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Oficinas
Un escenario cauteloso

Con una vacancia por debajo del 3% y un contexto distinto de 2008, la rentabilidad se mantiene estable

El sector aguarda una reactivación que haga crecer la demanda

Unido de forma inexorable al siempre incierto desempeño de la economía, el mercado de oficinas se define hoy por un estado de ánimo cauteloso.
En un rubro como éste, donde todo depende de los vaivenes de la vida laboral, la influencia de la crisis global y nacional es determinante. En este contexto -aunque según los operadores, la rentabilidad no llega a ser totalmente mala- son pocos los que escapan al temor de que ésta se resienta.
Lo cierto es que, con la excepción de inmuebles de alta gama -en los que muchos observan, por el contrario, un leve repunte y más búsquedas-, la demanda dista hoy de los niveles alcanzados durante 2008.
Según datos referidos por Pablo Manes Marzano, director de negocios corporativos de la firma Colliers International, la construcción durante 2008 en el mercado de oficinas de Buenos Aires fue de 62.000 m2, de los cuales sólo 12.000 m2 estuvieron disponibles en alquiler dentro de la oferta de edificios de categoría AAA. Los metros cuadrados restantes pertenecen al edificio construido bajo la modalidad Built to Suit, para Repsol YPF.
La vacancia registrada en este período es del 3%, cifra que si bien aún se encuentra dentro de los promedios históricos más bajos, es superior a las registradas desde 2005.
"Esta situación -agrega Manes Marzano- evidencia la escasa inversión en la zona más solicitada de la ciudad, que no llegó a cubrir las necesidades de la demanda de los últimos años."
Respecto de la demanda, el testimonio de Colliers indica, durante el año anterior, una absorción neta que considera negativa, debido a que se desocuparon 8000 m2 de oficinas en edificios de categoría premium, situación que no se observaba desde 2002.
Añade que hubo varias empresas que trasladaron sus oficinas a edificios corporativos de categoría B o redujeron sus espacios. Además, se cancelaron o postergaron planes de expansión de varias compañías.
Otro rasgo de 2008 fue la gran amplitud de valores en relación con la ubicación, categoría y antigüedad de los edificios.
"La escasa disponibilidad -señala Manes Marzano- fue aprovechada por algunos propietarios para solicitar valores muy altos, que muchas veces no coincidieron con el nivel de las oficinas ofertadas." Los valores, apunta, son un 10% más bajos que los registrados en junio de 2008.
Según la opinión de Jorge Safar, de Oppel Propiedades, la situación actual afecta más a las oficinas de categoría media que a las de alta gama. "A partir de la crisis el sector está expectante", comenta Safar. Observa, asimismo, que el mercado de oficinas que mayor expansión registró en los últimos tiempos es el de las colectoras o cercanías de la Panamericana.
Un fenómeno que se ha incrementado, según Safar, es el de la instalación, por parte de empresas extranjeras, de centros operativos en Buenos Aires, con menos costos que en otras ciudades.

Los precios en edificios a estrenar, de 20 a US$ 24 por m2


En cuanto a los precios refiere que en una zona tradicionalmente pródiga en oficinas, como Catalinas, llegan a 3000 dólares el m2 en venta, mientras que para alquiler oscilan entre 25 y 35 dólares.
Santiago Mieres, de Mieres Propiedades, opina que en el mercado inmobiliario del área comercial la tendencia es buena: "Hay disponibles 70.000 m2 de oficinas, entre edificios terminados y por terminar este año".|
Comenta, por otra parte, que la rentabilidad para los inversores ha disminuido entre un 5 y un 10 %. "Esta rentabilidad -explica- volverá a incrementarse dado que el valor de la tierra tiene que bajar respecto de lo que se estaba pidiendo hasta el año pasado. Esto, más la baja prevista en la construcción, podrá revertir en alguna forma la baja en la rentabilidad y volver a los valores históricos del 10 a 12 % anual."
Para Gonzalo Armendáriz, de Javier Lobo SRL, la tendencia que se observa, luego de los primeros meses de 2009, es de un aumento de vacancia de oficinas AAA, que era casi nula en 2008. Agrega que hoy los precios de una oficina AAA rondan los 33 dólares promedio el m2. Una clase A oscila entre 23 y 25 dólares el m2. Javier Lobo está comercializando dos pisos altos en la Torre Bouchard.
Por su parte, Mariano Costa, de L. J. Ramos, observa también una mayor demanda en las oficinas de clase A y no tanto en AAA. Lo que marca la tendencia, afirma, es la baja en los valores, más que la ubicación. "Un buen producto en microcentro con buen valor -apunta- está muy bien visto para estos momentos."
Para Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, a pesar de que existe mucha oferta en la zona norte, el microcentro y el macrocentro continúan satisfaciendo la demanda. "Además, empresas que tomaron oficinas en la zona norte están volviendo al Centro por la proximidad de bancos, financieras, oficinas estatales."
Señala que las oficinas de categoría (A y AA) no superan en ningún caso los 25 dólares por m2, consiguiéndose en muchos casos por debajo de esos montos. En este momento, Pepe comercializa un inmueble en Carlos Pellegrini 587, con pisos de 339 m2, en 30.000 pesos. En cuanto al techo de los valores, informa que están entre 25 y 30 dólares el m2. Las futuras zonas por desarrollar para este tipo de proyectos, informa, son las áreas como macrocentro (sobre Corrientes, desde Callao hasta 9 de Julio, hay cinco nuevos emprendimientos) y Barracas, que continuarán con nuevos proyectos de oficinas, en su mayoría para alquilar. "El mercado de oficinas -opina- sigue moviéndose con compañías que achican sus estructuras y otras que llegan para instalarse. Solamente en el sistema SOM existen en estos momentos 1253 oficinas en oferta en venta y alquiler".



Un mercado en espera

Para Horacio Rivero, de Meyer Propiedades, el mercado ha sufrido un brusco enfriamiento: "Las empresas han suspendido búsquedas y algunas se encuentran abocadas a renegociar los contratos vigentes o la búsqueda de oficinas de menor superficie, a los efectos de adecuarse a sus requerimientos actuales".
"La rentabilidad hoy se debe ubicar en el orden del 7 % anual. Hay que considerar que por la actual situación en el mercado de la construcción y la suba del dólar, en las contrataciones actuales se puede ver una pequeña baja en el costo por m2." Señala Rivero que actualmente los valores se encuentran entre 20 y 24 dólares por m2, en edificios a estrenar. Con antigüedad y no de muy buen nivel, ya hay ofertas en el orden de los 16 y 18 dólares el m2 . Meyer comercializa un edificio en San Isidro, próximo al hipódromo, de aproximadamente 500 m2 cubiertos, plantas libres, con cocheras, a razón de 2 dólares el metro cuadrado + IVA.

Bartolomé Vedia Olivera, 20 de abril de 2009
Publicado en La Nación

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