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Cuesta arriba
Alquileres

La oferta supera el 45% respecto de 2009 y los valores se mantienen sin variantes. Sin embargo, se prevé un incremento para este año entre el 7 y el 10%. Al monto de la locación, hay que sumar los gastos de los servicios más las expensas, una pesada carga para el inquilino
 

Ante la escasa oferta de créditos hipotecarios, el alquiler se mantiene como una alternativa única para los que no tienen capacidad de ahorro y buscan una vivienda. La oferta de este vital segmento del mercado se incrementó desde comienzos del año último, en parte debido a que se sumaron muchas propiedades con otros destinos.
Según Ana María López, de R. Rosa Negocios Inmobiliarios, el incremento de unidades disponibles se debe también a la gran cantidad de proyectos que terminaron su construcción durante el segundo semestre del año último y que se agregaron al mercado locativo.
Según datos aportados por distintos brokers, la oferta de unidades en alquiler creció alrededor de un 45% con relación a igual período de 2009, a diferencia de la demanda, que se mantiene prácticamente estable. Aunque no hay datos oficiales, en la actualidad, en la ciudad de Buenos Aires se ofrecen más de 14.600 departamentos; la mayoría son unidades pequeñas: monoambientes o departamentos de uno y dos dormitorios.
"Este incremento se debe a que últimamente, con la disminución del turismo se sumaron además al mercado las unidades destinadas a los alquileres temporarios. Como parte de la realidad económica actual y los bolsillos flacos, también sucede que las propiedades que hoy buscan los estudiantes -en la mayoría llegados del interior- a diferencia de antes cuando cada uno tenía su departamento, hoy se comparte entre dos y hasta tres jóvenes con la intención de bajar costos", sostiene Armando Pepe, titular de la firma homónima.


Compás de espera

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, amplía: "El propietario que duda en vender a los valores actuales prefiere poner su inmueble en alquiler y preservar su patrimonio hasta que eventualmente se produzca un aumento del valor de la propiedad o surjan nuevos canales de inversión".
López aporta otra opinión al respecto: "El mercado de compra-venta y el de alquiler por ahora son segmentos diferentes. Si se generaran créditos genuinos seguramente bajaría la demanda de alquileres, y el inversor buscaría la renta en las unidades destinadas para profesionales o en los alquileres temporarios para extranjeros".
Según datos suministrados por ZonaProp, sitio perteneciente a la empresa Dridco SA, "los más buscados en el portal son los departamentos de un dormitorio (37,9%), luego los monoambiente (19%) y los de 2 dormitorios (17%). Dentro de la ciudad de Buenos Aires, Palermo, Belgrano y Caballito son los barrios que despiertan más interés".
Existen zonas que tienen un público cautivo. "La zona norte de la ciudad, es decir: Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Botánico y Belgrano los demanda mucha gente del interior, que opta por estas zonas por cuestiones de seguridad, cercanía con las facultades y universidades, y lugares de entretenimiento, entre otros".
Pepe afirma: "Hoy se prioriza a la hora de buscar calidad en los inmuebles, la oferta de servicios y las dimensiones, la luminosidad y ventilación de las unidades, antes que las ubicaciones".
Otro dato relevante que aportan las estadísticas de ZonaProp es el repunte que experimentó el mercado durante los últimos meses de 2009. "A partir de noviembre se notó una fuerte reactivación y un incremento en la demanda. Considerando el semestre mayo-noviembre, las consultas en el sitio subieron un 19,8%. Por su parte, la oferta de alquileres también subió para el mismo período un 14%, es decir, un monto total de 14.600 propiedades."
En la mayoría de los casos los valores se mantuvieron, aunque no faltan los ejemplos que ante la gran oferta de unidades en alquiler los dueños optaron por bajar el valor de locación, que en algunos casos cayó hasta un 15%, según Pepe.
"Las unidades monoambientes parten en los 1000 pesos, mientras que las de un dormitorio rondan entre 1200 y 1500 pesos. Las unidades de dos dormitorios se cotizan en valores entre 1800 y 2200 pesos. Mientras que en el caso de las unidades más importantes, de 3 dormitorios, parten en los 2800 y alcanzan valores cercanos a los 3200 pesos. En el caso de tener dependencia de servicio, los precios oscilan entre los 3500 y 5000 pesos. Estos valores son sólo estimativos según las características del edificio y el metraje y estado del inmueble", dice Toselli.
Si se tiene en cuenta que el salario mínimo, vital y móvil vigente en nuestro país es de 1500 pesos. A estos valores hay que sumarle, en la mayoría de los casos, servicios, impuestos y expensas.


Condiciones más flexibles

"En la actualidad, los contratos de alquiler exigen un mes de adelanto y otro de depósito (a diferencia de lo que sucedía hasta hace un tiempo que se requerían dos meses). Otra de las flexibilizaciones que se observan son las garantías; se solicita sólo una, que en muchos casos puede ser de provincia; ahora se considera también el recibo de sueldo y el historial personal como opción", comenta Pepe.
Los desarrolladores aportan otra visión sobre el tema. Sostienen que los nuevos proyectos que ingresan al mercado se comercializan entre 12 y 18 meses. Tanto Gastón Fernández Madero, de Proyectos Tenourbana, como Andrés Brody, de Brody Friedman, coinciden que entre el 40 y 60% de los compradores destinan las unidades adquiridas al mercado locatario. "Los barrios donde más se refleja esta realidad son Barrio Norte, Palermo y Recoleta", dice Fernández Madero.
Los operadores inmobiliarios sostienen que actualmente, la rentabilidad ronda el 6% anual. En el caso de las personas que adquieren el departamento desde el pozo logran una rentabilidad que ronda entre el 10 y el 25%, concuerdan Fernández Madero y Brody.
Los alquileres temporarios que surgieron con fuerza en nuestro país entre 2005 y 2006, en la actualidad no transitan un buen momento, por la caída del turismo. Aun así, durante este primer mes del año esta industria parece haber experimentado un repunte.
"Hoy, en Buenos Aires se encuentran ocupadas más del 50% de las unidades disponibles (unas 400 en total)", aclara Ezequiel Wierzba, responsable de Click Aparts, firma dedicada a estos alquileres.


El futuro del mercado

Todo parece indicar que durante los próximos meses el mercado continuará con una oferta significativa, al no existir una demanda sostenida. "Por ahora, los valores se mantienen aunque existen expectativas de una suba entre el 7 y el 10% para este año. Pensar en un incremento mayor resulta imposible hasta que la demanda no supere la oferta. Por otro lado, la capacidad de pago de los oferentes ya se encuentra al límite debido a que los sueldos no registraron un aumento desde 2007 en consonancia con los valores de alquiler, que sí aumentaron fuertemente desde ese año."

En números

3 son los barrios más buscados por el público: Belgrano, Palermo y Caballito, así lo muestran las estadísticas de ZonaProp, sitio perteneciente a la empresa Dridco SA.
$ 1000 es el alquiler de las unidades monoambientes más accesibles que ofrece el mercado. A esto hay que agregar expensas, servicios e impuestos.
$ 1500 es el monto del salario mínimo vital y móvil que se encuentra en vigencia en nuestro país.
14.600 son aproximadamente los departamentos que se ofrecen en alquiler en este momento en el mercado.
Un registro del primer trimestre de 2009 refleja 4600 unidades menos.
7 y 10% será el incremento anual previsto para 2010, según Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria.

Leandro Murciego, 6 de febrero de 2010
Publicado en La Nación

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