados por compañías casi centenarias, que buscan ingresos estables, liquidez, volumen y administración", concluyó.
Marcelo Midlin, CEO de Pampa Holding, destacó la importancia del mercado de capitales y la emisión de acciones en la búsqueda de fondos, en empresas de Real Estate, lo que explica, por ejemplo, en parte el crecimiento de Brasil. "Los gobiernos argentinos no hacen mucho para incentivar el mercado de capitales y los encajes para inversores extranjeros funcionan como una traba, frente a la cual se van a Brasil o México. Los inversores, no perciben que aquí hay una gran oportunidad. Brasil aprovecha la coyuntura, pero la Argentina todavía no." Explicó que "no hay excusas para perder esta ocasión de invertir y captar capitales. El know how específico del mercado de capitales se puede contratar, pero se requiere contar con credibilidad para buscar asistencia de un banco, también una masa crítica de desarrollos inmobiliarios porque salir al mercado de capitales sin volumen no sirve, y por último, abandonar la informalidad. "El desafío radica además en inventar zonas nuevas. En Miami había áreas abandonadas donde hoy se levantan enormes hoteles y edificios. Y luego añadió: "Si el sector privado logra desarrollarse habrá un enorme potencial disponible. También, hay que incrementar la inversión en sectores rezagados del área de servicios. En la Capital, el corredor interesante es Puerto Madero hacia el Sur", concluyó.


Desde Brasil

Daniel Citron, presidente de Tishman Speyer en Brasil, una de las desarrolladoras más importantes del mundo, se refirió a la expansión residencial y comercial de ese país. "Ante un escenario sustentable y con gran previsibilidad es notorio su crecimiento en Real Estate. Hay muchos flujos de dinero que llegan de compañías extranjeras a un país donde se ha fortalecido la confianza y está controlada la inflación. En diez años ha sido notable el crecimiento de la actividad, donde se multiplican los proyectos en vivienda, mientras que los fondos colocan dinero para el sector comercial." Citron analiza la expansión de Brasil con buenas perspectivas, donde además la tasa de retorno de los activos inmobiliarios resulta muy atractivo y es clave para atraer nuevos negocios. Durante su ponencia presentó dos proyectos que rápidamente se comercializaron como Reserva Granja Julieta y Florida Penthouses, ambos en San Pablo.
"En su mayoría, los compradores lo adquirieron con créditos a largo plazo, algunos hasta 25 años." Citron es optimista respecto de la Argentina. "Creo que está en condiciones de seguir creciendo en Real Estate con buenos resultados en el futuro. Y concluyó: "Hay empresas brasileñas que en el futuro inmediato tienen intenciones de invertir en el país."

Leandro Murciego, 14 de julio de 2007
Publicado en La Nación